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1、第一條 為了進一步提高公司開發項目的工程質量，確保項目順利通過竣工驗收，減少交付后的業主投訴，根據國家有關施工質量驗收規范和寧波市關于住宅工程質量分戶驗收的有關規定，結合本公司歷年來工程驗收方面的經驗和教訓，特制定本辦法。同時本辦法在寧波市建委關于住宅工程質量分戶驗收有關規定的基礎上，驗收內容做了適當的增加，部分檢驗標準做了適當提高。第二條 本公司開發的所有住宅工程（毛坯房交付），均適用于本辦法。本辦法所稱住宅工程質量分戶驗收（下稱“分戶驗收”），是指住宅工程竣工驗收前，由施工、監理、本公司項目部及本公司其它部門依據國家有關施工質量驗收規范和本辦法，對住宅工程的每一戶（套）住宅及公共部位進行的2、專門質量檢查驗收活動。 第三條 分戶驗收以檢查觀感質量和影響使用功能的質量為主，主要包括以下驗收項目：樓地面、墻面和頂棚質量；門窗安裝質量；欄桿安裝質量；防水工程質量；室內外空間尺寸；給排水系統安裝質量；室內電氣工程安裝質量；公共部位、共用設施質量；智能化工程安裝質量及其它規定檢查內容。詳細內容及檢驗標準、方法、數量詳見附表一。第四條 分戶驗收應在單位工程質量驗收完成之后進行。分戶驗收分兩個層面：第一個為本公司項目部層面，第二個層面為公司層面（本公司各有關部門，包括項目部）。第五條 本公司項目部層面的分戶驗收工作由公司項目經理負責按寧波市關于住宅工程質量分戶驗收的有關規定組織施工單位及監理單位3、有關人員實施，分戶驗收比例為100%，檢驗表格使用寧波市建委統一發布的表格。寧波市以外的地區公司參照本辦法并結合當地分戶驗收的有關規范執行。第六條 公司層面的分戶驗收工作由公司總部產品管理部工程中心牽頭組織，以本公司項目部層面分戶驗收完成資料為基礎進行復查驗收，驗收比例為10%，檢查表格使用本辦法附表二住宅工程質量分戶驗收綜合表。（注：根據實際情況，公司層面的分戶驗收工作可以與總部投資營銷部客戶中心組織的交房前返檢工作進行融合，統一組織，共同參與）。第七條 總部工程中心組織公司有關人員根據項目單體數量分小組對其驗收并記錄，驗收后及時進行問題匯總。驗收人員包括總部產品管理部、地區公司營銷客服部、4、項目部及物業公司有關人員，驗收前由總部工程中心通知。被通知參加驗收的人員應盡力安排好手上工作并事先做好準備（如圖紙、規范等的熟悉），準時參加驗收。確有困難不能參加驗收的，應提前向總部工程中心負責人請假并說明原因，否則公司將視情節嚴重程度和缺到次數予以相應處罰。第八條 驗收人員在驗收結束時，應將附表二住宅工程質量分戶驗收綜合表及時復印一份交給本公司項目部，由項目部負責督促施工單位、監理單位進行及時整改，整改結果分別由施工單位負責人、監理總監和公司項目經理簽字確認后上報公司總部工程中心，工程中心派人抽驗或重新組織驗收，直至驗收通過為止，公司驗收合格后才能申請質檢部門驗收。第九條 各單位各人員驗收及5、整改工作必須實事求是，切忌走過場，必須做到檢查有記錄，整改有結果，如發現弄虛作假、降低標準、將不合格按照合格驗收的行為，一經發現，對相關責任單位進行經濟處罰，并作為不良行為記入公司信用檔案。 