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1、XX佳苑商業(yè)部分營銷方案目錄市場分析 4 宏觀經(jīng)濟分析 4商業(yè)發(fā)展概況 7競爭對手概況 10商業(yè)規(guī)劃建議 13 市場定位 14業(yè)態(tài)定位 14目標客戶定位 16價格定位 17 營銷策略 21營銷指導(dǎo)思想 21商業(yè)部分命名 23概念定位 24媒體策略 27階段性推廣策略 28結(jié)語 35 附件 36項目LOGO 37VI 應(yīng)用 41海報設(shè)計方案 42XX佳苑商業(yè)部分營銷方案一、 市場分析 某市是一座因油而生、因油而興的石油化工工業(yè)城市，石化工業(yè)是某市城市經(jīng)濟的命脈和產(chǎn)業(yè)支柱，決定著這座城市的興旺和發(fā)展。如今，某市已經(jīng)成為我國西部重要的石油化工基地。某市石化公司煉油廠是某省原油年加工能力最大的煉油廠，2、具備年600萬噸的原油一次性加工能力，600萬噸的配套能力。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品24萬噸。此外，區(qū)內(nèi)為石化主業(yè)服務(wù)的配套產(chǎn)業(yè)還有電力生產(chǎn)供應(yīng)、石化工程建設(shè)、設(shè)備安裝維修、工藝設(shè)計、機械制造、民用建筑、生產(chǎn)生活供水及交通運輸、房地產(chǎn)、印刷、衛(wèi)生保健、金融保險、公共服務(wù)等行業(yè)。2003年，某市全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值106.56億元，其中石化工業(yè)總產(chǎn)值97.21億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的91.2%。全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值24.01億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬元，占2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值的0.25%；第二產(chǎn)值2003年增加值21.84億元，占國內(nèi)3、生產(chǎn)總值的90.96；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值2.11億元，占2003年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的8.79%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重2003年，全區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破4萬元，完成社會固定資產(chǎn)投資5.39億元，完成社會消費品零售總額2.63億元，實現(xiàn)地方財政收入1.42億元。2003年某市主要經(jīng)濟指標項目單位數(shù)值國內(nèi)生產(chǎn)總值億元第一產(chǎn)業(yè)萬元600第二產(chǎn)業(yè)億元第三產(chǎn)業(yè)億元2.11工業(yè)總產(chǎn)值億元石化工業(yè)總產(chǎn)值億元總?cè)丝谌?3950 戶籍人口人49261流動人口人14689人均國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元4社會消費品零售總額億元2.63 存款余額億元26.79 地方財政收入億元 從以上某市宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)構(gòu)成可以看出4、，第二產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達，但第三產(chǎn)業(yè)所占國內(nèi)生產(chǎn)總值極低（8.79%），遠遠落后于其它經(jīng)濟發(fā)達城市，與一般性的二級城市也有很大的差距。