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1、矽谷港灣見證東麗鳳凰涅槃矽谷港灣見證東麗鳳凰涅槃天津東麗矽谷港灣聯(lián)排別墅投標方案天津東麗矽谷港灣聯(lián)排別墅投標方案報告框架13245項目本體條件市場發(fā)展背景項目營銷戰(zhàn)略目標客戶分析項目營銷策略企業(yè)介紹及商務條件6項目區(qū)位東麗位于天津城市發(fā)展的主軸帶上，兼顧中心城區(qū)與濱海城區(qū)與濱海新區(qū)，產業(yè)特色突出。電子信息電子信息機械設備機械設備汽車配件汽車配件金屬制品金屬制品生物制藥生物制藥新型建材新型建材航空航天航空航天n天津總體規(guī)劃提出“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”戰(zhàn)略。東麗位于城市發(fā)展主軸上，屬雙城雙向拓展的戰(zhàn)略位置。n交通路網發(fā)達，出行便利。n東麗主導產業(yè)為高新技術類企業(yè)，為區(qū)域提供中高端2、產業(yè)客群。經濟指標n項目位于昆侖北路與滿江東路交匯處，占地60萬，建筑面積43萬n項目分東西兩個地塊，東地塊主要規(guī)劃獨棟及聯(lián)排產品。西地塊主要規(guī)劃大型商業(yè)中心，總部企業(yè)中心以及高端公寓。n配套設施含13萬湖心公園、1.2萬高爾夫球場，2100恒溫游泳館，5.5萬大型商業(yè)中心。n項目用地為產業(yè)園用地，別墅產品為商業(yè)50年產權。項目擁有全方位價值體系，環(huán)境優(yōu)越，配套完備，具備成為高端物業(yè)的潛力。發(fā)展歷程入市以來，受工程等方面影響，項目價值沒有得到充分挖掘，成為不被市場重視的中低端產品。聯(lián)排別墅剩余產品為現(xiàn)房，后續(xù)聯(lián)排臨近中央湖景，未來將承擔引領整盤提升的重要責任。矽谷港灣實景照片本體小結理想與現(xiàn)實3、之間的差距，天生麗質卻沒有達到認可，項目需要重新上路成為區(qū)域明星。AABBCC東麗位于天津城市發(fā)展的主軸帶上，兼顧中心城區(qū)與濱海城區(qū)與濱海新區(qū)，產業(yè)特色突出。項目擁有全方位全方位價值體系，環(huán)境優(yōu)越，配套完備，具備成為高端物業(yè)的潛力。入市以來，受工程等方面影響，項目價值沒有得到充分挖掘，成為不被市場重視的中低端產品。DD剩余產品為現(xiàn)房，后續(xù)聯(lián)排臨近中央湖景，未來將承擔引領整盤提升的重要責任。報告框架13245項目本體條件市場發(fā)展背景項目營銷戰(zhàn)略目標客戶分析項目營銷策略企業(yè)介紹及商務條件6整體市場n2013年1-6月份商品住宅供應規(guī)模稍低于2012年同期水平，商品住宅供應量為530萬。n2013年4、1-6月份天津商品房市場繼承了12年下半年的旺銷之勢，市場出現(xiàn)了階段性的恐慌性購房后逐步理性回歸，整個樓市處于穩(wěn)定發(fā)展階段。天津房地產市場發(fā)展較為平穩(wěn)，供求基本平衡，未來發(fā)展前景樂觀。發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段時間時間歷史遺留建筑上世紀90年代目前概況概況天津最早的別墅是第五大道地區(qū)遺留下來的，這批別墅經歷了相當長的歷史時期，所沉積的歷史文化是其他別墅無法比擬的，已經成為獨一無二的城市財富。