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1、 潞潞河河名名苑苑危改危改項項目目三期三期工工程程項 目 建 議 書 北京北京 XX XX置業有限公司 置業有限公司 年 10 月年 10 月編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015項目主要 1特點 1、該項目屬于公司整體轉讓項目，操作簡單，風險性小，后續手續較為簡 單，資金投入少，而實際回報率高，交易較安全。2、各項規劃經濟指標仍有調整余地,因此發展商受益存在上升空間，進而回 報率還可能有所提高；3、項目屬于區政府重點改造項目，有稅收優惠以及配地政策支持。編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 潞潞河河名苑名苑危改危改項目項目三三期工期工程項程項目關目關 2鍵詞2、表鍵詞表編制日期：2005 年 10 月 18 日 項目名稱 項目名稱 潞河名苑危改項目三期工程 潞河名苑危改項目三期工程 項目跟進項目跟進人：人：石維 項目編號項目編號項目定位：項目定位：住宅商XT05CHPA00*業 該項目開發主體為北房地產開發有限公司，主要股東理有限公司 80%項目背景項目背景。m規劃建設用地：730502，容積率：22105 m2代征用地：3.12m2142000，其中住宅公寓+40760m2，商業75000m2，基基本本情情況 況 規劃指標規劃指標總建筑面積：地上面積：317760227760m2，地下面積60000m2其中車庫 50000 m2配套：10000 m3、2土地總成本：土地總成本：35000萬元，單萬元，單位指位指標標1358 元元/m2（可售（可售面積）面積）其中轉讓費：萬元，單位指標35000元/m13582（可售面積）土地成本土地成本地價款：萬元，單位指標0元/m02（建筑面積）綜合成本綜合成本建設總投資：萬元，單位指標103243元/m40052（可售面積）預計銷售收入：166161萬元，商業售價元/m84002，住宅售價元/m25643 市場判斷市場判斷該項目所處地區為通州核心區，周邊已有潞河中學、潞河醫院，區位與交通環境較好，住宅售價 43804650元/m2，商業售價 900017000 元/m2，社區配套日趨完善，升值潛力巨大，4、市場銷售前景可觀。投資收益投資收益稅前利潤：43180萬元 稅后利潤：28931萬元 自有資金：18916萬元 利潤率利潤率投資利稅率：投資利潤率：42%權益投資回報率：16128%投投資資分分析 析 利潤貢獻利潤貢獻單位銷售面積貢獻：1122 元/m2土地手續 土地手續 規劃手續 規劃手續 手手續續情情況 況 已取得土地證、建設用地規劃許可證及其他情況其他情況附件 交易方式 交易方式 交地標準交地標準七通一平 交交易易條條件 件 交易價格交易價格總價 35000，具體金額待商議后定編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 3 股權 100%轉讓過戶，付 3,000 萬元 規劃修5、改到位，付 1,000 萬元 完成拆遷，付 2,000 萬元 開工，付 5,000 萬元 銷售后一個月內，付 2,000 萬元 注：拆遷費用(2.2 億)和時間進度由對方包干，我方通過專用帳戶分筆打款，付一戶、走一付款條件付款條件戶。其他要求其他要求略 項目 項目 1、該項目區域位置優越，市場供求關系良好，區域投資建設環境持續向好,產品升值潛力大；2、后續手續較為簡單，資金投入少，而實際回報率高，交易較安全；3、各項規劃經濟指標仍有調整余地,因此發 展商受益存在上升空間，進而回報率還可能有所提特點特點高；編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 目 目 4錄 錄 第一部分 第一部6、分 項目情項目情況簡介 況簡介.-5 5-一、項目概況.5二、項目經濟技術指標.13三、項目功能分布.14四、項目進展情況.14第二部分 第二部分 項目市場項目市場分析 分析.-1 16 6-一、項目背景概述.-16-二、市場調研數據及分析.-17-三、項目前景預測及市場定位.-20-第三部分 第三部分 項目經濟項目經濟分析 分析.-2 20 0-一、項目轉讓價格及轉讓方式.-20-二、開發成本分析.-21-第四部分 第四部分 項目靜態項目靜態盈利分析 盈利分析.-2 22 2-一、項目銷售情況分析：.-22-二、利潤估算.-23-第五部分 第五部分 動態盈利動態盈利分析 分析.-2 24 47、-一、銷售進度.-24-二、現金流量分析.-24-三、動態盈利指標.-25-第六部分 第六部分 付款與交付款與交割 割.