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1、21支渠及周邊城市地段景觀工程項目建議書xx2010年02月項 目 建 議 書項目名稱：21支渠及周邊城市地段景觀工程建設地點：什邡市雍城東路21支渠建設性質：新建項目申報單位：xx城市建設投資公司申報時間：2010年02月一、項目背景1、基本情況 21支渠是人民渠支渠，水源引自石亭江。 21支渠在什邡城區東部南北向貫穿城區，本項目地塊位于21支渠德什公路以南段，沿雍城東路向南綿延約1.9公里。周邊現狀用地性質主要是農業用地、居住、工業、商業以及部分行政辦公用地。2、基本建設情況本項目地塊處于什邡市城東區域，緊鄰什邡（雍城）廣場和什邡市行政政務中心，北臨什邡中學，周邊未來是高檔社區，現北京援建2、的北京小學、雍城中學和人民醫院。在交通系統規劃中，東西向經過區域的德什公路、金河南路規劃為城市主要道路，并在南北方向上規劃一條城市主要道路。已建成的雍城東路成為打通沿水渠南北走向的主要道路，并作為連接項目地塊與人民渠、項目地塊與城區市中心的主要道路，規劃中的三條規劃道路直接連接雍城東路和環城東路，可達城區各個區域，交通將十分便捷。本項目目前電信、 水、電、氣等專業管理運營機構比較落后或處于空白狀態，并且項目所在地附近沒有大型的商業及娛樂機構與設施。二、項目建設的重要性和必要性什邡是一座古老的天府小城，座落于成都平原西北邊緣。其歷史悠久，上溯到公元前221年秦朝時候，大量的文物和文獻資料證明，早3、在先秦時期，什邡已是一個多民族聚居、經濟繁榮的方國。什邡自漢高祖六年（公元前201年）置縣之后，迄今已有兩千多年的歷史。歷史上，這個地處四川盆地的小縣曾聲名遠揚，因為秦代著名水利學家李冰曾在此治水并仙逝于此，也是著名農學家張師古就佛教南禪八祖馬道一(世稱馬祖)的故鄉，漢代名將雍齒的受封之地。目前，21支渠南端地段因未經規劃，建筑混亂，嚴重影響了全市的窗口形象，與城市市現狀不符，亟待改造，同時，按照項目區上位規劃的要求，本項目將依托現有場地條件和什邡市的歷史文化，對21支渠及周邊城市地段進行景觀工程規劃與設計，因此本項目的實施，是適應時代的發展要求，應運而生。（1）有利于提高城市知名度，樹立對外4、良好形象。實施人民渠21支渠及周邊城市地段景觀工程項目，可以借助近期正在開展的什邡市歷史文化名城保護規劃的實施，以及 “”地震及震后北京和全國人民援建什邡這一重大歷史事件，使得什邡市在較短的時間內為國內外所了解，進而形成品牌效應，這必將有效提升什邡市在國內外的知名度和影響力，樹立起什邡市在外部世界的良好形象。（2）有利于促進開放融入戰略，擴大對外開放。通過實施人民渠21支渠及周邊城市地段景觀工程項目，不但可以推動什邡市休閑規模和檔次，而且可以吸引更多的資金、技術和信息催生新的發展項目。同時，一些現代文明的生活理念和生活方式不斷涌入，也將進一步加快干部群眾思想解放和觀念轉變的步伐。所有這些必將從5、根本上提升什邡市的對外開放水平，使什邡市不斷融入四川省乃至全國經濟發展的大環境，在更高的層次上開展對外交流與合作。（3）有利于提升周邊區域的整體價值，將帶來什邡市東部區域高檔社區的范圍擴大，隨著交通環境和交通工具的改善，人們活動范圍的擴大，消費者對距離的心理理解由原來用遠近來比較轉變為用實際到達的時間來衡量，從什邡市的中心到21支渠的時間在20分鐘以內，加上政府和主管部門對21支渠及周邊城市地段的定位，從某種意義上是將城東高檔社區的范圍進一步擴大。同時歷史淵源區和農耕文明區主題公園的建造，以及工業印記區和綠色生態區的建設，將形成一個能為城市市區居民提供容納將近1萬人的休閑娛樂、商務接待的公共服6、務場所，這將大大的提升周邊區域的土地價值。（4）有利于促進基礎設施建設，優化發展環境。實施人民渠21支渠及周邊城市地段景觀工程項目，將會使政府有關部門進一步加大對基礎設施建設領域的投資力度，并采取有效措施，吸引民間資本投入這一領域，從而有效改觀當地的基礎設施狀況，為什邡市經濟社會提供更加良好的發展環境。（5）有利于帶動相關產業，調整產業結構。通過21支渠及周邊城市地段的建設，勢必形成一個以休閑、娛樂、購物、度假、運動、露天演出、大型活動等旅游、服務項目為支撐產業的可持續發展的高檔社區。