別墅發(fā)展處于野蠻增長期，開發(fā)項目良莠不齊，有些項目由于規(guī)劃較差，甚至拆掉重建，給別墅帶來很多不利，但這一時期的別墅大多具有一定的自然資源新財富階層的出現(xiàn)，別墅消5、費門檻下移，出現(xiàn)了對別墅的多樣化需求，市場呈現(xiàn)多樣化，個性化的需求。典型項目典型項目第五大道老建筑萬科花園新城霞光道5號項目照片項目照片天津別墅市場主要經歷三個發(fā)展階段，隨著品牌開發(fā)商的進入，別墅品質不斷提升。板塊劃分按天津行政區(qū)劃分，別墅市場可分為市內六區(qū)，環(huán)城四區(qū)，遠郊五縣以及濱海新區(qū)幾個板塊。n本項目位于市內六區(qū)，競品項目主要分布于市內六區(qū)及環(huán)城四區(qū)，因此本方案對遠郊五縣以及濱海新區(qū)不做研究。南開區(qū)南開區(qū)和平區(qū)和平區(qū)河西區(qū)河西區(qū)河東區(qū)河東區(qū)河北區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)紅橋區(qū)西青區(qū)西青區(qū)北辰區(qū)北辰區(qū)東麗區(qū)東麗區(qū)津南區(qū)津南區(qū)板塊特征市內六區(qū)：依托完善的配套設施、濃厚的生活氛圍以及獨特景觀資源，吸引城市6、頂尖高端人群區(qū)域項目名稱樓盤規(guī)模產品類型主力戶型銷售價格河東區(qū)金地紫悅府6.2萬聯(lián)排別墅270-44024000元/河西區(qū)松江梅江南別墅3.3萬雙拼別墅38535000元/江勝天鵝湖13萬聯(lián)排別墅240-30031000元/博軒疊院10萬疊拼別墅176-31631000元/南開區(qū)奕聰花園15萬聯(lián)排別墅40030000元/河北區(qū)公園墅8.9萬聯(lián)排別墅23022000元/n依托資源：依托資源：城市核心地段、齊備的設施、濃厚的商業(yè)及商務氛圍、通達的交通條件、獨特自然資源n目標客戶：目標客戶：主要客戶都是天津市的高端客戶，包括政府高官、軍區(qū)領導、高校領導、醫(yī)生以及高端私營業(yè)主n產品類型：產品類型：以聯(lián)7、排、疊拼產品為主，單個樓盤規(guī)模在10萬左右。n銷售價格：銷售價格：銷售均價在30000元/左右。板塊特征環(huán)城四區(qū)：依托自然生態(tài)資源，以及自身產品的打造，吸引市內高端居住人群。區(qū)域項目名稱樓盤規(guī)模產品類型主力戶型銷售價格北辰區(qū)五礦正信林溪地24萬獨棟別墅172-18415000元/龍順御墅80萬獨棟、聯(lián)排、疊拼178-30014000元/天籟灣8萬聯(lián)排、雙拼157-19212000元/豐郡別墅32萬獨棟3766000元/西青區(qū)五礦正信榕園10萬聯(lián)排、疊拼170-36016000元/華韻歐風博文苑16萬聯(lián)排212-25217600元/立達博雅苑11萬聯(lián)排、獨棟、雙拼270-28017000元/國耀8、紫溪別墅84萬獨棟、聯(lián)排260-3508700元/社會山190萬聯(lián)排、雙拼240-25616500元/萬科朗潤園7.5萬聯(lián)排160-25020000元/香堤庭院2.8萬聯(lián)排30015000元/首府136棟75萬聯(lián)排、獨棟、雙拼199-30811480元/東麗區(qū)天津華僑城160萬住宅、雙拼、聯(lián)排、疊拼200-2408700元/萬科城正湖別墅18萬聯(lián)排、疊拼18610000元/香堤意墅2.8萬聯(lián)排、獨棟、雙拼206-2667500元/津南區(qū)首創(chuàng)玲瓏墅8.1萬聯(lián)排 