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1、項目方案設計指導書1 項目名稱： 2宗地技術指標3.1 土地面積： m23.2 土地用途：商住用地3.3 建筑容積率：3.4 建筑覆蓋率：30%3.5 小區綠地率：30%3.6 建筑退紅線：各側8米3.7 計入容積率的總建筑面積： m2n 住宅建筑面積： m2n 商業建筑面積： m2 n 其他建筑面積： m2其中， 幼兒園（2所）： 9班 建筑面積（用地面積） 12班 建筑面積（用地面積）物業管理用房建筑面積： （可分散布置）公廁建筑面積： (2所)文化活動站： 老年人活動站：社區健康服務中心：社區管委會：郵政所：3.8 機動車停車設置標準： 住 宅：1車位/戶 商 業：個車位4 項目及市場定2、位 結合外部高科技區域文化特征，強化“大教育”概念及“片區商業中心”概念，在內部為客戶營造一種大型高檔多層、低密度、休閑生活文化的精品社區的居住氛圍。4.2 市場定位商業項目的主題建議：5 產品比例（建筑面積）：TOWNHOUSE+花園洋房：多層+小高層50：50 這個原則不能變TOWNHOUSE：花園洋房5：45 可以小幅度調整多層：小高層30：20 可以小幅度調整5 住宅設計細則6.1住宅產品調整原則： 原則一：不管方案如何調整，應保證與產品建議書中的住宅類型比例變化幅度不超過5%； 原則二：保證花園洋房比例為50%不變，根據容積率對小高層和多層比例進行調整。因為小高層成本比多層高15023、00元，而售價也高100元，因此不論小高層、多層比例如何變化，對利潤影響不大，決定調整比例的應該是市場對兩種產品的接受程度，因此應在容積率許可的前提下，盡可能多的保留多層住宅； 原則三：若多層比例增加，則增加的單位戶型套數比比例應為2B：3A：3C=1：4：5，產品建議書中套數比為2：3：5； 原則四：若小高層比例增加，則最后戶型套數比比例應為2A：3B：4A，產品建議書中為3.5：4：2.5，增加的三房、四房單位盡可能沿湖布置，保證良好的景觀視野，兩房單位布置在底商上面或盡可能離配套設施近； 原則五：小高層比例不超過25%，即面積不超過99470平方米，總套數不超過1000套，其中2A戶型 4、300套左右（+5%），3B戶型450套左右（+5%），4A戶型250套左右（+5%），總建筑面積93840平方米。（產品建議書中分別為296、338、212套；）6.2 住宅產品基礎指標： 建筑高度或層數： n TOWHOUSE（23層）、n 情景洋房（4-5層，其中平地為4層，坡地可設計成4-5層）、n 多層（56層）n 小高層（9-12層）層高.1多層、小高層住宅層高均為；.2 情景洋房和TOWNHOUSE層高均為3米；.3 如有以下情況的層高按實際情況確定：n 底層地坪局部降低的；n 廳或臥室跨層設置的；n 頂層利用了坡屋頂空間的。停車方式： 地面停車位總數不超過總戶數的50。n 商業5、以地下停車為主，少量地面停車。n 地勢比較平坦以地面停車、半地下室停車為主，架空層停車、人防地下室停車為輔； n 地形起伏較大利用山坡地形半地下室停車、架空層停車為主，人防地下室停車、地面停車為輔。