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1、*房地產開發公司工程部管理辦法第一章 總 則 第一條 為了加強公司房地產開發項目工程施工過程的管理，切實做好項目工程的“四控”（質量、進度、投資和安全控制）、“兩管”（合同和信息管理）、“一協調”（組織協調）工作，依據中華人民共和國建筑法、建設工程質量管理條例、建設工程安全生產管理條例等有關規定，結合本項目工程實際情況，特制定本公司工程部工程管理辦法(以下簡稱辦法) 。 第二條 本辦法所述的項目工程管理是指公司開發的房地產項目從工程設計、報建、施工、驗收直至保修期維修等全過程的管理。 第三條 工程部為房地產開發公司工程管理的主要責任部門,負責*村新農村建設工程” 四控兩管一協調”的具體工作。第2、二章建設單位項目管理第四條 建設項目工程管理是指由全權代表建設單位（業主）的工程項目經理或以工程項目經理為核心的項目經理部，為實現工程項目目標，對工程項目建設全過程進行的管理。第五條項目建設工程部直接歸項目經理領導,應履行下列職責：（一）貫徹執行國家有關工程建設法律、法規及公司各項規章制度,認真熟悉圖紙、施工規范、質量檢驗評定標準、工藝標準及操作規程。（二）參與招標投標和評標工作,負責施工現場”三通一平”工作,負責施工階段監督管理,協助施工單位解決有關問題,組織在建工程大檢查和竣工驗收工作。（三）組織圖紙會審,嚴把工程技術質量關,聯系并辦理設計變更、材料代換等手續,組織主要建筑材料及設備的考察3、選型。（四）督促工程進度,參加隱蔽工程驗收,審查施工單位報表并如實上報。（五）負責辦理施工現場經濟簽證工作。（六）負責向物業公司辦理竣工工程移交手續。（七）負責收發往來技術文件,審查工程技術資料,對工程資料進行整理歸檔。（八）做好與公司內部各部門之間的配合工作,完成領導交辦的其他工作。第三章 設計交底和圖紙會審 第六條 建設項目工程施工圖方案經項目經理、總經理最終審批通過后，工程部應要求設計單位先提交一份施工圖紙給公司經圖審公司審查通過,設計院出八套圖紙經審圖公司蓋章,將其中兩套存檔（工程部、財務部、銷售部均可借閱），同時下發施工單位五套、監理單位一套。 第七條 項目工程開工前，工程部主導施工4、單位、監理單位協助公司辦公室到政府建設工程主管部門辦理工程施工報建手續，申領建設工程施工許可證。 第八條 設計交底和圖紙會審工作由建設單位組織,總監理工程師督促施工單位做好會議記錄。會議記錄完后，須由施工單位將記錄稿提交給工程部和設計、監理、施工等單位代表共同簽字認可，并復印四份分別送上述與會單位加蓋公章后下發給工程有關各方。工程部部長和總監理工程師須督促施工單位專業技術負責人和專業監理工程師分別將圖紙會審記錄中的圖紙修改內容及時反映到施工圖上，以便指導施工和繪制竣工圖紙。第四章 施工組織設計和施工技術方案審查第九條 施工組織設計審查施工組織設計分為項目工程施工組織總設計、單位工程施工組織設計5、和分部分項工程施工組織設計。在工程項目開工前約定的時間內,施工單位必須完成施工組織設計的編制及內部自審批準工作,填寫施工組織設計 (方案)報審表（一式叁份）報送項目監理機構。施工單位將項目工程施工組織設計提交監理單位后，由監理單位總監（或總監代表）于三個工作日內組織各專業監理工程師共同審查，并于審查后三個工作日內將審查意見匯總整理后由項目監理機構報送建設單位工程部審批，而后由工程部報工程項目經理、總經理審批。第十條 施工組織設計審查的內容包括：施工現場總平面布置、施工組織與施工流程、施工技術措施、施工機械和設備、項目組織機構、施工進度計劃及保證措施、工程質量和施工安全保證措施等。