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1、大興區舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期大興區舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期安置房項目安置房項目三定三限三結合方案的匯報三定三限三結合方案的匯報目 錄 一、項目區位一、項目區位 二、安置房項目概況二、安置房項目概況 三、三、“三定三限三結合三定三限三結合”方案方案 四、項目進展情況四、項目進展情況 五、有關問題及建議五、有關問題及建議宗地位置：本項目位于大興區舊宮鎮四至：東至：廡殿路 南至：小龍河 西至：蒲黃榆路 北至：通久路 一一.區位圖區位圖項目范圍回遷房位置通久路小龍河南四環南五環蒲黃榆路廡殿路一、項目區位項目概況 本項目位于北京市第一道綠化隔離帶當中，項目范圍內的廡殿二、三村為202、10年市級掛賬整治督辦重點村，為了加快北京市城鄉接合部整治和城市化改造，推動北京市綠化隔離地區建設，盡快完成舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期項目一級開發，區政府研究制定的舊宮鎮綠隔范圍內的拆遷計劃為：2010年2月啟動協議拆遷工作，2011年5月完成拆遷工作。截止到目前，農民宅基地拆遷工作已經全部完成。安置房一級開發范圍通過拆遷實現綠化的南場一、二村 舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期項目總占地面積59.55公頃，其中集體土地57.17公頃，國有土地2.38公頃。集體土地涼風灌渠國有土地集體公產廡殿路一般農用地項目拆遷范圍 舊宮鎮綠隔地區占地 537 公頃，舊宮綠隔地區共有規劃綠地約 2853、 公頃，未實施綠地面積約160公頃，本項目實施完畢后可實現綠化面積98.6公頃。舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期項目涉及一級開發范圍內的廡殿一、二、三村和范圍外的南場一、二村村民2472戶，6775人，以及舊宮鎮綠隔區域內約200家的企業的拆遷工作，民宅占地面積49.16公頃，合法建筑面積37.06萬平方米，非住宅占地約100.37公頃，建筑面積為60.22萬平方米。舊宮鎮綠隔區域土地一級開發范圍拆遷范圍村莊現狀規劃情況總用地面積約59.55公頃。其中：建設用地30.75公頃，代征道路11.2公頃，代征綠地16.11公頃，代征河道1.49公頃。規劃用途為居住、商業及配套。規劃總建筑規模74.4、2萬平方米。容積率：可上市經營用地：2.5回遷安置用地：2.52教育用地：0.8回遷安置用地可上市經營用地 結合北京市國土資源局關于建設項目征收集體土地涉及農村居民點搬遷需要建設定向安置房供地辦法的初步意見的文件精神及舊宮鎮綠隔地區實際情況，擬在舊宮鎮綠隔區域內新建31.7萬平方米回遷安置房，其中住宅30.7萬平方米，配套公建1萬平方米。以解決舊宮鎮綠隔區域內被拆遷人的回遷安置問題。根據大興區歷次拆遷政策，本次民宅拆遷依舊按照區內回遷安置與貨幣補償相結合的方式進行。目前，相關拆遷政策已制定，安置房選址及設計方案已完成并通過規劃部門初步審查。二、安置房項目概況 1、項目選址情況、項目選址情況 結5、合舊宮鎮綠隔地區規劃及區域現狀情況，在安置房選址時充分考慮了項目用地需具有較好的區位、交通便利、配套設施齊全等要求。經征求相關單位意見，最終將安置房選址在土地一級開發項目東側。上述地塊規劃總建設用地面積約12.58公頃，規劃地上總建筑面積為31.7萬平方米。回遷安置用地可上市經營用地2、回遷房建設方案 該項目需要搬遷安置人口6775人，按人均46.8平方米進行回遷安置，需要安置房31.7萬平方米。本次設計安置房地上總面積為31.7萬平方米，其中住宅30.7萬平方米，配套公建1萬平方米，計劃2011年6月開工，2013年6月竣工。回遷房設計總平面總用地面積：264541.57其中：建設用地面積：6、125783.12 代征綠地面積：78713.94 代征道路面積：59350.63 代征河道面積：693.88 總建筑面積：362292.65 其中：地上建筑面積：317200.56 （住宅：307415.48，配套公建：9785.08）地下建筑面積：45092.09 容積率：2.52鳥瞰效果圖鳥瞰效果圖人視效果圖人視效果圖13、經濟測算 依據拆遷政策及項目建設標準，本項目建設成本約12.41億元，銷售價格按照2600元/平方米考慮，銷售收入約7.99億元，虧損約4.42億元，該部分費用可計入舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期土地一級開發總成本，通過整個項目的土地一級開發收益來彌補。三、“三定7、三限三結合”方案 依據上述基本情況，舊宮鎮綠隔地區擬建安置房項目符合北京市國土資源局關于建設項目征收集體土地涉及農村居民點搬遷需要建設定向安置房供地辦法的初步意見的有關精神。本項目具體“三定三限三結合”方案如下：（一）三定1、定性：該項目為解決舊宮鎮綠隔區域內農（居）民回遷的定向安置用房，政府承諾給予被拆遷人普通商品房產權。2、定向：該項目僅限于舊宮鎮綠隔地區范圍內的被拆遷人回遷，保證定向用于被拆遷人回遷安置。3、定量：地上總建設規模317200.56平方米（含配套），擬安置人數約為6775人，人均面積46.8平方米，符合人均居住面積不超過50平方米的規定。（二）三限1、限戶型：根據該項目的建8、設方案，建筑面積90平方米以下戶型的面積所占比例為87.15%，符合國辦發200637號文件的有關規定。2、限價：結合大興區歷次拆遷安置政策，該項目的銷售價格擬定為2600元/平方米。3、限交易：通過限制開發單位辦理預售許可證，并要求開發單位與被拆遷人簽訂拆遷安置房買賣合同等措施，杜絕本項目進入商品房市場。