第十條 為統計反饋工程質量敏感點，由地區公司營銷客服部在項目交房三個月后，將附表三住宅工程質量缺陷投訴反饋表填好后交給總部工程中心分析處理。第十一條 本管理辦法未約定內容仍按當地關于住宅工程質量分戶驗收的有關規定執行。第十二條 本管理辦法自發布之日起施行。第十三條 本管理辦法由公司總部產品管理部工程中心負責修訂和解釋。附表一：住宅工程質量分戶驗收項目內容及檢驗方法（毛坯房部分）附表二:竣工分戶驗收匯總表附6、表三：住宅工程質量缺陷投訴反饋表附件四：寧波市區住宅工程質量分戶驗收實施細則附表一 分戶驗收項目內容及檢驗方法（毛坯房部分）檢驗項目及內容檢驗標準檢驗方法一、樓地面、墻面和頂棚面層質量樓地面設計高差陽臺、露臺、廚房、衛生間與其他房間之間高差按照設計要求，不得有負偏差鋼尺檢查，每處兩端各測1點排水地面找坡、防水層隔離層坡度符合實際要求，無倒泛水和積水現象；浴廁間和有防水要求的建筑地面必須設置防水隔離層觀察、潑水或坡度尺檢查樓地面平整度不超過6mm用激光水平儀或2米靠尺和楔形塞尺檢查，每間測5點樓地面空鼓結合牢固，無空鼓（空鼓面積不大于400c可不計）用小錘輕擊檢查樓地面裂縫結合牢固，無裂縫觀察檢7、查樓地面表面質量表面平整，顏色一致，清潔干凈，無污染，表面無麻面，不起砂。地面、踢腳線、裂縫、空鼓處，經修補后應保持與原色澤基本一致，無明顯修補痕跡觀察檢查墻面平整度偏差不超過6mm用激光水平儀或2米靠尺和楔形塞尺檢查，每間測2-3點墻面、頂棚空鼓粘結牢固，無空鼓（空鼓面積不大于400c，且每自然間不多于2處者可不計）小錘輕擊檢查墻面、頂棚裂縫面層無爆灰和裂縫（采用免抹灰工藝的頂棚不應有明顯可見裂縫）觀察檢查墻面、頂棚表面質量表面光滑、潔凈、接槎平整，分格縫清晰；護角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑，管道后面的抹灰表面應平整；涂料涂飾均勻、粘結牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉觀察檢查梁8、柱表面質量陽角垂直，陰角順直，表面潔凈，無明顯色差觀察檢查踢腳線踢腳線部位無外撇、內斜現象，與墻面整體順直平整，踢腳線高度一致，與墻面結合牢固，上下接槎平整，分色清楚觀察檢查二、門窗安裝質量門洞最小寬度、高度最小寬度：公用外門1.20m，戶門起居室臥室門0.9m，廚房門0.80m，衛生間門陽臺門（單扇）0.70m。最小高度：2.00m。對照設計尺寸，凈尺寸=洞口-粉刷厚，允許偏差5mm。鋼尺檢查外窗臺高度外窗臺凈高或其防護欄高度0.90m，不得有負偏差，高度均應從可踏面起算（可踏面是底部寬度0.22m，且高度0.45m的可踏部位）鋼尺檢查，每窗臺測2處窗臺泛水、滴水應內高外低，窗臺泛水排水坡度9、不得小于20mm，滴水線（槽）應整齊順直，滴水線（槽）的寬度和深度不應小于10mm。