-2 26 6-第七部分 第七部分 項目建議 項目建議.-2 27 7-一、風險評估.-27-二、投資優勢.-27-編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015第一部分 第一部分 5項目情況簡介 項目情況簡介 一、項目概一、項目概況 況 1.1.項目名稱：項目名稱：潞河名苑危改項目三期工程 2.2.項目位置：項目位置：通州區新城南街 四至范圍：項目南側近鄰通州區主干道玉帶河大街，北側近鄰繁華的商業 中心新華大街，東接佟麟閣路，西側緊鄰新倉路，地處通州區域中心，地理位8、置 十分優越。該地區為通州區的黃金地段，也是通州區的政治、文化、教育中心。北 北 項目與北項目與北京市城區的京市城區的相對區位相對區位編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 6北 北 項目在通州區的相項目在通州區的相對區位對區位編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 73.3.項目現狀：項目現狀：編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 0154.4.項目周圍實項目周圍實 8景景編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 9編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 0155.5.10其他：其他：編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書9、字 015 11 編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 12編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 6.6.項目單位：項目單位：北京潞河房地產開發有限公司 北京潞河房地產開發有限公司是于 1996 年 9 月經北京市建委批準，在北京 市工商局正式注冊的房地產開發企業。由中法蒼天神代理有限公司、北京市水產 局萬泉漁業公司及通州區房屋土地管理局民望房地產開發有限公司三個法人股 東共同投資組建。成立時注冊資本為 1000 萬元，該公司于 2002 年 12 月經國家 工商行政管理部門核準變更為注冊資本 6000 萬元。公司經過多年的市場競爭，現已發展為綜合型的房地產10、開發經營企業，具有較大的物業綜合經營規模，該公 13司已成功運作和開發了潞河名苑四員廳小區。7.7.項目開發及項目開發及轉讓方式轉讓方式 北京潞河房地產開發有限公司負責進行潞河名苑危改項目三期工程開發和 引資建設。轉讓方式：項目公司股權 100%轉讓，XX置業 100%收購。二、項目經二、項目經濟技術指濟技術指標標1.建設用地面積 73050 平方米，土地規劃用途為住宅、公寓、配套商業及 地下配套、車庫。2.總建筑面積 317760 平方米，其中，住宅部分 222000 平方米，配套公建 部分 95760 平方米。3.地上建筑面積：227760 平方米，其中，普通住宅 142000 平方米，公11、寓 40760 平方米，住宅底商 20000 平方米，商業 25000 平方米；地下建筑面積：90000 平方米，其中包括地下一層商場、車位和其他面積。4.居住區建筑高度以 30 米為主，個別建筑物控制在 55 米以下。5.容積率：居住區為 2.67，商業區為 4.5；總容積率為 3.12；綠地率：30%。6.機動車位：1220 個。編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 三、項目功三、項目功 14能分布能分布 功能分區為住宅、配套公建和地下配套、車庫。四、項目進四、項目進展情況 展情況 112005 年 2 月 18 日北京市通州區發展和改革委員會轉發北京市 2005 年 商12、品房屋建設計劃的通知，通發改（2005）第 62 號；2.2.2004 年 4 月 2 日北京市通州區發展計劃委員會轉發北京市 2004 年商品房屋建設計劃的通知，通計社（2004）96 號；3.3.2003 年 7 月 1 日北京市規劃委員會審定設計方案通知書，2003 規審字 0542 號；4.4.2002 年 12 月 4 日北京市發展計劃委員會、北京市建設委員會 關于通州區新城南街及四員廳小區繼續辦理前期手續的函，京計投資函（2003）第 17 號；5.5.2002 年 11 月 4 日通州區人民政府拆遷辦公室關于北京潞河房地產開 發公司四員廳及新城南地區拆遷計劃與方案的批復；6.6.13、2001 