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1、目 錄一、多福山莊現有自身情況分析1、山莊環境現狀 P32、山莊現有狀況 P31主體建筑現狀2裝飾裝修現狀3電器設備現狀4人員配備現狀5康樂設施現狀6環境景觀現狀3、酒店經營現狀 P512010年全年的利潤 P5表12第4季度財務數據 P6表 2二、多福山莊部分維修、電器更新 P71、建議和增加設施 P71湖邊親水平臺2綠色環保菜園3綠色放養土雞4燒烤場5野外拓展(有待研究)2、翻新和維修 P91建筑物2電器設備3環境景觀4人員配備5設備配套6消防設備3、改造、更新費用明細表 P11表3三、多福山莊利潤測算 P111、主營業務收入 P112、主營業務成本 P133、主營業務稅金 P134、營業2、費用 P145、管理費用 P146、利潤表 P14表4四、項目投資回報評估分析 P14多福山莊舊體改造測算方案一、 多福山莊現有自身情況分析 1、山莊環境現狀：山莊坐落在蔡甸區大集張家渡村，整體交通狀況良好，整個度假區周邊主要道路都已硬化，距漢陽王家灣車程約20分鐘。山莊占地約89畝，依山傍水。建設于2001年，已經經營十年，其間沒有進行大規模裝修改造，對于一般硬件設施5-8年做為更換標準的酒店來講，山莊目前設備設施嚴重老舊，已經影響酒店正常經營。目前山莊的服務標準、管理水平低于三星級的水平。2、山莊現有狀況： 主體建筑現狀 山莊現有綜合樓一棟：客房部共四層，含標間40套，套房4套，可容納883、人入住；餐飲部共兩層，一樓大廳可容納 250 人同時進餐，二樓共有包房11間（大包2間，豪包2間，普包7間）；三樓會議室共6間（分別可容納100人、60人、40人、20人、10人）。別墅樓共10棟（其中6棟沿河而建，4棟依山而建）可容納135人入住。 裝飾裝修現狀 山莊室內裝修于2001年，經過十年經營，設施設備均已陳舊，某些部位存在破舊漏水現象（別墅樓尤其嚴重）。其中坐落于湖邊的6棟別墅樓由于室內空氣潮濕、陰暗，受潮情況十分嚴重，墻面出現發霉、滲水狀況。 電器、設備現狀客房空調、電視機等電器設備均是2001年開業時購入，經過十年的使用，現已陳舊、落后或已到了使用年限，需要更換。綜合樓大廳的中4、央空調因所需使用面積較大，空間密封性不好等原因，總體效果極差。目前別墅樓中，熱水器是兩間客房共用一個，難以滿足客人的需求。山莊開業購入桑塔納轎車一輛，現已到報廢年限，需更換。 人員配備現狀受勞動力市場用工慌的影響以及蔡甸區城鎮化進程過快，新的工業園區落戶企業大幅增加，本地周邊的就業機會和選擇余地有了根本性的變化，加上山莊員工工資水平太低等多種因素，致使近兩年來山莊一直處于缺員運營的狀態，也使得服務質量大大降低。、娛樂設施現狀山莊現有娛樂設施：KTV、乒乓球室1間、臺球室1間、棋牌室4間、釣魚池2個、網球場1個、沙灘浴場1處。 、環境景觀現狀 環境景觀在近年來一直是所有經營項目的賣點，現在的酒店5、不僅僅是代表睡覺的地方，優美的生態環境也是大家選擇的重要標準。壞境景觀直接影響著一個酒店房價的高低，只有環境、空間、管理相得益彰，才能有一個好的品牌形象。山莊原有的一批花草樹木在十年的經營過程中由于沒有專業人員維護打理，顯得零亂無序。3、酒店經營現狀多福山莊2010年全年利潤表（表1）注明：凈利潤中含折舊費：905，432.91元2010年4季度餐飲部客房部前廳銷售部會議室行政部門小 計10月-27,869.1250,602.711,538.914,843.92-88,753.69-59,637.2711月5,213.3735,613.424,211.873,692.35-94,527.93-6、45796.9212月-5,332.19101,951.262,390.5210,660.38-93,518.72-16,151.25合 計-27,987.94188,167.398,141.3019,196.65-276,800.34-89,282.942010年第4季度財務數據（表2）二、多福山莊部分維修、電器更新：隨著經濟的發展人們生活水平的提高，城郊的一些度假村都成為人們休閑、渡假、娛樂倍受歡迎的場所，去那里消費以漸漸成為一種潮流。