獨棟 雙拼181-29017000元/領世郡2.9萬獨棟35020000元/家國天下85萬聯(lián)排、雙拼170-2708800元/天嘉湖公園9、17萬聯(lián)排、獨棟219-59013000元/天房藝墅8.6萬聯(lián)排、雙拼沒有13000元/京基領墅21萬聯(lián)排、獨棟410-57013000元/n依托資源：依托資源：較強的生態(tài)資源以及自身的產品打造。n目標客戶：目標客戶：全市的高端客戶，下屬地區(qū)的高端客戶。n產品類型：產品類型：產品類型豐富，樓盤規(guī)模差異很大n銷售價格：銷售價格：銷售均價在10000-20000元/左右。市場小結AABBCC天津別墅產品主要分布在近郊區(qū)縣，中心城區(qū)別墅產品日漸稀缺。中心區(qū)別墅價格在3萬元/，近郊別墅在1-2萬元/，別墅價格主要受區(qū)域及產品影響。聯(lián)排產品是市場供應的主力，隨著城市發(fā)展，獨棟產品的供應量稍有提升。報告框10、架13245項目本體條件市場發(fā)展背景項目營銷戰(zhàn)略目標客戶分析項目營銷策略企業(yè)介紹及商務條件6天津高端客戶按照財富層次可分為頂級財富階層，主流財富階層和入門財富階層。n頂級財富階層頂級財富階層：1、支付能力強，支付總價在500萬以上2、置業(yè)動機：資源占有、資產沉淀，生活升級；n主流財富階層：主流財富階層：1、支付能力差異較大，200-300萬，選擇低價值區(qū)域聯(lián)排；300500萬，選擇成熟區(qū)域聯(lián)排、雙拼或小獨棟產品；2、置業(yè)動機：體驗別墅生活；n入門級財富階層：入門級財富階層：1、支付能力有限，能夠支付總價在100-200萬會選擇疊加別墅，聯(lián)排別墅。2、置業(yè)動機：居住面積放大，區(qū)域大環(huán)境良好和配套11、完善帶來整體生活品質的改善；頂級財富階層頂級財富階層主流財富階層主流財富階層入門級財富入門級財富階層階層客戶類型客戶類型客戶描摹 他們崇尚知識，但不迷信學歷：他們崇尚知識，但不迷信學歷：大多數(shù)別墅購買者都擁有大專以上學歷，而即使是高中、初中學歷者，也在不斷地通過各種渠道去提升自身的文化修養(yǎng)。他們年富力強，生龍活虎：他們年富力強，生龍活虎：這一群充斥著“企業(yè)家精神”的“新生代”，不僅處處表現(xiàn)著其對學歷的追求和渴望，也在年齡上表現(xiàn)出越來越年輕的姿態(tài)。他們的實際年齡集中在3050歲區(qū)間。他們要打破常規(guī)，新經濟時代給年輕提供了機會，同樣也有一批不服老的奮斗者。他們也許很年輕，也許很老練，但是心理年齡還12、在我們的聚焦區(qū)域內：3050歲。他代表著年富力強，他代表著生龍活虎，他還代表著社會最中堅的力量。他們年富力強，生龍活虎：他們年富力強，生龍活虎：他們想要奢華，而非奢侈。有序地運用和分布就能夠產生華麗的效果，如果再加上靜默、私享的華麗，那便是奢華了。他們想要私密，不需要繁華。只需要讓外人望而卻步就行了，把家安在一個別人覺得很神秘的地方，自己卻覺得很方面，這便是離塵不離城吧。