總體各住宅類型建筑面積比例：小高層：多層：情景洋房：TOWHOUSE=20%：30%：45%：5% 總體戶型套數比為： 兩房：三房：四房：五房及五房以上=21%：42%：21%：16%戶型設計要求如下(可根據設計需要適當調整):類型戶型面積（M2）套數估計套數比例備注小高層二房二廳三房二廳四房二廳多層二房二廳三房二廳三房二廳情景洋房（1）（平地）四房二廳四房二廳復式情景洋房（2）（坡/平地）復式四房6、二廳三房二廳情景洋房（3）（坡/平地）復式復式情景洋房（4）（坡地）復式四房二廳復式TOWHOUSE套數合計6.3各戶型功能房間面積、開間和必配家具“兩房一衛”戶型功能構成最小使用面積（平方米）最小開間凈尺寸（米）必配家具備注起居室餐廳主臥室次臥室廚房衛生間儲藏室 “三房一衛”戶型：功能構成最小使用面積（平方米）最小開間凈尺寸（米）必配家具備注起居室餐廳主臥室次臥室1次臥室2廚房衛生間儲藏室“三房兩衛”戶型：功能構成最小使用面積（平方米）最小開間凈尺寸（米）必配家具備注起居室餐廳主臥室次臥室1次臥室2廚房主衛生間共用衛生間儲藏室“四房兩衛”戶型功能構成最小使用面積（平方米）最小開間凈尺寸（米）7、必配家具備注起居室餐廳主臥室次臥室1次臥室2書房廚房主衛生間共用衛生間儲藏室說明：1) 開間凈尺寸：結構面到結構面的凈尺寸，不考慮內墻面裝飾厚度和裝修做法；2) 凈使用面積：開間凈尺寸進深凈尺寸，因考慮起居廳與餐廳多采用連通的方式組合布置，因此本標準中對餐廳、起居廳的凈使用面積不做具體規定；3) 兩分離式衛生間，是指將洗面洗衣、座便洗浴這兩個功能區域進行完全分離的空間設計的衛生間。居住空間設備布置 各房間主要設備配置表戶型房間名稱空調機電話接口網絡接口備注壁掛機柜機“兩房一衛”起居廳客餐廳合一時設壁掛空調一臺餐廳主臥室次臥室“三房一衛”“三房兩衛”起居廳客餐廳合一時設柜機空調一臺餐廳主臥室次臥8、室1次臥室2“四房兩衛”起居廳餐廳主臥室次臥室1次臥室2書房 廚房.1設計原則一廚房中主要設備應按洗、切、炒的順序流程布置，臺面凈長總和不小于，其中操作臺面的實際長度不小于。二戶型套內的冰箱設置于廚房內。三廚房按廚柜布置方式不同的最窄寬度（開間凈尺寸）為：單面布置時，不應小于；L形布置時，不應小于，雙排布置時，不應小于。四廚房必須設置排煙道，油煙不可直接對室外排放。五廚房內除煤氣管要求外露以外，其它管線皆應埋墻設置或封閉于管道井內。六兩房和三房戶型的廚房處可不設服務陽臺；若考慮設置時，服務陽臺不得影響廚房內L型操作臺面的必要長度和使用方便。七同時所有廚房均需有自然采光。.2 廚房設備配置表戶型9、星盆操作臺面凈長度設備預留位爐灶排油煙機消毒柜微波爐冰箱WS“兩房一衛”單盆700 mm700mm650mm“三房一衛”雙盆900 mm“三房兩衛”雙盆900 mm900mm700mm“四房兩衛”雙盆1200 mm6.4.3 衛生間.1 設計原則：一衛生間內豎向排水管線設計應考慮集中布置，并設置相應的封閉管道井；橫向給水管線應考慮暗敷。二衛生間應設置吸頂式排氣扇。三洗衣機位不可設置于陽臺，戶型中洗衣機可考慮設置于衛生間、廚房或者單獨的洗衣空間中。四. 除“兩房一廳”戶型以外，所有戶型套內的洗衣機應設置于衛生間中，并要求必須按兩分離式衛生間的原則進行設計，或者設置單獨的洗衣空間。五所有衛生間均需10、有自然采光。.2 潔具設備配置表衛生間代碼柱盆臺盆座便器淋浴間浴缸洗衣機熱水器S600mmS900mm800mm1200mm1000mm1000mmS1500mm650mm650mmW1W2W3.3 衛生間選型表戶型分類衛生間代碼備注主衛生間共用衛生間“兩房一衛”W1“三房一衛”W1“三房兩衛”W3W2“四房兩衛”W3W2 其它套內空間.1 門廳、過道、儲藏空間一入戶門廳應設計鞋柜的位置，鞋柜長度不小于。