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1、交投集團火車北站項目報告初稿 1 交投集團火車北站改造項目研究報告匯報 交投集團火車北站項目報告初稿 北改解讀總體定位 本次北改以五個節點區域中心為依托，通過不同的產業功能帶動，打造城北副中心，輻射整個北部新城 北改對于本項目的區位定義為人北商務中心，是依托交通樞紐發展的區域商業商務中心 2 人北商務中心 不僅是城市重要交通樞紐中心，還是集高端商務、商業服務、酒店等功能于一體的城市樞紐型商業商務中心；人北延線城市副中心 國際商貿城 熊貓國際文化旅游休閑區 人北商務中心 新成華大道中心 城北副中心 五大板塊承載 1 2 3 4 5 人北 熊貓 基地 人北 延線 國際商貿城 本項目 區域功能：交通2、樞紐+商業商務中心 區域功能：交通樞紐+商業商務中心 Page2 交投集團火車北站項目報告初稿 北改解讀與核心區域的關系 火車北站是連接兩個中心的紐帶，是中心城區出入北部新城的咽喉，整個區域作為北改乃至整個西南地區的交通樞紐對于城市副中心的形成有重要的推動重用 城市 副中心 城市 中心 本項目 城市中心 城北副中心 火車北站 北部新城橋頭堡 功能需求：城市政治、經濟、文化中心，市政配套完善，城市向心力中心節點，能有效輻射城市范圍，交通四能八達；形象需求：代表一個城市最繁榮的發展面貌展示，通常也是整個城市的商務商業中心；功能需求：區域政治、經濟、文化中心，能有效輻射本區域，同時能和城市中心處在一3、個合適的空間距離內，擁有便利的交通，沿途沒有斷檔；形象需求：代表區域最繁榮的發展面貌，通常是整個區域的商務商業中心；Page3 交投集團火車北站項目報告初稿 NBD 城北商業商務經濟發展軸 總體定位 城市形象封面，北改推進引擎 交投集團火車北站項目報告初稿 定位原則：高度：打造北改城市商業中心及多個產業承接平臺，推進傳統的“過境經濟”向“樞紐經濟”跨越。目標是建成“成都最具影響力、全國一流和國際知名的”的樞紐經濟標桿。廣度：形成集總部經濟、購物經濟、商貿經濟，會展經濟與綜合交通樞紐的融合，匯集創意產業、總部經濟、商貿等現代服務業的新一代城市綜合體，形成成都文化展示和交流的平臺和名片。城北商業商4、務經濟發展軸 高端產業發展軸、城市風貌展示軸、城市核心交通樞紐 NBD：North Business District NBD NBD SBD SBD CBD CBD 交投集團火車北站項目報告初稿 功能定位 國際商貿城 各類精品貿易中心 現代都市采購 現代商貿產業 現代商貿產業 購物中心 立體步行街 開放式文化活動空間 總部商務產業 總部商務產業 精品復合商業 精品復合商業 會展服務產業 會展服務產業 6 主要承載四大產業：現代商貿產業、精品復合商業、總部商務產業、會展服務產業 城北商業商務經濟發展中軸 國際品牌港 西部制造業總部 甲級寫字樓集群 高檔酒店 大型城市會議中心 商品博覽展示中心 5、6 交投集團火車北站項目報告初稿 7 規劃背景 此次定位研究主要范圍包括規劃中火車北站綜合交通樞紐南廣場區域地塊，綜合改造面積約為349畝。為保證良好的交通通達性，需要預留較多的道路空間，經過計算，除去道路及站前廣場外，可建設面積約為203畝；整個項目總拆遷成本已經達到61個億，即每畝土地成本已經達到3000萬元以上，這就要求項目更符合市場，有更好的盈利能力。Page7 交投集團火車北站項目報告初稿 項目現狀 區域目前沒有系統的車行人行設計，功能分區不清晰。導致大量物業缺乏有效的達到性，缺乏理想的形象展示界面，最終導致只能維持低端的業態經營。