觀察尺量檢查外窗滲漏無滲漏淋水6小時后觀察檢查推拉窗防脫落裝置必須有防脫落裝置觀察檢查檢驗項目及內容檢驗標準檢驗方法玻璃品種、厚度、標識應使用安全玻璃的部位：室內隔斷，7層開窗，1.5門窗玻璃，距地0.5m落地窗，幕墻（全玻璃墻除外），門、天窗、屋面、吊頂、欄板、出入口，易造成傷害的其它部位；安全玻璃應有3C認證標志觀察檢查；厚度測量采用精度0.1mm以上游標卡尺測量，每部位測1點；標識觀察檢查門窗豎框垂直度鋁合金允許偏差2.5mm，塑料允許偏差3mm用1米垂直檢測尺檢查，每豎框1點門窗衡框的水平度鋁合金允許偏10、差2mm，塑料允許偏差3mm用1米水平尺和塞尺檢查，每框1點門窗豎向偏離中心鋁合金及塑料允許偏差5mm用鋼尺檢查，每側上下各測1點門窗啟閉門窗開啟方向符合設計要求；門窗扇開啟靈活，無碰擦、自開、自關、回彈現象觀察檢查五金件安裝數量齊全，位置正確，活動靈活，安裝牢固觀察、手板檢查框四周嵌填與密封采用硅酮密封膠填縫飽滿，粘結牢固，密封膠表面應光滑、順直、無裂縫觀察及輕敲門窗框檢查壓條、密封膠條或毛氈安裝應安裝完好，不得脫槽，壓條接縫不大于0.5mm觀察檢查通風面積自然通風臥室、起居室、明衛生間的通風口面積地板面積的1/20，廚房底板面積1/10且0.6計算風口面積與地板面積，進行比對三、欄桿安裝質11、量欄桿高度、豎桿凈距及防攀登措施陽臺、屋面等臨空處：臨空高度24m以下時，欄桿高度1.05m；臨空高度24m時，欄桿高度1.10m鋼尺檢查，每處扶手及欄桿各測2點，欄桿型式觀察檢查垂直桿件凈距0.11m，不得有負偏差欄桿設計應防止兒童攀登護欄玻璃不承受水平荷載的：厚度5mm鋼化玻璃或6.38mm的夾層玻璃；承受水平荷載的：厚度12mm鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當護欄一側距樓地面高度為5m及以上時必須使用鋼化夾層玻璃：欄桿應牢固可靠精度0.1m以上工具測量，每部位測1點；觀察檢查欄桿扶手表面外觀質量欄桿表面無明顯劃痕、無凹損和明顯色差；欄桿整齊一致，位置正確；欄桿焊疤處理平整；木扶手拼接牢固，扶手12、背不彎曲，膩子批嵌密實，油漆表面涂刷后無銹斑、焊渣、毛刺等觀察檢查四、防水工程質量屋面滲漏無滲漏雨淋或潛水2小時后，觀察檢查，可做蓄水檢驗時，其蓄水時間不應小于24小時屋面及檐溝排水坡度、積水坡度符合設計要求，無積水、泛水現象觀察、坡度尺測量檢查剛性防水分格縫、交接縫縱橫間距不宜大于3m，分格縫內應嵌填柔性密封材料觀察檢查立面卷材收頭端部裁齊，塞入預留凹槽內或用金屬壓條釘壓固定，最大釘距900mm，并用密封材料嵌填封嚴觀察、鋼尺檢查檢驗項目及內容檢驗標準檢驗方法卷材粘結、接縫粘結牢固，密封嚴密，不得有皺折、翹邊和鼓泡等現象觀察檢查屋面防水層表面質量、構造要求剛性防水層表面應平整、壓光、不起砂、13、不起皮、不開裂；分格縫應平直，位置正確；卷材鋪貼接縫嚴密，不得有褶皺、鼓泡和翹邊現象；嵌縫密封應與兩側基層粘牢，密封部位光滑、平直，不得有開裂、鼓泡、下榻現象；平瓦屋面的基層應平整、牢固，瓦片排列整齊、平直、搭接合理，接封嚴密，不得有殘缺瓦片觀察檢查防水地面滲漏無滲漏，坡向正確、排水順暢、無積水最小蓄水深度不得小于20mm，蓄水24小時后，觀察檢查外墻滲漏墻面無滲漏，滴水線應內高外低，整齊順直無爬水淋水6小時或下雨后，觀察檢查五、室內外空間尺寸偏差室內凈高（樓地板設泛水坡度的房間除外）凈高允許負偏差不超過15mm，極差不超過20mm（以每間為單位）激光測距儀檢測，每房間（除廚房、衛生間、陽臺、14、露臺外）測5點（距墻、柱四角300-500