他們想要資源，有天然的山湖資源固然是最吸引人的了，如果沒有，則一定要在內部景觀上下足功夫。他們想要服務，他們需要管家式的貼身服務，也需要酒店式的安逸服務。他們還想要純粹，一個淡然的圈子，相互之間有信任地和睦相處，并可能上升到家13、庭之外的社交層面。報告框架13245項目本體條件市場發(fā)展背景項目營銷戰(zhàn)略目標客戶分析項目營銷策略企業(yè)介紹及商務條件6矽谷港灣項目營銷戰(zhàn)略。營銷戰(zhàn)略：重新定位，概念包裝廣廣深深高高n高形象截客，樹立形象高形象截客，樹立形象 突破現(xiàn)有的物理屬性定位，從精神內涵和生活方式等深層次演繹項目內在價值。n直效性渠道，一夜傾城直效性渠道，一夜傾城 坐銷、行銷、分銷全面掃客，直效性媒體擴大知名度，細節(jié)營銷深挖客戶。n立體式傳播，吸引客戶立體式傳播，吸引客戶 廣范圍立體式傳播，有效精準傳達信息，吸引目標客戶。營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略拓客策略展示體驗策略現(xiàn)場體驗系統(tǒng)是實現(xiàn)價值最大化的物質支撐銷售策略銷售道具地盤包裝平面媒14、體大型活動銷售中心樣板示范接待細節(jié)戶外短信節(jié)日活動電視傳播電臺傳播線上和線下傳播推廣相輔相成，能夠切實有效的做到“名利雙收”圈層活動高頻溢價低開高走整合銷售 整合銷售，實現(xiàn)立體資源統(tǒng)籌、客戶資源共享目標達成：樹立項目形象 形成廣泛聚焦 實現(xiàn)價值最大化整體聯(lián)動，十面埋伏外展接待媒體策略網絡異業(yè)聯(lián)盟CALL客派單 活動執(zhí)行策略國王湖形象定位陽光、土地及自然所帶來的一切都是國王湖中極賦生命力的元素，頃刻間享有巨大場景的轉換，國王湖的人們將從這里獲得自由而充滿力量的生命之源。不是所有的放懷都叫自由不是所有的經歷都叫傳奇不是所有的顛覆都叫開創(chuàng)客戶定位別墅夢追求者他們是財富階層，追求生活環(huán)境的不斷升級，在15、能力可控下更愿意去選擇帶有別墅符號的洋房，或享受真正獨門獨院、有天有地的獨棟；他們追求別墅物業(yè)或別墅意向的生活，喜歡在有意無意間體現(xiàn)自己的身份的升級；他們不斷尋找跨越階層的機會，對別墅的標簽極其敏感；他們總是希望自己可以擁有更好的，以實現(xiàn)自我的滿足。戰(zhàn)略分解各大營銷策略的核心內容形象策略形象策略推廣策略推廣策略客戶策略客戶策略推售策略推售策略 以“國王湖”為名，將聯(lián)排別墅組團進行重新包裝，逐步提升市場對項目的認知度。線上直接對高端目標客戶說話，線下多渠道配合精準傳遞項目核心價值。精準營銷，通過點式布局啟動，最終以點帶面實現(xiàn)全面開花。小批量、多頻次放盤，制造市場稀缺，逐步實現(xiàn)火爆熱銷。報告框架116、3245項目本體條件市場發(fā)展背景項目營銷戰(zhàn)略目標客戶分析項目營銷策略企業(yè)介紹及商務條件6n全程熱銷全程熱銷 通過控制客戶蓄水與推案節(jié)奏，用差異化的產品同期進行順賣與集中銷售，保證項目在銷售期內始終處于熱銷狀態(tài)；n剩余產品帶動新產品剩余產品帶動新產品 通過低總價產品的快速去化和現(xiàn)場熱銷氣氛，推動新客戶進場，配合現(xiàn)場業(yè)務執(zhí)行力度，帶動整體的去化；小步快跑，多頻次推售開盤，制造稀缺供應，保持市場熱度。