年 5 月 10 日通州區人民政府國有土地使用證，京通國用（2001 出）字第 054 號；7.7.2000 年 10 月 11 日通州區人民政府國有土地使用證，京通國用（2000 出）字第 075 號；8.8.2000 年 9 月 25 日通州區人民政府國有土地使用證，京通國用（2000 出）字第 074 號、077 號、078 號；9.9.1997 年 7 月 8 日北京市城市規劃管理局建設用地規劃許可證及附件，97規地字0129 號；1010.1997 年 5 月 4 日通縣計劃委員會關于轉發市計委、市建委開發建設 通州鎮新城南街及四員廳危改小區可行性研究報告的批復通知，（1914、97）通計編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 （基）字第 59 15號；1111.1997 年 4 月 17 日北京市計劃委員會、北京市城鄉建設委員會關于開 發建設通州鎮新城南街及四員廳危改區可行性研究報告的批復，京計基字 （1997）第 0268 號；1212.1997 年 2 月 17 日通縣計劃委員會關于轉發市計委、市建委關于通州 鎮新城南街及四員廳危改小區住宅項目建議書的批復通知，（1997）通計（基）字第 4 號；1313.1996 年 12 月 18 日北京市計劃委員會、北京市城鄉建設委員會關于 通州鎮新城南街及四員廳危改小區住宅項目建議書的批復，京計基字（1915、96）第 1029 號；1414.2001 年 7 月 3 日北京市通州區人民政府關于加快通州區舊城城市危 舊房改造的辦法通證發（2001）26 號；1515.北京市潞河房地產開發有限公司營業執照；1616.2003 年 9 月 12 日北京市國土資源和房屋管理局關于授權辦理新城南 街及四員廳小區國有土地使用權出讓的批復京國土房管出（2003）791 號；1717.北京市潞河房地產開發有限公司股東會決議；1818.北京市潞河房地產開發有限公司營業執照。編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 第二部分 第二部分 16項目市場分析 項目市場分析 一、項目背一、項目背景概述景概述新城16、南街南臨通州區主干道玉帶河大街，北臨繁華的商業中心新華大街，東、西緊鄰佟麟閣路和新倉路，地處通州區域市中心，地理位置十分優越。該地區為 通州區的黃金地段，也是通州區的政治、文化、教育中心。1）1）通州地處東部發展帶，城市功能定位為綜合服務中心，又身為京城 3 個 未來新城之一，同時，“新北京總規劃”將通州區定位于非常有利的發展地位。CBD 區域規模明顯，媒體東移成定局，給通州區帶來旺盛的需求。北編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 0152）2）八通線的開通和京通快速路的建設使得從通州到達國貿 CBD 的時間僅有 25 分鐘左右，交通非常便利，而其商品房均價比北京市區低 1000 多17、元，產品升 17值空間大。3 3）04 年通州全區房地產開發完成投資額 50 億元，比上年度增長 103；開 復工總面積540萬平米，同比增長61；商品房竣工面積124萬平米，同比增 長了 33；銷售商品房面積 135 萬平米，實現銷售收入 50 億元，分別比上年提 高了 66和 194。從區內房地產業的開發規模、發展速度、經濟效益等主要指 標來衡量，在北京市遠郊區縣中位居前列。4、2004 年通州區房地產開發量計劃 在 500 萬平米左右，預計總投資近百億元，比2003 年又有大幅提升。4）由于近兩年道路交通、市政設施的快速改善，通州整體價格已由兩三年 前的2600元/平米升至3600元/平18、米以上，有了較大幅度的增長。綜上所述，通 州區市場供求關系良好，產品需求旺盛，政策的傾斜也使整個區域的建設投資不 斷加大且持續向好，預計通州區域市場未來將成為京城投資開發的新熱點。二、市場調二、市場調研數據及研數據及分析 分析 1 1.市.市場調場調研研數據數據項目 銷售均價(元/m)開 發 商 物業地址 備 注 潞河名苑（一期）(住宅)北京潞河房地產開 3600發有限公司 69514760/61/6 通州銀地大廈旁邊 2 潞河名苑（一期）(公寓)北京潞河房地產開 4000發有限公司 80505711/22/3 通州銀地大廈旁邊 3 潞河名苑（一期）(公寓)北京潞河房地產開 4000發有限公司19、 80505711/22/3 通州銀地大廈旁邊 3 DBC 加州小 鎮 北京卓越房地產開 4560 發有限公司 通州區 八通輕軌沿 線臨河里站旁 81523333,尾房 3880，最高 水戀晶城 4500 北京運河新城房地 產開發有限公司 通州區 運河文化廣 場東側 89520808/0909/0287 東方夏威 夷 公寓 3300,別墅 5500，三河興達房地產開 發有限公司 通州區 燕郊經濟技 術開發區京哈路 9 號 58381001/2/3;公寓 別墅編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015運河岸上 18的院子 通州區 CBD 東.