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1、房地產開發管理體系幕墻工程標準化管理應用指引釋義：標準化管理-指開發工作過程中的程序化、規范化管理。應用-指研究宗旨源于實際工作需要、服務于實際工作需要。指引-指所提示方法、工具等為思路性建議，應用中根據項目情況靈活應對。一、 前言房地產開發過程中，幕墻工程（尤其是大型綜合體）屬于一個專業性較強，既影響美觀、又涉及功能性并商務份額較大的分項，建筑設計院和業主方工程設計人員專業程度嚴重不足，幕墻工程設計和承包產業分工欠細，開發商常常處于圖紙不可控、成本不可控、工期不可控及質量不可控的窘境，幕墻工程標準化管理應用指引的編制試圖解決房地產開發過程中幕墻工程相關工作涉及的管理問題，擬建一套以開發商為導2、向的全過程管理體系及管理工具，從而全面提升幕墻工程管理質量和實體質量，提升性價比。 研討著重于解決目標問題的過程控制。編制過程中，以保證品質為前提，將成本控制理念滲透到每一個業務環節及管控過程，強化過程中的成本管控：其中包括方案設計階段經濟合理性評估、技術合理的統一招標圖、翔實準確的商務清單、明確的質量目標和管控要求，規避實施過程中不合理的商務增量等。工程實踐證明：通過該管控體系在實際工程中的應用，取得了良好的經濟效益和質量效果，投資方面的優化達到了行業先進水平。執行管理工具的說明：該套執行管理工具文件一共36個，分別依據開發過程中四個不同階段而編制，站在業主角度引導開發商各職能部門人員如何進3、行過程管控，內容形式包括標準管理文件模板、管理工具、參考評審表單、問題庫、主輔材清單及商務清單等等，可提供業主各部門成員不同階段工作及相應文件編制參考和借鑒，由于篇幅有限，本文僅列舉各管理工具文件名稱，簡要介紹各工具文件概略思路和內容。二、幕墻工程標準化管理應用指引基本管控框架體系模型項目管理流程技術支持積累執行管理工具a) 基本思路：立足于解決幕墻專項工作中的“4W1H”的基本管理問題。即“WHO”由誰做；“WHERE”在哪個階段做；“WHEN”在什么時候做；“WHAT”要做什么內容；“HOW”應該怎樣執行？ b) 項目管理流程：解決問題 - 由誰做？什么階段做？做什么？c) 執行管理工具：4、解決問題 - 怎樣做？d) 技術支持積累：解決問題 - 知識經驗積累和企業標準三、 體系分系統概略介紹1. 項目管理流程 將幕墻專項工程做了符合行業規律及房地產開發要求的合理分解，為開發計劃和專業計劃的編制及工作組織提供參考。 明確劃定各部門工作職責及工作界面。 在流程中解決分項工作中存在的現狀問題，并以【管理工具】的形式給以解決方案的建議指引，最終使得流程得以落地實施。流程解決了“由誰做、什么階段做、做什么”問題，下表所示的執行管理工具將解決“怎樣做”，各階段對應之管理工具示例詳表一。表一：【執行管理工具T-XX】列表編號文件內容簡述分類T0幕墻工程專項設計工作手冊T1幕墻工程顧問咨詢服務工5、作內容設計階段T2幕墻方案評估報告設計階段T3一次設計預留條件設計階段T4專項工程產品標準（幕墻）模板文件設計階段T5幕墻工程招標圖設計任務書模版文件設計階段T6幕墻工程量清單模板（造價咨詢）成本T7幕墻系統主要材料樣板清單設計階段T8幕墻系統工程技術規范模版設計階段T9參考工程量清單及格式要求模板設計階段T10幕墻設計計算書評審示例設計階段T11招標圖設計評審示例設計階段T12技術扣示例招投標T12-1技術扣答復文件示例招投標階段T12-2技術扣答復文件示例招投標階段T13工程管理能力問卷題庫招投標階段T14技術標評審示例-設計部分招投標階段T15技術經濟分析示例招投標階段T16