mm各測一點，中間一點）凈開間、凈進深凈開間、進深及極差不超過20mm激光測距儀檢測，每房間（除廚房、衛生間、陽臺、露臺外）測2點（距墻、柱四角300-500mm各測一點）地面水平度開間（進深）5m以內時不超過20mm，開間（進深）超過5m時每延米不超過5mm激光水平儀檢測，每房間（除廚房、衛生間、陽臺、露臺外）測5點（距墻、柱四角300-500mm各測一點，中間一點）廚房、衛生間、陽臺、露臺尺寸（無墻體除外）長度、寬度極差不超過10mm激光測距儀或鋼尺檢測，測四個角部邊長六、給排水工程質量管道滲漏無滲漏，給水管道，水嘴、閥門、排水管均無滲漏給水管水壓15、試驗：排水管灌水，衛生潔具滿水和通水試驗管道坡度、垂直度坡度應符合設計要求，排水通暢。立管垂直度允許偏差3mm/m，全長5m以上的立管累積偏差不大于15mm水平尺、拉線尺量檢查排水管連接應采用45三通或45四通和90斜三通、斜四通觀察檢查排水立管布置不得穿過沉降縫、伸縮縫、變形縫、煙道和風道。不得穿過臥室。觀察檢查排水塑料管伸縮節、檢查口或清掃口、阻火圈或防火套管設置伸縮節應每層設置，間距不得大于4m，并靠近匯水點設置；阻火圈或防火套管要求每層設置；檢查口或清掃口應在立管上每隔一層設置一個，轉角小于135污水橫管上必須設置，最底層和有衛生器具的最高層必須設置。觀察檢查檢驗項目及內容檢驗標準檢驗16、方法管道支架支架位置正確，埋設應平整牢固、間距符合規定；給水管關卡牢固，與管子接觸緊密；25塑料管及復合管冷水水平管支架間距0.7m；75以立管上的支架間距2m觀察及鋼尺檢查地漏水封、存水灣地漏低于排水表面，蓋結合嚴密無翹起，周邊無滲漏；地漏水封高度50mm；存水灣的水封深度50mm觀察及尺量檢查管道、地漏排水暢通排水暢通，無堵塞現象排水主立管及水平干管做通球試驗檢查套管設置管道穿墻和樓板，應設套管；樓板內的套管頂部應高出結構地面20mm，衛生間及廚房套管頂部的應高出結構地面50mm；安裝在墻壁內的套管其兩端與飾面齊平；穿墻套管與管道之間縫隙應用阻燃密實材料填實，穿樓板套管與管道之間縫隙應用阻17、燃密實材料和防水油膏填實。觀察檢查伸頂通氣管高度非上人屋面300mm；上人屋面2m；4m以內有門窗：門窗頂600mm，不得有負偏差，并應根據防雷要求設置防雷裝置鋼尺檢查七、電氣工程安裝質量配電箱電氣元件規格、型號、數量符合設計要求；標識清楚、開關靈活；接地連接正確觀察檢查開關插座安裝位置、外觀位置正確，緊貼墻面，四面無縫隙，安裝牢固，表面光滑整潔，無碎裂、劃傷、裝飾帽齊全；公共部位采用節能自熄或聲控開關；開關、插座面板并列安裝高差允許偏差0.5mm；每戶內面板高差允許偏差5mm；面板的垂直允許偏差0.5mm；插座高度離地面一般為30cm，不應低于20cm，開關一般距地1.3m，應考慮使用方便。18、觀察檢查插座數量電源插座的數量應符合設計規范要求觀察檢查插座相位、接地相位正確、接地可靠；線材色標合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為藍線，接地線為黃綠雙色線；接線緊密，插座與插件之間的導線不得采用接線柱用插座監測儀監測電線線徑、標識線徑符合設計，標識齊全。