喧鬧的城市生活，高壓力的工作，讓人煩躁不安，而樸實的城郊則會讓人平靜下來，那里清新的空氣、碧綠的花草樹木、清脆的鳥鳴聲、綠油油的菜地無時無刻不讓人融入自然，7、回歸天地的感覺。多福山莊依山傍水，空氣清新，風景秀美，飛鳥蝶舞，魚躍清波，湖光相映.儼然一幅美妙的天然畫卷。 本項目是利用當地自然的湖景山色以及山莊現有的田園資源，意欲打造一個生態度假及農家樂為一體的休閑場所。度假山莊的裝修是一個在原有的建筑基礎上進行改造，所以必須從功能定位、規劃布局、設備系統配置、及有效使用空間設置、有利維護等多方面統籌考慮的。1、建議和增加設施 休閑農莊越來越有市場，生意也開始熱起來。經營一個大型的休閑農莊是非常有市場價值的。那如何建立并經營一個大型的休閑農莊呢？這就是這個項目的核心！綠化與美化是相結合的，只有給人留下深刻、美好的印象，賞心悅目的感覺，怡情益智的感受，文明8、歡樂的氛圍，活動自如的方便，并能激發人對生活的留戀和對未來的期望，才能擁有持久穩定的客源和不斷地擴大知名度，進而產生品牌效應。那多福山莊在這次舊體改造中就要改變一下經營模式，使其變為一個休閑農莊，有其特色，有其內涵。在原有的基礎上，我們可以增加一些設施。1湖邊親水平臺室外空間主題是自然的湖景山色，利用湖邊別墅群的地形地貌，開辟一條親水平臺，四周種植各種具有特色的花卉喬木，讓客人不知疲倦，流連忘返，讓其融和在身臨其境當中，享受大自然的氣息。2綠色環保菜園（出租）環境的污染，以及過量化肥、農藥的使用，蔬菜瓜果有害物質超標已成為嚴重的社會問題。讓人很不放心。而山莊生態菜園生長期內只使用專用營養液，無9、需農藥化肥，種的蔬菜都是讓自己放心的無公害蔬菜，吃起來更放心，所蘊含的營養成分也更高。并且可實現水下養魚，水上種菜的休閑種植模式。根據現有的資源，建議將山莊魚塘邊開辟一片菜園，讓客人參與其中，讓他們體會到其中農家樂的采摘樂趣。一般來說，農家樂的業主都是利用當地的農產品進行加工，滿足客人的需要，成本較低，因此消費就不高了。而且農家樂周圍一般都是美麗的自然或田園風光，可以舒緩現代人的緊崩的思緒，因此受到很多城市年輕人的熱烈歡迎。（3）綠色放養土雞、鴨或鵝.大家不需要為買不到正宗的土雞和土雞蛋而發愁了，這里就有純正的放養果園走地雞，這些雞，肉實、味美、骨香。雞的主食是：麥皮、玉米、糠、草、蟲子等五谷10、雜糧。吃的全是健康綠色食品。而且是放養的哦！大家可在果園實地參觀挑選（4）燒烤場 可在沙灘浴場邊限有的條件下加設一個燒烤場，夏日可用游泳避暑，平時可以自助燒烤，篝火晚會。對于現代青年人（如大學生、QQ群友）來說也是一種無窮樂趣。（5）野外拓展（有待研究）2、翻新和維修1建筑物 綜合樓和別墅的墻面要部分翻修；湖邊別墅群一樓墻面需做防潮處理；有嚴重問題的衛生間需要大修，投資多少，需現場測算。2電器設備 綜合樓、大廳中央空調需更換，可以增加2個 大5匹的空調 柜機40臺 掛機 129臺 熱水器 33臺 電視 8臺 電腦 62臺 自動麻將桌 14 臺 無線基站4個3車輛配備 山莊開業購入桑塔納轎車一輛11、，現已到報廢年限，需配備一臺工作車。4環境景觀 可增加一些花草樹木，使其山莊有靈氣和生機勃勃,因為綠化和人文是相結合的。5人員配備 人員和工資需從新調整，統一員工的服飾。 6設備配套.發電機組設備是否正常工作.電線線路是否正常 山莊園區的照明系統需要全面檢查一下 。.弱電系統互聯網：光纖10M流量電視系統。用有線數字電視作前端處理，最少40個頻道安防監控攝像系統，可利用紅外線感應攝像、錄像功能以上如有問題都需待維修。6消防設備按國家規定要求設立消防栓，外圍消防接合器及消防蓄水池。10棟別墅都需曾加10個便攜式消防栓。3、改造、更新費用明細表費用明細表（表3）序號項目數量單價總價1墻面維修和治漏12、綜合樓和別墅維修費用652,000.002員工服裝費用70人95.006,650.003餐廳桌椅費用128,000.004麻將機費用14臺3,000.0042,000.005電器、設備費用空調綜合樓大廳（大5P）51,500.00柜機（3P，格力）40臺4,899.00195,960.00掛機（大1.5P，格力）129臺2,950.00380,550.00熱水器阿里斯頓（80升）33臺1,698.0056,034.00電視機長虹（46寸，LED）8臺4,999.0039,992.00電腦（兼容機）綜合樓6臺2,300.0013,800.00別墅56臺128,800.0010兆光纖（年使用費）213、9,000.00無線基站4個點5,300.00網線、人工費15,000.006山莊園區綠化52,000.007燒烤場1,000.008菜園外租合 計1,797,586.00三、 多福山莊利潤測算1、 主營業務收入 客房收入：綜合樓共有標間40間、套房4套，可容納88人入住；別墅樓10棟，可容納135人入住。