第三產(chǎn)業(yè)是衡量當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展程度的基本指標，因此從宏觀經(jīng)濟層面分析，某市商業(yè)市場發(fā)展緩慢且十分落后。 1、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店為主，缺乏綜合百貨店 某市商業(yè)市場相對集中，主要集中在以大慶路為中心的區(qū)域，該片區(qū)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。但受商業(yè)發(fā)展環(huán)境影響，商業(yè)主要以沿街店為主，缺乏綜合百貨店。 這種市場現(xiàn)狀在短期內(nèi)將無法改觀，雖然隨著大慶西路北側(cè)萬和商住樓底商營業(yè)，第一家綜合百貨店將因此誕生，但從其1410平米/層，商業(yè)總建筑面積4200平米的5、規(guī)模而言，其影響力仍然相對有限，不會從根本上改變某市服裝、娛樂類消費主要依賴周邊城市（主要是奎屯）的現(xiàn)狀。 2、商業(yè)發(fā)展落后，無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?某市居民收入高，具有很強的消費能力，但受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展落后影響，根本無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟆８鶕?jù)我們對某市主要市場了解，當(dāng)?shù)劁N售的商品主要以日用百貨為主，具有選擇性、目標性和休閑性消費特征的商品十分有限。 如品牌服飾、家用電器、家具、建材等主要商品均需依賴周邊城市，這種嚴重依賴周邊城市的商業(yè)現(xiàn)狀和消費模式，嚴重影響了某市商業(yè)市場的發(fā)展，并制約了商業(yè)市場的規(guī)模和銷售。雖然受城市化進程和1000噸煉油、120噸乙烯工程上馬的利好刺激，商業(yè)發(fā)展必將迎來快速發(fā)6、展的局面，但受商業(yè)基數(shù)過小、宏觀經(jīng)濟對商業(yè)刺激的滯后效應(yīng)影響，預(yù)計未來幾年商業(yè)消費規(guī)模不會出現(xiàn)大幅增長，這種利好表現(xiàn)將在2008左右逐步顯現(xiàn)并進一步強化。 3、商業(yè)需求趨于飽和，市場過剩已成必然1.5萬平米/年。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)在銷售價格上漲的同時銷售的難度進一步加大。按某市7萬人口計算，繁華和相對繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬平米左右（按1平米/人的最大保有量計算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個數(shù)值，因此商業(yè)消費趨于飽和，市場可挖掘的潛力十分有限。按某市每年2.6億的社會消費品零售總額計算，按300400元/平米/月的商鋪最低營業(yè)額（低于該營業(yè)額，商戶經(jīng)營趨于微利，商戶將7、不在經(jīng)營或維持經(jīng)營，商鋪租金大副回落，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計算，某市商業(yè)繁華和相對繁華的區(qū)域可容納5416772222平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場過剩。某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營影響，雖然購買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價也繼續(xù)上揚，但商業(yè)經(jīng)營戶營業(yè)額和利潤下降卻也成為不爭的事實，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來的投資信心動搖將再所難免，而商鋪投資消費屬于信心消費，一旦投資信心喪失，未來的銷售量將大副收縮，等待市場的回暖將是一個長期的過程。