技術標評審示6、例-工程部分招投標階段T17中標技術方案承諾書招投標階段T18幕墻工程深化設計要求深化設計階段T19深化設計交底會會議紀要示例深化設計階段T21深化設計評審意見報告模板文件深化設計階段T22幕墻成品保護的管控要求招投標階段T23幕墻技術質量標準（實體）招投標階段T24幕墻工程試驗一覽表招投標階段T25幕墻招標工程范圍及界面劃分指引招投標階段T29幕墻材料樣板確認單工程管理階段T30編制幕墻工程管理規劃的要求工程管理階段T31對監理管控要求工程管理階段T32材料排產及供貨質量要求工程管理階段T33隱蔽工程重要節點的檢查工程管理階段T34幕墻工程驗收方案要求工程管理階段T35預埋件的管理控制工程管7、理階段T36幕墻施工測量與定位的管理控制工程管理階段T37工序質量驗收管控工程管理階段2. 執行管理工具編制： 內部工具：指導開發商一線操作人員該做什么、如何做。 外部工具：指導同合作方相關的的工作內容、要求。 編制原則：把控執行過程中的關鍵點。2.1. 幕墻設計階段管理應用指引2.1.1. 顧問咨詢委托l 細化工作內容和成果要求【T1】：向合作方明確我們在全程顧問咨詢服務過程中的詳細成果要求，改變過去顧問公司只完成招標圖即完成任務的現狀，強化其對開發商的外腦輔助咨詢決策的職能；同時也是對顧問公司管理的隱形強制管理。l 規范設計委托【T5】：將委托設計合同標準化，將我們關注的各項問題，通常也是8、經常發生的問題在合約里明確，避免因經驗不足造成的缺項漏項導致后期工作的被動。2.1.2. 過程成果l 方案評估【T2】：在建筑方案設計階段，幕墻設計師介入建筑外立面的設計，協同建筑師評估建筑外立面設計的技術和經濟合理性；彌補建筑師對幕墻工程設計上的專業欠缺，從最根本上把控方案達到相對最優化。l 幕墻工程對一次設計反提設計條件【T3】：由于幕墻的專業性較強，建筑師及開發商設計管理人員對一些較特殊的技術要求缺乏預見性，導致幕墻設計和主體建筑設計之間易產生矛盾，對建筑外立面設計的實現不利或影響建筑功能的合理實現。本表單搜集了一些幕墻外立面設計上的常見問題，為建筑設計乃至后續的施工圖設計提供參考。l 9、產品標準【T4】：以往設計過程中，對專項設計的產品標準重視程度不夠，影響了設計成果的整體完善性。本表單初步梳理了幕墻工程產品標準的基本思路，尤其結合了成本方面的要求，成為后續一切相關工作的基本指導原則。這是一個管理理念的改變。當然，如同建筑設計、精裝修設計的產品標準一樣，其編制深度也是隨著工作的不斷深入而逐步細化完善的。2.1.3. 最終成果l 參考工程量清單的編制要求【T9】：以往委托設計過程中，很少委托顧問公司編制幕墻工程量清單。本表單一方面約定了顧問公司在完善設計的同時出具一份參考清單，供后續造價咨詢公司規范編制參考；另一方面，也對幕墻招標圖設計的完整性提出了高要求，因為其設計的漏項落項10、將導致工程量數據的缺失。l 技術規范【T8】：以往工作中，開發商工作人員編制工程技術規范，受到專業性限制，編制的質量往往不高、針對性不強。本要求意在將該項工作交由專業顧問公司去做，可充分發揮其專業性；同時規范格式模板，便于專業技術的積累和逐步形成產品標準。開發商人員將主要精力放在重點關注的問題上即可。l 主要應用材料清單【T7】：雖然設計說明中通常會表達，單獨列項便于我們進一步審核細化產品標準，同時對后續的招投標工作有較大指導意義。l 計算書：以結構計算書為主，根據項目情況也可約定其它技術性能的計算要求。意在約束幕墻設計師的隨意性和欺詐性，同時也便于我們對顧問公司的能力評審，以供其它項目操作參11、考。l 圖紙：評審。2.1.4. 