標間預計價格160元/天，套房預計價格280元/天，別墅樓預計價格每人100元/天。 周末（周五、周六）全年按全部客房65%入住率概算：40間160元+4間280元+135人100元=21020元2天52周=2186080元65%=142.1萬元周日周四全年按全部客房18%入住率概算：40間14、160元+4間280元+135人100元=21020元5天52周=5465200元18%=98.37萬元全年客房營業收入：142.1萬元+98.37萬元=240.47萬元 餐飲收入：周末全年按65%入住率概算：（88人+135人）52周2天65%=15075人周日周四全年按全部客房18%入住率概算：（88人+135人）52周5天18%=10436人共計：15075人+10436人=25511人進餐按每桌10人計算：25511人10人/桌=2551桌每天進餐2次，平均消費按600元/桌計算全年餐飲經營收入：2551桌2餐600元=306.12萬元 會議室收入： 11.71萬元/年（參照2010年15、銷售額） 前廳收入： 6.77萬元/年 （參照2010年銷售額）合計：240.47+306.12+11.71 +6.77 =565.07萬元2、 主營業務成本（參照2010年多福山莊經營成本費率）： 客房部成本按銷售額的6%概算（一次性用品、洗滌費）： 240.47萬元6%=14.43萬元 餐飲部成本按銷售額的65%概算：306.12萬元65%=198.98萬元 前廳部成本按銷售額的7%概算：6.77萬元7%=0.47萬元 會議部成本按銷售額的3%概算：11.71萬元3%=0.35萬元合計：14.43 +198.98+0.47 +0.35 =214.23萬元3、 主營業務稅金： 營業稅：56516、.07萬元5.8%=32.77萬元 土地稅：23.94萬元 房產稅：14.62萬元合計：32.77+23.94+14.62=71.33萬元4、 營業費用： 職工工資：70萬元/年 燃油費（綜合樓鍋爐柴油費）：10萬元/年 修理費：3萬元/年 水電費：48萬元/年 折舊費（新增固定資產103.63萬元，按10年攤銷）： 10.36萬元/年 其他費用：6萬元/年合計：70+10+3+48+10.36+6=147.36萬元/年5、 管理費用： 職工工資：58萬元/年 差旅費：5萬元/年 辦公費：3萬元/年 水電費：3萬元/年 業務招待費：5萬元/年 其他費用：8萬元/年合計：58+5+3+3+5+817、=82萬元/年6、 不可預計費：按總收入1%概算：565.07萬元1%=5.65萬元7、 利潤表：(表4)四、項目投資回報評估分析 1.本預算會計年度假定為從2011年4月1日至2012年4月1日止。 2假設國家繼續實行社會主義市場經濟宏觀調控、開放物價，各項費用指標基本保持穩定，物價維持現時水平，本預算未考慮通貨膨脹的因素。 3.假定國家對企業的各項稅收、地方費用及其他間接收入政策保持不變。4.為所內減輕負擔，消化三名人員，由于項目遠離城區，工作和生活的不便利會給個人及家庭造成聚少離多的現象，在原收入的基礎上必然要增加，（三名原收入共17.62萬元）現在估計每年工資大約20萬，按6年算是120萬。5.項目的投資概算根據本研究方案的測算,多福山莊房屋裝修預算65.2萬元,設備預算114.56萬元,合計約179.76萬元。6.項目的投資回報分析 預算首年營業收入565.07萬元，經營利潤44.5萬元，經營利潤率為7.88%，投資回收期為6年（第一年為扶持期，投資回報從第二年開始計算，每年按40萬元計算）。投資收益率為22.25%。期待一個斬新的多福山莊！春有桃李爭妍，夏有荷塘月色，秋有丹桂飄香，冬有臘梅傲雪使人流連忘返的獨特休閑湖莊。