第十一條 經工6、程部部長及項目經理審批同意的施工組織總設計、單位工程施工組織設計和分部分項工程施工組織設計，由工程部將其返回施工單位及監理單位，要求其在兩個工作日內按公司領導審查意見予以修訂并簽章確認后，再返回工程部，將施工組織總設計報工程項目經理及總經理審定（蓋公司章）、將單位工程及分部分項工程施工組織設計報工程項目經理審定（蓋工程部章）。 第十二條 承包單位必須嚴格按照批準的(或經過修改后重新批準的)施工組織設計(方案)組織施工。 第十三條 施工技術方案審查施工條件復雜或施工技術難度大或施工單位沒有施工經驗的工程項目，監理單位應要求施工單位提交施工技術方案（一式兩份），由監理單位總監（或總監代表）及時組織7、本單位各專業工程師從施工工藝和施工方法的可行性、施工平面布置和施工工序安排的合理性、施工安全措施的可靠性等三方面，對其審查意見匯總整理后報工程部審批，而后由工程部部長報項目經理、總經理審批。第五章 項目工程管理第十四條 監理單位應于委托監理合同簽訂后十天內將項目監理機構的組織形式、人員構成及對總監理工程師的任命書面通知建設單位。當總監理工程師需要調整時，監理單位應征得建設單位同意并書面通知建設單位；當專業監理工程師需要調整時，總監理工程師應書面通知建設單位和承包單位。 監理規劃應在簽訂委托監理合同及收到設計文件后開始編制，完成后必須經監理單位技術負責人審核批準，并應在召開第一次工地會議前報送建8、設單位。第十五條 涉及工程開工、暫停、復工、工期順延和設計變更、工程變更簽證、工程款支付、竣工結算等重要事項，結合相關權限，工程部門和財務部門以及項目經理、總經理等行使審核、批準和決斷權限，并在將要報批的相關制度和表格以及本合同中均有體現；項目監理機構則行使初審和執行職能。第十六條 工程部成員須團結并配合好監理單位項目監理部成員積極開展工作，同時按監理合同的約定認真履行各自工作職責。第十七條 按監理合同的約定，征得工程部同意和批準，監理單位有權發布開工令、停工令和復工令，但應當事先向工程部報告。如在緊急情況下未能事先報告時，則應在24小時內向工程部作出書面報告?？偙O理工程師在以下事項獲得工程管9、理部批準后，可簽發工程暫停令： 1）建設單位要求暫停施工、且工程需要暫停施工； 2）為了保證工程質量而需要進行停工處理； 3）施工出現了安全隱患，總監理工程師認為有必要停工以消除隱患； 4）發生了必須暫時停止施工的緊急事件； 5）承包人未經許可擅自施工，或拒絕項目監理機構管理?？偙O理工程師在以下事項獲得工程部批準后，并根據不同情況簽發復工令。1）由于建設單位原因，或其他非承包人原因導致工程暫停時，項目監理機構應如實記錄所發生的實際情況?？偙O理工程師應在施工暫停原因消失，具備復工條件時，在征得建設單位同意后及時簽署工程復工報審表，指令承包人繼續施工。 2）由于承包人原因導致工程暫停，在具備恢復施10、工條件時，項目監理機構應審查承包人報送的復工申請及有關材料，在征得建設單位同意后由總監理工程師簽署工程復工報審表，指令承包人繼續施工。 3）總監理工程師在簽發工程暫停令到簽發工程復工報審表之間的時間內，宜會同有關各方按照施工合同的約定，處理因工程暫停引起的與工期、費用等有關的問題。第十八條 在施工過程中，項目監理部成員及工程部相關專業工程師須認真執行建設工程相關條例及地方標準和項目工程施工、監理合同，重點抓好項目工程的質量控制、進度控制、安全文明施工和投資控制。 第十九條 工程質量控制 審查施工單位施工組織設計中工程質量保證體系的內容，并在工程施工中對照檢查、督促落實。 鋼材、水泥、磚、防水等11、主要建筑材料以及各種管材、設備進入施工場地時，必須查驗其出廠合格證、化驗單或準用證等質量證明文件。