成果評審l 評審單【T11】：意在使圖紙評審規范化，不同部門、不同人員評審內容和重點應有所不同，避免眉毛胡子一把抓，沒有重點，導致審圖流于形式。l 計算書評審【T10】：這是一項專業性很強的工作，借助外腦是一個可供借鑒的辦法。2.2. 幕墻招投標階段管理應用指引2.2.1. 招標資格預審l 技術能力考核及評審（技術扣的設置）:【T12/T12-1/T12-2】：在這個階段補充一項深化設計能力考核的步驟，結合實際項目的具體情況提出若干個技術問題，以問卷答題的形式獲得投標單位的答復。其作用在于：直接橫向評審參投單位的技術能力；考核其投標意愿和認真程度；一些較好的設12、計、工程做法也可以經評審后進入我們的知識經驗積累數據庫，便于我司獲得博采眾長的行業專項工程做法。當然，該項工作也可以移植到發標階段去做，并作為評審技術標的內容之一。2.2.2. 綜合能力測試l 工程管理能力評審T13：除了深化設計能力的考核外，工程管理能力也是項目能否順利實現的重要保證。我們設計了一個基本題庫，將我們關心的重要問題以問答的形式固化下來。在實際項目操作中，可以針對特定項目的重點難點提出有針對性的問題，征得投標單位的解答。一方面可以促使投標單位在工程之初仔細研究工程組織實施，另外可提高招投標尤其是技術標的嚴肅性，減少走形式走過場的情況。此外，我們雖然在工程管理規劃中已經研討了重點難13、點問題，但投標單位的答復和思考依然可以為我們制定更合理的工程方案提供借鑒。總之，目標是將問題預控在招投標階段解決。2.2.3. 招標專用文件l 工程量清單T6：以往的清單編制單位，往往對幕墻工程的專業性不足，導致編制的清單不利于我們提煉出我們最關心的數據，也不利于經濟標的評審。修正后的清單模板借鑒了其它開發公司的優點，同時結合我們的要求，規范了格式，按照幕墻特點層層分解，以求橫縱向數據提取和對比分析較為清晰。l 工程范圍劃分T25：工程范圍和工程界面往往是產生商務增量問題的環節。本單提示操作者重視該項工作，并標識了關鍵點。l 質量標準要求T23：明確提出總的質量目標和分項質量目標，將我們最關注14、的要求重點提出來，并進入合約條件要求。l 試驗檢測T24：將以往后置的試驗要求前置到招投標階段。l 深化設計要求T18：將以往后置的要求前置到招投標階段，關注細節。2.2.4. 招投標評審l 技術標評審分析T14：以往的技術方案評審僅為定性判斷，針對幕墻工程需重點關注的指標及性能評審缺乏定量判斷。基于此，結合項目實踐，設計了一個綜合判斷技術方案的表單，將定性化的判斷予以量化，利用統計學的方法加以分析，得出有說服力的結論。當然，這只是一種嘗試，相信還會有更好的方法。此外，技術標的工程管理部分也可以采用類似方法判斷。本工具的目的是強化技術標評審的手段，加大其發言力度，爭取更優的招標成果。l 技術經15、濟分析T15：任何一個成功的招標成果應該都是建立在合理的“技術經濟分析”基礎之上的，片面的強調價格最低或是追求技術、質量的完美，最終受損失的只能是開發商。因為在市場經濟的條件下不會有“雷鋒”，承包商也不會虧錢做項目，他們一定會從各個層面的工作中將利潤“擠出來”。所以技術經濟分析可以明確我們的目標是追求較高的性能價格比，在特定項目的要求下，實現產品服務的性能和投入的最佳配置。本表單例稿在此做了一些嘗試。l 技術方案承諾書T17：一些承包商在招投標階段，對開發商的要求均能表示應允，而實際建設過程中卻偷工減料，無非是利益驅動。而現狀合約條款針對技術性能和方案的約定尚較為寬泛。為進一步完善合約約束，本16、表單嘗試將我們特別關注的技術方案要求提煉出來，由承包商進行再次確認，希望對后期的工程建設的工作打下良好鋪墊。2.3. 幕墻深化設計階段管理應用指引2.3.1. 