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1、.弱電智能化工程考察報告針對偉祿雅苑項目弱電智能化設備選型需要，對坪山益田假日世界、滿京華SOHO 藝巒、中信銀行大廈、民生銀行大廈等弱電智能化使用案例進行了考察，商業公司工程部現將考察情況匯總如下：一、考察目的1、本次考察最重要的是圈定產品種類、型號、技術特點等，這是最重要的考察目的，其次也要了解售后服務、產品設備跟建筑的要求、設備用房面積、能耗多少等等事宜，希望再進一步做工作，進行更深層次的考察及調研。2、另外要落實使用目的及需求，需求要更加明確，我們的技術要求及需求是什么？.二、弱電智能化案例情況匯總表序號考察單位名稱項目介紹基本配置施工單位1 坪山益田假日世界益田商業集團輕資產的首發之2、作。項目體量高達8.6 萬平方米，內設有停車位2000 個。所在六和城占地78595 平米，總建面32 萬平米，是集住宅、商業、公寓和寫字樓多功能物業于一體的綜合體項目。視頻監控系統、入侵報警系統、停車管理系統、門禁管理系統、電子巡更系統、綜合布線系統、計算機網絡系統、電話通訊系統、公共廣播系統、信息發布系統、機房工程深圳市旗云智能科技有限公司2 滿京華SOHO 藝巒項目占地占地10250.6 平米，總建面77203.85 平米，由4 棟甲級寫字樓和裙樓商業組成。視頻監控系統、入侵報警系統、停車管理系統、門禁管理系統、電子巡更系統、綜合布線系統、計算機網絡系統、電話通訊系統、公共廣播系統、信息3、發布系統、機房工程深圳市標盛科技投資有限公司3 中信銀行大廈深圳中信銀行大廈總建筑面積64428 平方米，建筑高度100 米，總投資額7.8 億元人民幣，為中信銀行在深圳的區域性總部辦公和營運大樓。中信銀行信用卡中心總部、中信銀行深圳分行和總行其他部門辦公場所。視頻監控系統、入侵報警系統、停車管理系統、門禁管理系統、電子巡更系統、綜合布線系統、計算機網絡系統、電話通訊系統、公共廣播系統、信息發布系統、會議系統、機房工程深圳市科源建設工程有限公司.4 國銀-民生銀行大廈國銀-民生金融大廈由相連的兩棟塔樓組成。一棟是國銀金融中心大廈，由國銀金融租賃有限公司投資，占地面積為5500.12 平方米，建4、筑面積為82010 平方米，樓高 150 米，共 34 層。另一棟是民生金融大廈，由民生金融租賃股份有限公司、民生銀行深圳分行投資，占地面積為4634.02 平方米，建筑面積為57525 平方米，樓高100 米，共 22 層。整個工程總投資約14 億元，是深圳市固定資產投資重大項目。視頻監控系統、入侵報警系統、停車管理系統、門禁管理系統、電子巡更系統、綜合布線系統、計算機網絡系統、電話通訊系統、公共廣播系統、信息發布系統、會議系統、機房工程深 圳 市 眾 能實 業 發 展 有限公司三、考察匯報1、智能化弱電系統組成.2.1 通信接入系統：建議至少選擇兩個網絡運行商提供通信接入服務。2.2 電話5、交換系統：在商業辦公區域及管理區域設置程控電話交換系統；在商業出租區域僅提供電話接入線路，相關交換設備由最終用戶自行選擇運營商，并自備電話交換設備。2.3 信息網絡系統：在商業辦公區域設置辦公網絡；在商業管理區域設置弱電智能化系統服務網絡；在綜合商業區域設置公共互聯網絡；在商戶租賃區域設置寬帶網絡接入。2.4 綜合布線系統：工作區：數據語音端口采用六類RJ45型面板。配線子系統：水平線纜采用六類四對非屏蔽雙絞線纜。