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1、地地產產股股份份有有限限公公司司工程造價管理辦法工程造價管理辦法為建立和維護工程造價管理的必要業務環境，保障工程造價管理正常發揮系統職能，特制定本辦法。本辦法由北京地產股份有限公司（下稱：總公司）制定。適用于所有由總公司主導開發和參與開發的項目公司或項目（以下統稱：項目），是項目建立造價管理體系、制定項目工程造價管理辦法的指導性基礎文件。本辦法由總公司負責解釋，自公布之日起開始執行。第一部分第一部分 工程造價管理工程造價管理1 1工程造價管理系統架構工程造價管理系統架構總公司總經理總公司總經理主管副總經理主管副總經理主管副總經理主管副總經理公司工程預算總監公司工程預算總監公司各事業部公司其它部2、門項目公司總經理項目公司總經理項目造價管理部項目造價管理部造價咨詢公司（估算師、工料造價咨詢公司（估算師、工料測量行）測量行）；總分包承包商、總分包承包商、供貨商、供貨商、設計、設計、監理等。監理等。項目其他部門-2 2工程造價管理系統基本職能工程造價管理系統基本職能2.1制定工程造價管理辦法：制定、改進；2.2測算工程成本：根據項目進展的不同時期、階段，審核或編制工程造價的估算、概算和預算；2.3工程發包：辦理工程施工總包、分包，以及材料、設備采購的招標、評標；2.4參與設計、監理以及工程咨詢服務等與工程建造直接相關的各類工程事項（下稱：其他工程事項）的招標、評標；2.5工程合同管理：審核合3、同價格及與其相關的經濟、技術條款，并對其他條款提供參考意見；辦理工程施工合同及材料、設備采購合同的會簽和簽訂手續；2.6調整合同價款：審核或編制增減預算以及其它形式的合同價格調整；2.7參與集中采購：按標準（北京）采購有限公司（下稱：采購公司）要求參與相關的集中采購活動，并給予所需的業務支持；2.8監控其他工程事項：參與其他工程事項的合同會審；2.9辦理工程結算：審核或編制工程結算，主導業務談判，辦理結算手續；2.10監控工程款支付：審核并簽發工程款支付憑單，并按要求及時向主管領導報告合同價款支付情況；2.11辦理工程保險及工程保證擔保：辦理并監督合同實施。3 3工程造價管理系統級別分工原則：4、工程造價管理系統級別分工原則：3.1總公司級（工程預算總監，下稱：預算總監）：指導、監控、服務；3.2項目級（工程造價管理部，下稱：造價部）：實施、反饋。4 4預算總監職責預算總監職責4.1負責制定、改進和解釋工程造價管理辦法，統一業務管理模式；4.2組建造價部，派駐造價部經理及必要的預算人員；4.3負責總公司尋找新項目期間或擬開發項目機構組建前的工程造價測算，為項目決策提供業務支持；4.4對項目實行業務監控，監督下屬造價部履行系統職能。指導、檢查或參與項目的重大招標、工程結算等關鍵性造價管理環節；4.5對總公司本部直接管理的工程項目，履行造價部相應職責；4.6根據總公司管理需要和要求，匯總、5、報告工程造價管理數據；4.7匯總各項目造價管理信息，在系統內建立業務信息共享；4.8與相關政府部門或行業管理機構建立并保持聯系，保障工作順利進行；4.9組織業務學習、業務研究，提高業務水平，改進本職工作；4.10參與采購公司的集中采購，履行采購公司賦予的相應職責。5 5造價部職責造價部職責1-5.1工程造價管理：5.1.1項目開發階段：5.1.1.1 根據需要招聘預算人員；5.1.1.2 審核或編制工程估算、概算、預算，為項目的方案決策提供業務支持；5.1.1.3 建立工程造價管理檔案。