這些服務產品將成為城東區域的支撐產業，為什邡市進一步調整產業結構，促進優化升級起到重要的推動作用。（6）有利于7、促進什邡市文化產業的發展。實施人民渠21支渠景觀工程項目，可以使什邡市的民間文化和民俗風情有機會通過眾多的載體展示出來，形成規模可觀的文化產業形態，從而有力地提升什邡市旅游的文化品位和內涵，為加快什邡市文化產業發展步伐起到積極的促進作用。三、項目設計依據1、什邡市城區控制性詳細規劃（2008年-2020年）；2、21支渠及周邊城市地段修建性詳細規劃設計（2009年）；3、什邡市城市建設投資公司提供的現狀圖及有關資料。四、項目建設內容1、環境總體布局及功能分區。2、規劃區內道路規劃、交通組織。3、規劃區內的園林綠化設計。4、規劃區內的水系、水景設計。5、規劃區內主要建筑物的改造設計。6.規劃區新8、建建筑物及景觀建筑小品的設計。7、規劃區市政及主要服務設施的設計及規劃位置。8、規劃區視覺指示系統設計五、建設規模什邡市人民渠21支渠及周邊城市地段景觀工程項目占地面積約45公頃，建筑面積約2萬平方米，依據地形特點及上位規劃理念，園區自南向北分為四個區域，分別命名為：第一地塊（歷史淵源區）、第二地塊（農耕文明區）、第三地塊（工業印記區）、第四地塊（綠色生態區）。第一地塊：主要由綜合服務廳1；草亭1、2、3、4、5、6；棧橋構成的景觀建筑群。占地面積：18270；建筑面積：634。第二地塊：主要由5個茶棚構成兩個小建筑組團，散落在由灌溉溝渠自然分割出的小地塊之間。占地面積：29360；建筑面積：9、543。第三地塊：主要對園區內的路網、單體建筑的改造及周邊水系重新調整設計，占地面積：64900；建筑面積：7828。第四地塊：主要由廣場及人群集散地、碼頭、兒童游樂場、老年活動園區、其他廣場及集散地、湖心島等組成。占地面積：318810；建筑面積：9896。五、項目選址什邡市雍城東路21支渠，占地面積約45公頃。六、項目運作思路、建設原則和目標（一）運作思路：21支渠及周邊城市地段景觀工程項目的運作思路是建立在成都市及國內中小城市同類項目成功運作的成功案例和對什邡市及周邊市鎮的公共服務區、城市廣場、商業區市場調研和對房地產開發項目進行深入調查了解的基礎上，提出具體運作思路如下：1、土地資源再10、加工：第一階段把項目地塊修建成為一個城市公共服務區域，聚集什邡休閑、度假、購物、娛樂、運動、露天演出、大型活動的消費人氣，將生地變成熟地，完成土地資源的再加工過程，使其成為什邡市城東區域的主題公園，同時獲取提升周邊地塊價值的效應。這一階段主要由政府出資建設：首先政府對項目地塊征地拆遷，完成土地的粗加工，所需土地費用為20250萬元（30萬/畝，共675畝）；其次政府出資建設項目一期建設（第一、二地塊區域整體，第三、四地塊環境及所有道路市政管線），完成土地的再加工，所需費用為10000萬元。2、打造出新的城東時尚商業街區及高檔商務接待區：第二階段在土地成熟之后，不斷完善區域功能，提升項目區域的檔11、次和消費層次。這一階段主要建設內容為改造第三地塊（工業印記區）的舊廠房和新建第四地塊（綠色生態區）的湖心島高檔商務中心以及配套建筑單體建設。根據項目可操作性及實際運作方式可以采用兩種方式來實施。方式一：由政府出資建設第三地塊的時尚商品店、西餐吧、酒吧等和第四地塊的湖心島商務區及餐吧等經營性用房，建設投入使用后由政府通過招標，將這兩區域的經營性用房進行整體出租轉讓經營權，期限為25年，期滿收回，政府承擔管理維護費。方式二：政府掛牌出讓第三地塊和第四地塊經營性用房所用土地，出讓年限為40年，拍賣出讓起始價為人民幣110萬/畝，采用增價拍賣競價方式，由競買后競得人投資建設經營，競買后競得人須繳納土地12、征地費用30萬/畝及土地契稅（按土地價格購成總額的3%計算）。3、打造新的城東高檔社區：項目分部建設投入使用后，將會帶來區域功能完善及周邊地塊的不斷升值，在此基礎之上再由政府掛牌出讓周邊地塊土地，由競拍后競得人再分步對這些地塊進行商業房地產開發，例如項目周邊地塊A B C D共20公頃（300畝），土地增值后開發建設商業房地產，房地產升值暫估為500元/，容積率按2.0計算，土地增值后土地競拍總收益（較之土地增值前效益）為10000萬元。