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1、 目 錄一、 房產估價報告1二、 致委托方函2三、 估價師聲明4四、 估價的假設和限制條件5五、 房產估價結果報告7六、 附件 11湖北*房地產開發有限公司在建工程抵押評估報告 致委托方函湖北*房地產開發有限公司：*房地產評估咨詢有限公司接受貴公司委托,根據委托的內容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實事求實的原則，按照房地產價格評估規范和公允的技術標準，對貴公司擁有的位于易家嶺發展路南段西“徽商國際購物中心”（負一層建筑面積為8812.36平方米，一層建筑面積為8144.5平方米，二層建筑面積為7743.15平方米，三層建筑面積為5520.84平方米，B區機房建筑面積498.2平方米，四、五2、層建筑面積1515.84平方米）工程項目,在建工程房產總面積為32234.89平方米，在估價時點的現時價值進行估價。 一、評估時點：2014年02月18日二、估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。三、評估人員：劉淦培、劉國楨 四、估價日期：2014年02月18日2014年02月20日五、估價依據：1、中華人民共和國城市房地產管理法； 2、中華人民共和國土地管理辦法 ； 3、城市房地產抵押管理辦法；4、湖北省實施中華人民共和國城市房地產管理法辦法；5、國家標準房地產估價規范 GB/T502911999；6、國家有關部門頒布的法律、法規等政策文件；7、建筑工程施工許可3、證，編號為2013080號；8、建設工程規劃許可證，編號為2011029號；9、建設用地規劃許可證，編號為荊規用地2011029號；10、評估委托書、委托方營業執照及法人代碼證；11、評估人員現場勘查，向委托單位有關人員了解情況；12、查閱與評估相關的資料，結合當前房地產市場價格行情。六、估價結果： 本評估公司根據估價目的，遵守估價原則，按照估價工作程序，利用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的計算，并結合估價經驗與對影響房地產價值因素的詳細分析，確定湖北*房地產開發有限公司位于易家嶺發展路南段西“徽商國際購物中心”工程項目（負一層建筑面積為8812.36平方米，一層建筑4、面積為8144.5平方米，二層建筑面積為7743.15平方米，三層建筑面積為5520.84平方米，B區機房建筑面積498.2平方米，四、五層建筑面積1515.84平方米）32234.89平方米的商場于估價時點可能實現的市場價值為103151648元，大寫人民幣：壹萬零叁佰壹拾伍萬壹仟陸佰肆拾捌元整。特此函告 *房地產評估咨詢有限公司 法定代表人：二O 一四年二月二十日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和正確。2、本估價報告的分析、意見的結論是我們公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與5、有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我們（劉淦培、劉國楨）已對本估價報告中估價對象進行了實地勘察，取得了委估房地產目前的真實狀況資料，并以此作為估價的重要依據。6、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作為其它用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 7、本估價報告的全部或其部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。 參加本次估價的注冊房地產評估6、師簽名、蓋章 估價的假設和限制條件1、估價假設條件（1）本次估價，假設估價對象處于完全公開市場條件下進行。（2）本次估價假設估價對象是合法產權下的房地產，不存在任何產權糾紛及任何他項權利為假設條件。（3）本次評估假設估價對象按照設計及施工方案持續建設的狀態下進行，并最終達到竣工驗收。（4）本次估價，假設估價對象產權人合法取得在建工程所有權及所占的土地使用權，支付相關費用，并不存在任何銷售行為。（5）任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家和地方的有關法律、法規。2、估價限制條件（1）本次估價，估價人員無法核實估價對象是否存在預售或銷售，但委托方承諾該房屋不存在的銷售，估價中沒有考慮該是因素對估7、價結果的影響，如果存在預售或銷售，本報告無效，相關責任由委手方承擔。（2）本次估價，委托方沒有提供估價對象工程建設的相關付款證明，評估時沒有考慮委托方是否支付及欠相關工程建設款對估價結果的影響，也沒有考慮施工承包方是否對該工程有優先受償權對估價結果的影響。（3）本報告結果是對估價對象于估價時點于估價范圍內的房地產價值的正常與公允的反映，沒有考慮估價時點之后國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產價值的影響。（4）本報告估價結果是以估價對象房地產在估價時點的狀況和估價報告對估價對象房地產的假設和限制條件為依據進行，如房地產狀況或估價報告對象房地產的假設和限制條件發生變化，估價8、結果應作相應調整或重新評估。（5）委托方提供的相關評估資料均為復印件，估價人員已對原件進行核實，并對所提供的評估資料的真實性、合法性負責。（6）本次估價報告書未經估價機構同意，不得向委托方及本次估價目的下的報告使用者以外的單位和個人提供，報告的部分或全部內容不得發表于任何公開媒體之上。