推售策略及時激勵，激發(fā)銷售狼性，保證快速銷售。推售策略n分組競爭，PK競爭提高戰(zhàn)斗力；n提高標準，嚴格要求銷售人員；n激勵措施，提高銷售員積極性；n確保來人，多渠道挖掘客戶來；具體做法：n明確目標：任務17、分解到每周、每人n獎懲分明：開盤業(yè)績大PK、簽約業(yè)績評比n大比武：為期半個月的銷售基礎知識和技能培訓，并實施積分考核制度n客戶梳理：每天細致梳理客戶，共同探討應對舉措，促進銷售形象策略以“國王湖”為出發(fā)點，對聯(lián)排別墅組團進行單獨包裝，遵循階段邏輯，展開節(jié)點式爆破。廣告宣傳要點：n主題：由小到大，步步深入n創(chuàng)意：成系列作品，增強體系感。n表現(xiàn)：調性統(tǒng)一，畫面大氣，有效信息點突出。n內容：結合營銷節(jié)點，充分考慮到客戶的敏感點，輸出有效價值信息。n時效性：及時告知并后續(xù)報道節(jié)點活動信息，熱銷信息等。入市形象廣告入市形象廣告賣點集中釋放賣點集中釋放價格信息告知價格信息告知開盤信息告知開盤信息告知VIP18、VIP卡申領卡申領新品信息入市新品信息入市特惠房源信息特惠房源信息尾房銷售信息尾房銷售信息關鍵動作l 項目推廣著眼于長遠考慮，占據(jù)全程，在全體大眾中制造影響力；l 重要節(jié)點、關鍵路段，利用DM派單、巡展進行高效推廣；n 針對項目所在區(qū)域，進行壟斷性渠道鋪排，重點放在地塊包裝、圍擋、道旗、樓體，形成區(qū)域最大熱點；n 區(qū)域是目標客源必經之地，所以如何做好區(qū)域的項目渠道鋪排是吸引和截留目標客源的重中之重；壟斷于內壟斷于內高效于外高效于外策略核心：將區(qū)域、地盤廣告做到極致，做到壟斷！策略核心：將區(qū)域、地盤廣告做到極致，做到壟斷！策略核心：用最少投入，最大范圍制造項目影響力！策略核心：用最少投入，最大范19、圍制造項目影響力！壟斷于內，高效于外，有效攔截競品，傳遞項目價值點。壟斷于內道旗東麗重要干道設置道旗，起指引項目與吸引眼球作用，項目周邊設置道旗，形成項目氣場。壟斷于內圍擋項目工地圍擋、精神堡壘組成項目的地盤包裝，有利于對項目客群的信息釋放和客戶指引。壟斷于內樓體掛布高層產品懸掛條幅，傳遞項目信息，增強昭示性。n項目高層產品具有較大的臨街展示面。n建議懸掛樓體條幅，傳遞項目信息，形成熱銷氣場。壟斷于內看房車售樓處設置專門的看房車，且上面設計項目的廣告畫面整體調性相統(tǒng)一壟斷于內湖岸優(yōu)化對中央大湖進行景觀優(yōu)化，進一步提升昭示性。n強調觀賞性與私享性，河岸以蔥郁的植被為主，河岸鋪設木棧道，并有零散的20、親水平臺連接至別墅；n充分體現(xiàn)別墅區(qū)的私密性。將別墅庭院的綠化延伸至周邊水系，使庭院與水景相容，創(chuàng)造分段水系的私享性壟斷于內售樓處重點區(qū)域進行整改，體現(xiàn)奢華感，加強銷售氛圍，提升項目檔次。整改方向整改方向改進方式改進方式操作要點操作要點增加奢華感1、增加綠植，設立小型花房。2、細節(jié)整改增加綠植，搭建小型花房細節(jié)上體現(xiàn)品質，如花卉更換、施工有問題地方重新處理等加強一樓銷售氛圍1、增設茶座2、增加分戶模型3、增加小型物料一樓增加2-3組高檔茶桌椅，作為主要洽談區(qū)，增加銷售氛圍分戶模型重做升降型，尺寸較原模型小。增加如區(qū)域規(guī)劃利好、項目活動照片、未來名人墻等，提升銷售氛圍工法展示1、高科技體驗加強高21、科技體驗。