8、 4、百貨類、餐飲類商業(yè)發(fā)展看好，服裝類商業(yè)發(fā)展相對滯后居民生活水平和消費觀念不斷發(fā)展，城市消費理念進一步強化，從而促進百貨類、餐飲類商業(yè)的發(fā)展，某市餐飲、娛樂和百貨消費將迎來快速發(fā)展的階段。受以上因素影響，雖然服裝類的消費也將有快速增長，但受消費行為（服裝類消費屬于選購性、休閑類、非目標類消費，而餐飲、娛樂和百貨屬于目標性消費）的影響，其發(fā)展程度將相對滯后，由于在商品品種、價格和購物環(huán)境上無法與奎屯相比，其競爭能力相對有限，在大規(guī)模商業(yè)賣場進入前，服裝類商業(yè)的發(fā)展水平將停留在以滿足當(dāng)?shù)鼗竞腿粘ＯM為主狀態(tài)。服裝類商業(yè)的發(fā)展需要時間和規(guī)模作，來突破制約其發(fā)展的瓶徑。 根據(jù)我們對某市商業(yè)市場的9、調(diào)查，主要市場在16個以上，其中大部分均實現(xiàn)完全銷售，其余正在銷售或即將銷售的項目將是我們主要的競爭對手，競爭對手狀況入下。明珠建材市場案名明珠建材市場工地地址成都路開發(fā)商自建基地面積5000平米規(guī)劃坪數(shù)外鋪2060平米平均價格負半層2500元/平米規(guī)劃層數(shù)負半層，共三層內(nèi)鋪4356平米一層3000元/平米主力坪數(shù)43平米主力總價結(jié)構(gòu)磚混租金價格B1：215元/平米/年銷售率70%經(jīng)營類別建材、日用百貨、餐飲、美容美發(fā)1F：260元/平米/年出租率70%優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢沿街門面房，與武昌路市場相臨，交通便利，城市配套完善劣勢地段一般，市場定位混亂，經(jīng)營品種雜亂萬和商住樓案名萬和商住樓工地地址大慶10、西路開發(fā)商萬和公司基地面積1410平米規(guī)劃坪數(shù)單層1410平米平均價格自營，只租不售規(guī)劃層數(shù)負半層，共三層四層5640平米主力坪數(shù)待定主力總價不售結(jié)構(gòu)框架租金價格待定銷售率未招商經(jīng)營類別服飾、百貨、超市出租率優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢地段好，規(guī)模大，定位高，交通便利，城市配套完善劣勢期房，要求專業(yè)管理，交付后招商有一定難度鑫匯時代廣場案名鑫匯時代廣場工地地址南京路開發(fā)商眾鑫房產(chǎn)公司建筑面積12913平米規(guī)劃坪數(shù)72平米平均價格一層不低于3000元/平米規(guī)劃層數(shù)3F、B1主力坪數(shù)72平米主力總價結(jié)構(gòu)磚混租金價格待定銷售率未開盤（今年認購）經(jīng)營類別日用百貨、餐飲、娛樂、休閑出租率未租優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢規(guī)模大，新區(qū)11、黃金口岸，綜合購物概念劣勢期房，地段一般，市場定位混亂，樓層過高（3F）二、 商業(yè)規(guī)劃建議1、沿街商業(yè)開發(fā)2層：我們持認可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在4060平米，鋪面開間規(guī)劃在45米，進深1012米（不含后背車庫進深），開間與進深的比例應(yīng)控制在1：3以內(nèi)；二層商業(yè)從目標主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對餐飲、娛樂、休閑等目標客戶。2、批發(fā)市場建議開發(fā)一層：主要考慮二層商業(yè)價值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。如開發(fā)二層，建議采用負半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用批發(fā)市場的人氣，經(jīng)營日用百貨、五金日雜和副食品。3、建議開發(fā)負一層：從商業(yè)價值充分利用的角度考慮，可沿成都路12、規(guī)劃3000平米左右的負一層，充分利用批發(fā)市場帶來的人氣，引進一知名超市，根據(jù)某市7萬人口的消費能力，完全能夠滿足30005000平米的超市的消費。