午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、商業升級改造方案商業升級改造方案 Contents目錄經濟測算經濟測算項目定位項目定位項目分析項目分析運營管理運營管理工程改造工程改造Part One項目分析項目分析0101深圳市近五年GDP及增長率（億元）深圳市近五年社會消費品零售總額及增長率（億元）新寶安區近年GDP及增長率（億元）新寶安區近年社會消費品零售總額及增長率（億元）1-1 區域經濟發展概況深圳經濟增長極深圳經濟增長極珠三角經濟中心珠三角經濟中心1-2 區域未來發展分析深港現代服務業合作區 深圳進一步走向世界的橋頭堡 和諧宜居濱海城市 深港大都會，香港的中環 華南地區重要經濟增長極 全球物流樞紐深深圳圳未未來來在在前前海海本項目2、本項目寶安區組團定位20052020年項目位于寶安城市新區功能區內，20052020年城市規劃中，寶安城市新區功能區包括新中心區和碧海新區兩部分，該區重點發展商貿、金融、信息和房地產業，并集中了城市的行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征。1-3項目周邊未來規劃分析1-4 項目位置分析3公里輻射核心商圈 3kilometres business areaForeignerEntrepreneurTourist100,000 teachers and students30,000 Civil servants330,000 whitecollars workers600,000 res3、idents100,000 people from metro63萬3公里核心輻射商圈人口630000 population within 3 kilometers core business circle400萬寶安區常住人口4 million district permanent resident population 沿江高速西鄉大道廣深高速南海大道地鐵羅寶線地鐵環中線（1公里）（3公里）（4公里）（6公里）地鐵 1 號線、5 號線無縫接駁，緊鄰地鐵 11 號線，2016 年6月底 11 號線開通Double Metro Lines:Line no.1and no.5 Close to 4、Metro Line no.11,which will fullyoperate in 2016深圳機場/15分鐘 后海中心區15/分鐘 深圳灣口岸/20分鐘 深圳北站20分鐘 福田中心區/20分鐘1-5 項目交通分析自持商業自持商業已售街鋪已售街鋪已售街鋪已售街鋪1-6 項目建筑指標一層平面圖項目商業總建筑面積為15643.08，其中自持商業面積為14094.26，由于一層位置較好的街鋪已出售，所以項目商業面臨著不完整性，總體量偏小等現狀，同時也造成了二三層定位難問題。1-7 項目建筑外觀ACDB項目建筑外立面設計相對陳舊，缺乏商業氛圍，在后期升級改造中需花費一定的設計成本和建造成本。通過外5、立面改造將更有利于解決項目定位與商品定位等問題。1-8 項目周邊主要住宅熙龍灣熙龍灣西岸觀邸西岸觀邸天域天域金成名苑金成名苑西岸花園西岸花園玖龍璽壹方城宏發領域天悅龍庭好旺角尚 都西城上筑寶新花園怡景花園卡羅社區本項目1公里1-9 周邊商業街 本項目創業一路裕安一路翻身路寶安大道新湖路1-10 項目周邊主要商業項目“傳統百貨+超市”組合，年銷售額約6億元，商業面積2萬平方米創業天虹創業天虹5400平方米體驗式水景景觀，16米無障礙動線大型購物中心，年銷售額約12億元，商業面積 19萬平方米海雅繽紛城海雅繽紛城綜合性超市4800平方米+街鋪西城上筑西城上筑社區型購物中心，年銷售額約8000萬，商6、業面積2.3萬平方米萬科生活廣場萬科生活廣場7個主題商業樓層、2個風情商業街區、4個文化藝術廣場、9大自然采光中庭大型購物中心，商業面積26萬平方米壹方城壹方城“超市+租賃區”，年銷售額約1.4億元，商業面積1.2萬平方米寶安永旺超市寶安永旺超市壹方城B 2 B 2L3 L3L1 L1B 1 B 1L2 L2L4 L4壹方城特點分析主力店9%Anchor Stores餐飲34%Food&Beverage零售45%Retail休閑娛樂7%Entertainment配套服務5%Services占地面積：10萬平方米 