二入戶門設計應避免正對套內走道。三. 套內過道面積不超過使用面積的1/20。四 壁柜型儲藏空間的凈深不小于，最小門洞寬度為，應采用雙扇外開門。五. 凈深超過的儲藏空間，應設計成步入式儲藏室，可11、無直接采光，但必須設置人工照明。.2 其他功能空間一書房成為獨立的居住空間時，應至少考慮面寬電腦書桌1張、墻面長度不小于2米的書架和休閑沙發椅1個的家具配置組合。二工人房成為獨立的居住空間時，應具備直接采光，至少應考慮寬單人床1張、寬床頭柜1個的家具配置組合。三陽光房成為獨立的居住空間時，其使用面積不小于10m2，至少應能布置1桌4椅的家具組合，桌面尺寸應不小于800800mm。四衣帽間成為獨立的功能空間時，其使用面積應不小于6m2。公共空間樓梯間.1 樓梯間開間凈尺寸：.2 樓梯梯段凈寬：。注：樓梯梯段凈寬系指墻面至扶手中心之間的水平距離。.3 樓梯踏步設計參數：踏步寬270mm（層高分1812、步）；.4 入戶平臺：凈寬（無電梯）；.5 休息平臺：凈寬。6.5 住宅戶型特色探討多層：主要考慮性價比因素，提高使用率。可適當考慮將部分多層沿湖布置，爭取較好景觀，從而提高售價，創造更高利潤值；2B兩房兩廳 70m2 戶型方正實用3A三房一廳 85m2 l 戶型方正實用、l 衛生間干濕分區或者雙陽臺4A四房兩廳110m2 l 戶型方正實用l 儲藏間小高層：主要考慮良好的景觀視野以及戶型的周正實用，小戶型還要考慮交通（步行為主）和生活配套的便利性；2A兩房兩廳 63m2 戶型方正實用3B三房兩廳105m2 廚衛全面升級l 中、西雙廚房l 主臥衛生間寬松，布三件套l 設洗衣間l 儲藏間4A四房兩13、廳120m2 雙主臥、廚衛全面升級l 中、西雙廚房l 主臥衛生間寬松，布三件套l 設洗衣間l 儲藏間花園洋房：花園洋房別墅化，用別墅的立面形式和處理手法包裝花園洋房，立面上加強變化；考慮每層有不同入口，戶型上增加附加值，使之擁有別墅的感受，以便與較高的定位和價格相符；雙主臥、廚衛全面升級l 中、西雙廚房l 主臥衛生間寬松，布四件套l 設洗衣間l 花園、或露臺、或地下室l 儲藏間6.5.4 Townhouse：本案Townhouse數量較少，因此可以大力發揮想象，盡可能做得更高 檔，加入一些獨特的設計元素，比如回廊、私家泳池等。同時，Townhouse獨立成區，區內公共綠化盡可能簡單，以綠地和茂14、密喬本植物為主，增強Townhouse私密性。Townhouse私家花園面積要盡量大，一方面增加附加值，提高售價，另一方面，減小公共綠地的園建成本；雙主臥、廚衛全面升級l 中、西雙廚房l 主臥衛生間寬松，布四件套l 設洗衣間l 花園、或露臺、或地下室儲藏間6.5.5 老人公寓：在部分多層住宅適當考慮老人公寓概念，建筑形式上有以下建議：多層帶電梯、無障礙設計、共享中廳、娛樂室、醫療保健室、小型廚房、戶外活動硬地以及自助花園等個性化設計。6.6 產品分區要求 情景洋房應分別相對單獨成區，空間感覺上分而不離，使情景洋房業主既能體會尊貴享受，又不游離于小區濃郁的人文氛圍； 按照資源分級的級配原則，檔次15、高的住宅分配較好的資源，依此為TOWHOUSE、情景洋房、多層、小高層,且盡量在景觀、朝向良好的位置集中安排大戶型。