干線子系統：在各樓層設置弱電間，機柜采用19 寸 42U標準配線機柜。設備間子系統：網絡設備間設在地下一層的商業網絡中心機房或消防監控中心內。布線系統的拓撲結構為星型方式，以放射性方6、式布線。2.5 移動通信覆蓋系統：室內移動通信覆蓋系統的設計及施工由專門的移動通訊運營商來負責，弱電集成商負責協調管理工作。2.6 有線電視系統：建議在下列區域設置有線電視系統：街鋪、電梯廳、商業休閑區2.7 廣播系統：在商業公共區域、地下停車場、室外公共區域設置數字公共廣播系統，日常用于背景音樂、信息廣播及業務廣播，緊急情況下與消防系統的聯動用于緊急廣播。2.8 會議系統：建議在商業辦公區會議室設置會議系統，主要包括：會議擴聲系統、多媒體顯示系統、數字會議系統、中央控制系統、視頻會議系統。2.9 信息發布系統：在商業公共區域首層入口門廳、電梯大堂及電梯轎廂內、衛生間休息區設置信息引導及發布系7、統。.3.1 智能卡應用系統：建議本項目的一卡通集成系統包括如下內容：中央管理系統、車庫管理系統、門禁管理系統、考勤管理系統、訪客管理系統、消費管理系統、電梯管理系統。3.2 遠程抄表系統：建議在商業公共區域及租賃區域設置遠程抄表系統3.3 消費管理系統：建議系統采用 C/S、B/S 相結合的三層設計架構，從安全角度考慮商業數據的集中部署、集中維護；建議考慮為多門店、規模型的購物中心運營系統搭建良好的架構支撐；對于購物中心內部各種復雜業態的銷售數據采集，系統應充分考慮采集方式的靈活性、可行性；系統應支持租用收銀模式、文件型數據接口模式、集中收銀模式、手工錄入模式、數據采集器（黑匣子）模式等多種8、銷售數據采集模式，以實現真實銷售數據的智能化采集；提供自租戶導入期、培育期、發展期、成熟期、衰落期、調整期、直至淘汰期的租戶全生命周期管理平臺；從項目建設時的鋪位規劃的圖形化管理，租戶意向的簽訂、二裝的開展、全面營運管理，直至租戶的調整、淘汰，形成了閉環的、全面管理和控制。.3.4 物業運營管理系統：應包括如下功能模塊：資料管理、收費管理、人事管理、系統維護、庫存管理、設備管理、保安管理、辦公管理、投訴管理、環境綠化管理。4.1 視頻監控系統：建議監控中心機房與住宅消防控制室合用；建議在下列區域設置視頻監控系統：首層入口門廳及出入口；超市出入口及收貨區；公共區域及走廊；樓梯間及前室；電梯前室及9、電梯轎廂。4.2 入侵報警系統：建議在下列區域設置視頻監控系統：首層入口門廳及出入口、收銀臺及珠寶柜臺、樓梯間及前室、財務室、貴重物品庫房。4.3 出入口控制系統：建議在下列區域設置出入口控制系統：各層入口門廳及出入口、各層疏散樓梯間防火門、機電設備間及機房、消防控制室。4.4 電子巡查管理系統：建議采用離線式電子巡查系統。建議在下列區域設置巡更點：地下停車場區域、各層商業區域、首層入口門廳及出入口、電梯前室及樓梯間、室外步行街及公共區域。.4.5 停車場管理系統：除基本功能外，建議停車場管理系統還需具備以下功能：空位數量提示、區域車位引導系統、停車場找車系統。4.6 無線對講系統：建議商業區10、域各層布置室內天線。5.1 樓宇自控系統：本項目樓宇自控系統建議包括下列內容：空調系統、送排風系統、餐飲排油煙系統、給排水系統、智能照明、電梯。5.2 智能建筑系統集成：基于樓宇自控系統平臺實現建筑智能化系統集成，即建筑設備管理系統（BMS,Building Management System）；本系統建議集成如下內容：暖通空調、消防、綜合安防、照明、電梯。