京哈 高速 2 號運潮減河北 北京泰禾房地20、產開 16600 發有限公司 岸 69598855 獨棟別墅 鼎晟國際 住宅 4480，商鋪 14000 北京實地房地產開 發有限公司 通州區 翠景南里(東 區)80887001/2/3/4 位于本項目東，極具可比性 摩卡空間 住宅 4380，最高 5200，地商 17000 北京祥輝房地產開 發公司 通州區 新華大街黃 金地段 80884188/288 位于本項目北 住宅 4100，地商 格瑞雅居 8000 北京宏泰旸房地產 開發有限公司 通州區 內環路 9 號 81519007/8 住宅 葵花社 4100，藍蔚恒房地產開發 有限責任公司 通州運河西大街南側 100 米 81537999 水21、岸長 橋長安 星園 北京中博房地產開 4280 發有限公司 通州區 京通快速路 八里橋出口 60536686/6966 尾房 住宅 4000，地商 雅麗世居 6800 北京新建房地產開 發有限公司 通州區 北苑環島 60520606/0808 京貿國際 公寓 住宅 5700，地商 9000 北京天旭運河房地 產開發有限責任公 司 通州區 八里橋南街 16 65761111/2222/5555/6666 精裝，距離本項 目 1000 米 新華聯家 園 4300，最高 5600 北京新華聯房地產 開發公司 通州區 新華聯京津 路西南 81561111/2222/3333 加華印象 4650 北京市22、盛業房地產 開發有限公司 通州區 通胡路運河 文化廣場東 500 米 89529766/76/8 6 通典銘居 北京福潤達房地產 開發有限公4400 司 通州區 北苑環島北 側 60538171/72/7 3 珠江國際 城 住宅 4500，地商 10000 北京珠江房地產開 發有限公司 通州區 京哈高速第 一個出口京東駕校內 89595002/03 西上園(香 林郡運河)小高層：3900 板 樓：4400 北京市通州區房地 產開發總公司 通州區 新華大街東 端故城路 60560051/41 日光清城(金源泉家 園)北京市通州區房地 產開發總公4200 司 通州區 北苑南路 28 號 8153323、355/11/0 0 怡佳家園(逸秀名 園)住宅 4400 地商 13988 北京萬佳房地產開 發有限公司 通州區 西門十字路 口往北100米,通惠南 路 8 號院 69549885、69546885 BDA 樣本 北京嘉源置業投資 4500 有限公司 通州區 亦莊新生活 區核心地帶 60590007/8/9 瑞都景園 4200 北京瑞景房地產開 發有限公司 通州區 八通輕軌九 棵樹站南側 81556666編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 2 2.市.市場調場調研研數據數據 19分析分析經過以上的市場調查，目前通州區大致的住宅價格在 4000 元/平方米以上，而就本項目所24、在區域內的調查結果樣本如下：項目 銷售均價(元/m)開 發 商 物業地址 備 注 鼎晟國際 住宅 4480（剩 余幾套全款），商鋪 14000 北京實地房地產開 發有限公司 通州區 翠景南里(東 區)80887001/2/3/4 位于本項目東，極具可比性 摩卡空間 住宅 4450（尾 房 10 余套），最高 5200，地商 17000 北京祥輝房地產開 發公司 通州區 新華大街黃 金地段 80884188/288 位于本項目北 京貿國際 公寓 公寓 5700，地商 9000 北京天旭運河房地 產開發有限責任公 司 通州區 八里橋南街 16 65761111/2222/5555/6666 精裝，25、距離本項 目 1000 米 加華印象 3870 北京市盛業房地產 開發有限公司 通州區 通胡路運河 文化廣場東 500 米 89529766/76/86/96 怡佳家園(逸秀名 園)住宅 4400 地商 13988 北京萬佳房地產開 發有限公司 通州區 西門十字路 口往北100米,通惠南 路 8 號院 69549885、69546885 調查時間：2005 年 10 月 16 日 3 3.具.