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租賃價格策略建議六、招商工作準備及階級劃分附：我司商家資源展示（部分）一、項目概述： 五星商廈樂和城位于東環大道與文昌路交匯處，雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置，在柳州商務建筑中獨樹一幟；周邊配套奢華，銀行、證券、商場、酒店、高級公寓簇擁其間，經典商務空間彰顯無疑。 項目為一棟42層的高層建筑，10萬余超大規模，集星級酒店、5A寫字樓及大型精品百貨商場于一體，主體部分采用弧形造型設計，高端挺拔，體現了建筑線條的流暢性。 項目建筑追求現代、時尚的設計元素，流暢的線條、簡約的外形，突出商5、務大廈的高貴與典雅氣質。項目一至六層作為大型精品百貨商場，至今開業運營已一年有余。經過實地考察并與貴司領導深入交流溝通，我司對該項目的合作意愿，就該建筑除1-6層以外的物業體量進行整合規劃招商及運營，招商內容大致包含：項目負一層約6000平方米的物業、地上中間樓層5A甲級寫字樓、及高樓層物業。我司對該項目非常重視，多次組織公司領導層及業內專家，就過去操作的商業地產招商項目的成與敗總結分析進行頭腦風暴；就該項目形成初步建議與思路，待項目決策后再進行系統分析。二、柳州市商務寫字樓租賃產業的現狀分析窗體頂端近年來，柳州寫字樓市場供大于求的大環境、大鱷高性價比寫字樓產品搶占市場，讓開發商對寫字樓項目的6、開發望而止步；目前市場上多個項目已經確認大幅推遲竣工時間，然而即使考慮到這些因素，中長期的動態供求不平衡仍將持續。這種情況在柳州市尤為明顯，預計在未來四到五年總存量將成雙倍或多倍的增長，可隨著總存量的增加空置也將快速增加，同時租金也將缺乏上漲動力。 展望未來，供應中有很大一部分位于新興地塊，如高新開發區及柳東新區；爭奪租戶之間的競爭也必然將進一步加劇。毫無疑問，開發商也將放緩施工進度和對一些項目進行重新定位來應對這種情況；寫字樓租賃需求大多都是來自于輕資產產業，尤其來自電子、信息科技和金融公司、物流商貿、專業服務的需求；窗體底端據不完全統計，目前柳州市投入使用的新舊寫字樓多達20處，但出租情況7、各不相同老城區多為滿租狀態，新區參差不齊；例如老城區華僑大廈寫字樓一戶難求，城中區的瑞泰大廈、時代商廈等寫字樓都處于基本滿租的狀態。柳北區三中路上的凱凌大廈、文軒大廈等寫字樓位于電腦城旁，依托IT聚集地的優勢，出租率也可達90%以上。此外，作為新興城市發展中心的河東片，多個寫字樓新項目集中涌出，如九州國際、嘉逸國際財富中心等，其中不乏一些發展成熟，租用時間較長的寫字樓分布周邊，整個區域內，寫字樓暫時處于供大于求的狀態。受供應量較大影響，雖然區域商業發展迅速，但各寫字樓的出租率卻有高有低。例如，位于文昌路的金冊大廈出租率可達85%以上，不足百米外的陽光100城市廣場寫字樓由于體量較大，出租率并不8、算高。 與此同時，柳州市寫字樓因地段不同，用途有很大差別。其中，城中區作為柳州老商業中心，商業與服務業興盛，片區內寫字樓租用也呈現多樣化趨勢，各種服裝銷售、美容美體、時尚攝影、家教培訓等小店分布其中。而三中路上的凱凌大廈和文軒大廈位處柳州最大的IT產品集中區，寫字樓租戶多為電子產品公司。相較而言，商圈并未成熟的河東片區，則多以大型服務公司和政府機構整層租賃為主。 城中區內瑞泰大廈、時代商廈、華僑大廈單間寫字樓租金均價為38元/平方米。