所有按有關規定要求必須送檢的材料，在其使用前需由已辦理見證人的專業工程師或監理工程師與施工單位材料取樣員按規定共同到現場隨機取樣和見證送檢，經最終檢驗合格后方允許使用。否則，項目監理部有權勒令施工單位兩天內將不合格材料清出現場。施工過程中，項目監理部成員及工程部相關專業工程師應對各分部分項工程經常巡視檢查或測量，發現問題時監理機構應及時向施工單位口頭通知或簽發監理通知或工程質量整改通知，要求其限時改正；發現重大問題時，工程部部長須立即報告項目經理、總經理；發現涉及結構和使用安全質量隱患的，應委托有12、資質的質量檢測機構進行檢測； 凡屬隱蔽工程，須要求施工單位提前12小時通知項目監理成員及工程部相關專業工程師（重要工序應通知質監站質檢人員、設計單位代表和工程副總經理參加）組織隱蔽驗收,經驗收不合格的隱蔽工程，項目監理成員及工程部相關專業工程師須要求施工單位整改完成后再組織驗收，直至合格。否則，不允許其進入下一道工序施工。 針對本工程下述工程部位進行隱蔽檢查時必須重點控制,防止出現質量隱患。包括1.基礎施工前對地基質量的檢查,尤其要檢測地基承載力;2. 基坑回填土前對基礎質量的檢查;3.砼澆筑前對鋼筋的檢查(包括模板檢查);4.對敷設在墻內的電線管質量檢查;防水施工時對基層質量的檢查(包括細部13、構造做法);5.避雷引下線及接地引下線的連接;6.易出現質量通病的部位 工程部相關專業工程師或監理工程師，如對已經使用的工程材料或已經隱蔽的工程質量有異疑，可要求施工單位現場取樣或將隱蔽的工程剝離裸露，以檢測或觀察、評定其質量情況。如確實存在質量問題，項目監理成員應按簽發監理通或工程限期整改通知的辦法辦理（管理方式同上述），并要求施工單位更換合格工程材料或返工，工程部部長同時須將有關情況報告項目經理。 第二十條 工程質量事故的處理 如施工中發生工程質量事故，監理單位總監應將事故狀況及時向工程部經理匯報。后者視事故嚴重程度決定是否口頭或書面向項目經理匯報并決定是否指令監理單位向施工單位發出暫停施14、工令。 監理單位總監應及時組織相關專業工程師分析研究，寫出調查報告（必要時可組織人員進入事故現場進一步調查取證），并會同工程部相關專業工程師、設計部門提出處理方案后向工程管理部經理匯報，再由工程部經理報項目經理、總經理審定后，返回施工單位執行。項目監理成員負責監督施工單位嚴格按照公司批復意見處理工程質量事故。事故處理完畢，監理工程師應及時組織驗收。驗收合格并經工程部經理和工程副總經理批準后，方允許施工單位進入下一道工序的施工。同時，工程部應組織編寫工程質量事故處理報告報總經理備案。第二十一條 工程進度控制 審查施工單位施工組織設計中工程進度保證措施的內容，并在工程施工中對照檢查、督促落實。審批15、承包單位報送的施工總進度計劃、月度施工進度計劃； 施工進度計劃審核的主要內容有:進度計劃是否符合施工合同中開竣工日期的規定;進度計劃中的主要工程項目是否有遺漏;施工順序的安排是否符合施工工藝的要求;勞動力材料構配件設備及施工機具設備水電等生產要素供應計劃是否能保證施工進度計劃的需要,供應是否均衡。監理工程師和工程相關專業工程師隨時整理進度資料, 跟蹤檢查建設工程的實際進展情況, 隨時了解施工進度計劃執行過程中所存在的問題,并幫助承包單位予以解決,特別是承包單位無力解決的內外關系協調問題.對進度計劃實施情況檢查、分析；并做好工程記錄, 每周工程例會上，監理單位總監要求施工單位提交上周施工任務完成16、情況和下周施工計劃。對計劃未完成部分，應分析原因，制定補救措施并跟蹤落實。 每月末，由監理單位召集施工單位、工程部有關人員對工程月進度計劃執行情況進行小結，形成會議紀要,會后由項目監理成員督促施工單位貫徹執行。