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1、住宅工程竣工驗收移交工作指引住宅工程竣工驗收移交工作指引華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 1 1 目的目的 為規范住宅工程竣工驗收及向小業主的移交工作，提高一次交樓率及客戶滿意度，特制定本工作指引。2 2 適用范圍適用范圍 本指引適用于各利潤中心的商品住宅開發項目。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 3 3 總則總則 本指引供利潤中心參照使用，請各利潤中心在實際工作中，根據本地區實際情況，進一步豐富完善，制定出適合本地區的竣工驗收移交工作制度并遵照執行。住宅工程開工后，利潤中心項目部應依據本指引制訂本項目的工程竣工驗收及移交方案，包括工程竣工驗收、物業接管驗收及小業主入伙驗收等。華潤置地有限2、公司 華潤置地有限公司 4 4 分戶驗收分戶驗收 1)住宅工程實施分戶質量驗收制度，應在招標確定監理、施工單位時明確分戶質量驗收的管理要求。2)工程開工后，應要求施工單位編制質量分戶驗收方案，方案經監理、業主審批同意后實施。3)劃分五個分項進行分戶質量驗收：砼結構及砌筑、觀感尺寸、門窗欄桿、防水防滲漏、機電等。4)結構按照多層結構施工完成、高層結構一般每10層劃分為驗收階段，由施工單位自行組織按照現澆混凝土結構施工驗收規范、華潤置地標準要求及分戶驗收抽查點分布圖進行自檢，對結構外觀質量、結構平整度和垂直度、結構凈空尺寸、預留洞口、管線盒的預埋等進行檢查，將檢查結果進行現場標識及表格填寫，并以樓3、層為檢驗批報監理單位驗收并簽字。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 4 4 分戶驗收分戶驗收5)砌筑按照多層砌筑施工完成、高層砌筑每施工10層，抹灰未進行之前，由施工單位自行組織按照砌體結構施工驗收規范、華潤置地標準要求及分戶驗收抽查點分布圖進行自檢，對砌體外觀質量、墻面平整度和垂直度、構造要求（構造柱、圈梁、墻拉筋、導墻、梁下斜砌收口等）、凈空尺寸、預留洞口、管線盒的預埋等進行檢查，將檢查結果進行現場標識及表格填寫，并以樓層為檢驗批報監理單位驗收并簽字。6)在每戶住宅裝修施工過程及完成后，由施工單位自行組織按裝飾施工驗收規范、華潤置地標準要求及分戶驗收抽查點分布圖進行自檢，對室內墻面、地面、4、頂棚、門窗、玻璃、欄桿、凈空尺寸、防水等；室外通道、欄桿、鋪裝、園林等；機電給排水、電氣、采暖、燃氣、智能化等進行檢查，將檢查結果進行現場標識及表格填寫，并以每戶住宅為檢驗批報監理單位驗收并簽字。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 4 4 分戶驗收分戶驗收7)分戶質量驗收由施工單位組織、監理及業主參加驗收。8)建立分戶質量驗收檔案。每戶住宅應匯總該戶檢驗批項目及檢查結論,將有關信息填入分戶驗收匯總表中。單位工程應匯總各套住宅工程質量分戶驗收表,將有關信息填入單位工程分戶驗收匯總表中。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 5 5 專項驗收專項驗收 1)工程竣工驗收前需完成專項驗收，專項驗收包括：規5、劃驗收、人防驗收、節能驗收、電梯驗收、供水驗收、供電驗收、消防驗收、防雷驗收、生活水箱安裝及水質檢測、天燃氣驗收、室內環境檢測等。2)規劃驗收：建設工程完工后,必須向城市規劃主管部門申請驗收,經驗收合格后,簽發建設工程規劃驗收合格證。3)人防驗收：建設工程完工后,必須向人防辦申請驗收,經驗收合格后,簽發建設工程人防驗收合格證。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 5 5 專項驗收專項驗收4)節能驗收：建筑節能驗收工作分為墻改禁實驗收、節能隱蔽工程驗收和節能竣工驗收三部分。墻改禁實驗收：建設單位在民用建筑工程砌筑墻體完成后，請墻改辦（節能辦）到現場進行禁實驗收并記錄備案；節能隱蔽工程驗收：建設單位6、在民用建筑工程墻體、屋面等部位的節能做法隱蔽驗收前一天，通知節能辦參加。通過后，驗收小組出具建筑節能措施隱蔽部分認定，作為工程竣工驗收必備資料；節能竣工驗收：建設單位在工程所有節能措施全部竣工后，由承辦人對提交資料審查，符合規定的，由建設單位選定時間，在節能辦監督下，組織驗收，驗收合格后，由參驗人員簽字，并出具民用建筑節能驗收報告。5)電梯驗收：電梯工程完工后,必須向技術監督局申請驗收,經驗收合格后,簽發電梯準用證。6)供水驗收：供水工程安裝完工后,必須向市自來水公司申請驗收,經驗收合格后,進行驗收備案并送水。