因此，整個項目改造的核心是交通改造，最大化的發揮交通6、樞紐優勢 8 火車北站 萬通商城 城北客運站 漢都酒店 萬和酒店 成大附屬醫院 成彭大道 蓉北商貿大道 人民北路 二環路 蓉北大道 成彭大道 北站站房 青龍飯店 8 交投集團火車北站項目報告初稿 區域總體規劃格局建議 一軸、兩區、三心，串聯人氣，有效展示，疏導交通 9 板塊 描述 承擔功能 一軸 城市商務商業發展軸 串聯區域人流和商氣，解決目前區域商業人氣不順暢和循環交通問題 兩區 西側城市精品復合商業區 東側現代商貿產業區 西側地塊可對接周邊大量居住區，交通條件相對較好，適合發展城市商業 東側地塊承接荷花池北站片區傳統商氣 三心 西側城市生態休閑中心 廣場城市公共中心 東側博覽展演中心 為復7、合型城市商業提供更好的公園式購物環境 圍繞站前廣場做立體商業中心 為東側地塊商貿類型商家提供產品展示，促銷，活動的公共平臺 9 交投集團火車北站項目報告初稿 組團規劃建議 總體規模：除去理想的道路退界，總計拆遷后可建設用地面積約203畝 其中西片區：建設用地68257平米，約102畝 其中東片區：建設用地67334平米，約101畝 A1 A2 A3 A4 A5 A6 B1 B2 B3 B4 B5 B6 編號 地塊面積 編號 地塊面積 A-1 18,858.7 B-1 21,030.6 A-2 10,417.8 B-2 11,233.3 A-3 9,520.4 B-3 7,411.0 A-4 78、,271.8 B-4 5,315.3 A-5 12,398.6 B-5 10,054.3 A-6 9,790.0 B-6 12,290.3 10 為了保證實現總體規劃理念，提升區域價值，根據地塊條件我們建議通過道路將區域分為12個組團。但是由于地塊規模有限，為了保證充足的區間道路實現，建議規劃方面在建筑退距和規劃密度等指標上予以適當放寬 交投集團火車北站項目報告初稿 地塊條件與物業類型匹配判斷 根據地塊規模、交能條件及區位關系，將整個項目分為3個大型版塊 復合商業功能區 版塊 一期復合商業功能區 二期現代商貿功能區 三期總部會展功能區 包含地塊 A3,A5,A4,B3,B5,B4 B1,B2,9、B6 A1,A2,A6 總建筑面積 328919平米 347548平米 342597平米 地塊拆遷成本 21億元 40億元 主打物業 精品商貿城，精品商務公寓 情景商業街區 國際商貿城 品牌總部辦公 購物中心，五星級酒店 11 總部會展功能區 現代商貿功能區 交投集團火車北站項目報告初稿 根據開發物業適宜度分析，本項目各物業規劃布局建議如下：酒店 寫字樓 精品商務公寓 精品商貿 零售商業 項目總體規劃理念建議地塊規劃布局建議 12 交投集團火車北站項目報告初稿 總體規劃建議總體指標 本項目建議規劃指標，充分考慮了各地塊的特征和物業適應性，同時借鑒韓國龍山、上海虹橋樞紐等案例，按照目前市場接受度10、最高的城市功能物業配比進行考慮。序號 項目名稱 指標 1 用地面積(平米)135,592 2 總建筑面積(平米)1,004,564 3 總體容積率 5.5 4 地面建筑面積 747,366 4.1 商業 152,116 3.2 商貿 190,429 3.3 寫字樓 172,339 3.4 精品商務公寓 168,876 3.5 五星級酒店 33,605 3.6 四星級酒店 30,000 4 地下建筑面積 257,198 4.1 地下車庫 219,748 4.2 地下負一層商業 37,449 13 交投集團火車北站項目報告初稿 關鍵詞：一站式、文化氛圍、體驗式商業 為了確保項目市場收益可行、物業具11、備競爭力，建議總體規劃理念為：打造新一代立體城市中心 示意圖片：東京火車站 交投集團火車北站項目報告初稿 建議將地塊中心的景觀軸作為規劃設計的重點進行考慮。