7 商業設計要求7.1商業具體面積詳見下表:商家種類家數面積（米2）基本單位面積面積比例備注超市品牌專賣店餐飲品牌快餐類特色餐廳、咖啡、酒吧、酒樓美容SPA健身中心配套綜合類單店總計7.2商業業態描述：主力店-超市：8000m2左右的社區店，商家進駐時機應在項目大部分人口入住后開業。考慮前期做銷售展場用。 次主力店-書屋（含書吧類）次主力店的選擇是可以是書屋（含書吧類），隨著深圳市民對文化生活的日益關注，節假日逛書市正逐漸成為大家休閑娛樂的一種方式。大約300 m2。 品牌專賣店16、：作為超市的補充，可與超市放在一起，時裝、化妝品、鞋、皮具運動休閑等品牌專賣也是消費者非常愿意光顧的地方。沿街面可以做臨街小店面，內部可以柜臺劃分。餐飲：餐飲設施可以延長消費者在商業中心購物的時間，提升商業項目整體的營業額。餐飲設施中的咖啡及麥當勞類的商家安排在超市附近，可以作為購物的“休憩處”，延長顧客逗留的時間。重點營造餐飲部分，可增強商業項目的作為區域商業中心的特色和競爭力。l 酒樓：1500 m2，需要在地下停車場有直達的通路到達。l 品牌快餐： 麥當勞：350 m2，12層。 肯德基：350 m2，12層。 其余：150 m2 / 間，12層。l 特色餐飲：各地的特色美食、咖啡酒吧等17、可集中作成美食區，布局上展開多層次、多方位的休閑空間，如花園平臺、門前的休閑露天吧、特色木窗、寬大的玻璃櫥窗等。營造與環境結合的特色餐飲區，擴大商業項目的輻射能力，吸引更多較遠的客戶過來。 美容健身：與會所的運動設施一起可以構成運動休閑的組合，可以在23層。 綜合配套類單店:銀行、藥店、美發、便利店、網吧、音像店、沖印、干洗等。7.3 商業布局參考建議： 購物休閑區：集中商業13000平方米，不高于3層，每層面寬和進深都不能小于50米。位置在廣場附近。品牌專賣放置在集中商業一層，每間商鋪的基本單位為30平方米。品牌快餐類商鋪放置在集中商業一層，每間商鋪的基本單位為150平方米。美容SPA健身、18、超市放置在集中商業23層。 綜合配套區： 配套類單店的商鋪每間建筑面積在30-50平方米，面寬4-5米，進深不超過10米（綜合配套區統一配置公共衛生間）。 餐飲區：餐飲區前面設休閑廣場及園林景觀設計，商鋪前面及樓頂平臺預留大量的空間給商家設置露天臺用。特色餐飲的每間商鋪基本面積在50平方米、70平方米，相互間可以打通合并。7.4 商業細節商業與住宅分開，獨立管理。配套類商業可設置在住宅底層，餐飲和超市上面不能布置住宅。統一設計遮陽蓬。增加商業氣氛、解決商業西曬問題。統一考慮商家的招牌位置。商業部分車位要求250-400個。8 排洪系統設計要求：根據城市規劃要求，用地內主溝(目前功能為城市排洪溝)將改建為全埋地式的城市鋼筋混凝土排洪渠，截面尺寸為3m X 3m，其接入點為X=30567.08 Y= 116308.86，接出點為X=31054.99 Y=115795.30 。要求鋼筋混凝土排洪渠上方不得設有建筑物，但鋼筋混凝土排洪渠在宗地內的具體位置可根據規劃設計確定。9 物業管理要求居住區主干道 可設暫時居住區車行管理口組團環形車道/盡端路 車行人行刷卡管理組團：居住管理單元10 成本控制要求在文本中對設計方案的成本控制進行專項的分析說明，山體改造、擋土墻方案、土方平衡方案進行成本估算。