VIP洽談區(qū)主題化1、VIP洽談主題化2、功能化，體現(xiàn)產品高端形象設立VIP洽談區(qū)，每個區(qū)域都有獨立的主題，如商務主題，優(yōu)雅主題，休閑主題等在擬定主題的前提下進行功能化，如商務主題可設置紅酒雪茄吧，休閑主題可設置小型圖書室等，體現(xiàn)別墅化布局物業(yè)服務提升1、五星級酒店服務標準2、菜單式飲料糕點供應物業(yè)服務人員經由專業(yè)人士培訓，達五星級酒店標準提供菜單式飲料、糕點供應壟斷于內售樓處廣場廣場種植花草樹木、營造優(yōu)美環(huán)境，項目形象突出壟斷于內節(jié)假日包裝節(jié)假日對售樓處進行包裝，增添喜慶氛圍 以大紅燈籠、中國結、金桔、紅包、拉花、剪紙等富有中國 濃厚新年氛圍的物件做裝飾。壟斷于內門童設置印度門童，22、彰顯項目檔次，引發(fā)市場關注度，提升來訪量。n作用：熱情接待來訪客戶，向光臨售樓處的客人提供優(yōu)質的開關門服務。n工作標準：1、注重個人衛(wèi)生，穿著指定制服。2、注重禮儀，用標準動作為客戶提供優(yōu)質服務。3、開門后歡迎客戶蒞臨，并微笑示意。4、對于離開售樓處的客戶，協(xié)助開門，微笑示意。壟斷于內物業(yè)管理五星級酒店標準，通過體現(xiàn)尊貴的禮賓化服務，展現(xiàn)社區(qū)文化。n銷售期間引入物管公司，為來訪客戶提供禮賓式服務。如：安全溫馨提示牌、擦鞋機、飲料冷餐服務n所有物業(yè)人員需經專業(yè)培訓，達到五星級酒店標準。保安保持最佳精神狀態(tài)。物業(yè)管理人員主動詢問客戶需求，注重細節(jié)服務。提供菜單式飲料高點服務，給客戶尊貴感。壟斷于內23、銷售團隊銷售團隊精英化，培訓全面化，激勵多樣化，聯(lián)動升級化。一、銷售團隊調整方面：一、銷售團隊調整方面：（1）老銷代：全方位加強培訓，全面提升（2）新銷代：北京抽調4名銷售精英唐山抽調2名銷售精英二、銷售團隊激勵方面：二、銷售團隊激勵方面：通過“團隊激勵”方案提升團隊信心和自豪感，階段目標完成可給予相關獎勵，如：至“華業(yè)行項目”參觀考察至北京、唐山等項目參觀考察邀請名品專家現(xiàn)場培訓三、華業(yè)行樓盤聯(lián)動：三、華業(yè)行樓盤聯(lián)動：持續(xù)進行華業(yè)行聯(lián)動以擴大客戶資源，除代理費激勵外增加開發(fā)商額外獎勵以進一步刺激銷售壟斷于內工法展示在售樓處設置工法展示區(qū)，充分展示項目科技元素，凸顯項目檔次。n高科技展示高科技24、展示：光導照明，光伏發(fā)電、安防系統(tǒng)n建筑用材展示建筑用材展示：門、窗、鎖、石材、水管等、n施工工藝展示：施工工藝展示：同層排水、零沉降技術、外立面工藝。n整體要求：整體要求：工法展示需充分體現(xiàn)項目檔次，從而提升客戶對項目的品質感知。需以相關模型或實物展示，個別工藝需要原理模型；加強客戶體驗的互動環(huán)節(jié)。壟斷于內暖場活動在售樓處舉辦趣味性較強的暖場活動，延長客戶停留時間，營造火爆的銷售氛圍。暖場活動要點：n把握客戶羊群效應、愛占便宜的心理n周周活動及優(yōu)惠，發(fā)揮暖場、老業(yè)主維護、新客戶邀約工具的作用，最大化擠壓人氣，促進成交。n最佳狀態(tài)是現(xiàn)場銷售狀態(tài)井然有序，意向客戶得到充分接待，同時有足夠的暖場人25、氣客戶作為逼訂工具。n現(xiàn)場人氣超負荷時，反而會分散銷售人員攻克意向客戶的精力。