按要求及時登錄工程合同管理簿，報告工程造價管理數據；5.1.1.4 辦理工程保險、工程保證擔保；5.1.1.6、5 參與前期各工程事項的招標、評標，參與相關的招標、評標談判，參與合同簽訂；5.1.1.6 參加工程合同會審，審核合同價格及其相關條款；5.1.1.7 審核工程費用（工程款及其他工程事項費用）支付；5.1.2工程施工階段：5.1.2.1 辦理工程施工招標：工程施工類招標由造價部牽頭辦理，并負責審核或編制（總分包）招標文件，組織招標、評標，發布中標通知，辦理合同簽訂手續；5.1.2.2 參加項目材料、設備招標：材料、設備招標由工程部門牽頭辦理。造價部負責審核或編制招標文件，參加招標、評標，發布中標通知，辦理合同簽訂手續；5.1.2.3 參與其他工程事項的合同會審；5.1.2.4 審核或編制工程合7、同的變更增減，主導相關的業務談判；5.1.2.5 審核工程費用支付；5.1.2.6 審核、辦理中間竣工的單項分包工程、材料設備采購合同的結算，主導相關的業務談判；5.1.2.7 及時完善工程造價管理業務檔案，登錄工程合同管理簿。按要求及時報告工程造價管理業務數據。5.1.3工程竣工階段：1.1.1審核、辦理工程竣工結算，主導相關的業務談判；1.1.2審核工程費用支付，直至結清工程尾款；1.1.3整理工程造價管理檔案；進行典型單體工程造價分析，收集整理業務信息；報告工程造價管理業務數據。5.2負責聯系、指揮、指導造價咨詢單位開展造價咨詢服務，監督受托人履行合同，并審核、判定其工作成果。5.3與所8、在地的相關政府部門、行業主管部門建立并保持聯系，保障相關業務工作正常展開。5.4組織業務學習，提高業務水平。開展業務研究，改進本職工作。第二部分第二部分 工程造價管理制度工程造價管理制度1 1管理規則：管理規則：2-1.1預算總監受總公司總經理或其指定的主管副總經理領導，在其職責范圍內開展工作。預算總監對項目造價部具有業務管理直轄權，其工作向其主管領導直接負責；1.2項目造價部業務上受預算總監領導，在其職責范圍內開展工作。業務上對預算總監負責；1.3項目造價部工作上受項目總經理領導，在其職責范圍內開展工作，執行項目工作計劃，并直接對項目總經理負責；1.4項目造價部經理及其主要人員由總公司派駐，9、不足時由項目招聘，并須經項目人力資源部和預算總監批準；1.5預算總監有權根據工作需要或項目造價部人員工作表現，提出人員任免、調配和待遇調整建議，并經其主管領導批準后實施；1.6凡需要預算總監或項目造價部參與的各項工作，總公司、項目及各有關部門，必須保證造價管理的同步介入和信息對稱，預算總監及造價部有權根據自身業務需要決定參與與否；1.7凡需造價管理系統辦理和參與的有關工作，主辦人應及時按預算人員要求提供必要的資料和信息，以保證工作質量和效率；1.8相關部門必須保障工程及采購發包的必要條件（發包范圍、工程圖紙、技術要求、工期要求、現場條件、政策許可等），未經項目上級許可，不得搞形式發包；1.9總10、公司及項目均須嚴格履行合同、洽商、工程款支付等有關文件的會審制度。凡屬工程造價管理系統職責范圍內的各項文件，未經預算總監或造價部審簽一律不得執行；1.10 項目的工程造價管理，原則上實行全過程工程造價咨詢代理方式。無特殊情況，工程招標一律實行工程量清單制；1.11凡屬采購公司主導的任何采購活動，按采購公司要求辦理，項目及其造價部以及其他相關部門須給予充分配合。2 2工作紀律：工作紀律：2.1工程預算人員不得參與投標人的推薦，當與承包人有個人關系時須主動回避；2.2工程預算人員不得單獨參加投標人或承包人的招待、宴請，不得擅自接受有價饋贈；2.3工程預算人員必須維護總公司和項目利益，不得越權作出損11、害總公司和項目利益的承諾或許可；2.4工程預算人員必須恪守職業道德，堅持實事求是，堅持業務原則，如實向上級提供真實的業務數據和信息，不得違心應和，要對自己的工作成果負全責。