商業建筑面積：26萬平方米三大下沉式廣場：5400平方米 停 車 位：3000個特7、 色：7個主題商業樓層、2個風情商業街區、4個文化藝術廣場、9大自然采光中庭業態配比分析海雅繽紛城海雅繽紛城特點分析占地面積：4.6萬平方米 建筑面積：近30萬平方米停 車 位：3000個 總品牌數：約500家體驗式水域景觀：5400平方米主 力 店：BUY IT超市、海雅百貨、海雅大劇院、萬達影院、歐悅溜冰場、ZARA、H&M、優衣庫、GAP1-11 項目周邊配套分析項目周邊配套設施完善，分布著寶安區主要的企事業單位、銀行金融、科教文化等配套，其中寶安行政中心、寶安體育中心、圖書館、少年宮、演藝中心以及學校、公園、酒店、購物中心等均在項目1.5公里范圍內濱海廣場演藝中心、圖書館、少年宮寶安中8、心區人口結構金字塔公務員企業家中高管商務白領律師醫生教師家庭主婦學生無業人士其他寶安中心區消費者職業構成分析人口結構寶安中心區約63萬人，其中以2050歲人群為主消費者職業寶安中心區消費者職業調查中商務白領、學生占36%1-12 消費者構成分析主要客群主要客群消費頻次36%寶安居民每周外出消費 3 次或以上消費收入占比寶安居民消費意愿大于其他片區消費者深圳各區每月購物中心消費頻率占比分析深圳居民特區內寶安區33%30%41%南山區福田區羅湖區29%29%31%深圳各區每月消費支出與收入占比分析1-13 消費者支出頻率分析消費者是否會因消費者是否會因趕潮流而購物趕潮流而購物68.4%消費者會因為9、追逐新潮產品而選擇前往消費場所購物會會 68.4%25.5%消費者表示不一定會因為追逐新潮產品而選擇前往消費場所購物不一定不一定 25.5%6.1%消費者表示不會因為追逐新潮產品而選擇前往消費場所購物不會不會 6.1%1-14 消費者心理特征分析1-15 項目SWOT分析劣勢劣勢威脅威脅優勢優勢機會機會u周邊人口購買力強，目標客群量大u商圈商業成熟，培育期短u項目交通便捷，購物出行方便u建筑外觀設計與商業定位不符u周邊商業競爭激烈u一層商業不完整，二三層定位難u項目體量小，輻射范圍受制u商業物業落后，改造開發成本高u前海將成為深圳未來經濟增長極u前海國際級“自貿區”成立小結依托前海中心區及寶安10、區經濟快速增長，項目未來發展空間大地鐵沿線物業，商業輻射范圍擴大周邊購物中心大而全，定位需走差異化、主題化道路寶安中心區主力人群集中在2050歲之間，消費力強，喜歡新潮產品項目分析總結項目分析總結Part Two項目定位項目定位0202寶安的心臟地帶寶安的心臟地帶BAOAN CenterBAOAN Center體驗城市的青春活力體驗城市的青春活力Experience the vitality of youthExperience the vitality of youth樓上商業樓上商業Upstairs businessUpstairs business 潮生活潮生活 創意文化體驗中心創意文化11、體驗中心2-1 預設案名SUNNYLOFT閣樓閣樓年輕人年輕人年輕人年輕人80%80%學生群體學生群體學生群體學生群體15%15%其他其他其他其他5%5%2-2 客群定位他們是偏愛潮流的80末、90后，年輕時尚，追求創意和趣味的生活方式，他們多為個性化小資，喜歡體驗生活，追求個性化生活品質他們追求自我，以自我為中心他們1828歲之間，陽光爛漫，喜歡探索，接受各種新潮特別的產品2-3 業態面積配比2-4 概念定位方向分析購物中心購物中心（壹方城、海雅繽紛城）（壹方城、海雅繽紛城）超市超市（華潤萬家、吉之島）（華潤萬家、吉之島）百貨百貨（創業天虹、萬科生活廣場）（創業天虹、萬科生活廣場）市場空白市12、場空白項目周邊項目周邊競爭分析競爭分析文化創意個性潮 周邊商業競爭激烈，壹方城、海雅繽紛城體量大、業態齊全、配套完善；創業天虹，萬科生活廣場品牌齊全，華潤萬家、吉之島能滿足消費者日常生活需求 項目自身條件制約，不宜與周邊商業直面競爭，應避其鋒芒，另辟路徑，尋找市場空白年年 輕輕 潮潮 生生 活活 文文 創創 街街 區區騎鵝公社騎鵝公社悅界零售已售街鋪2-5 一層業態布局使用面積：1497.2建筑面積：3026.13使 用 率：49.5%首年租金：468萬元使用面積平均租金：248元/月建筑面積平均租金：123元/月零售 街鋪Retail Street