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1、XX（甘肅）投資實業有限公司工程質量保證金管理辦法1 總則1.1 為規范工程質量保證金管理，保證工程質量問題快速、有效的解決，提升業主滿意度，明確地產公司、物業公司雙方維修責任，結合公司實際情況，特制定本辦法。1.2 工程質量保證金，簡稱工程質保金，是指根據合同約定，按規定比例從工程款中留置的用于工程完工后、質保期內的后續質量維修的保證款項。1.3 應當收取工程質量保證金的工程包括：1.3.1 主體建筑工程1.3.2 非主體建筑工程1.3.3 安裝工程1.3.4 配套工程（政府壟斷工程除外）1.3.5 工程設備1.3.6 按公司規定或要求需留置質量保證金的工程。1.4 本辦法適用于XX（甘肅）2、實業投資有限公司及關聯公司。2 質保金的收取2.1 質保金的收取時間點為工程驗收后從工程結算款中扣取，如尚未結算，應暫按合同金額進行扣取，最終以工程結算付款為準。2.2 質保金收取比率一般為工程結算總額的 3%-5%，且不計利息，最終計取比例以地產公司與施工單位簽訂的施工合同為依據。2.3 質保金的使用范圍為工程合同范圍內質量保修期間的維修、賠償、管理費用及其它相關費用。2.4 質保金的退還時間為合同保修期或合同約定規定的維修項目質保期順延的到期之日，地產公司及物業公司對工程質量無異議且保修款結算完畢后即與施工單位辦理質保金退還手續。2.5 成本部、財務部對工程質保金需按項目、按合同進行明細核3、算，地產公司業務對口部門工程部、客服部、物業公司應按項目、按合同建立質保金輔助臺賬。工程質保金輔助臺賬需包括以下信息：2.5.1 工程項目2.5.2 施工單位2.5.3 合同總額（結算金額）2.5.4 驗收日期2.5.5 質保到期日2.5.6 質保金總額2.5.7 已使用質保金金額2.5.8 質保金余額2.5.9 其他信息3 工程質量問題的整改及移交3.1 工程項目在移交物業公司管理前或交付后三個月內，地產公司工程部對存在的工程質量問題應集中進行整改，并就集中整改期內的工程質量問題對業主承擔維修整改責任。3.2 集中整改期內責任單位維修不及時或不履行維修義務，可委托第三方單位實施維修責任；相關4、費用在責任單位工程進度款內予以扣除支付（如工程結算已辦理完畢并支付完畢工程結算款項則從質保金中予以扣除）；3.3 項目交付 3 個月后，且重點問題整改率達到 100%、一般問題整改率95%，屬于工程質量問題整改達到移交條件，交由物業公司及地產公司客服部負責。移交后的工程質量問題由地產公司客服部或物業公司負責組織維修。3.4 質保期內責任單位維修不及時或不履行維修義務，可委托第三方單位實施維修責任；相關費用從責任單位質保金內予以扣除支付，若責任單位未完成結算流程或未支付完畢工程結算款項，則從工程進度款中予以扣除。3.5 存在下述問題的由地產公司工程部負責維修，不得移交：3.5.1 維修問題整改率5、未達到上述規定的；3.5.2 存在重大設計缺陷、重大工程質量問題、市政配套類問題；3.6 工程質量維修資料管理、移交工程質量集中整改期滿后，符合移交條件的，地產公司工程部應將工程質量問題維修資料移交給物業公司及客服部。進行財務結算的，結算資料原件必須在于財務部確認后交付財務部門保管。雙方應對移交資料列出明細。移交資料包括但不限于如下內容：3.6.1 該項目的質保金臺賬移交至地產客服部：包括地產公司工程部經辦的每筆質保金使用明細及剩余質保金等。3.6.2 地產公司工程部經手的質保金扣款各項手續：如維修通知書、結算通知書、法院判決書或調解書、郵寄底單、送達回執等。