使人群從站前廣場可直接透視遠端高層地標物業，吸引并引導形成貫穿內部的人流動線。這樣避免站前廣場區域人口密度過高，同時目的性的引導出站消費人群去到遠端地塊 項目總體規劃理念建議地塊規劃布局建議 15 交投集團火車北站項目報告初稿 A1 A2 A3 A4 A5 A6 B1 B2 B3 B4 B5 B6 編號 建筑高度（米）A-1 179 A-2 80 A-3 73 A-4 20 A-5 128 A-6 142 B-1 114 B-2 143 B12、-3 68 B-4 20 B-5 105 B-6 108 150米以上 100米以上 50米以上 40米以內 項目總規劃指標建議建筑高度 本項目建議適當拔高建筑高度，以獲得較好的城市形象界面效果。各地塊高度指標建議如下：16 交投集團火車北站項目報告初稿 建議將站前廣場區域周圍的幾個地塊合并在一起進行打造，將廣場式的商業街區開口直接朝向地鐵、公交和火車站出口。第一時間吸引人群進入商場 內部。人群的疏散通過架空通道等形式進行解決。這樣做能最大化的發揮地塊商業價值 項目總體規劃理念建議地塊規劃布局建議 17 交投集團火車北站項目報告初稿 項目總體規劃理念建議城市空中廣場設置 建議在西側城市生態休閑13、中心和東側博覽會展中心區域，設置跨組團的城市空中廣場。在地面三層以上做出一個露天的、公共的商業展演平臺，同時可在空中廣場中做足綠化，改善區域消費環境。18 交投集團火車北站項目報告初稿 項目總體規劃理念建議立體城市設置 項目各地塊用地面積比較緊張，建議采用空中綠化空間等規劃理念，為區域創造更多的公共綠化。例如，給予地塊更大的用地覆蓋率指標，同時允許將商業裙樓屋頂的綠化計入綠地率 19 交投集團火車北站項目報告初稿 地鐵商業專題研究地下商業的價值 地鐵商業盈利分析：香港地鐵周邊物業升值已經達到50%深圳地鐵周邊物業升值在30%-50%上海地鐵周邊物業升值超過50%目前在中國一線城市，北京，香港，14、深圳，廣州等地，地鐵購物早已成為一種時尚，便捷的消費理念。開發地鐵商業不僅收益顯著，同時對整體物業價值提升的帶動尤為可觀 20 交投集團火車北站項目報告初稿 北京國貿CBD區域地鐵商業 北京IFC 北京IFC SK&中環世貿 建外SOHO 銀泰中心 國貿 北京國貿區域，以前地鐵直達項目只有國貿，銀泰中心和SK中環世貿大廈；根據08年以來規劃改造，國貿片區，整個寫字樓地下商業互聯成網絡，使得整個區域成為北京最具影響力的城市綜合體群 已經連接的地下商業 地鐵出口 招商局大廈 北京電視臺 航華大廈 東三環 21 交投集團火車北站項目報告初稿 其他規劃建議地下空間與地下商業 總而言之，充分打造地下商業15、空間，通過地下交通連接各地塊，是本項目保證開發價值，實現可持續性的關鍵 特別是本項目東西向交通被高架阻隔，只有地下交通串聯才能最有效緩解這一負面影響。因此，希望規劃方面在本項目地下商業規劃指標方面予以適當放寬 22 高架 交投集團火車北站項目報告初稿 總體規劃建議重要指標說明 23 容積率：建議整體容積率設置為6左右，其中距站前廣場遠端地塊放寬到8、9以上。綠化率：本項目為集約性開發，建議采取復合式綠化，將綠地上移，在各層次屋頂上布置大面積綠化。建筑密度：為使商業物業能夠出效果，建議整體覆蓋率達到60%以上，局部放寬至70%以上。建筑限高：限高原則為距站前廣場越遠，建筑高度呈梯度上升趨勢。為使16、項目具備一定的地標性，建議兩端限高在200米以上。