5.3 能耗監控系統：本項目能耗監控系統建議包括下列內容：實時采集智能電表、水表和氣表數據，并傳輸到管理中心，管理中心對能耗數據進行統計、分析并上傳到上級能耗監測中心；對室內溫度進行實時監測和網絡化管理，為精確控制中央空調的開關機時間及溫度11、提供可靠依據；.四、考察現場圖片展示1、坪山益田假日世界：系統功能比較全面，施工工藝較好.2、滿京華 SOHO 藝巒：該項目功能比較單一，施工工藝標準不統一，應該是各系統分包施工.3、中信銀行大廈：整體施工工藝規范，公司實力較強.4、國銀-民生銀行大廈：施工工藝不夠規范.五、偉祿雅苑項目弱電智能化設備選型及施工建議：1、設計階段：弱電的專業設計是滿足開發商對項目的定位、需求以及項目的實現目標而進行的精確設計，需開發商相關人員與專業設計人員共同完成：開發商提供具體的需求及定位，并對專業設計把關；專業設計人員完成項目的可行性分析，技術要求、清單配置、造價預算及施工圖深化設計，如果不對項目進行專業設12、計，將出現如下問題：1.1、由于沒有明確的設備選型及招標技術要求，造成投標單位設備選型不一致，數量不一致，項目定位不一致，會給評標工作帶來難度。1.2、方案設計和清單設計是專業設計的重要部分，方案設計是對項目的規劃及實施辦法，清單設計是實施項目的要素組成。沒有專業設計直接進行項目的招標工作，投標單位將會面臨著在極短時間內進行方案設計、清單設計及工程報價，很難把握投標的質量及準確度，一但中標，將會造成設備變更，增加工作量等，給施工帶來難度。而有了專業設計，投標方只對設備清單進行報價即可，而不必再進行方案設計及清單設計，而且準確度高。1.3、很多工程公司不具備施工圖深化設計的能力，如果這樣的公司中13、標，將造成施工圖深度不夠，給工程帶來及大的影響。同時圖紙深度不夠也直接影響到業主、監理對工程質量的監督和管理及工程驗收。此外，竣工圖是在深化施工圖的基礎上，結合設計變更、工程洽商繪制出來的，施工圖深度不足，多數情況下其竣工圖的深度也不足，這樣竣工圖就不能完全的反映工程實施細節，為工程后期維護、升級、擴容都帶來極大的不便。所以，無論對于業主還是弱電工程商，都要注重深化施工圖設計這個環節，使設計圖紙真正體現工程的全貌和細節。2、施工階段1.1、弱電承包商的選擇是工程成敗的關鍵。根據弱電工程的特點和目前國內智能化建筑弱電工程成敗的分析表明，通常由系統集成商（主承包商）或者業主對各子系統進行總體協調、14、管理與控制的工程運作模式較多，選擇一個稱職的主承包商（集成商）是工程成敗的關鍵。從某種意義上講，系統集成商是技術能力、工程管理、組織能力三者有機的“集成”。1.2、按施工工藝和相關的施工及驗收規范分階段進行質量控制；按圖示的施工工藝框圖的質量保證體系進行施工和質量控制；做好電管、線槽、電纜敷設及隱蔽工程的施工記錄和驗收；按施工工藝要點做好單體設備安裝的質量檢查表格；按設計和產品技術說明書的要求做好單體設備的測試和調試記錄。1.3、系統調試前根據設計、規范、合同的要求編制調試大綱，經審查確認后組織實施；記錄、檢查、確認按上述要求的各項測試數據，發現問題及時處理和提出措施，并經相關部分確認；嚴格按規范和調試大綱的要求進行檢查。3、總結智能化建筑工程，總體設計是龍頭，是智能建筑功能與水平的體現；工程實施是智能建筑成敗的關鍵；系統集成商（主承包商）的選擇，確保以確定的工程界面實施為中心的工程項目管理以及嚴格按設計、產品技術標準、施工規范施工和質量控制是工程成敗的三要素。