超市建議列入開發(fā)規(guī)劃，同時利用批發(fā)市場和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促進該項目商業(yè)的銷售，更可提升商業(yè)價值。，帶動該區(qū)域商業(yè)價值提升4、改善商業(yè)環(huán)境，營造商業(yè)氛圍：在沿街商業(yè)建設(shè)時，盡量擴大沿街面的寬度，在街面上設(shè)置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營造良好的商業(yè)氛圍。5、利用大型超市、批發(fā)市場提升商業(yè)價值：批發(fā)市場商業(yè)價值雖然不大，但對帶動該區(qū)域人氣效果顯著。負一層超市從成本核算考慮價值不大，但對提升該片區(qū)商業(yè)13、氛圍和商業(yè)價值意義重大，同時可以加快商鋪的銷售。因此從提升商業(yè)價值、促進項目銷售的角度，應(yīng)首先解決大型超市引進和批發(fā)市場開發(fā)的問題。三、 市場定位人流就是商機，地理位置的好壞對臨街商業(yè)的價值影響是至關(guān)重要的，該區(qū)域人流狀況和商業(yè)氛圍決定了臨街商業(yè)的成敗。臨街商業(yè)人流量比較大，且商品消費也是面向大眾化的，主要以大眾化商品為主，消費強調(diào)隨意性和選購性消費理念。所以臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)定位可以多種多樣，不必拘泥于具體業(yè)態(tài)的定位上，只要解決好主力店的問題，即可自然成市。業(yè)態(tài)規(guī)劃表區(qū)域樓層經(jīng)營主題鋪位面積經(jīng)營范圍東區(qū)（榆園路）1F批發(fā)市場柜臺23平米農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、五金、土特產(chǎn)商鋪2040平米日用百貨、14、特色小吃東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處）B1大型超市30005000平米食品、副食品、日用百貨、文體用品1F精品店4060平米服裝、小商品、百貨、西式快餐2F餐飲娛樂廣場200平米以上中餐、西餐、KTV、酒吧、網(wǎng)吧南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西）1F社區(qū)商業(yè)4080平米便利店、餐飲、診所、銀行、書店、干洗店、影音店、美容美發(fā)2F風(fēng)味美食街80平米以上特色餐飲、酒吧北區(qū)（長嶺路，小區(qū)大門附近）B1會所整層游泳池、桑那洗浴1F整層中、西式特色餐飲2F整層棋牌室、桌球、羽毛球、乒乓球館 1、精品商業(yè)街投資戶是精品商業(yè)街的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買15、的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點。經(jīng)營戶是精品商業(yè)街的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關(guān)注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現(xiàn)能力。 2、批發(fā)市場現(xiàn)有經(jīng)營戶是批發(fā)市場的第一主力客戶，該部分客戶以經(jīng)營為主要目的，租賃成本和投資成本的對比是他們關(guān)心的主要因素，同時注重商鋪的升值和可變現(xiàn)能力。使用權(quán)銷售對他們具有很強的吸引力。其次，投資戶也是我們的主要目標客戶，由于面積小，投資總額少（600040000元），對投資戶具有很強的吸引力，無形中擴大的客戶規(guī)模，降低了投資門檻。 3、社區(qū)商業(yè)投資戶和經(jīng)營戶兼而有之，投資戶16、多為社區(qū)居民或周邊人群，因此在住宅推廣時兼而推廣，將起到事半功倍的效果。經(jīng)營戶主要是一些小型商戶（社區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶）。