3.6.3 該項目的相關施工圖紙資6、料,填寫并由項目負責人簽署各參建單位施工范圍附表，對各單位的保修范圍進行明確。3.6.4 維修事項交底：包括維修單位名稱、聯系方式以及維修事項明細等。3.6.5 與施工單位相關的資料，如負責人、聯系方式，向施工單位發送的告知函或會議紀要等。4 質保金的使用4.1 業主報修申請經確認或物業公司及地產公司相關部門自檢發現質量問題后，向施工單位發維修通知（通知方式如電話、短信等），明確維修事項及維修時限等要求（特殊或緊急情況下如管道破裂或漏水等，物業或地產公司可決定先行實施緊急搶修，同時通知施工單位確認整改事宜，整改費用從質保金或工程進度款中扣除）。4.2 若施工單位不履行或怠于履行維修義務時，物業7、公司向地產客服部簽發工作聯系單（含報修記錄、整改事項、維修時限要求等）。地產客服部接到工作聯系單后，以地產公司名義向施工單位發維修整改通知快遞到施工單位公司所在地址，告知對方在合同約定的時間內前來維修。書面通知書需附業主報修記錄、維修事項說明、相關照片等相關證據資料。4.3 施工單位拒接通知或在接到通知后沒有組織人員進行維修并且超過規定時限的，地產客服部按照公司制度啟動第三方維修整改流程。第三方整改維修事項完成后，支付維修費用時第三方整改單位就工程質量問題產生的所有維修費用出具正式稅務發票。4.4 凡不能通過維修解決的工程質量問題或業主提出連帶賠償要求的，地產或物業公司應將工程質量問題取證后（8、附業主書面賠償要求）發函通知施工單位，要求施工單位進行解決。施工單位不予回復或不同意給予賠償的，地產公司客服部全權代表責任單位與業主進行談判（包括維修、賠償、其他形式的補償）；地產公司客服部可以選擇采取維修或者賠償、補償以及維修加賠償、補償的方式解決住戶提出的質量瑕疵糾紛，責任單位無條件認可地產公司客服部的處理結果，并履行地產公司處理該糾紛所約定的各事項，同時承擔全額費用。4.5 使用施工單位質保金或工程進度款進行維修的事項，地產公司客服部必須按公司制度規定進行流程審批。報審附件應包括：4.5.1 報修登記或記錄；4.5.2 工程質量問題認定結論；4.5.3 給施工單位發送的維修通知書；4.59、.4 維修事項及過程簡要說明；4.5.5 第三方維修告知函4.5.6 判決書、調解書或賠償協議書（通過訴訟解決或協議賠償的質量問題維修賠償等費用）。4.6 向施工方發送維修結算和質保金扣款通知。維修事項完成后，應以地產公司名義向工程施工單位發送維修結算和質保金扣款通知書。通知書內容包括：4.6.1 報修登記或記錄；4.6.2 工程質量問題認定結論；4.6.3 給施工單位發送的維修通知書；4.6.4 維修事項及過程簡要說明；4.6.5 判決書、調解書或賠償協議書（通過訴訟解決或協議賠償的質量問題維修賠償等費用）。4.6.6 維修明細、維修前后現場照片、物業或第三方維修發票；4.7 凡質保金不足支10、付維修或賠償費用時，應由地產公司先行墊付，然后再向施工單位追償。4.8 以下情況不屬于工程質保金的使用范圍，不得使用質保金進行維修：4.8.1 已過合同約定質保期的維修項目；4.8.2 維修、賠付項目不在質保范圍內的；4.8.3 屬于設計缺陷需整改的質量維修項目。5 質保金的退付5.1 由地產公司客服部負責組織質保金退付現場檢查及驗收工作，地產工程部及技術部、物業公司協助配合驗收。驗收完畢后由地產公司客服部負責質保金退付付款流程的辦理。各相關部門需做好質保金使用的相關統計和舉證工作，地產客服部及時將扣款情況以“告知函”的形式及時通知施工單位，以備施工單位核對和確認。