而與城中區較低的租金不同的是，河東片內，以陽光100城市廣場，均價50元/平方米的租金，較城中區單間寫字樓月租金高了近10元/平方米。由此可見，雖然城中區寫字樓一9、戶難求，但租金卻普遍低于空置率較高的河東片。由于地段因素影響，寫字樓供需關系和租金價格出現了偏離。三、項目周邊寫字樓物業租賃概況項目面市單價實際成交單價年遞增物業管理費電費水費陽光100寫字樓60-65元/50-55元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方東郡60-65元/50-55元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方嘉逸大廈59元/50-55元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方盛豐國際55元/45-50元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方居上V855元/45-50元/第3年起年均遞增5%2元/3元/立方四、本項目SOTW分析l 項目優勢： A/地理優勢：項目位于河東CBD中央商業10、區核心區位，是本市中小企業進行商務辦公及商業經營最成熟的地段。 B/物業優勢：項目是本市為數不多的超高層商業綜合體，外立面形象高端大氣，硬件配套齊全且高標準。 C/產品優勢：辦公區戶型方正實用，物業層高適中，窗外觀景效果俱佳。 D/交通優勢：項目臨東環大道及文昌路，車行出入方便快捷。 E/商業優勢：項目作為商業綜合體，匯集購物中心、美食廣場、星級酒店于一身，強有力的提升了物業檔次。l 項目劣勢：A/產品缺陷：受限于核心筒及電梯位置的規劃，單間物業面積被劃分為約150平方米，故拔高了租金總價，無形中阻礙了承租能力稍弱的中小企業進駐。l 項目機會：A/柳州超高層商業綜合體為數不多，其高端大氣上檔次11、的硬件配套，對注重辦公形象的企業具有一定的吸引力。B/項目多數物業為自持，故租金單價不受銷售價格因素的影響，可采取低開高走放水養魚的模式穩步推進招商。l 項目威脅：A/市場競爭：全市同類項目競爭激烈，萬達、華潤、及周邊的盛豐國際等多個寫字樓物業正全力招商，為搶奪有限的商務辦公資源，價格戰不可避免。小結：本項目地段優勢、交通優勢、物業硬件配套優勢、商業綜合體優勢明顯，因此租金單價理應與陽光100持平，但考慮到目前國內經濟大環境下滑、本市企業贏商環境惡化、中小企業承租能力削弱、及周邊物業招商競爭激烈等不利因素的影響，我司建議，本項目可采取低開高走放水養魚的模式穩步推進招商工作，以高端大氣的硬件配套12、優勢+靈活優惠的免租期政策，雙管齊下吸引商家進場。五、租賃價格策略建議出租物業面市單價實際成交單價裝修免租期年遞增物業管理費裝修免租優惠政策寫字樓專區60-65元/50-55元/3個月第3年起年均遞增5%2元/6個月星級酒店30-35元/25-30元/4個月第3年起每兩年遞增5%2元/6個月負一層6000（美食廣場）80-90元/70-80元/3個月第3年起年均遞增5%2元/6個月六、招商準備及階級劃分1、階段劃分：招商籌備、全面招商、廣告推廣、完成招商。2、招商目標：每3個月完成招商5000平方米。2、招商方式：登門拜訪招商、電話聯系招商、現場接洽、媒介推廣、產品發布會等；3、目標客戶：本市13、中小企業、區內龍頭商戶、特色餐飲業、星級酒店、高端休閑娛樂業等。