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1、XX湖休閑度假區項目可行性研究報告一、項目概況1、項目名稱：XX湖休閑度假區2、投資總額：11500萬元3、項目單位：XX4、項目負責人：XX 手機：5、項目選址：婺源縣珍珠山鄉境內6、聯系電話：二、項目開發的可行性 1、婺源旅游業現狀婺源，位于贛東北，風景優美，山青水秀，人杰地靈。在全球環境日趨惡化的今天，婺源可謂是最后一塊凈土，生態旅游十分豐富。在這里，您可以春賞五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋觀漫山紅葉，冬訪平湖鴛鴦，被許多海內外媒體譽為未被污染的“生態綠洲”。婺源全縣面積為2947平方公里，素稱“八分半山一分田，半分水路與莊園”，全縣森林覆蓋率達81.5%，是全國十六個“生態農業先進縣”之一2、。鴛鴦湖是全國最大的野生鴛鴦棲息地，每年冬季，有2000多對鴛鴦飛到這里越冬。靈巖洞國家森林公園，大小溶洞有36個，壯觀的石林猶如萬馬奔騰，還有大片大片的古樹群。現代農業生態示范村曉起，金山生態茶業觀光園，高砂生態漁業觀光園，這些豐富的生態產業旅游資源，都具有國際性影響，極具開發的價值。來到婺源，處處是風景宜人的青山碧水，足以讓游客流連忘返。因此，許多游客把婺源稱為“中國最美的鄉村”。目前，婺源縣已形成三條旅游精品線路：1、東線，偉人故里古村游。景點有：小橋流水人家李坑、宗族古風村汪口(江西省文物保護單位、中國歷史文化名村)、偉人故里江灣、古文化生態村曉起(江西省生態農業示范村)。2、西線，山3、水奇觀生態游。景點有：文公山(江西省風景名勝區)、古城旅游區、金山生態茶業園、鴛鴦湖(江西省自然保護區)等。3、北線，古洞古建古風游。景點有：江南第一生態漂流叢溪漂流、清代商宅群延村、聊齋影視村思溪、宋代廊橋彩虹橋(江西省文物保護單位)、黃村經義堂(百柱祠，江西省文物保護單位)、靈巖洞國家森林公園(江西省風景名勝區)、大鄣山臥龍谷、理學名村理坑(江西省文物保護單位和中國歷史文化名村)。2002年達到100萬人次，2003年達到138.04萬人次，2004年達到189萬人次, 2005年全縣接待游客243萬人次，預計到2007年年接待游客350萬人次，迅猛發展的婺源旅游業急需開發度假類產品，而珍4、珠山鄉XX湖自然生態保護完整，是開發度假類產品的首選地。 2、交通條件婺源位于贛東北，東鄰國家歷史名城衢州150公里，西毗瓷都景德鎮80公里，北枕國家級旅游勝地黃山120公里，南距上饒天下第一仙山三清山60公里，景婺黃(景德鎮-婺源-黃山)與景婺常(景德鎮-婺源-常山)兩條高速公路現已動工,2007年正式通車。婺源是一顆鑲嵌在皖浙贛三省交界處的綠色明珠。珍珠山鄉XX湖休閑度假區位于婺源西部，離縣城紫陽鎮 50公里，公路為柏油馬路。逍遙湖狩獵度假區距鴛鴦湖風景區30公里，鳳游山風景區10公里，水路還與樂平市連接，交通區位優勢十分明顯。3、氣候特征珍珠山鄉地處亞熱帶，屬東南季風溫暖濕潤氣候，平均氣5、溫16.7，年均無霜期252天，年均日照時數約1868小時，年均降水量1821mm，是適宜人們休閑度假的好去處。三、森林旅游資源優勢珍珠山鄉有山林面積18萬畝，全鄉森林覆蓋率達85%以上，以天然常綠闊葉林為主，樹種多達100多種，最突出的是楠木群、紅豆杉、千年銀杏、古樟等，還有500畝水面的山溪水庫，7000多畝水面的XX湖（共產主義水庫），湖中有許多大小島嶼。珍珠山的茫茫林海，蜿蜒起伏，風光旖旎，山青水秀，林木蔥嶸。林間山坳處還涌出汩汩泉水，匯成山溪，游魚碎石 ，粒粒可見。山澗中青石古道，曲徑通幽，怪石嶙峋，飛瀑流泉，山麓山花爛漫，花香馥郁，野果綴滿枝頭。湖面碧波蕩漾，波光凌凌，魚躍鷺飛，鴛6、鴦戲水，水天一色。眾所周知，森林里分泌釋放空氣負離子，能調節神經系統的興奮和抑制狀態，改善大腦皮層功能，也能促進血液循環，使紅血球和血紅蛋白量增加，加速肌肉內積存乳酸的運輸，從而清除疲勞，它還能增強肺部換氣，提高肌體免疫能力，輔助治療老年人常見的肺氣腫、高血壓、氣喘病、關節炎、失眠癥等多種病癥。