這部分客戶十分看中商鋪價格、社區(qū)規(guī)模和片區(qū)居民消費能力，而這一切也是該部分商業(yè)能否實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵。 4、會所會所商業(yè)主要從提升項目形象出發(fā)，不以盈利為主要目的。建議租賃經(jīng)營，考慮經(jīng)營戶。 5、寫字樓寫字樓客戶主要為單位客戶，目標集中，可針對性推廣。寫字樓開發(fā)建議先采用人員推廣認購，在市場摸底的情況下展開，如市場反映良好，可立即開發(fā)。如市場反映不夠理想，建議先開發(fā)2層的商業(yè)，預(yù)留寫字樓基礎(chǔ)，待時機成熟后開發(fā)。在商業(yè)銷售價格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。1、某市商業(yè)價格一直在上漲中，17、2004年上漲幅度較大；2、商業(yè)的銷售價格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價一層已經(jīng)達到1萬元，一般售價一層在35004500元/平米，二層在20002500元/平米；相對繁華路段，如南京路、準南路一層售價28003300元/平米，二層16001800元/平米；其它路段售價一層在18002500元/平米。因此在本案商業(yè)銷售定價中，應(yīng)充分借鑒該片區(qū)項目定價和價格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價位為宜。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。某市各區(qū)域商業(yè)銷售價格表樓盤選擇方法市場價格一層二層繁華區(qū)域價格35004500元/平米20002500元/平米相18、對繁華區(qū)域價格28003300元/平米16001800元/平米一般區(qū)域價格18002500元/平米/1）運用平均權(quán)重市場定價方法，取繁華區(qū)域和相對繁華區(qū)域商業(yè)銷售價格的加權(quán)價格，一層的銷售價格在31503900元/平米；二層的銷售價格在1800元/平米2150元/平米。2）在以上價格的基礎(chǔ)上，運用市場定價法修正。從市場因數(shù)考慮，今年樓盤的價格會在去年基礎(chǔ)上進一步上漲，根據(jù)某市片區(qū)住宅價格上漲趨勢分析，預(yù)計上漲幅度在8%左右。因此修正后一層的銷售價格在34004200元/平米；二層的銷售價格在1950元/平米2300元/平米。3）根據(jù)市場分析，某市可容納5416770000平米左右的商鋪（不含一19、般區(qū)域的商鋪），從這個數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達到供需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場過剩。從商業(yè)銷售價格上漲和商業(yè)即將出現(xiàn)過剩兩方面考慮，結(jié)合項目盤量規(guī)模過大，為保證按計劃實現(xiàn)全盤銷售，建議在認購期給予一定價格下調(diào)（或應(yīng)用速度加權(quán)平均價格），根據(jù)認購情況，逐步提高銷售價格，保證項目按計劃實現(xiàn)銷售。4）根據(jù)市場修正價格，一層的銷售價格在34004200元/平米。取中間值一層的銷售價格3800元/平米；根據(jù)商業(yè)地段和業(yè)態(tài)定位差異，在以上價格的基礎(chǔ)上，進行進一步修正。商業(yè)項目建議銷售價格表區(qū)域樓層經(jīng)營主題系數(shù)價格東區(qū)（榆園路）1F批發(fā)市場2280元/平米東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處）B1大型超市152020、元/平米1F精品店4560元/平米2F餐飲娛樂廣場2280元/平米南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西）1F社區(qū)商業(yè)3420元/平米2F風(fēng)味美食街1900元/平米北區(qū)（長嶺路，小區(qū)大門附近）B1會所1520元/平米1F2280元/平米2F1900元/平米5）以上價格定位充分考慮到地段和業(yè)態(tài)對價格的影響，如靠近武昌路市場的區(qū)域，位置好、定位高，因此在價格定位上也體現(xiàn)高價的特征；批發(fā)市場受業(yè)態(tài)定位影響，投資收益低、屬于小本經(jīng)營項目，因此在價格定位上較低；B1層超市主要在于吸引人氣，提升片區(qū)商業(yè)價值，因此定價較低；會所屬于社區(qū)公共配套，以上價格是參考價格，建議租賃經(jīng)營。