高效于外DM派單將派單團隊納入銷售管理，利用“坐銷+行銷”的模式，無限放大售樓處，充分覆蓋客戶。坐銷坐銷+行銷行銷n精準客戶挖掘：精準客戶挖掘：差異化營銷超越價格戰(zhàn)，以利潤為先確保安全擴張。n多點網絡覆蓋：多點網絡覆蓋：以“無限放大售樓處”概念，實現(xiàn)地毯式市場清洗方法，將客戶一網打盡。n集中現(xiàn)場銷售：集中現(xiàn)場銷售：每天大量客戶來訪，小范圍內供不應求。n公共關系建設：公共關系建設：建立良好的市場口碑，持續(xù)營銷脈絡。n持續(xù)內部競爭：持續(xù)內部競爭：壓力制造動力，競爭讓我們活的更好。高效于外短信廣告有目的的覆蓋目標客戶群，按26、照層級劃分，逐步展開n第一層級：覆蓋整個天津范圍客戶資源。n第二層級：天津在售項目來電、來訪客戶。n第三層級：外圍城市全面覆蓋。整合循環(huán)資源對位精準訴求交叉覆蓋高效于外外展場在商業(yè)核心區(qū)設立項目外展場，作為“旗艦店”展示項目價值，充分積累客戶。n活活動動形形式式：在核心商業(yè)區(qū)設立外展場，進行接電、接訪及銷售活動。n活活動動目目的的：接受來客咨詢、登記，掌握客戶信息，了解客戶對產品、戶型方面的需求。n活動時間：活動時間：周六、周日n以外展場為中心，周圍配合派單行銷團隊及循環(huán)看房車，迅速積累客戶。4S4S店店VIPVIP高端會所高端會所VIPVIP古冶現(xiàn)有奢侈品古冶現(xiàn)有奢侈品VIPVIP銀行大客戶27、銀行大客戶VIPVIP高效于外數(shù)據(jù)庫營銷針對目標客戶電話數(shù)據(jù)庫進行電開，充分挖掘客戶需求。高效于外客戶會建立“矽谷會”借助高端客戶的圈層效應，帶動后續(xù)客戶積累。n目目標標：項目擁有大量的高層、寫字樓客戶，建立客戶管理系統(tǒng)，形成矽谷港灣獨有的營銷競爭力。n關關鍵鍵動動作作：以老業(yè)主為基礎建立客戶會，出版矽谷會等客戶會會員刊物。組合客戶活動，包括客戶維護活動和新項目溝通。與商家聯(lián)盟，客戶會會員享有置業(yè)優(yōu)惠、商家折扣等權益。n實實施施時時間間：項目開盤前建立，持續(xù)維護。高效于外微信營銷利用當前比較熱門的“微信”軟件，啟動病毒營銷，全面覆蓋客戶。微信官方可以對漂流瓶的參數(shù)進行修改，使得合作商家推廣的活28、動在某一時間段內拋出的“漂流瓶”數(shù)量大增，普通用戶“撈”到的頻率也會增加。模式一：活動式微信，漂流瓶模式一：活動式微信，漂流瓶通過一對一的推送，品牌可以與“粉絲”開展個性化的互動活動，提供更加直接的互動體驗模式二：互動式推送微信模式二：互動式推送微信現(xiàn)在微信開放平臺已經提供了基本的會話功能，讓品牌用戶之間做交互溝通，但由于陪聊式的對話更有針對性，所以品牌無疑需要大量的人力成本投入。模式三：陪聊式對話微信模式三：陪聊式對話微信只需要用手機掃描項目的獨有二維碼，就能獲得儀仗存儲在微信中的電子會員卡，可隨時隨地了解項目信息。模式四：模式四：O2O模式，二維碼模式，二維碼將項目信息設置成應用，微信用戶可以接入第三方應用，讓微信用戶方便的在會話中了解項目信息并進行分享。模式五：社交分享，第三方應用模式五：社交分享，第三方應用根據(jù)項目位置及目標客戶群的位置進行用戶查找，然后根據(jù)客戶情況將相應的促銷信息推送給客戶，進行精準投放。模式六：地理位置推送模式六：地理位置推送-LBS高效于外網絡廣告啟動網絡包裝，占據(jù)網絡話語權，充分提升項目美譽度。