具體數體數據據分析分析：最低售價 物業類型(元/m)最高售價(元/m)平均售價(元/m)住宅 4380 4650 4515 公寓 5700 5700 5700 商鋪 9000 17000 13000編號：26、2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 三、項目前三、項目前景預測及景預測及 20市場定位市場定位1、項目位于北京重點發展的六個衛星城之一，是未來北京新城項目規劃的 中心。2、高速路、快速路、六環路、八通線、城市主干路構成的立體交通體系便 捷聯系北京市區和其他衛星城、小城鎮，為該區域發展帶來無限商機。3、目前，該區域房地產價格及產品品質不高，項目價格有較大的提升空間。4、去年通州區房地產開發量計劃在 500 萬平米左右，總投資近百億元，比 2003 年又有大幅提升。預計未來幾年區域市場發展必將會在政策的傾斜下持續 向好。5、由于近兩年道路交通、市政設施的快速改善，更拉近了與城區的距離27、。6、通州的房地產項目主要以中低檔項目為主，因為較低的房價，越來越多 的包括 CBD 白領階層到通州來買房。7、客戶主要是 25 歲至 35 歲的年輕人，他們對于社區配套設施的要求是最 為活躍的。正是因為業主們對于生活的要求，未來產品將定位為配套齊全、內部環境優 越的中高檔住宅小區。價格：住宅均價 4500 元/平米 公寓均價 5800 元/平米 地上商業均價 10000 元/平米（地下商業均價 6000 元/平米）客戶：以 CBD 及朝陽區客群為核心客戶，輻射整個東部地區 第三部分 第三部分 項目經濟分析 項目經濟分析 一、項目轉一、項目轉讓價格及讓價格及轉讓方式轉讓方式1、項、項目總轉讓價28、格目總轉讓價格：編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015共計 35000 萬元，其中包括 22000 萬元拆遷安置補償費（轉讓方負責拆 遷，我方支付 22,000 萬元，如有結余，歸轉讓方；如不足，從 13,000 萬元轉讓費中補齊）。2、項、項目轉讓方式：目轉讓方式：收購該項目公司 100%股權（“七通一平”后轉讓）21。二、開發成二、開發成本分析 本分析 序號 序號 費用名稱 費用名稱 單價單價 計算依據計算依據金 額 金 額（萬元）（萬元）備 注備 注1項目轉讓價項目轉讓價1101按總建筑面積35000按銷售建筑面積為1358元/平方米2項目前期費項目前期費68按總建筑面積29、2163主要為可研、設計、勘查及其他費用等3基礎設施費基礎設施費301占地面積與建筑 基底面積差值915主要為小市政配套和綠化等4工程建設費工程建設費1514按總建筑面積48114工程建安造價5公建配套費公建配套費3500按總建筑面積35006開發期間稅費開發期間稅費28按綜合取費890包括招標、質監、監理、竣工圖、圖測等7 不可預見費不可預見費按（26）316678 管理費管理費按（26）422239銷售費用銷售費用258按可售面積6646按預計銷售收入4計取10財務費用財務費用82按可售面積2124按以上合計30，1 年貸款期計取11建設總投資建設總投資4005按可售面積103243按以上30、費用合計編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 第四部分 第四部分 22項目靜態盈利分析 項目靜態盈利分析 一、項目銷一、項目銷售情況分售情況分析：析：收入收入估算估算毛利潤(1(1)住宅平均總收入 銷售價（元/m）可銷售面積（m）總收入（元）平均售價 4500 142000 639，000,000(2(2)公寓平均總收入 銷售價（元/m）可銷售面積（m）總收入（元）平均售價 5800 40760 236，408,000(3(3)商業/底商平均總收入 銷售價（元/m）可銷售面積（m）總收入（元）平均售價 10000/6000 45000/30000 630,000,000(4(31、4)以銷售均價測算的毛利潤 項 目 計算指標 綜 合 單 價(元/M2)計 算 基 數(萬M2)可 售 單 價(元/M2)總 價(萬元)預計銷售收入473831.785840150541住宅 按銷售面積 4500 元/m2450014.20450063900公寓 按銷售面積 5800 元/m258004.08580023641商業 按銷售面積 10000 元/平方米100004.501000045000地下商業 按銷售面積 6000 元/平方米60003.00600018000編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015二、利潤估二、利潤估算算 