（二）建設原則規劃設計以體現21支渠歷史的延續性和其在城市發展格局中的重要地位為出發點，依托現有場地條件，分區分段打造不同的歷史文化內涵，記載了蜀人從高山到平13、原，從農業到工業，再到追求生態和諧家園的歷史過程。并通過環境景觀的設計，凸現21支渠在城市發展格局中的重要地位。1、什邡歷史的溯源注重對古蜀文化的繼承和發揚，通過對古蜀文化起源地自然與人文環境的塑造，打造厚重的文化氛圍。2、治水與農耕文明通過設置大片稻田、閘口以及農耕雕塑群，展現農耕時代的耕作場景，并在沿河處零星設置傳統民居， 供游人休憩所用。3、近現代工業印記充分發掘現有場地條件，依托現有存在眾多的工業廠房，經過改造成為藝術展示區。4、城市綠色的引擎現代城市發展越來越向生態、和諧的方向發展，走為什邡市綠化結構中的重要濱水履帶和城市生態綠地，項目區南部以實現生態效益為目標，將水系自然引入場地內14、，形成“水道穿場”的格局。合理配置植物群落，布置人工濕地，廣泛種植挺水、浮水和沉水植物，增強水體自凈能力。通過修復生態界面，完善區域整體的生態系統，改善地區自然生態環境。（三）建設目標21支渠及周邊城市地段景觀工程項目是什邡市啟動改造與重建過程中重要的環節，新的城市公共游樂與休閑中心的出現，將有效改善什邡市市民的休閑游樂環境，將徹底改變什邡市市民的消費觀念，全面升級什邡市的城市環境和商業品質，引領什邡市的時尚品質消費潮流。該休閑區域輻射整個什邡及周邊區域，將為未來什邡市市區的居民和消費群體提供休閑放松場所和時尚消費陣地，為經營者提供品質管理和人氣支撐，為投資者提供全新的投資模式和增值服務。2115、支渠及周邊城市地段景觀工程的實施將會在更高層次、更深程度上改善21支渠周邊環境；提升21支渠周邊地塊價值；加快什邡市休閑規模和檔次的發展，更快形成具有區域特色的歷史文化名城。七、投資概算整個項目總投資15000萬元（僅為項目建設費用，不包含土地征地費用20250萬元），其中：1、基礎設施配套總額為6280萬元，包括675畝土地范圍內的道路、路政設施及路面鋪裝等，其中第一地塊：896萬元、第二地塊：596萬元、第三地塊：727萬元、第四地塊：4058萬元。2、園林建設園林建設投資2003萬元，其中，景觀綠化1508萬元，設備購置費495萬元。 3、建筑單體建設成本總額為6410萬元，總建筑面積116、.99萬平方米，單價為3200元/平方米。其中，82棟單體建筑2269.30萬元，餐館、涼亭、長廊、碼頭等4140.70萬元。4、工程建設其他費用總額為500萬元，包括建設單位管理費、可研報告編制費、工程勘察費、工程設計費、施工圖審查費、工程監理費、招標代理服務費、招標交易服務費、竣工圖編制費、施工人員意外傷害保險、預備費。另土地征地費用為20250萬元（按每畝30萬元/畝，共675畝）期間費用為：園林維護及管理費為150萬元/年，按投資總額的1.0%計算；政府維護及管理費主要指第三、四地塊經營性用房整體出租，政府監管管理維護費用150萬元/年，按經營性用房投總額的2%計算。八、效益分析1、社17、會效益：21支渠及周邊城市地段景觀工程的規劃理念已經不是停留在原有的營造小環境的規劃理念上，而是上升到將整個項目融入到整個自然生態的大環境中，在保護原有的生態環境不受破壞的基礎上，同時對小環境進行精心的梳理調整，是真正意義上的可持續發展理念。同時城市主題公園的建造、時尚商業街區和高檔商務接待區的建設，將形成一個能擁有約1萬人口，可供觀光游憩、休閑娛樂、購物消費、商務接待的公共休閑服務區和高檔商業商務區。本項目的啟動還將帶動房地產、旅游、建筑、通訊、交通等20余個相關行業，項目的實施預計可提供1000一2000人就業機會。2、經濟效益：從直接的經濟效益來看，本項目從2010年起，按1年的建設期計算，年平均投資收益率達到40.5%，投資回收期4-5年，屬投資回收期較短的投資項目，項目的投資內部收益率38.5%，處在非常高的水平；是一個有著良好經濟效益的項目。從間接的經濟效益來看，本項目的實施，將促使周邊土地的全面增值。如周邊地塊A B C D（20公頃），若在項目建設投入使用后再掛牌出讓，由此帶來的土地增值總收益為10000萬元。