6）以上價格分析屬于靜態(tài)價格分析，在對21、商鋪推介過程中，可根據(jù)市場對價格的反映，進行動態(tài)價格修正，保證認購時的價格符合市場實際，切實做到既能實現(xiàn)銷售又能保證合理收益的目的。四、 營銷策略1、采用以住促商的銷售策略考慮到住宅盤量較大，住宅的消費將對項目商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)部分）的銷售產(chǎn)生利好刺激，因此建議采用以住促商的銷售策略，通過住宅的銷售推廣促進商業(yè)銷售。在整個推廣過程中雖然以住宅推廣為主，但在6、7月份應(yīng)加大商業(yè)的推廣力度，達到6、7月份銷售、8、9月份招商，抓住10月商業(yè)旺季開業(yè)。2、先入為主，以快打慢 根據(jù)市場分析，某市商業(yè)市場今年將出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，為確保項目實現(xiàn)完全銷售，必須強調(diào)營銷的速度和力度，充分利用2004年商業(yè)利好的22、慣性，盡快入市，并利用大規(guī)模宣傳促銷舉措，實現(xiàn)項目的快速銷售。具體策略包括先施工、先宣傳、先入市、先交付、先開業(yè)。爭取在鑫匯時代廣場和萬和商廈公等競爭對手開發(fā)售前奠定市場地位，確保消費不被以上競爭對手完全占領(lǐng)。3、差異化營銷商業(yè)街是一種新型的商業(yè)形態(tài)，具有良好的發(fā)展?jié)摿Γ虾５哪暇┞贰⒈本┑耐醺际沁@種商業(yè)形態(tài)的代表，商業(yè)街的發(fā)展，符合市民消費心理的趨向，它具有商城目標性購物所無法比擬的優(yōu)勢，在城市發(fā)展中，市民對休閑文化趨向性正逐步強化。因此，商業(yè)街是城市發(fā)展的代表，擁有最可逛的資本，是周末休閑購物的最佳去處，是人潮錢潮匯聚的地方。通過商業(yè)街的定位，強化與其它商業(yè)形態(tài)的差異，凸縣沿街店的優(yōu)勢23、。4、先啟動批發(fā)市場和精品商業(yè)街的推廣 批發(fā)市場和精品商業(yè)街從商業(yè)功能上服務(wù)于整個某市，其商業(yè)屬性決定了銷售受市場大環(huán)境影響，從充分利用市場時機的角度考慮，應(yīng)該盡早入市。社區(qū)商業(yè)服務(wù)于小區(qū)，受市場大環(huán)境的影響小，可隨住宅同步開發(fā)、同步推廣。由于商業(yè)規(guī)模較大，推廣周期長，不適合以住宅名稱進行推廣。為體現(xiàn)商業(yè)特色，提升商業(yè)形象，促進商業(yè)銷售。建議對商業(yè)部分從新命名。1、建議名稱 第五商業(yè)大道該名稱恢弘大氣，充分體現(xiàn)了商業(yè)項目的規(guī)模和沿街店、商業(yè)街的特點；易于傳播和記憶，無形中提升了項目的商業(yè)形象；第五居民區(qū)是某市商業(yè)最繁華的區(qū)域，利用與第五居民區(qū)的相關(guān)性，凸顯項目商業(yè)價值；2、備選名稱 XX商街與24、住宅項目名稱有機整合，便于協(xié)調(diào)傳播；商街體現(xiàn)項目的規(guī)劃特色和商業(yè)價值； 財富金三角財富金三角奎屯、某市、烏蘇組成發(fā)展金三角；財富金三角武昌路市場、榆園路批發(fā)市場、成都路精品商業(yè)街組成財富金三角；1、核心概念組合型財富商鋪財富組合、價值翻番！ 投資戶買鋪=租金收益+升值收益+回購保障經(jīng)營戶買鋪=經(jīng)營收益+升值收益+回購保障經(jīng)營、投資多種置業(yè)方案： 財富方案A：單獨購買精品商業(yè)街一層門面，適合經(jīng)營服裝、百貨、西式快餐。一層售價4560元/平米，該區(qū)域門面房按1.3元/平米/天的租金價格計算，5年便可收回投資款（50%首期款），10年收回總房款，年回報率高達10%； 財富方案B：一層、二層組合購買，25、形成復(fù)式店中店格局，一層規(guī)劃門廳，二層用于營業(yè)。