觀察檢查電氣回路測試導線間和導線對地間的絕緣電阻值必須大于0.5兆歐。電路保護和避雷接地電阻必須小于1歐測試檢查接地等電位焊接可靠，點位不遺漏，必須有3C標志觀察檢查八、通風空調工程質量煙道、排氣道留孔留孔高度應不低于窗頂以上50mm，煙道檔煙裝置牢固，倒吸不得脫落觀察檢查燃氣管道表面潔凈，油漆到位，交接面修補密實、無明顯色差，首層19、穿墻符合要求觀察檢查檢驗項目及內容檢驗標準檢驗方法煙道表面無裂縫，止回閥安裝牢固，無縫隙觀察檢查出屋面高度：平屋面0.60m且比女兒墻高0.3m；坡屋面：中心距屋脊1.5m時，屋脊0.6m；中心距屋脊1.5-3.0m時；屋面0.60m且屋脊；中心距屋脊3m時；屋面0.60m且其頂部與屋脊連線同水平線之間夾角10，不得有負偏差鋼尺檢查空調孔、板設置位置、大小正確，排水坡向正確，無滲漏和反坡觀察檢查空調冷凝水采用有組織排放形式，符合設計要求觀察檢查九、公共部位、共用設施設置樓梯梯段凈寬不應小于1.10m，六層及六層以下的住宅，不應小于1.0m（扶手中心與墻面的水平距離），不得有負偏差鋼尺檢查，每梯20、段上下各測1點樓梯平臺凈寬梯段凈寬，且1.20m（扶手中心與墻面（含突出物）的水平距離），不得有負偏差鋼尺檢查，每梯段目測選擇偏差較大處，每梯段各測1處樓梯欄桿高度、豎桿凈距及防攀登措施1、欄桿高度0.9m（從踏步可踏面算起），樓梯水平段長度大于0.50m時，欄桿高度1.05m鋼尺檢查，每處扶手及欄桿各測2點2、垂直桿件凈距0.11m，不得有負偏差3、欄桿設計應防止兒童攀爬樓梯踏步高寬差踏步寬度0.26m，踏步高度0.175m，相鄰踏步高度差10mm，每踏步兩端寬度差10mm鋼尺檢查，每梯段目測選擇偏差較大處，每梯段不少于3處樓梯頂層平臺混泥土翻邊不低于100m鋼尺檢查樓梯走道外觀檢查質量墻面21、平整，陰陽角方正順直，斜坡表面平整，梁表面平整，梁底寬度一致，涂料均勻，無色差。地磚鋪貼平整，色澤一致，不起殼，無裂縫，無掉角、缺棱，磚縫均勻順直，樓梯擋水線、掛落線寬厚度一致，表面平整，顏色一致，陰陽角方正觀察檢查防火門高度寬度符合要求，油漆涂刷均勻無漏刷，開啟靈活，五金齊全觀察檢查電梯門凈寬0.8m鋼尺檢查高層首層疏散外門凈寬1.1m鋼尺檢查附表二 住宅工程質量分戶驗收綜合表驗收位置 : 幢 層 號 時間： 年 月 日驗收項目驗收內容質量要求檢查情況描述一、樓地面、墻面和頂棚面層質量樓地面面層地面面層粘結牢固，無空鼓（空鼓面積不大于400c可不計）；面層表面不應有裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺22、陷；地面顏色一致，無明顯修補痕跡；有排水坡度要求的面層不得有倒泛水和積水現象。墻面面層墻面面層粘接牢固，無空鼓（空鼓面積不大于200c，且每自然間不多于2處者者可不計）；抹灰面層應無爆灰和裂縫；墻面面層表面光滑、潔凈、接槎平整；護角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平整，涂料涂飾均勻。頂棚面層抹灰層與基層之間必須粘結牢固，無脫層、空鼓；抹灰層面層應無爆灰和裂縫；采用免抹灰工藝的頂棚不應有可見的裂縫。