一般情況下，空氣中負離子含量在700個/ cm3 以上有利于人體健康，據有關專家考證，珍珠山鄉森林里負離子含量已達到20000個/cm3以上，所以可以充分利用森林中負離子，開展休閑保健養生旅游。珍珠山森林中還有眾多珍稀野生動物，現已發現瀕危物種黃喉噪眉，紅嘴相思鳥，中華秋沙鴨，黑麂。國家I、II級保護動7、物52種，省級保護動物87種，主要為黑熊、水獺，野山羊，獼猴，穿山甲，狼，云豹，野豬；鳥類主要有翠鳥、長尾雉、紅腹錦雞，鴛鴦，布谷鳥，等等，為開發天然狩獵場提供了資源保障。綜上所述，珍珠山鄉開發以XX湖為中心，集森林觀光、森林養生保健、狩獵、水上旅游、休閑度假為一體的度假區，融入婺源西線旅游區，市場潛力巨大，前景很好。四、項目規劃范圍XX湖休閑度假區總占地面積12平方公里，都屬于珍珠山鄉境內，林地與水面各占6平方公里，以XX湖為中心，半徑4.5公里左右向四周輻射。五、項目規劃的原則1、可持續發展原則。使旅游業的發展與經濟和社會發展相協調，把環境保護列為可持續發展的重要高度，認真貫徹環境保護國策8、和執行“嚴格保護、統一管理、合理開發、永續利用”的方針。2、與婺源各景區互補原則。一個景點與周邊區域的關系，包括競爭關系與非競爭關系，競爭并不排斥合作，在人力資源上，市場推廣和管理經驗上，相鄰各景區可廣泛合作，同時，客源流動上又在客觀上使各景區構成互相拉動，提供關系，逍遙湖度假區與婺源的其他景點上存在互補性。3、市場導向原則。根據市場需求確定景點建設和產品開發的方向，注重市場分析以此確定景區功能定位。4、依靠科技推動旅游發展原則，加強信息化建設，引進先進的旅游服務技術手段和管理方式，如采用會員制方式經營。六、各功能區布局規劃把珍珠山XX湖開發了一個度假勝地，綜合考慮現有資源的分布特點，保持整個9、景區功能的完整性，把景區分為五個功能區。1、入口區。設定在山溪林場，主要建設停車場、游客中心，公廁等旅游服務設施。2、休閑度假區。建設度假木屋150棟，每棟建筑面積200平方米，根據不同消費層次，再建設200個床位的山莊及綜合游樂場。整修XX湖，建設碼頭，購置休閑游船，供游人在逍遙湖上蕩舟。3、森林觀光園。從楠木群沿山勢修建游步道，終點到牛角套，建設木制或青石板的游步道長度6km左右，讓游客在森林里觀光的同時享受森林浴，起到養生保健的作用。4、天然狩獵場。規劃1500畝原始森林作為天然的狩獵場，其中900畝是狩獵核心區，600畝為控制區。5、水上旅游區。在XX湖7000畝水面上開發水上娛樂活動10、，開展水上摩托艇，水上飛機等活動，湖心島旅游開發，因XX湖與樂平市共產主義水庫是一體，可以通過水上活動吸引樂平方向的游客到XX湖狩獵場度假、觀光，形成游客互動，增加經濟收入。七、客源目標市場的開拓1、市場發展定位XX湖未來市場發展定位應是：以鄉村旅游、文化旅游和生態旅游為主題，積極與黃山、景德鎮和上饒其他景區對接，建設成為沿海發達地區的后花園，立足以南昌、上饒、景德鎮、九江為主的省內市場，積極開拓長江三角洲、珠江三角洲和武漢市的大眾與貴族人群的旅游市場。2、目標客源地市場劃分目標客源地市場劃分要依據目標區域的距離、交通條件、經濟水平、文化背景的異同、居民的習慣等綜合因素來確定，不僅要考慮到現狀11、市場的來源，更重要的是要預計到目標區域的客源開拓增長潛力。根據婺源縣文化與生態旅游區的旅游產品特色和我們對旅游市場的研究分析，把XX湖的目標客源地市場進行如下的劃分：(1)基礎市場以南昌、上饒、景德鎮、九江市為主的省內市場。南昌是江西省的省會，人口眾多，居民出游率較高。目前有高速公路到上饒，有火車直達景德鎮，交通較為方便，是曉起村省內的重要旅游市場。上饒、景德鎮、九江三市距離婺源較近，隨著江西省公路網的進一步改善和該區域的經濟社會的發展，未來將是重要的近距離市場。(2)一級目標市場以長江三角洲為主體的江浙滬市場和武漢市場。以長江三角洲為主體的江浙滬是中國經濟最有發展潛力的區域，經濟、社會建設快12、速發展，城市化水平日益提高，也是全國最重要的客源產出地之一。長江三角洲與婺源的交通較為便利，二至三年之內，其主要城市皆有高速公路直達婺源或者上饒，這個區域將是婺源縣未來客源市場的主體。