231建設總投資建設總投資4005按可32、售面積1032432預計銷售收入預計銷售收入6446按可售面積1661613營業稅及附加營業稅及附加355按可售面積9139按預計售價5.5計取稅前利潤稅前利潤4按可售面積1675所得稅前利潤43180土地增值稅土地增值稅5按可售面積30%105996投資利稅率投資利稅率42%稅前利潤/建設總投資銷售毛利率銷售毛利率7稅前利潤/預計銷售收入26%8所得稅所得稅553按可售面積14250按所得稅前利潤33稅后利潤稅后利潤9按可售面積1122稅前利潤扣除所得稅后利潤28931投資利潤率投資利潤率10稅后利潤/建設總投資28%銷售利潤率銷售利潤率11稅后利潤/預計銷售收入17%投入產出比投入產出比133、2預計銷售收入/建設總投161%資編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 第五部分 第五部分 24動態盈利分析 動態盈利分析 一、銷售進一、銷售進度度在估算各年度財務收入時，按照 2006 年后期進入銷售初始期，2006 年末到 2008 年初建筑工程完畢，2008 年末期成功出售完畢并已確認收入，收入主要為 銷售收入，由此估算的財務收入如下：年年度度收入收入估算估算表表項 目2006年2007年2008年 合計 累計銷售比例20%30%50%100%銷售收入（合計）301084516275270150541二、現金流二、現金流量分析 量分析 序號 序號 項 項 目目2006 34、年 年 上半年上半年2006 年 年 下半年下半年2007 年 年 上半年 上半年 合計合計累計銷售比例累計銷售比例150%30%20%100%現金流入（合計現金流入（合計）2830804984816616133232銷售收入2.1830804984833232166161累計投資比例累計投資比例355%25%20%100%現金流出現金流出(合計合計4)727353704913723027446建設投資4.1567832581120649103243營業稅及附加4.25026228518289139土地增值稅4.358292650212010599所得稅4.45096630428501425035、預交所得稅4.4.1341422191955補交所得稅4.4.247545882265913295凈現金流量凈現金流量51034612799578628931編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 三、動態盈三、動態盈利指標利指標投資回收期36 個月 權益投資回報率=153 四、利潤估四、利潤估 25算 算（1（1）利潤預測假設 公司遵循的國家和地方現行法律、法規、政策和經濟環境無重大變化；現行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化；賦稅基準及稅率無重大變化；項目建設計劃如期實現；無其他不可抗力、不可預見因素造成的重大不利影響。編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 036、15 第六部分 第六部分 付款與交割付款與交割 261、總價格總價格：35，000 萬元（含土地出讓金、大市政費用和代征用地補償費 用。拆遷及其他“七通一平”費用為 22,000 萬元，加轉讓費 13,000 萬元）。2、2、付款進度：付款進度：（1）股權 100%轉讓過戶，付 3000 萬元（2）規劃修改到位，付 1000 萬元（3）完成拆遷，付 2000 萬元（4）開工，付 5000 萬元（5）銷售后一個月內，付 2000 萬元 注：拆遷費用和時間進度由對方包干，我方通過專用帳戶分筆打款，付一戶、走一戶。編號：2005(XX置業項目建議書 號)建書字 015 第七部分 第七部分 27項目建37、議 項目建議 一、風險評一、風險評估估1、地塊自身條件不高、周邊環境待持續改進，產品品質的發揮空間有限，同期市場產品競爭力大。2、操作難度在于拆遷，將該項責任交給對方，并在合同條款中盡量規避風 險（例如拆遷款的支付方式）,且由于項目地塊自身限制需在方案設計上下工夫。3、未來兩年內高品質、大規模樓盤的沖擊和市場競爭給項目的定位與銷售 速度帶來一定威脅。二、投資優二、投資優勢勢1、該項目區域位置優越，市場供求關系良好，區域投資建設環境持續向好,產品升值潛力大；2、后續手續較為簡單，資金投入少，而實際回報率高，交易較安全；3、各項規劃經濟指標仍有調整余地,因此發展商受益存在上升空間，進而回 報率還可能有所提高；4、從現金流和提高項目操作水平兩方面，建議公司獲取該項目。三、操作思三、操作思路路1、開發地塊分三期進行，每期拆遷費用約 7333 萬元（總拆遷費用 22000 萬元）；2、每期預計投入當期建設總投資 1/3 時可以開始回款，預計首期建設投資 費用約為 7500 萬（67508/3/3）；3、項目轉讓一期付款及修改規劃付款 4000 萬；4、項目啟動自有資金預計 18833 萬元，至項目開始收入回款。