并且，購房人在辦理產權證時需提供拆遷補償協議、安置房買賣合同及產權人身份證等相關材料，并經管理部門審查后予以受理，對于資料不符的不予辦理產權證，從程序上嚴格限制安置房產權過戶、暗箱操作及非法交易，防止被拆遷人低價買到安置房后進入商品房市場交易，避免對房地產市場造成沖擊。（三）三結合1、結合大9、興區歷次征地、拆遷及安置政策，經區政府研究決定，舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期采取在開發區域內建設安置房的方式解決回遷問題，并在制定征地拆遷標準時充分考慮了安置方式。并組織相關人員及各村代表進行了宣傳學習，并對確定的安置方案、戶型及售價等進行公示。2、為保證拆遷政策的統一性、延續性，在制定本次拆遷政策時，有關部門進行了反復的研究、細致的調查，最終決定本次拆遷政策的制定依據為市政府87號令等政策法規。3、本項目建設嚴格遵循現行的農村地區拆遷安置政策運作，同時為保障農民的長遠利益，在制定安置房售價時充分考慮了項目所在區域的區位價、現狀宅基地面積及被拆遷人補償費用等問題。（四）建設主體：鑒于舊宮鎮綠10、化隔離地區建設舊村改造二期土地一級開發實施單位為舊宮鎮人民政府，舊宮鎮人民政府為便于土地一級開發和安置房項目建設，特委托北京興聯安置業有限公司做為舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期土地一級開發和安置房建設實施主體，北京興聯安置業有限公司為舊宮鎮鎮屬企業，主營業務為房地產開發、投資管理、房屋銷售等。故建議將舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期安置房項目的建設主體確定為北京興聯安置業有限公司，并以核定后的實際建設成本的3%作為運作管理費用。四、項目進展情況 2010年年2月月2日，為了響應北京日，為了響應北京50個市級重點村的建設工作，個市級重點村的建設工作，該項目該項目開始了協議拆遷工作。開始了協11、議拆遷工作。2010年年3月該項目被列入月該項目被列入2010年市政府擴大內需重大項目綠色審批通年市政府擴大內需重大項目綠色審批通道道 2010年年3月月30日取得市國土局土地一級開發授權（京國土市函日取得市國土局土地一級開發授權（京國土市函2010340、341號）號）2010年年4月月9日取得市規劃委關于大興區舊宮鎮（含市級重點村廡殿二日取得市規劃委關于大興區舊宮鎮（含市級重點村廡殿二村三村）規劃實施方案（市規文村三村）規劃實施方案（市規文2010517號）號）2010年年5月月14日，取得了規劃意見書（日，取得了規劃意見書（2010規條整字規條整字0083、0084號）。號）。2010年12、年6月月3日，取得了用地預審意見（京國土興預日，取得了用地預審意見（京國土興預【2010】47、48號）號）。2010年年6月月18日，取得了拆遷許可證（京建大拆許字日，取得了拆遷許可證（京建大拆許字2010第第71號）號）2010年年8月月31日，取得了日，取得了2號地立項批復（京發改號地立項批復（京發改2010 1592號），號），2010年年11月月9日，取得了日，取得了1號地立項批復（京發改號地立項批復（京發改2010 1928號）號）2010年年12月月8日，取得了征地批復（京政地字日，取得了征地批復（京政地字【2010141、142號）號）掃描件五、有關問題及建議 由于民宅拆遷實施13、前，需同步完成被拆遷戶的安置房選購工作，故在由于民宅拆遷實施前，需同步完成被拆遷戶的安置房選購工作，故在拆遷前要求落實回遷安置房用地選址、建設方案、建設主體、戶型及售價拆遷前要求落實回遷安置房用地選址、建設方案、建設主體、戶型及售價等。為了更好的解決舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期安置房建設問等。為了更好的解決舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期安置房建設問題，現結合我區具體情況，提出如下建議：題，現結合我區具體情況，提出如下建議：（一）舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期安置房全部作為普通商品（一）舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期安置房全部作為普通商品房，定向安置舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改14、造二期開發建設范圍內的被房，定向安置舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期開發建設范圍內的被拆遷人。根據規劃審核的設計方案及拆遷政策，戶型拆遷人。根據規劃審核的設計方案及拆遷政策，戶型90平米以下的安置房平米以下的安置房面積已達到總建筑規模的面積已達到總建筑規模的87.15%，限定了安置房售價，直接出售給被拆遷，限定了安置房售價，直接出售給被拆遷人。人。（二）對于完成舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期拆遷后剩余的定（二）對于完成舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期拆遷后剩余的定向安置房可作為大興新城開發建設中的線性工程、重點工程等項目的備用向安置房可作為大興新城開發建設中的線性工程、重點工程等項目的備用安置房房源或納入社會保障性住房、廉租房管理體系，建成后移交政府有安置房房源或納入社會保障性住房、廉租房管理體系，建成后移交政府有關部門統一監督管理，禁止入市交易。關部門統一監督管理，禁止入市交易。基于上述情況，建議將舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期安置房基于上述情況，建議將舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村改造二期安置房用地按照定向安置房供地模式辦理土地出讓手續。用地按照定向安置房供地模式辦理土地出讓手續。