非施工單位原因導致的工程進度滯后，經施工單位提出并獲監理單位和工程部確認后，工程部部長應會同施工單位項目負責人對原施工計劃作相應調整，并報項目經理審核批準（影響總工期延長的調整須報總經理批準，再由項目監理成員及工程部相關專業工程師督促施工單位按調整后的施工進度計劃執行。當實際進度滯后于計劃進度五天及五天以上時總監理工程師應及時報工程部，共同商定采取進一步措施。 第二十二條 工程投資控制由17、公司相關部門嚴格按照公司項目發包管理制度、合同管理制度、工程變更及工程簽證管理制度和工程預結算管理制度執行?？刂祈椖靠偼顿Y額度，做到不超額，不透支（減少或消除實施中的工程變更；認真審批工程簽證；防范工程索賠；嚴格按合同約定和實際進度支付工程款等）；在工程施工合同約定的工程價格范圍內，監理單位對設計變更、工程變更簽證、工期順延、工程進度款支付、預結算工程量、材料設備選型進行初審并簽暑意見。工程部保留對上述工作的最終批準權。第六章 項目工程會議管理 第二十三條 項目工程會議包括項目工程開工第一次例會、工地例會以及其它各種專題會議。 項目工程開工前，由工程部組織施工、項目監理人員和相關部門人員召開項18、目工程工地第一次會議。會議重點明確工程參與各方溝通、協調方式，明確我司工程相關管理制度、規定和要求，宣布公司對有關人員的授權等。 項目工程開工后，每周由監理單位項目總監組織施工單位（含總包及分包單位）、工程部有關人員（必要時可邀請公司相關部門人員和設計單位代表參加）于工地現場召開一次項目工程例會。會議主要協調各方關系，解決現場施工中出現的各種疑難問題。 工程施工過程中，由監理單位總監組織工程有關各方召開項目工程專題會議，主要聽取工程進展情況，協調解決施工中出現的重大問題等。第二十四條 項目工程會議紀要由監理機構負責整理記錄，于會后兩天內報工程部,下發各施工單位。第七章 項目工程竣工驗收第二十五19、條 項目工程竣工驗收分為工程竣工初驗收和工程正式驗收。(一)工程竣工初驗 監理單位總監須督促施工單位在完成設計圖紙和施工合同約定的全部工程項目并自檢合格后，提前五天向監理單位提交工程竣工報驗單（竣工資料應包括已完工程情況、技術檔案和施工管理資料情況、建筑設備安裝調試情況、工程質量評定情況等主要內容）。監理單位總監須在施工單位工程竣工初驗申請報告后兩個工作日內，根據該報告審簽工程初驗方案并報工程部部長、項目經理、總經理審批。經項目監理機構對竣工資料及實物全面檢查、驗收合格后,簽署工程竣工報驗單,并向建設單位提出單位工程質量評估報告。監理單位會同工程部組織召開工程竣工初步驗收會議，對申請初驗的工程20、項目予以檢查初驗，同時審驗施工單位提交的各類工程竣工資料,匯總并整理初驗中發現的各類問題，形成工程竣工初步驗收整改意見后，由監理單位總監下發給參與工程初驗的有關各方，同時項目監理成員督促相關施工單位按限期進行整改。施工單位按工程竣工初步驗收整改意見的內容整改完成后，由監理單位總監及時向工程部部長、項目經理、總經理報告。同時，由公司相關部門提請規劃、消防、環保、質監、城建檔案、燃氣、民防等有關部門對項目工程進行專項驗收。項目工程專項驗收中發現的問題，須由項目監理成員按專項驗收部門提出的意見下發專項工程驗收整改意見并督促相關施工單位進行整改。整改完成通過后取得的合格證明文件或準許使用文件，由監理單21、位總監督促各專項施工單位提交給監理單位，并報工程部。 （二）工程竣工正式驗收 工程部部長須督促施工單位在工程竣工初驗及專項驗收問題整改完畢后十天內，向工程部提交工程竣工正式驗收。由工程部部長及時組織工程部相關人員并會同質監、設計、監理、施工、勘察等單位及公司相關部門的人員對申請竣工核驗的工程項目按政府主管部門的要求進行全面檢查驗收，同時核查施工單位提交的各類工程竣工資料的完整性與合法性。 