深化設計準備l 深化設計交底T19：以往的情況是施工單位中標后，拿著招標圖直接做深化設計。本表單增加了一個工作環節，即由項目部組織有承包商、顧問公司、設計院乃至總包、監理共同參加的深化設計前的交底會，將其設計條件從不同的角度分別交代清楚，利于設計過程的順暢傳遞，避免深化設計走樣。這也是以往工作中經常出現的問題。2.3.2. 評審及確認l 優化設計：在深化設計過程中，優化設計是一個很可能出現的情況，這是我們需要進行判斷。首先其原則是不能修17、改原設計，否則是為變更招標條件；同時應針對其合理優化加以鼓勵并進行復合流程要求的確認。實際執行過程中，靈活變通是最重要的。l 深化設計評審單T21：將深化設計的評審以記錄單的形式記錄下來備查。2.3.3. 材料樣板管理l 樣板制作及確認2.3.4. 實體樣板管理l 視覺效果l 典型工藝：實行樣板制度，推廣“首件樣板”制，每一分項工程施工前均要作工藝樣板，從內在質量到外觀觀感，得到認可一致達到共識，確認已達優質，經雇主、幕墻顧問及監理工程師驗收后，再全面鋪開。2.4. 幕墻工程建設階段管理應用指引2.4.1. 施工準備l 組織編制幕墻工程管理規劃T30：幕墻系統是多工種跨專業集成，業主項目部需根18、據幕墻體系特點分析出本項目幕墻重點和難點、管理措施和管理目標，同時要求幕墻承包商根據業主提出之管理目標編制管理規劃，經評審后實施。l 對監理管控要求【T31】：應在前期針對監理公司對幕墻上的管控提前提出要求，做好管理準備。l 重要供應商首次協調會：幕墻系統各零部件供應商的供應質量和進度極大影響幕墻系統整體質量和進度，通常幕墻承包商作為集成者對分布于全國各地零部件供應商約束能力較差，業主應督促幕墻承包商發起并關注主要供應商的選擇及可否施加影響。首次協調會參加者通常為：玻璃供應商代表、鋁型材供應代表、鋁板供應商代表、鋼結構供應商代表等較大影響幕墻系統質量進度之重要供應商地區代理人或負責人。本次協調19、會上宣布幕墻整體計劃，劃分生產加工批次，建立供應商管理名錄，業主需重點強調項目整體質量、進度目標，宣布如：駐廠督造等業主管理措施，強調供應商協調一致。l 首批材料進入加工前聯檢：幕墻部件供應商分布于全國各地，使用標準涵蓋各自金屬加工標準、建材標準、施工規范、企業標準等。保證幕墻各部件加工供應符合項目整體質量要求，進行首批材料進入加工前到貨聯檢，追求各供應商企標、專業標準及規范在幕墻系統的一致，比如型材在鋁合金生產廠噴涂后發至幕墻承包商工廠前需統一驗收標準：按精裝修標準來驗收鋁型材涂飾。2.4.2. 過程控制l 重要構件加工工廠督造：幕墻構件加工是否準確是影響幕墻系統質量重要因素，追求最大化地工20、廠化加工是保證構件加工精度的唯一手段，業主項目部需對工廠加工班組、加工設備、生產線、質檢體系進行監督和檢查，重要加工設備和生產線或班組應指定，以保證加工質量。對于集中生產的構件，開展工廠督造，保證其人員、設備、機械相對固定和熟練程度，以保證構配件加工質量。l 重要材料供應加工前告知及反饋制度【T32】：幕墻承包商在采購構配件、原材料前需提前知會業主，業主項目部按周收集材料供應加工及發貨信息，對于外加工工廠排產、加工、發貨需提前7天告知，對于發至現場之加工成品需提前24小時告知，以免因設計變更導致構配件報廢而造成損失；幕墻承包商一般懶于提供信息，但業主項目部需督促并定期和供應商取得聯系，保證其信21、息提供之準確。l 幕墻系統交叉或衍生設施的專業協調：幕墻系統往往與精裝修、通風、照明、泛光、LED、LOGO、防水等專業有交叉或其衍生于幕墻系統上，需于幕墻體系上開孔、固定、穿線等，幕墻工程管理需將與其交叉部分納入到管理范圍內，并推動專業配合及深化設計優化。