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 5 5 專項驗收專項驗收7)供電驗收：供電工程安7、裝完工后,必須向供電局申請驗收,經驗收合格后，進行驗收備案并送電。8)消防驗收：建設工程完工后,必須向消防大隊申請驗收,經驗收合格后,簽發建設工程消防驗收合格證。9)防雷驗收：建設工程完工后,建設單位須向市氣象局提交防雷工程竣工驗收申請表及其它有關資料，市氣象局收到申請表及認真審查有關資料后，對資料齊備合格的單位，將安排有關人員到場驗收，工程驗收合格后，市氣象局將簽發防雷驗收報告。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 5 5 專項驗收專項驗收10)生活水箱安裝及水質檢測：建設工程完工后,必須向環保局（衛生局疾病控制中心）申請對生活水箱安裝及飲用水水質進行檢測,經檢測合格后，出具檢測報告及水質檢測8、合格證書。11)天燃氣驗收：建設工程完工后,必須向燃氣公司申請驗收，經驗收合格后,簽發燃氣工程驗收表。12)室內環境檢測：建設工程完工后，須委托有資質檢測單位對室內環境進行檢測,經檢測合格后,出具檢測報告。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 6 6 工程竣工驗收工程竣工驗收 1)工程項目完工時，利潤中心項目部應要求監理單位配合施工單位組織進行內部初驗收，檢查有關的工程技術資料，包括隱蔽工程驗收記錄、施工圖紙、分項工程驗收記錄等資料是否齊全準確，進行建筑物實體工程質量檢驗，發現問題及時處理，并要求施工單位做好分包工程竣工初驗收記錄報告。2)監理單位簽署初步驗收審核意見，存在的問題由施工單位及相關9、責任人及時整改，合格后監理工程師簽署初驗合格意見，并報利潤中心項目部。3)施工單位書面通知利潤中心項目部申請驗收。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 6 6 工程竣工驗收工程竣工驗收4)利潤中心項目部在收到施工單位工程竣工驗收申請書后，由項目部準備相關工程竣工驗收標準，盡快組織工程竣工驗收。5)利潤中心項目部須在準備工程竣工驗收個工作日前將驗收工程內容、范圍、時間以及參加驗收人員名單等有關事宜書面通知負責該工程的政府工程質量監督部門。6)利潤中心項目部負責牽頭組織，申請地方政府地區工程質量監督部門（質監站）參加，由質監站、項目部、勘察、設計、監理以及施工等單位和其他有關方面專家組成驗收組，制定10、驗收方案。7)監理單位配合施工單位向利潤中心項目部提交相關工程竣工資料，并做好工程現場驗收準備。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 6 6 工程竣工驗收工程竣工驗收8)利潤中心項目部組織工程竣工驗收。(1)項目部、勘察、設計、監理和施工單位，分別匯報工程合同履行情況以及工程建設各個環節執行法律、法規和工程建設強制性標準的情況。(2)驗收組審閱工程檔案資料，其中包括工程技術資料、隱蔽工程驗收記錄、分項工程驗收記錄、施工圖等。(3)驗收組實地查驗工程質量。(4)由利潤中心項目部主持，包括政府工程質量監督部門參與，對工程勘察、設計、施工、設備安裝質量和各管理環節等方面作出全面評價，形成經驗收組人員簽11、署的工程驗收意見。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 6 6 工程竣工驗收工程竣工驗收9)工程竣工驗收如未通過，驗收組應協商并提出解決方案，并通知有關各方立即整改，確定再次驗收的時間。10)工程竣工合格后，利潤中心項目部要確定竣工日，并提出工程竣工驗收證明書，其中應包括施工、勘察、設計、監理各單位質量竣工報告以及施工單位工程質量保修書和其他有關文件。11)在通過利潤中心項目部組織，地方政府工程質量監督部門參加的工程竣工驗收后，項目部與質量監督部門溝通協調以使其及時出具監督報告。12)項目部應及時到地方建設行政主管部門辦理驗收備案證書，并及時到國土部門辦理房產證。華潤置地有限公司 華潤置地有限公12、司 7 7 物業接管驗收物業接管驗收 1)物業接管驗收是利潤中心項目部內部工程竣工驗收后，將物業移交物業公司著手實施物業管理前，而進行的物業實體再檢驗和物業資料移交。2)利潤中心項目部在工程項目竣工后，需書面提請物業公司對物業接管驗收。3)物業接管質量驗收準備工作。(1)成立物業驗收組 a.由利潤中心項目部組建由項目、監理、物業、施工等單位參加的驗收組。b.驗收組人員名單、分工架構根據驗收物業的面積、時間要求以及驗收難易程度確定。c.物業、監理、施工的內業資料管理人員負責接管物業的產權、工程、設備竣工資料的驗收移交工作。d.