交投集團火車北站項目報告初稿 24 城市主干道 高架橋/下穿 地鐵線路及站點 公交車站點 地鐵7號 編號 位置 人流構成 流量估計 1 站前廣場 地鐵、公交 2 二環公交站 公交、出租 3 站前廣場 出租、周邊公交、地鐵、火車旅客、商貿客流 4 地塊西北角 地鐵、周邊公交 5 地塊東南角 商貿客流 地塊人流組成及動線 綜合火車北站及人民北路延線改造設計方案，本項目未來的人流量主要由火車旅客及周邊商業消費人流構成，其中人流量最大的區域為站前廣場靠近荷花池區域，兩個區域應盡可能避免交通規劃混雜 火車北站區域人流構成分析：4種交通網絡、5個集中集中人17、流點、2處主要聚集區 人北高架 人北高架 北新干線 二環路 成彭大道 蓉北大道 人 民 北 路 1 2 2 3 4 5 交投集團火車北站項目報告初稿 項目總體車行動線設計建議 根據地塊劃分及物業業態定位，項目內部車流量相對較大，需要減化車流的復雜程度，保證消費通道及卸貨通道，建議采用內部單行循環車流設計，并在東地塊設計各設置1條縱向步行街 西側地塊為總部會展功能片區，需要充分的車輛可達設置，因此建議這一區域設置多條南北向雙向通道 東側地塊為國際商貿城區域，人流量未來將會非常巨大，建議將車輛（主要為商業貨運）設置在背街；同時，南北向步行街的設置讓國際商貿城區域成為一個整體 25 單行道 雙行道 18、人行道 出 口 出 入 口 出 入 口 公交 入口 出 入 口 出 入 口 公交 入口 交投集團火車北站項目報告初稿 Page26 站前廣場區域車行交通組織建議 注：虛線表示單行道，字母代表車站地下接送等候停車場出入口設置 建議，綠色為公交車動線 P P P P E E E E 站前廣場區域車行交通建議：盡可能考慮單行道，引導社會車輛下地下，以免過多車輛阻斷人氣和商氣。將這一區域主要的交通壓力匯集到北側背街；入口 社會車輛出口 公交車輛出口 入口 交投集團火車北站項目報告初稿 Page27 主要交通節點設計建議 地塊東側人民北路高架區域未來人流量將僅次于站前廣場，同時作為主要車輛出口緩解站前廣19、場車輛壓力。但是規劃中由北向南下地匝道，將給這一區域交通帶來較大的隱患。一方面使得這一區域交通混亂，另一方面直接阻斷了地塊東西向步行的可能性，如果不調整將導致東側地塊價值和功能嚴重受損，經過初步估算將使項目整體物業售價下降10%建議將下橋閘道調整至北站東一路區域下地。同時能否考慮高架相對集中，為兩側地面車輛出入項目區域預留足夠的空間 X X 交投集團火車北站項目報告初稿 Page28 由于二環路高架設置使得項目最好的展示面已經受到了影響，地塊東側的二環路與成彭高架的匝道，進一步影響了東側國際商貿城區域的展示面，同時阻隔了與荷花池商圈的商氣聯通，如果不調整將會嚴重影響東側國際商貿城區域的后期經營20、。我們建議將這一路段增設下穿通道和人行高架；另外，建議交通規劃上考慮為城西經二環路來項目消費的車輛開辟足夠的調頭區，增加項目的車輛可達性。主要交通節點設計建議 交投集團火車北站項目報告初稿 29 復合商業區：國際商業中心 關鍵詞：甲級寫字樓、國際品牌匯、現代商貿城 交投集團火車北站項目報告初稿 30 整體定位 功能定位：北部新城國際頂級品牌聚焦中心，頂級商業消費首選之地，包含超甲級寫字樓、五星級酒店及精品化的集中商業，共同搭建輻射整個西部的品牌商業消費平臺。