任何人員和部門不得非法干預；2.5工程預算人員必須保守商務機密，未經主管上級領導批準無權向任何單位、部門和人員提供相關的資料和信息；2.6總公司及項目均須嚴格執行發包辦法，任何個人和部門均不得私自發包或非法干預發包；2.7凡違反上述工作紀律并造成不良后果的將追究責任，并按總公司及項目有關規定對責任3-人給予處罰。第三部分第三部分 發包辦法發包辦法凡屬總公司主導開發或參與開發的房地產開發項目，均按本辦法執行。*號內容可根據項目12、情況自行修訂，經項目上級批準后實施。同時報備總公司。該辦法由項目總經理主導實施，項目公司董事會或其總公司的主管領導為其直接上級。1 1發包規則：發包規則：根據總公司各項目情況，擬采用如下五種發包形式，優先實行集中采購和招標。1.1集中采購由總公司指定的采購公司進行集中采購（含工程發包）。1.1.1總公司指定或同意由采購公司采購的項目，一律由采購公司實行采購；1.1.2凡不由采購公司操作或參與的工程事項，依次按下述辦法執行。1.2招標：一般情況均實行邀請招標，須組織3家以上投標人參加投標，涉及政府有關規定的，按政府有關規定執行。以下情況須實行招標：1.2.1全部建筑工程（包括單項工程、單位工程、13、分部工程、附屬建筑工程），及政府要求招標的各類工程事項；1.2.2*1050萬元以上的材料設備采購供貨；1.2.3*1050萬元以上的勘查、設計、監理及其他工程事項等；1.2.4凡不能執行上述規定，需采用以下方式的，項目總經理須向上級申明理由，經主管上級批準后實施。1.3議標：指獨家議標。對方必須是正在或曾經與我方合作，且價格合理并實現滿意履約的承包單位。以下情況可實行議標：1.3.1主體建筑工程的延續或擴大；1.3.2與主體工程相關且聯系密切的附屬建筑工程；1.3.3同一工程項目類型相似的單位工程；1.3.4材料、設備采購供貨的續定；1.3.5*10 50萬元以下的材料、設備采購；1.3.614、勘查、設計、監理及其它工程事項等，在本項目工程范圍內的續約；1.3.7無法規避的地方性干預、行業壟斷、專門技術等工程和采購供貨內容。發生此項經辦部門須提出報專項報告，經主管領導批準后實施；1.3.8凡不能滿足議標條件的工程事項，應首先選擇招標方式組織發包；4-1.3.9凡不能執行上述規定，需采用以下方式的，項目總經理須向上級申明理由，經主管上級批準后實施。1.4詢價。即直接采取市場詢價方式確定承包人。但至少“貨比三家”。以下情況可實行尋價：1.4.1*1020萬元以下的材料、設備采購。1.4.2*1020萬元以下的其他工程事項；1.4.3凡不能執行上述規定，需采用以下方式的，項目總經理須向上級15、申明理由，經主管上級批準后實施。1.5批示。按項目工程建造費用支付程序，經授權的主管經理直接批準或簽付。以下情況可實行批示：1.5.1政府部門手續費及政策性收費；1.5.2總費在*520萬元以下的工程事項；1.5.3無須簽定書面合同，一次性即時清算的工程事項。1.5.4凡不能執行上述規定，又不能采取其他發包方式的，項目總經理須向上級申明理由，申請專項批復權，經主管上級批準后實施。2 2投標人的預選規則：投標人的預選規則：2.1投標人預選2.1.1預選投標人是創造有效競爭環境的關鍵環節，除必要的資質等級等必要的基本條件外，必須充分了解和考慮預選人之間的關系狀況，營造并保證公平健康的競爭氛圍；2.16、1.2須執行政府有關規定的招標，投標人預選按政府要求辦理；2.1.3優先考慮被列為戰略合作伙伴的承包商、供貨商、設計人、監理人以及工程咨詢服務單位，不足時由經辦部門組織推薦補足；2.1.4 由經辦部門驗證推薦投標人的營業執照、資質證明等基本資料，作出分析對比，經有主管經理參加的預選評定確定考察對象，其數量一般應大于投標所需數量；2.1.5由經辦部門負責組織必要的考察。