項目、監理、施工、物業的各相關專業工程師具體負責房屋本體、公共設施和機13、電設備的驗收移交工作。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 7 7 物業接管質量驗收物業接管質量驗收(2)物業驗收前的準備會 a.驗收組召開驗收前的準備會，確定交接范圍、內容、時間、進度等。b.確定物業接管驗收標準：接管驗收應分戶進行驗收，主要是觀感驗收和使用功能驗收，側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求。c.接管驗收標準和驗收方法：驗收標準為建設部房屋接管驗收標準及業主與發展商簽訂的交房標準。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 7 7 物業接管質量驗收物業接管質量驗收(3)準備好接管驗收記錄表格：房屋本體承接驗收表（給排水）房屋本體承接驗收表（強弱14、電）房屋本體承接驗收表（土建）共用設施備承接驗收表共用設施設備工程竣工實物移交清單單體建筑資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 7 7 物業接管驗收物業接管驗收4)交接驗收過程 (1)資料交接 工程技術資料及圖紙的交接主要包括單體建筑資料移交表、物業產權資料移交清單及說明文件。對于資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，利潤中心項目部應當立即正確真實補齊資料，要求責任方一般問題天內解決，重大問題天內解決。必要時利潤中心項目部協助解決。a.物業產權資料：拆遷安置資料、項目開發批準報告、土地使用合同、用地紅線圖、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、生活飲用水15、二次供水許可證、預售、銷售許可證。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 7 7 物業接管驗收物業接管驗收 b.政府驗收合格資料：建設工程竣工驗收備案表；建筑消防驗收合格證；用電許可證；住宅使用說明書；住宅質量保證書；竣工后的面積實測報告；與政府部門水、電、氣管理單位的產權移交協議書。c.綜合竣工驗收資料：技術資料：竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；圖紙會審記錄；工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；水、電、衛生16、器具等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土塊試壓報告；供水試壓報告。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 7 7 物業接管驗收物業接管驗收房屋產權籍資料：房屋產權情況清冊，共同部位、共同設施設備的產權情況、數量、分攤原則和分攤系數；其他資料（六圖二書）：按1/1 0 0 0 比例尺的現狀圖；規劃總平面圖；道路規劃圖；豎向規劃圖；市政設施管網綜合規劃圖；綠地規劃圖；居住小區的詳細規劃說明書；環境預評價書；環境影響報告。消防系統設備資料：設備出廠合格證；設備技術資料，使用說明書；系統打壓試驗報告；系統沖洗、試驗資料；監控系統設備及技術資料，使用說明書；廣播系統設備及技術資料，使用說明書。業主資料：已購房17、的業主姓名、性別、身份證號碼、身份證復印件、房間位置、面積、聯系電話、通訊地址等；已購房業主的付款情況或付款方式。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 7 7 物業接管驗收物業接管驗收(2)物業驗收 工程實體的接管驗收，主要包括戶內實體、共用配套設施及機電設備設施的驗收。驗收組應做好相關驗收記錄表格。對不合格問題，要由項目部及監理判定責任，要求責任方一般問題7天內解決，重大問題15天內解決。必要時利潤中心項目部協助解決。對于限時整改項目，物業公司跟蹤整改結果，并做好驗收遺留問題備案。利潤中心項目部督促施工單位整改。物業整體驗收合格后，物業公司接管物業，相關記錄由物業公司歸檔。華潤置地有限公司 華18、潤置地有限公司 8 8 小業主入伙驗收小業主入伙驗收1)交樓前的檢查驗收。在小業主正式入伙前，由項目部組織，物業公司邀請部分小業主進行檢查驗收預演。對小業主檢查驗收提出的問題在住宅小區房屋維修工作表中記錄，并要求施工單位落實整改。整改完成后，檢查組和被邀請的部分小業主負責驗收。2)利潤中心在小業主驗樓前要成立客戶服務部，組建客服聯合小組，其中應包括物業公司、市場部、項目部有關人員。3)客戶服務部是整個小業主入伙驗樓解決問題的歸口部門，是整個運作過程的中樞。