武漢是長三角外距離婺源最近的區域性特大城市，目前有高速公路一直通到景德鎮，遠期黃山至景德鎮經過婺源的高速公路建成后，兩地的行車時間不超過6小時，交通更為便利。(3)二級目標市場珠江三角洲、環渤海經濟區、閩南和安徽市場；國內其他地區區域性大中城市；香港、澳門、臺灣以及日本、韓國市場。珠江三角洲、環渤海經濟區、閩南均是我國經濟較為發達的區域，現代化、城市化水平較高，人口集中，出游率高。安徽與江西省毗鄰，距離較近，且歷13、史上婺源屬于安徽的徽州府，有著深厚的親緣關系。XX湖的客源市場主要集中在城市，尤其城市里面董事長、經理、城市白領、外國游客等群體，故而國內其他地區的中心城市是XX湖的重要的潛力市場。港澳臺市場是內地旅游目的地的重要市場。日本、韓國現在是我國國外旅游市場中排名第一、第二的客源國，這些地方是XX湖海外客源市場的主體。(4)機會市場上述區域外的國內外地區。八、投資估算此項目建設總投資11500萬元。1、征地土地：80畝3萬元/畝=240萬元林地：800畝0.5元/畝=400萬元2、停車場：5000平方米 100萬元3、游客中心(兼辦公用房) 250萬元4、公廁10座 150萬元5、狩獵場鐵絲網及低電14、壓裝置建設(1500畝) 800萬元6、狩獵場、動物養殖場建設 60萬元7、狩獵場槍支購買等費用 100萬元8、XX山莊建設(約10000m2) 3000萬元9、6km游步道建設 130萬元10、XX湖湖堤、碼頭建設 100萬元11、XX湖碼頭、一個湖心島(主題公園)建設 800萬元12、水上娛樂工具購置 500萬元13、150幢度假木屋(20萬元/幢) 15020=3000萬元14、綜合游樂場(網球場、飛標練習場等) 1000萬元15、度假區藝術長廊(文化交流中心、書畫藝術創作室)150萬元16、電力設施 120萬元17、供、排水設施 240萬元18、前期工作費 180萬元19、不可預見費 15、180萬元九、建設工期及優惠辦法1、全部工程分兩期建設第一期工程(2年)：(1)旅游基礎和配套設施；(2)XX山莊；(3)6km游步道；(4)狩獵場；(5)XX湖湖提、碼頭建設；(6)度假區藝術長廊。第二期工程(2年)：(1)150幢度假木屋；(2)XX湖水上旅游建設；(3)綜合游樂場。2、優惠政策(1)由一名縣領導負責協調解決投資開發中遇到的問題，提供服務和幫助，為其開發經營創造良好的投資環境。(2)移動通訊、電話、通電等相關配套工程由項目單位協調解決。(3)本項目企業所得稅地方所得部分“二免三減半”。(4)建設度假木屋用地以建設產權酒店性質按70年使用權辦理國有土地出讓手續。(5)狩獵場用16、槍支彈藥的報批由項目單位負責，所需費用由投資方支付。十、效益預測此項目集觀光、養生保健、休閑度假、水上旅游、狩獵于一體，建成后具體經濟效益回收預測如下：1、狩獵場收入平均人數按每批20人(2小時一批)3批/天60人/天20天/月800元/人12月/年=1152萬元/年，按銷售率60%計算年銷售收入為691.2萬元。2、門票收入每年接待游客15萬人，門票每人50元(包括船票)，按60%利潤年計155060%=450萬元。3、XX山莊收入(1)房間住宿(100間)：平均售價150元/間，入住率60%，按50%利潤率：10015060%50%360天/年=162萬元(2)食：按每人一天消費50天，平17、均每天人數300人，就餐率70%，利潤率60%：5030070%60%360天/年=226.8萬元(3)夜總會收入：每人消費80元，每天100人，利潤率70%：8010070%360天/年=201.6萬元扣除貸款利息(6%利率)：8000萬元6%=480萬元年純收入即為：691.2+450+162+226.8+201.6480=1251.6萬元，簡單求算7年即收回成本。4、度假小木屋150套，按每套出售30萬元，即4500萬元。扣除銀行利息30006%=180萬元，即獲利45003000180=1320萬元。以上項目測算未包括健身、商場、交通等收入，如果采用會員制方式建設獰獵場，則可更快地收回投資。