協調以下專業承包商進行專業配合：機電承包商、泛光及照明承包商、LED承包商、LOGO室外廣告承包商等。為其它專業找到最佳的如孔位、固定位、受力構件等交叉點并合理劃分各自工作范圍，保證幕墻系統功能，并在風雨實驗中檢驗。l 隱蔽工程重要節點的檢查T33。2.4.3. 驗收及試驗l 驗收方案的審批T34、T35、T36、T37：分別提示相關工作要22、點。3. 技術支持積累3.1. 編制幕墻工程技術體系文件的意義l 編制標準化應用指引技術文件的實質是建立數據庫，為知識經驗的積累搭建了一個平臺；著眼于開發商實際工作中最急需的基本內容，從開發商的視角提煉出我們最需要的東西，便于大家日常翻閱使用，使之成為操作支持工具。 l 做產品-做品牌-做標準，為建立【（幕墻工程）企業標準】建立雛形，。l 指導開發工作中，避免進入技術誤區，追求無限度的技術完美。l 技術體系完善程度不是一蹴而就的，而是長期實踐、不斷積累、修正的結果。3.2. 幕墻工程技術體系文件的基本內容3.2.1. 常用材料部品庫：包括幕墻常用主輔材的技術特點及選用要點等。3.2.2. 常用23、幕墻系統庫：包括常用幕墻系統的基本形式、技術特點和應用要點等。3.2.3. 典型標準節點：根據常用系統和選材，制作標準系統的基本典型節點圖，為建立幕墻系統企業標準打下初步基礎。3.2.4. 案例庫：為多項目的操作搭建了一個知識經驗積累的重要平臺。四、編制幕墻工程標準化管理應用指引的宗旨和意義該項成果立足開發商各職能部門角度，內容涵蓋設計、成本、招標、深化及全過程施工管理，提供了直接、簡明、適用的業主各職能部門操作應用管理系列工具包和模板，規范并引導了各階段工作內涵和工作質量。1、 整個體系編制以開發項目為研究源，所有問題圍繞解決實際管理瓶頸和操作盲區展開，工具包具有極大的應用價值。2、 滲透設24、計、采購、成本及施工的管理全程，系統清晰地解剖每一個過程及環節，豐滿工具包具有多方位管理維度。3、 降低幕墻工程產業鏈不規范帶給開發商的管控難度和不合理的成本投入，獲得高品質的設計服務質量、工程管控過程和清晰詳實的商務，實現優好性價比；4、 操作模板化、指引性文件的方式，使之成為快速開發戰略一項重要而適用的管理工具。為綜合體開發及快速復制提供了直接的、可操作的高效管理工具和手段！5、 該標準化管理指引為綜合體幕墻全程管理提供了框架性平臺，有了這個平臺，隨著項目開發、經驗積累它將不斷豐富、不斷完善、日臻成熟；重要的是，它也可以成為其他類似專項工程開發借鑒的一種管理思路。五、 附件1. 幕墻工程標25、準化管理應用指引-【幕墻工程-專項設計管理流程】2. 幕墻工程標準化管理應用指引-【執行管理工具】3. 幕墻工程標準化管理應用指引-【技術體系】六、 結語幕墻工程標準化管理應用指引的編制為房地產項目開發的管理及實施提供了一個基本參考標靶。雖然房地產開發工作涉及眾多的技術問題，尤其是專項工程（如幕墻）更是龐雜寬廣，但我們是負責項目開發的操盤手，不論是公司/項目管理層，還是負責一線技術及工程管理的工程師，需要明確的是：技術不會是我們的專長，那些專項行業的專業人員才是技術專家；而我們所要做的，是站在開發商經營戰略的角度上審視各個層面的問題、哪怕是技術問題，避免在實際管理工作中進入技術研究的誤區，而忽視了我們真正的職責，即：在這個問題上，我們該做什么，我們要求合作單位做什么，如何真正、充分發揮他們的聰明才智以達成企業目標。如果形成了這樣的共識，我們編制的這套指引才達到了真正目的，從而為提升房地產開發的項目管理水平作出貢獻。注：文章中涉及的T1-T36管理工具由于篇幅限制在這里未能呈現，需要探討者可以與編制組成員聯系，共同交流學習。