整體定位：打造輻射西南的“國際商業中心”分區 編號 占地面積 容積率 總建筑面積 物業類型 建筑面積 物業層數 主體建筑高度 建筑覆蓋率 21、復合商業 功能區 A3 9520.4 4.5 42841.8 情景商業街區 15,233 4 73 40%精品商務公寓 27,609 15 A5 12398.6 5.5 68192.3 精品商貿城 37,196 6 128 50%總部辦公寫字樓 30,997 26 A4 7271.8 2 14,544 集中商業 14,544 4 20 50%B3 7411 5 37055 街區商業 8,893 4 68 40%精品商務公寓 28,162 19 B5 10054.3 5.5 55298.65 精品商貿城 27,147 6 105 50%總部辦公寫字樓 28,152 19 B4 5315.3 2 22、10,631 集中商業 10,631 4 20 50%合計 228561.95 228,562 30 B6 B1 B2 酒店 寫字樓 精品商務公寓 精品商貿 零售商業 復合商業片區 交投集團火車北站項目報告初稿 現代商貿片區：西南部商貿中心城 關鍵詞：國際商貿中心，現代都市采購 31 交投集團火車北站項目報告初稿 功能定位：在荷花池批發市場旺盛的人氣和知名度上，結合周邊金牛萬達，及本項目商業綜合體，打造一個現代化的商品采購市場，實現檔次升級；并充分利用火車北站交通樞紐功能，打造輻射西南的新型貿易中心 主要項目：現代貿易（現代化的采購中心,升級版泰華）銀行、融資公司等（擴大服務半徑)品牌總部辦公23、區 星級酒店 現代商貿片區規劃 B6 B1 分區 編號 占地面積 （平米）容積率 總建筑面積（平米）物業類型 建筑面積 物業層數 主體建筑高度 建筑 覆蓋率 現代商貿片區 B1 21030.6 6 126183.6 國際商貿城 58,886 7 114 50%街區商業 6,309 3 四星級酒店 30,000 25 總部辦公寫字樓 30,989 19 B2 11233.3 6.5 73016.45 都市采購中心商業 30,330 6 143 45%精品商務公寓 42,687 27 B6 12290.3 5 61451.5 國際商貿城 36,871 6 108 50%精品商務公寓 24,581 24、20 合計 260651.55 260,652 B2 酒店 寫字樓 精品商務公寓 精品商貿 零售商業 32 整體定位：打造西南地區的現代商貿中心 現代商貿片區 交投集團火車北站項目報告初稿 33 總部商務片區：國際品牌港 關鍵詞：產業、甲級寫字樓、精品商業、五星級酒店 交投集團火車北站項目報告初稿 整體定位：打造輻射西南的“國際品牌港”功能定位：依托北站片區根深蒂固的商貿業基礎，結合萬達金牛廣場等項目實現區域商業檔次升級，利用火車北站交通樞紐功能，引入品牌總部辦公、品牌設計、品牌體驗等亮點項目，通過商貿業龍頭品牌聚集，將北站片區打造成西南獨有的“國際品牌港”總部會展片區規劃 分區 編號 占地面25、積 （平米）容積率 總建筑面積 物業類型 建筑面積 物業層數 主體建筑高度 建筑覆蓋率 總部會展片區 A1 18858.7 7 132010.9 購物中心商業 53,405 7 179 50%甲級寫字樓 45,000 25 五星級酒店 33,605 21 A6 9790 6.5 63635 集中商業 26,433 6 142 45%總部辦公寫字樓 37,202 27 A2 10417.8 6 62506.8 情景商業街區 16,668 4 80 40%精品商務公寓 45,838 16 合計 258152.7 258,153 主要項目：品牌學院（品牌文化與交流中心）品牌貿易中心（商品貿易）品牌大廈（總部基地）品牌體驗中心 品牌定制中心 品牌孵化基地 品牌創意設計中心 34 B6 B1 B2 酒店 寫字樓 精品商務公寓 精品商貿 零售商業 總部會展片區 交投集團火車北站項目報告初稿 35