5.2 退還質量保證金需同時11、滿足以下條件：5.2.1 符合合同約定的退還條件、退還節點、退還方式；5.2.2 不存在未整改完畢的工程質量問題；5.2.3 質量保證金使用情況確認完畢；5.2.4 不存在未完結的應罰款項、應扣款項；5.2.5 不存在雙方爭議事項、在訴事項等。5.3 退還程序5.3.1 各類施工單位在質保到期前三個月向地產客服部提交質保金退付檢查驗收的書面申請，其中土建總包、消防、管網、園林、防水等施工單位由地產客服部單獨組織檢查及驗收，門窗、裝修、保溫、涂料、欄桿等其它分包單位由地產客服部統一或分類通知進行現場檢查驗收。5.3.2 檢查驗收申請書報送至地產客服部后，地產客服部經辦人員需在五個工作日內組組織物12、業服務中心經理、工程主管，施工單位對現場進行全面檢查，并根據現場檢查情況填寫質保金退付現場檢查表，明確整改措施和整改時限，作為整改通知下發到施工單位。5.3.3 現場驗收重點檢查部位：現房銷售房屋（現房銷售房屋為竣工驗收備案后出售的質保需延期的房屋）、屋面、外墻、首層、地下室是否存在滲漏、返潮、泛堿現象，煙道是否漏煙、排煙排油不暢，回填區是否有沉降現象，管網是否存在堵塞、滲漏、排水不暢、沉降斷裂等。5.3.4 質保期滿且質量問題整改完畢，經物業中心及地產客服部現場驗收合格后，地產客服部需在五個工作日內組織物業服務中心、物業公司工程部、地產公司工程部、技術部對現場進行驗收，并根據現場驗收情況簽署13、質保金退付驗收表。5.3.5 地產客服部組織檢查驗收時需提前三天通知參與驗收部門或人員，參加人員為：地產客服部經辦人、物業服務中心經理、工程主管、物業公司工程部經理、地產工程部工程師、地產技術部項目負責人。各部門相關人員需統一參加檢查驗收并現場簽署意見，不得推諉或拖延統一檢查驗收，若本人因故確實不能參加，可指派其他人參加驗收，全權代表本人簽署意見，但事后本人必須補簽字，且不應以未參加驗收為由，再次提出復驗的要求，也不接受各部門單獨進行檢查驗收。5.3.6 驗收完畢后，客服部在質保期結束一個月內進行質保金退付付款流程的辦理。5.3.7 驗收后維修執行XX（甘肅）實業投資有限公司第三方維修管理細則14、（試行版）的“質保期外維修整改”規定：質保期外單項整改費用在5萬元（含5萬元）以下，由物業選擇相應單位進行整改并承擔相應費用；質保期外單項整改費用在5萬以上，因設計及工程施工質量等瑕疵造成的維修整改由地產承擔，其余需物業動用大修基金。6 管理要求6.1 地產公司必須建立系統完善的質保金臺賬管理體系，加強對工程質量問題記錄、維修通知發送、費用結算、質保金扣款等維修資料的管理工作。物業公司維修管理臺賬應包含報修登記、取證、詳細維修內容等，并每季度與地產公司客服部核對。6.2 地產和物業公司各級管理人員要加強質保金管理辦法學習，并切實履行崗位職責，按照制度要求進行質保金管理。公司對嚴格履行崗位職責，15、積極執行質保金管理制度，對質保期內存在工程質量問題及時發現、及時維修、及時報審、及時扣款的，或對嚴格工程質量管理、提高業主滿意度有突出貢獻的個人或部門給予獎勵。6.3 公司對質保期內工程質量維修工作實施問責制，對不按程序及時維修、取證、報審、扣款，導致公司名譽、財產損失的直接管理人進行問責，并根據損失情況要求其承擔相應的經濟或民事賠償責任。6.4 各級管理人員必須要做到廉潔自律，嚴禁與施工方、維修方及業主串通合謀，降低標準，放松要求，以圖謀私利，私自變通或歪曲執行有關質保金的合同約定和公司管理制度規定，損害公司利益。7 附則7.1 本辦法自下發之日起開始執行。本辦法下發之日前已下發的有關質量保16、證金的規定，與本辦法不相符的，按本辦法執行。