shop潮樂閣1F：時尚零售配套零售主題展13、示2-6 二層業態布局使用面積：3472.3建筑面積：5744.25使 用 率：60.4%首年租金：832萬元使用面積平均租金：200元/月建筑面積平均租金：121元/月配套 零售 主題展示Supporting Retail Theme display文創閣2F：創意街區配套零售主題展示2-7 三層業態布局使用面積：3135.2建筑面積：5323.88使 用 率：58.9%首年租金：518萬元使用面積平均租金：138元/月建筑面積平均租金：81元/月配套 零售 主題展示Supporting Retail Theme display隨意閣3F：休閑體驗Part Three經濟測算經濟測算030314、3-1 商業業態租金規律 3-2 項目平均租金測算通過選取項目附近具有直接參考價值的購物中心及百貨，采用市場比較及加權平均法估算本項目大概租金范圍，所選取的權重比例主要根據參考案例與本項目之間的距離以及體量、主要業態、消費客群等與項目相似性進行比較得出3-3 項目租金測算3-4 租金收益總表3-5 租金收益細表3-2 收益測算收益測算3-6 工程費用Part Four運營管理運營管理04044-1 組織架構組織架構共16人4-2 人員編制表運營功能維護功能驅動功能控制功能品牌功能客戶關系與現場管理市場營銷與公共關系工程改造與設備運維團隊建設與行政運行會計財務與計劃統計運營部策劃部工程部行政部財15、務部4-3 功能分工運營管理運營管理人事行政人事行政按照公司的規劃，負責店鋪的對外聯絡，團隊組建，營運管理，分析營業數按照公司的規劃，負責店鋪的對外聯絡，團隊組建，營運管理，分析營業數據，努力達成公司的預定目標據，努力達成公司的預定目標協助部門經理進行公司組織與文化管理，招聘與任用管理，績效考核與薪酬激協助部門經理進行公司組織與文化管理，招聘與任用管理，績效考核與薪酬激勵管理，培訓教育與職業發展管理等。勵管理，培訓教育與職業發展管理等。工程管理工程管理市場策劃市場策劃財務管理財務管理負責工程施工管理、質量監督及各個施工單位間的協調，收集需求方對工程服負責工程施工管理、質量監督及各個施工單位間的16、協調，收集需求方對工程服務的意見務的意見,對工程服務工作提出完善意見，保證對工程服務工作提出完善意見，保證購物中心購物中心的工程設備正常運行的工程設備正常運行制定全年銷售活動計劃、品牌推廣計劃、制定全年銷售活動計劃、品牌推廣計劃、統管公司促銷活動、門店統管公司促銷活動、門店形象包裝、活動策劃、市場調查形象包裝、活動策劃、市場調查、企業形象宣傳工作，、企業形象宣傳工作，等工作等工作公司會計核算與財務分析，業績籌劃與計劃預算管理，成本費用控制與稅務公司會計核算與財務分析，業績籌劃與計劃預算管理，成本費用控制與稅務籌劃籌劃4-4 各部門主要職責Part Five工程改造工程改造05055-1 外立面17、局部改造在不影響整體物業形象的前提下，對創業一路與金桂街外立面進行局部改造，增加LED動態廣告畫面及櫥窗，減少固定廣告燈箱，通過廣告展示效果，實現項目商業氣氛，同時提升廣告位收益。外立面改造前后對比改造前改造前改造后改造后根據商業規劃動線，對A、B區超過10年使用期限的垂直貨梯進行升級改造，對B區各層已停用的手扶梯，將委托有相應資質的單位進行全面檢修，達到國家準用要求，對存在嚴重安全隱患加裝的垂直電梯將進行拆除。以實現整體人、貨動線合理搭配，快速分流。5-2 電梯維修改造為配合商業定位，營造舒適、愜意的購物環境，結合現場實際情況，在避免樓上業主投訴的情況下，對B區冷卻塔及管網進行移位，對主要設18、備及末端管網進行全面檢測維修，以達到設備能效最佳比例。5-3空調維修改造二次消防報檢對A區一至三層消防設備設施及防火分區進行二次消防改造，增加機械強排設備、自動噴淋系統和消防主機升級改造，以達到國家消防驗收標準，并取得合格證書。漏水修補為減少商戶投訴，打造商業運營品質及品牌效應，對A、B四樓聯接部位進行防火處理，確保商業物業保值增值。5-4 二次消防及漏水修補根據商業定位及業態布局，對A、B區原有商鋪分隔進行重新設計劃分，包含室內公區裝飾設計施工，以最小成本造就高端品質，讓整體商業氣氛里外不一。5-5 室內公共裝修Thank YouFreedom design by JennyLoftSORNI