適合經(jīng)營餐飲、西餐和酒吧。二層售價2280元/平米，按該區(qū)域二層平均租金0.8元/平米/天計算，4年便可收回投資款（50%首期款），8年收回總房款，年回報率高達13.5%； 財富方案C：單獨購買二層，適合餐飲、娛樂等經(jīng)營戶直接購買，用租房的錢買房，4年收回投資，8年盡賺一間商鋪，投資經(jīng)營雙收益；財富方案D：購買社區(qū)商業(yè)，適合經(jīng)營便利店、餐飲、診所、銀行、書店、干洗店、影音店、美容美發(fā)。一層售價3420元/平米，按1元/平米的租金價格計算，4年半便可收回投資款（50%首期款），9年收回總房款，年回報率高達11.1%；適投資戶和經(jīng)營戶購買，無論是投資26、還是經(jīng)營，收益都十分可觀。 財富方案F：購買批發(fā)市場柜臺或商鋪，適合經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、五金、土特產(chǎn)、日用百貨、特色小吃。一層售價2280元/平米，按1元/平米的租金價格計算，3年半便可收回投資款（50%首期款），6年收回總房款。6000元起買商鋪，年回報率高達16.7%；適投資戶和經(jīng)營戶購買，投資小回報大。2、區(qū)位概念旺地掘金，勢在必得第五居民區(qū)第五商業(yè)大道武昌路市場、榆園路批發(fā)市場、成都路精品商業(yè)街某市財富金三角，人氣鼎盛，商機無限，是某市商業(yè)最集中和最具發(fā)展前景的區(qū)域。商業(yè)優(yōu)勢與身俱來，商業(yè)前景不可估量。3、投資概念投資10萬凈賺100萬，百萬富翁不是夢懷抱搖錢樹成就財富顛峰，購買27、組合型財富旺鋪就等于擁有了一棵搖錢樹，您不但可以每月收取高額租金（可以委托我公司出租），還可以享受升值帶來的巨大財富收益。按最低10%的回報率計算，您在未來50年的產(chǎn)權(quán)年限可獲得10倍于投資（50%首期款）的巨大收益（投資10萬凈賺100萬），如果在加上升值收益，您獲得的財富將大大超乎您的想象；4、規(guī)劃概念 三大商業(yè)主題，六大商業(yè)功能全面整合某市商業(yè)版圖三大商業(yè)主題：精品商業(yè)街、批發(fā)市場、社區(qū)商業(yè)；六大商業(yè)功能：購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游；間間門面房、戶戶沿街鋪集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游于一體的大型商業(yè)街5、形象概念鯉魚跳龍門，財富要翻番 金龍門、紅鯉魚，大富大貴買旺鋪 6、28、價值概念 投資首選門面房，經(jīng)營就在商業(yè)街 投資地產(chǎn)原始股，買旺鋪自己當(dāng)老板，讓鈔票為你打工 1、印刷品-海報：派發(fā)；-DM：目標投遞；-認購書：標準文本，體現(xiàn)企業(yè)形象；2、NP（報紙）-某市報：報紙廣告投放主體；-克拉瑪依石油報：配合投放；3、CF（影視）-VCD宣傳片：主要內(nèi)容包括項目功能介紹、商業(yè)規(guī)劃、投資價值分析，主要在銷售現(xiàn)場使用，配合宣傳資料向客戶發(fā)放；4、戶外同住宅項目；5、工地包裝同住宅項目；商業(yè)項目的階段性推廣與住宅階段性推廣有機整合，預(yù)熱和認購期晚于住宅項目，防止項目推廣過早暴露給競爭對手；開盤發(fā)售期集中在6月份，以充分爭取時間機會，乘競爭對手未防備時快速達到銷售高潮。整個推29、廣與住宅推廣相比，更加強調(diào)短、平、快。1、 籌備期同住宅方案2、 預(yù)熱期時間：2005年4月15日4月30日推廣目的：全面?zhèn)鞑ロ椖康囊?guī)劃特色及功能定位，強調(diào)新型商業(yè)形態(tài)的商業(yè)價值，并在傳播中給商業(yè)街注入商業(yè)概念；同期配合DS推廣；主要工作：新聞報道；海報派發(fā)；來電統(tǒng)計及來客接待；電話回訪；媒體應(yīng)用：海報；戶外廣告；影視新聞；報紙廣告； 新聞主題：投資需要選擇，敬請關(guān)注第五商業(yè)大道投資10萬，10年凈賺100萬3、 認購期時間：2005年5月1日5月30日；推廣目的：認購信息發(fā)布、項目概念闡述、系列廣告?zhèn)鞑ィ鎮(zhèn)鞑ド虡I(yè)項目的投資及經(jīng)營價值，強調(diào)其商業(yè)的特質(zhì)及不可復(fù)制性，形成認購高潮； 