考察內容應包括企業資質、注冊資金、信譽等級、生產能力、供貨周期、技術裝備等情況。落實產品的適用性和預選投標人的承包能力，并對價格和費用情況進行初步了解，注意對方有無附加條件（包括優惠條件）。2.1.6在考察過程中，任何人不得作出不17、利于招標和有損于我方利益的承諾與暗示；2.1.7經辦部門須提出書面的考察報告，提出優選順序，并報主管經理及相關部門；2.2確定投標人2.2.1由經辦部門負責組織有主管經理參加的投標人評定，須足額取定招標所需數量，不足時應按上述程序予以補充；5-2.2.2被選定的投標人，均應充分滿足完成標的的基本條件，不得出現陪標現象。第四部分第四部分 合同管理合同管理1 1合同的簽定與管理合同的簽定與管理1.1合同簽訂以前，須嚴格履行會簽手續。相關部門須認真審改與本部門業務職責相關的各項條款，同時積極對其他款項提供參考意見；1.2合同必須由法人代表或其指定的委托人簽署；1.3合同檔案管理按總公司總辦要求辦理。18、同時經辦人須及時向造價部提供完整的合同復印件；1.4造價部必須由經理或指定的專人及時登錄 工程合同管理簿，保證動態反映工程造價狀況；2 2合同辦理分工合同辦理分工2.1工程施工合同、工程造價咨詢合同、工程保險、工程保證擔保由造價部牽頭辦理；2.2勘察設計，監理等工程合同由工程部門牽頭辦理；2.3材料、設備采購類合同由采購部門牽頭辦理。無采購部門時由工程部負責；2.4其他各類工程事項合同由主管領導指定的部門牽頭辦理。第五部分第五部分 洽商管理洽商管理12嚴格履行會簽手續。須保證造價部參加洽商審核會簽；必須實行“一支筆”原則。工程變更洽商的簽認，須由工程部門負責人或指定人員統一對外簽署，并對洽商的19、后果負責。未經指定人員簽署的任何洽商，造價部一律不予確認。34經辦部門須及時向造價部提供經簽署的洽商復印件一份。工程變更洽商編寫的造價管理要求：4.1注明變更的原因及責任；4.2注明技術、質量、工期等有關要求；4.3有明確合理的量化標注，必要時須附圖表示；4.4注明詳盡的材料做法；4.5一般不得直接標注工程量或費用。第六部分第六部分 工程費用支付工程費用支付12工程費用包括：建筑工程費，材料、設備采購費及其它工程事項費用；工程費用支付須使用專用憑單，并須按憑單要求履行會簽手續，未經造價部審核簽認，一律不得支付；3凡發生工程費用支付，須由該工程事項經辦人提前 17 天填寫該憑證，必要時須向造價部20、提供價格審核的必要資料和基本情況介紹；45提前支付或超額支付，須附項目總經理批復；實際支付與支付憑單不一致時，財務部門應向造價部反饋實際支付憑單的復印件。6-第七部分第七部分 管理細則管理細則1234工程合同管理簿05 版工程造價動態管理業務工具北京地產股份有限公司項目建設工程保證擔保暫行辦法北萬字2005地008號工程保險暫行辦法北字2005第013號關于由標準（北京）采購有限公司全面負責地產各項目采購工作的決定北萬字 2005第 012 號5施工總包招投標基本流程北字2005第014號第八部分第八部分 參考工作流程參考工作流程以下為部分與造價管理有關的單項工作流程，均曾經和正在某些項目實行21、，僅供各項目參考。各項目可依本辦法有關要求，根據項目自身的體制、架構、合同等具體情況，自行制定需要明確的單項工作流程。1 1工程造價管理流程工程造價管理流程1.1工程招標工作流程準備招標圖紙及資料造價咨詢單位編制招標文件和工程量清單造價部審核招標文件內部評審向主管領導匯報發標投標人報價造價咨詢單位清標造價部審核公司內部評審報主管領導價格談判定價簽約。1.2.