4、招商工作流程：第一階段：招商的準備工作階段（包括物料準備，人員培訓準備，辦公場地準備，招商合同文書的準備）第二階段：招商工作的開展階段，此階段將通過公司本身資源的篩選，商戶的拜訪，廣告投放宣傳逐步鎖定，目標商戶，完成原有商戶及準入商戶的摸底、過濾、落位工作。第三階段：完成準入落位商戶的跟蹤、洽談工作。第四階段：完成落位商戶的簽約及招商場地的交付工作。周期性：本項目招商體量巨大，從招商工作開始到結束保守估計需要在12個月左右。5、廣告推廣渠道及策略：針對項目的經營特點以及市場客戶群體的消費特點、認知特點，建議本項目在廣告推廣中，14、綜合利用報紙廣告、網絡廣告、戶外廣告、微信、上門拜訪等宣傳渠道，以戶外廣告和報紙廣告為主、其它廣告為輔的宣傳形式，采用“廣告宣傳+市場促銷”的形式，展開迅猛的市場宣傳攻勢，迅速打開市場知名度，強勢占領市場。戶外廣告：戶外廣告牌具有形象直觀、引導性強、宣傳時效性長等特點，可以更好的擴大宣傳影響面、加深市場對本項目的印象、引導消費客流，建議本項目可利用戶外廣告牌的這些宣傳特點。報紙廣告：報紙是目前是重要傳媒渠道之一，建議項目采取硬性廣告為主的方式，在柳州主力媒體南國今報、柳州晚報投放廣告，招商促銷政策。l 相關招商資料準備：1、招商手冊、招商說明書。2、布局平面圖。3、租賃合同。4、招商流程表。515、招商文案。 允許一定范圍內的改變房屋布局，經營者根據經營的實際需要，在符合規劃技術范圍的條件下，在不改變建筑主體結構的情況下，可根據自己經營項目的需要進行改動，以最大限度滿足經營戶的需要。附：山上人家土菜館老湘村正宗土菜館原本土菜館天江宴唯伊土菜館桂籃子土菜館以下為我司積累的部分商家資源（約2000多個），此外還積累有全市中小企業法人代表通訊名單約20萬個陽光綠島許留山餐吧和久壽司四海一家蜀山烤魚蓉李記成都小吃萬歲壽司外婆家百度烤肉創意美甲黛芙妮爾芬芳園大酒樓謝家燒鵝天元網絡公司培元教育博學教育天科教育養生SPA必勝客KTVKTV安利公司好特KTV量販金沙娛樂纖百魅美甲會所 禾太朗壽司美麗田16、園禾綠壽司老成都漢拿山渦記甜品寶格麗亞洲土地兒童攝影 蔓黛妮美容美發麗質天成減齡會所約定時尚賓館阿瓦山寨星朵靈咖啡美容養生美發美容漓江村宏牛牛雜金之鍵泰國餐廳星巴克德克士易樂寶披薩愛素坊莉薇國際 美容養生秋田和食 日式料理半閑居綠茶中餐廳時尚餐廳 仙人掌 按摩休閑粵菜坊索菲雅 新派婚紗下火堂千勢壽司完美設計（美發）金燕莊喜多咖啡一茶一坐零度空間四季北方菜嘿客餐廳57湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悅川菜生龍清湯腩藍莎美容養生會所中華茶樓綠茵閣西餐香港生龍茶餐廳四川蓉李記城市便捷酒店滿記甜品俏面亞泰風蘭納海底撈火鍋好倫哥自助餐金燕莊喜多咖啡一茶一坐零度空間四季北方菜嘿客餐廳57湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悅川菜生龍17、清湯腩魚上烤魚 烤漁大漁鐵板燒非非想國際發型菲越星馬泰酌味涮火鍋鐵板燒甜品，奶茶做早茶炎黃私房菜禾綠壽司大興壯牛屈臣氏咖啡陪你禾太郎湘約會鼎頂火鍋月影法式鐵板燒樂意美美容養生西門千味無國界料理斑魚王全家湘連鎖店福記土菜館三見客湘土肴桂北農家文化食堂玫琳凱美容館約定時尚賓館麗質天成減齡會所餐飲熏色化妝簡尚造型紫禁城喜樂會KTV時尚酒吧好歌宴英倫西餐 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