4)物業公司陪同小業主驗樓，做好入伙房屋驗收表，如果小業主滿意，應要求小業主簽字認可。如果小業主發現問題，物業公司應主動解答有關問題，并做好19、詳細驗樓記錄，需要維修的要填寫工程整改記錄單。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 8 8 小業主入伙驗收小業主入伙驗收5)物業公司、市場部、項目部等部門收到的小業主投訴，應盡快反饋到客戶服務部，列出入伙整改項目匯總表。6)由利潤中心項目部和物業公司監察施工單位維修。7)施工單位在小業主驗樓過程中，應組建施工專業維修組，其中應包括各工種施工人員，及時配合小業主驗樓，發現問題及時解決。8)施工單位整改后，由客戶服務部聯合小組檢查，合格后通知小業主再次驗收，并要求小業主簽字認可。9)對于小業主不滿意項目，客戶服務部應主動解釋協調并通知施工單位維修組整改，直至小業主收樓。10)若施工單位不配合整改，或20、屢次整改均達不到要求，則應發出書面通知并做好記錄，由項目部另外安排單位整改，所發生費用從施工單位結算中扣除。11)客戶服務部要做好回訪，及時反饋小業主意見。12)客戶服務部做好入伙整改項目匯總表的存檔備案工作。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 9 9 流程圖流程圖9.1 9.1 工程竣工驗收流程圖工程竣工驗收流程圖華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 9.2 9.2 物業接管驗收流程圖物業接管驗收流程圖華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 9.3 9.3 小業主入伙驗收流程圖小業主入伙驗收流程圖華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 10 10 附件附件華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 10 1021、 附件附件使用說明：以下表格是成都公司正在使用的，請利潤中心針對具體工程項目，進行修改完善。華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 單體建筑資料移交表單體建筑資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 電梯資料移交表電梯資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 發電機資料移交表發電機資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 樓道二裝資料移交表樓道二裝資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 給水系統資料移交22、表給水系統資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 供配電系統資料移交表供配電系統資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 景觀系統資料移交表景觀系統資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 樓宇對講系統資料移交表樓宇對講系統資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 天燃氣系統資料移交表天燃氣系統資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 消防系統資料移交表消防系統資料移交表華潤置地有限公司 華潤置23、地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 周界監控系統（道閘）資料移交表周界監控系統（道閘）資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 總坪排水系統資料移交表總坪排水系統資料移交表華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 房屋本體承接驗收表（給排水）房屋本體承接驗收表（給排水）項目名稱：驗收單位：驗收日期：年 月 日施工單位：戶型房號：華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 華潤置地有限公司 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