主要工作30、：公關(guān)活動；海報派發(fā)；系列廣告；認購促銷；媒體應(yīng)用：報紙廣告；戶外廣告；海報；看板；傳播主題：旺地掘金，勢在必得第五居民區(qū)，第五商業(yè)大道投資10萬凈賺100萬，百萬富翁不是夢三大商業(yè)主題，六大商業(yè)功能全面整合某市商業(yè)版圖間間門面房、戶戶沿街鋪集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游于一體的大型商業(yè)街配合活動：1）活動主題商業(yè)項目投資與經(jīng)營價值分析報告會暨首期登記客戶交流會2）活動目標與意向客戶強化溝通，加深客戶對產(chǎn)品認知，提升購買信心；借分析報告會全面闡釋商業(yè)街規(guī)劃特色及投資經(jīng)營回報；以專家的口吻對項目作專項推介，增強權(quán)威性及可信性通過現(xiàn)場熱烈的氣氛，促進客戶預(yù)訂3）活動內(nèi)容邀請某市主要領(lǐng)導(dǎo)講話并31、參與座談；邀請對商業(yè)街有豐富經(jīng)驗的講師對商業(yè)項目投資及經(jīng)營價值進行分析；邀請置業(yè)投資家對商業(yè)項目投資作分析講解；邀請部分意向客戶作選購商業(yè)項目理由評析發(fā)請柬邀請登記客戶及某市主要商戶加交流會以廣告形式邀請所有商戶參加，所有客戶均可接受專家咨詢，并由銷售人員作詳細交流；交流期間接受預(yù)訂，并具有優(yōu)先選取鋪面的權(quán)利；4、 強銷期時間：2005年6月1日6月15日；推廣目的：開盤信息發(fā)布、主題促銷活動、系列廣告?zhèn)鞑ィ纬射N售高潮；主要工作：現(xiàn)場開放；系列促銷廣告；海報派發(fā)；開盤促銷活動； 媒體應(yīng)用：海報；戶外廣告；報紙廣告；戶外看板；傳播主題：組合型財富旺鋪財富組合、價值翻番鯉魚跳龍門，財富要翻番投資32、首選門面房，經(jīng)營就在商業(yè)街投資地產(chǎn)原始股，買旺鋪自己當(dāng)老板，讓鈔票為你打工配合活動：1）活動主題財富組合、價值翻番第五商業(yè)大道組合型財富旺鋪盛大公開2）活動目標開盤正式發(fā)售；利用促銷活動促進銷售；盡快入市，搶先于競爭對手開盤；3）活動內(nèi)容開盤優(yōu)惠倒計時，最大優(yōu)惠5%，每天優(yōu)惠減少1%；推出三年后回購政策，強化市場購買信心；4）三年后回購的支持理由是否推出三年后原價回購，取決于認購效果，如果認購效果較好，市場信心比較足，可不考慮該政策；如果認購期間效果不理想，市場信心低落，必須通過一定的手段解決市場信心問題，三年后回購政策可作為提升市場信心的有效手段應(yīng)用；從某市現(xiàn)有商業(yè)銷售價格而言，應(yīng)該具有較大33、的升值空間，尤其在三年后的2008年，商業(yè)升值的可行性極大，因此推出該政策的風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)； 公園嘉年華活動：配合住宅項目公園嘉年華活動，提升項目商業(yè)氛圍；5、 維持期時間：2005年6月15日8月30日；推廣目的：針對性推廣，DS推廣；主要工作：海報派發(fā)；系列廣告；活動促銷；媒體應(yīng)用：海報；戶外廣告；報紙廣告；戶外看板；配合活動：現(xiàn)場演藝活動，提升現(xiàn)場人氣，渲染商業(yè)氛圍，促進后期銷售和招商；6、 清盤期時間：2005年9月1日以后；推廣目的：尾盤清理、特價房促銷；主要工作：現(xiàn)場促銷媒體應(yīng)用：戶外廣告；看板；配合活動：開業(yè)前活動；結(jié)語： 很榮幸能夠接受貴公司邀請，就商業(yè)部分進一步策劃，商業(yè)部分是該項目利潤的主要來源和項目成敗的關(guān)鍵因素。因此我們在策劃時力求與市場現(xiàn)狀結(jié)合，并充分利用市場機會點，力求實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績。 某市今年的市場形式不容樂觀，尤其是下半年這種形式將會顯現(xiàn)，如何抓住機會成為貴公司和策劃公司必須共同正視的問題。因此建議盡速展開各項工作，確保項目以領(lǐng)先姿態(tài)入市，實現(xiàn)預(yù)定的開發(fā)計劃和銷售目標！