二、門窗安裝質量門窗尺寸門洞最小寬度：公用外門1.20m，戶門起居室臥室門0.9m，廚房門0.80m，衛生間門陽臺門（單扇）0.70m；門洞最小高度：2.00m；外窗臺凈23、高或其防護欄高度0.90m，不得有負偏差。門窗啟閉性能門窗應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹、自開、自關、回彈現象；進戶門開啟方向符合設計要求。五金件安裝數量齊全，位置正確，活動靈活，安裝牢固框四周嵌填與密封采用硅酮密封膠填縫飽滿，粘結牢固，密封膠表面應光滑、順直、無裂縫；采用壓條、密封膠條或毛氈安裝，不得脫槽三、欄桿安裝質量欄桿高度臨空高度24m以下時：欄桿高度1.05m，臨空高度24m時，欄桿高度1.10m；垂直桿件凈距0.11m，不得有負偏差欄桿扶手表面外觀質量欄桿表面無明顯劃痕、無凹損和明顯色差；欄桿整齊一致，位置正確；欄桿焊疤處理平整；木扶手拼接牢固，扶手背不彎曲，膩子批嵌密實，油漆表面涂24、刷后無銹斑、焊渣、毛刺等四、防水質量房間和陽臺防水無滲漏，排水坡向正確，排水通暢，不得有倒泛水和積水現象五、給排水工程安裝質量管道滲漏無滲漏，給水管道，水嘴、閥門、排水管均無滲漏排水管連接應采用45三通或45四通和90斜三通、斜四通排水塑料管伸縮節、檢查口或清掃口、阻火圈或防火套管伸縮節應每層設置，間距不得大于4m，并靠近匯水點設置；阻火圈或防火套管要求每層設置；檢查口或清掃口應在立管上每隔一層設置一個，轉角小于135污水橫管上必須設置，最底層和有衛生器具的最高層必須設置。地漏水封、存水灣地漏低于排水表面，蓋結合嚴密無翹起，周邊無滲漏；地漏水封高度50mm；存水灣的水封深度50mm六、電氣工程25、安裝質量配電箱安裝電氣元件規格、型號、數量符合設計要求；標識清楚、開關靈活；接地連接正確開關插座安裝位置、外觀位置正確，緊貼墻面，四面無縫隙，安裝牢固，表面光滑整潔，無碎裂、劃傷、裝飾帽齊全；公共部位采用節能自熄或聲控開關；開關、插座面板并列安裝高差允許偏差0.5mm；每戶內面板高差允許偏差5mm；面板的垂直允許偏差0.5mm；插座高度離地面一般為30cm，不應低于20cm，開關一般距地1.3m，應考慮使用方便。七、通風空調工程質量煙道表面無裂縫，止回閥安裝牢固，無縫隙空調孔、板設置、空調冷凝水位置、大小正確，排水坡向正確，無滲漏和反坡；空調冷凝水采用有組織排放形式，符合設計要求八、室內空間尺26、寸偏差（40分）內 容偏 差 數 值（mm）合格率%層高+20mm-10mm墻間距20mm（極差）墻體平整度5mm垂直度8mm九、其它問題檢查人簽名： 檢查日期： 年 月 日附件三 住宅工程質量缺陷投訴反饋表編號： 項目名稱竣工及交房時間建設單位物業單位施工單位總套數實際交房套數質量缺陷及部位交房后1個月內總計 (套)占總套數的百分比(%)交房后3個月內總計 (套)占總套數的百分比(%)裂縫墻面地面滲漏外墻屋面廚衛樓地面門窗地下室裝飾工程墻面抹灰墻面涂料墻地磚陽臺欄桿門窗工程配件、玻璃等水電安裝通風空調公共部位其他項目備注注：1、此表由地區公司營銷客服部在交房三個月后，填好后交給總部工程中心。2、此表作為工程質量后評估的一個數據統計反饋，請如實填寫。填表人： 日期： 審核： 日期： 附件四 寧波市區住宅分戶驗收實施細則