7.2 對質保金使用及扣減過程的發生的特殊事項，地產客服部或物業公司可書面向地產公司進行請示報告，按照地產公司要求處理。7.3 本辦法由地產客服部負責解釋并組織實施。附件一工程質保金管理臺賬序號施工單位名稱合同編號合同名稱（含施工范圍）整改聯系人（電話）單位負責人（電話）公司地址（聯系人）質保起止時間質保金總金額質保金使用情況一付款單號整改事項使用金額 客服部項目負責人： 客服部經理：附件二質量維修工作聯系單XX物業發展股份有限公司蘭州分公司工作聯系單服務中心：編號：致：地產客服部事由：服務中心經理經辦人職能部門意見工程管理部客戶服務部安防管理部品質17、部董事長總經理分管領導回復主管領導部門負責人經辦人14附件三質量維修通知單維修問題詳細清單序號部位問題詳情維修情況備注XX（甘肅）投資實業有限公司客服部 2018 年月 日附件四質保金扣款告知函告 知 函 公司:由貴司承建的XX 小區 幢 單元_室現在保修期內需要維修，我司已于 年 月 日發函通知貴司前來維修，但因貴司的維修工程存在以下問題： 房屋保修責任歸屬單位未按保修約定時間提供保修服務的;原責任單位存在互相推諉延誤維修的；房屋保修責任歸屬單位對同一質量缺陷部位維修2次及2次以上未達到質量要求的；呼叫中心在對維修回訪中，業主表示維修未完成或對維修結果表示不滿意，經客服部現場工程師現場查看后18、情況屬實的。且貴司的前述行為已滿足有關啟用第三方維修的相關要求，為維護公司聲譽，我司將另外委派維修單位進行維修，特此告知！甘肅升融房地產開發有限公司 年 月 日XX（甘肅）實業投資有限公司第三方維修管理細則（試行版）制度第6.8項對應情況所收集證據作為本告知函的附件一并寄送至原責任單位,一式四份， 施工方（快遞回執）、客服部、項目部/工程部、成本部各執一份。附件五質量責任判定書項目名稱維修事項施工單位 1施工單位 2施工單位施工單位 3質保期起止時間原因分析責任單位責任判定（比例或金額）備注責任單位 A責任判定責任單位 B物業公司客服部會簽欄工程部技術部附件六質量問題檢查表質量問題檢查表表 119、項 目 名 稱質保期起止日期合同名稱施工單位存在質量問題現象：地產客服部（簽字）：施工單位（簽字）：工程部負責人：項目負責人：項目負責人：工程管理部經理：備注： 重點檢查部位：現房銷售房屋、屋面、外墻、首層、地下室是否存在滲漏、返潮、泛堿現象，煙道是否漏煙、排煙不暢，回填區是否有沉降現象，管網是否存在堵塞、滲漏、排水不暢斷裂等。質量問題明細表表 2序號檢查問題整改措施維修是否整改時限完成、合格地產客服部（簽字）：施工單位（簽字）：工程部負責人：工程管理部經理：附件七質保金退付驗收表工程質保金退付驗收表項 目 名 稱驗收日期施工單位工程施工合同工程竣工日期質保期到期日期施工單位聯系人聯系電話驗收20、事項物業服務中心及維保中心意見：1.質保維修進度是否符合合同約定要求，是（）否（）：2.質保期間維修質量是否符合合同約定要求，是（）否（） ：3.質保期間是否存在違約事項，是（）否（） ：4現場是否存在未整改完畢的質量問題，是（）否（） ：4其它事項：年 月 日物業公司意見：物業公司工程部經理：物業公司總經理：年 月 日地產技術部意見：項目負責人：年 月日地產工程部意見：項目負責人：年 月日地產客服部意見：項目負責人：年 月日維保中心意見： 年 月日 附件八 質保金退付驗收申請表項目施工單位合同名稱質保金起始時間聯系人聯系電話公司：由我公司承接的工程于年月日開工，年月日竣工，質保期， 將于年月日到期，按照貴司質保金退付管理規定，現提前三個月申請對工程進行現場檢查驗收。施工單位（蓋章）：年月日附件：1、施工合同（封面、質保金相關合同內容、簽章頁等復印件）