（7）本估價報告的使用權歸委托方所有，但最終解釋權歸*房地產評估咨詢有限公司。房產估價結果報告一、委托方：湖北*房地產開發有限公司 單位地址：荊門市屈家嶺管理區易家嶺發展路南段東 法人代表：張子年 注冊資本：壹仟萬圓整實收資本：壹仟萬圓整 企業類型：有限責任公司(私營)經營范圍：房地產開發（憑有效資質經營），商品9、房、建筑、裝飾材料銷售，物業管理。二、估價方：*房地產評估咨詢有限公司 單位地址：荊門市天鵝路房地產大廈 法人代表：劉淦培 聯系電話：0724-7412077三、估價對象： 本次估價對象為湖北*房地產開發有限公司擬進行抵押貸款涉及的位于易家嶺發展路南段西“徽商國際購物中心”項目（負一層建筑面積為8812.36平方米，一層建筑面積為8144.5平方米，二層建筑面積為7743.15平方米，三層建筑面積為5520.84平方米，B區機房建筑面積498.2平方米，四、五層建筑面積1515.84平方米）總建筑面積為32234.89平方米。1、土地權屬及登記狀況估價對象所占用的土地位于易家嶺發展路南段西，土10、地使用權由湖北*房地產開發有限公司以出讓方式取得，土地使用權性質為出讓，終止日期為2051年4月27日，用途為商業用地，總面積為10666.72平方米。地號：010008341， 圖號3411.3-391.9。2011年5月13日，荊門市國土資源局核發了國有土地使用證，證號為：荊國用（2011年）第010008341號。2、建筑物狀況估價對象“徽商國際購物中心”項目按照建設工程規劃許可證（編號2011029）的批準進行規劃建設，用途為商業，共四層（地下一層，地上三層），根據建筑工程施工許可證（編號2013030），總建筑面積為32234.89平方米。結構為鋼混結構，由黑龍江宇林建筑工程有限責任11、公司，由京山杰賽建設監理有限責任公司監理。“徽商國際購物中心”項目目前基礎工程完工后，主體結構已經完工，外墻未砌，地面和頂棚為水泥砂漿毛坯，水、電、門、樓梯欄桿等沒有安裝。委托方提供的已建面積為32234.89平方米。3、基礎設施該宗地形狀規則，地質狀況無斷層或塌陷，抗震能力一般。宗地實際開發程度為開發程度已達到紅線外“五通”（即通水、排水、通路、通電、通訊），紅線內通臨時水、電及場地平整。四、估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點：2014年02月18日六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標準，本報告所確定的房地產價值，即該房地產的客觀合理價格，是12、在公開市場條件下的正常價格，對于其他估價目的并不適用。如估價目的變更，須另行估價。七、估價依據：1、中華人民共和國城市房地產管理法； 2、中華人民共和國土地管理辦法 ； 3、城市房地產抵押管理辦法；4、湖北省實施中華人民共和國城市房地產管理法辦法；5、國家標準房地產估價規范 GB/T502911999；6、國家有關部門頒布的法律、法規等政策文件；7、建筑工程施工許可證，編號為2013080號；8、建設工程規劃許可證，編號為2011029號；9、建設用地規劃許可證，編號為地字第2011029號；10、評估委托書、委托方營業執照及法人代碼證；11、評估人員現場勘查，向委托單位有關人員了解情況；1213、查閱與評估相關的資料，結合當前房地產市場價格行情。八、估價原則遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。九、估價方法根據估價目的估價對象的性質、用途，采用市場比較法進行評估。十、估價過程：1、根據國家標準房地產估價規范及工程規劃的規定，該房屋為商業樓，屬鋼筋混凝土甲級，評定該房屋為十成新，房屋使用年限為40年。2、根據荊門市的市場行情，經過開發經營期的測算及其預測開發完后的房地產價值,結合貴公司提供給我公司的相關資料：預算表及工程進度表（該工程現完成總工程量的90%）；結合估價經驗與影響房地產市場價格因素進行詳細的分析和估價人員測算，確定該在建工程的房地產價值為1031516414、8元，大寫人民幣：壹萬零叁佰壹拾伍萬壹仟陸佰肆拾捌元整。3、計算過程如下：根據荊門市該地段的市場行情，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素進行分析，根據委估對象的使用用途、建筑規模、檔次及坐落位置的相關情況，結合委托方提供的技術經濟指標等數據：“徽商國際購物中心”項目建筑面積32234.89平方米。該房屋為鋼混結構；根據工程現完成工程量及開發周期等相關數據進行測算，房屋市場比準價格采用3200元/，計算結果如下。在建工程商業價值=32234.893200元/=103151648元。十一、估價人員國家注冊房地產估價師：劉淦培、劉國楨十二、估價作業日期：20115、4年02月18日-2014年02月20日十三、估價報告應用的有效期限：根據現行規定，估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應用的有效期不超過半年。十四、有關說明 1、評估房地產之建筑面積，以委托提供的資料為準，我們并未進行丈量。 2、我們并未接受對于建筑物的質量檢驗要求，因此評估人員對建筑物質量不承擔責任。*房地產評估咨詢有限公司法定代表人：附 件（一）估價委托書 復印件（二）建筑工程施工許可證 復印件（三）建設用地規劃許可證 復印件（四）建設工程規劃許可證 復印件（五）委托機構營業執照 復印件（六）委托機構代碼證 復印件(七）委托機構法人身份證 復印件(八) 土地所有權證 復印件（九）估價機構營業執照 復印件（十）估價機構代碼證 復印件