工程部部長組織召開工程竣工驗收會議，形成工程竣工驗收整改意見后，責成監理單位下發給相關施工方。工程部相關專業工程師及項目監理成員督促并跟蹤相關施工單位按工程竣工驗收整改意見限期整改。 施工單位按工程竣工核驗整22、改意見的內容整改完成后，工程部部長應及時向項目經理及總經理報告，由工程部部長及時組織項目監理成員對整改結果予以終驗。終驗合格后，工程部須督促監理單位項目總監按政府建設主管部門的有關規定，會同工程部部長組織項目監理成員和施工單位對驗收工程項目作質量等級評定，并填報相關質量評定表格。 項目工程終驗合格后，工程管理部須編制項目建筑工程竣工驗收報告（按政府建設主管部門標準文本執行），經甲方、設計、施工和監理等單位分別簽署驗收意見并加蓋各單位公章后，連同其它驗收資料按有關規定向政府建設主管部門申請備案。第八章 竣工物業移交管理 竣工物業由工程部部長組織工程部有關人員，按移交物業的不同專業或類別，分步向物23、業管理公司移交。 分部分項工程移交，采取逐項檢查或測試的方式； 設備移交，采取試運行的方式?？⒐の飿I移交時，工程管理部須按我司與物業公司訂立的房地產開發及物業管理過程中地產公司與物業公司的責任界定的有關規定執行。第九章 竣工資料移交管理工程竣工驗收后，根據政府建設檔案部門有關工程竣工驗收資料的存檔規定，工程行政文員須將相關工程資料提供給施工總包單位編制工程竣工驗收資料，并附上列明所提供工程資料的清單。工程部督促施工總包單位按規定時間向我司提交的工程竣工驗收資料須一式四套，并每套附有列明工程竣工驗收資料的清單。其中，一套送政府建設檔案部門，一套存公司檔案室，一套移交給物業管理公司。工程部移交給公24、司檔案室和物業管理公司的工程竣工驗收資料，除施工總包單位和各專項分包單位以及監理單位提交的以外，還應包括由工程行政文員保存的政府建設檔案部門存檔規定以外的其它工程竣工驗收資料（特別是各專項驗收取得的合格證明文件或準許使用文件的原件）。移交時，工程管理部須按項目一次性地完整移交并附上列明工程竣工驗收資料的清單。其中，公司檔案室留存原件，物業管理公司留存復印件。工程竣工資料須包括工程竣工圖紙、工程竣工圖光盤、主體工程竣工驗收合格證書及其它各專項工程竣工驗收合格證書（或許可證、使用證）等。本章所述的工程資料或工程竣工資料在移交或接收時，經辦部門的經辦人員和負責人必須在移交資料的清單上簽名確認。第十章25、 保修期內工程質量缺陷的處理工程竣工驗收完畢，工程管理部須負責辦理我司與物業管理公司共同確定的工程保修期保修承諾書（一式三份）送交各施工單位，要求其法定代表人或原工程施工合同簽署人簽名、單位蓋章確認后返回三份，工程管理部留存一份，送監理單位和物業管理公司各一份。在工程保修期內發生業主或客戶對工程質量缺陷的投訴時，工程部負責督導物業管理公司按施工單位確認的工程保修期保修承諾書中承諾的事項直接聯系相關施工單位前來維修。如原施工單位未能按工程保修期保修承諾書執行，由物業管理公司另請專業維修隊伍進行維修的，其發生的維修費用由物業管理公司向我司書面申請，經工程部確認并報項目經理批準后，由財務部從原施工單位工程質保金中扣除直接支付給專業維修隊伍。在工程保修期內，工程部須定期書面向物業管理公司咨詢業主或客戶對工程質量的投訴及維修情況。其中，工程竣工并交付使用后的前半年每月咨詢一次，半年后每季度咨詢一次。在工程保修期滿前一個月，工程部須發函給物業管理公司，要求其將工程保修期內的物業維修情況、質量現狀及物業管理公司意見以書面形式反饋給我司，以便了解情況、總結經驗和結算工程尾款或工程質保金。第十一章 附則 本制度未曾提及的公司有關維修、改造、翻新等項目的工程管理也參照本制度相關規定執行。本制度經總經理批準后生效，自公布之日起執行。編 制： 審 核： 批 準： 批準日期：年 月 日