工程款支付工作流程承包單位呈報工作量監理公司及工程部確認施工部位監理公司提出審核意見造價咨詢單位提出審核意見造價部審核填寫“項目工程費用支出憑證”支出憑證匯簽（經辦人-經辦部門經理-造價部經理-財務主管-主管經理）財務部支付工程款。1.3.22、供貨商貨款支付工作流程經供貨商申請由經辦人填寫“項目工程費用支出憑證”經辦部門經理簽單-造價部審核定貨合同、驗貨清單等并由部門經理簽單財務主管簽單-主管經理審批-財務部支付工程款。1.4.費用變更工作流程：承包單位呈報變更報價監理公司提出審核意見造價咨詢單位提出審核意見造價部審核價格談判簽認生效納入結算。2 2工程變更管理流程工程變更管理流程7-2.1設計變更管理流程2.1.1一般設計變更設計單位設計變更通知單或設計變更圖紙（設計單位相關設計人）監理公司登記備案（監理公司）發送施工單位、甲方（辦公室辦事員）甲方工程部、造價部匯審簽字（相關專業工程師、預算員）工程主管確認簽字（項目經理或其授權人23、）施工單位呈報設計變更增減帳造價咨詢單位提出審核意見造價部審核價格談判簽認生效、納入結算2.1.2重大設計變更（變更建筑面積、改變使用功能、改變建筑標準及結構類型）設計單位設計變更通知單或設計變更圖紙（設計單位相關設計人）監理公司登記備案（監理公司）發送施工單位、甲方（辦公室辦事員）甲方工程部、造價部匯審簽字（相關專業工程師、預算員）工程主管確認簽字（項目經理或其授權人）施工單位呈報設計變更增減帳（施工單位）造價咨詢單位提出審核意見造價部審核公司內部評審報主管領導價格談判簽認生效、納入結算2.2工程洽商變更管理流程工程洽商變更（施工單位或甲方專業工程師提出）8-監理公司登記備案監理公司確認簽字24、甲方（工程部經理或指定人員）設計單位確認技術洽商內容甲方工程部、造價部確認工程部專業工程師確認工程洽商變更內容的真實性、合理性；造價部專業預算員確認工程洽商變更經濟要素的準確性；如果認為有必要，專業工程師及專業預算員應該會同監理公司和施工單位的專業人員對施工洽商的每一項內容進行現場核查；重大工程洽商變更需報送主管領導確認。工程主管確認簽字（項目經理或其授權人）施工單位呈報工程洽商變更增減帳造價咨詢單位提出審核意見造價部審核價格談判簽認生效、納入結算3材料、設備定貨流程圖3.1甲方供貨查詢戰略合作伙伴名單，不足時由工程部建立廠家到訪登記簿，未經過廠家到訪登記簿登記的廠家，不具備被推薦廠家的資格。25、工程部提供預選廠家（不少于招標或詢價需要數量）資料：/企業注冊的營業執照、/產品樣本、企業的銷售業績等4/產品的基本單價表；5/其它資料如消防或供電部門的專項許可證等。根據情況征求設計、監理等受雇咨詢單位意見確認上述廠家全部可用性，產品在質量性能、技術參數、規格品種等方面必須能夠滿足本工程的相關要求。前期資料移交造價部復審（造價部專業預算員）委托造價咨詢單位編制招標文件（詢價方式無此步）9-會審招標文件（詢價方式無此步）發標（詢價方式無此步）報價造價咨詢單位提出經濟分析造價部審核內部評標（相關部門及咨詢顧問）價格談判（造價部及咨詢顧問）最終確認中標廠家（主管領導及形管部門）發送中標和未中標通知（專業工程師）定廠定價簽約（專業工程師）進入合同管理程序3.2乙方供貨（指甲方指定內容）施工單位報送 35 個廠家資料（施工單位）工程部專業工程師確認廠家的可用性（專業工程師、有關咨詢顧問）造價管理部復審廠家資料（造價部專業預算員）初次報價（造價部專業預算員）造價咨詢單位提出經濟分析造價部審核經過主管領導同意加入備選廠家（主管領導）重新要求廠家報價（造價部專業預算員）內部評審（主管領導、相關部門及造價咨詢單位）價格談判（造價部及造價咨詢單位）最終確認、定廠定價（主管領導、相關部門）內部文件匯簽、向施工單位發送確認函（造價理部專業預算員）進入總包管理10