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1、 XX上城商業(yè)策劃方案第一部分 渝北區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)研 1渝北區(qū)重點大型商業(yè)物業(yè)索引序號物業(yè)名稱規(guī)模（萬平米）區(qū)位商圈等級功能樓層業(yè)種經(jīng)營情況主力店1金易都會200兩路三級復(fù)合6百貨在營重百兩路店2國美電器027兩路三級單一3家電在營3汽博中心350加工區(qū)單一汽配在營4易初蓮花280新西路單一4百貨在營5奧園1500管委會4購物在營6西部建材5730金開大道單一建材在營7財富中心1600新光大道未入市8米蘭天空250松牌路未入市渝北區(qū)作為重慶主城北部新興的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，主要由北部新區(qū)、兩路、龍溪鎮(zhèn)、人和、新牌坊五大片區(qū)組成。區(qū)域內(nèi)主要呈現(xiàn)為大型集中式專業(yè)市場聚集，知名、大型百貨主力店等相對缺2、乏的現(xiàn)狀。2渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢：引用政府相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)未來入市項目15個，入市面積為96.66萬平方米，位于主城區(qū)的第一位。其中，預(yù)售面積約為8.71萬平方米，占未來入市量的8.8%。區(qū)域內(nèi)未來入市面積所占比重相對較大，未來入市面積為目前可經(jīng)營總量的458.2%。其中，北部新區(qū)為未來入市量較大片區(qū)，建筑面積達(dá)73.4萬平方米，如西部建材城項目就占據(jù)約57.3萬平方米，其次為新牌坊片區(qū)，以財富中心為代表，入市面積約為16萬平方米，兩路片區(qū)則相對較小。3渝北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格表商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價格（元/）備注渝洲新城冉家壩龍湖居住區(qū)未出價總建面24.5萬平米，其中商業(yè)面積8萬方，車位103、75個金易都會渝北區(qū)義學(xué)路2號5000（起）均價6000金香林渝北區(qū)興科大道均價5000總建面22.69萬平米，商業(yè)面積1萬方協(xié)信TOWN城北部新區(qū)未出價社區(qū)商業(yè)物業(yè)樓盤名稱地址參考價格（元/）備注天一順和康城北部新區(qū)未出價，車位401個，均價1萬總建面5.30萬平米，其中商業(yè)面積0.77萬方，車位110個月伴灣渝北區(qū)興科大道均價2708金香林渝北區(qū)興科大道均價5000總建面22.69萬平米，商業(yè)面積1萬方，車位744個蘭亭水云澗回興鎮(zhèn)2000-3000總建面7.25萬平米，商業(yè)面積0.32萬方，車位233個榮錦龍匯苑新牌坊未推出總建面13.84萬平米，商業(yè)面積1.20萬方，車位401個水晶酈4、城新牌坊4200-7900渝北區(qū)地處重慶北端，為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場相對發(fā)達(dá)，與其他區(qū)域相比，其經(jīng)營業(yè)種較為單一，專業(yè)市場可經(jīng)營面積超過百貨類位居第一。但渝北區(qū)以住宅開發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)沒有形成相對集中成型的商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模小，檔次相對較低，導(dǎo)致有效消費人群外流。區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場不斷涌現(xiàn)，規(guī)模化、品牌性的開發(fā)企業(yè)入住提升了區(qū)域知名度，預(yù)計在未來2-3年內(nèi)渝北區(qū)將形成一個多中心、多組團、多層次的商業(yè)格局。第二部分 本項目商業(yè)物業(yè)分析一XX上城一期商業(yè)概況1XX上城一期商業(yè)分布圖2商業(yè)指標(biāo)商業(yè)位置商鋪數(shù)量（個）總建筑面積（）單個商鋪建筑面積（）層高（m）開間（m）進深（m5、）2號樓一層617296344.1-108495約4約7約202號樓二層4187807暫時沒有分割約4約7約205號樓一層517287931-68約4約7約205號樓二層4188158暫時沒有分割約4約7約20合計721807 二XX上城周邊商業(yè)概況1項目周邊商業(yè)概況融科蔚城金城銀撙龍脊萬興家園商業(yè)規(guī)模10407.115000商業(yè)形態(tài)沿街底商，7米以上層高，已做隔樓面積30-15030-200招商時間2005年10月2004年底租賃價格30-45元/30-40元/商業(yè)定位社區(qū)服務(wù)性商業(yè)社區(qū)服務(wù)性商業(yè)銷售價格暫不銷售9000-14000元/銷售情況80%物業(yè)管理費餐飲35元/元/15元/交房標(biāo)準(zhǔn)6、清水交房，預(yù)留水、電、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)清水交房，留給排水點，無煙道推廣統(tǒng)一招商、推廣和管理無統(tǒng)一招商、推廣和管理經(jīng)營狀況已十分利超市為主的19家社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，06年-07年免收租金，08年按實際租金收取，其它費用按實際發(fā)生繳納。目前，已經(jīng)有？家因經(jīng)營慘淡退租，其余商業(yè)客戶苦苦支撐，集體向地產(chǎn)公司要求經(jīng)營補貼及減免物業(yè)管理費。中國郵政購買約100平米；中國移動購買80平米；雙星運動用品租賃450平米；中國信合租賃250平米；餐飲3家租賃500平米；五金建材、電動工具租賃、150平米。零星小商家約100平米。租賃門面的位置集中在金開大道和渝北區(qū)公安分局，租金建面40元/平米。朝本項目的門面部分租7、出，價格在20元平米，鴛鴦醫(yī)院。雙喜火鍋400平米、萬誼大酒樓1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。周邊商業(yè)小結(jié)：（1）周邊商業(yè)體量與本項目相當(dāng)，多是底商、或加裙樓的形式，規(guī)模與形式與本項目一期相近；（2）底商面積區(qū)間在20-200平米之間，初融科蔚城外大都規(guī)劃為7米以上層高，至少可隔為2層。裙樓的面積可自由隔斷，面積都在300-2000平米；（3）本項目與融科都已租賃為主，進行統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、管理。小項目商業(yè)已銷售形式，不進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，因此物業(yè)費較低；（4）小項目對外銷售價格次街面集中在7000-8000元/之間（經(jīng)內(nèi)部人士透露：鴛鴦北湖郡湖津路門面08、6年初實際成交價在6000元內(nèi)，是由一名溫州人購買，一次性購買了4個門面），臨金開大道和轉(zhuǎn)角商鋪對外公布價格在10000-13000元/，最高可達(dá)15000元/。在實際購買中可進行議價，這和我們前期了解到的一致。在鴛鴦這個位置來看，實際成交價格越高，具分析原因一是因為商業(yè)層高大多在7米以上，可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤后價格相應(yīng)減低；二是由于這兩個項目商業(yè)體量本身不大，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商希望能在商業(yè)上實現(xiàn)利潤最大化，對其銷售速度并沒有太高期望。同時，其商業(yè)對住宅的銷售沒有太大影響；（5）從周邊三個項目的來看，商業(yè)體量相當(dāng)，共13000左右，銷售已經(jīng)持續(xù)了一年以上的時間，均銷售了60%，且在05年-9、06年消耗了大量的周邊原駐商業(yè)經(jīng)營者和投資者。由于本區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，原人氣和商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，在05年-08年期間對外來的購買者的投資吸引力不大，加上價格過高，商業(yè)銷售抗性較大；（6）萬興家園在商業(yè)銷售后期，將未售商鋪和裙樓拿出來招商，以營造商業(yè)氛圍，從目前經(jīng)營情況分析餐飲經(jīng)營較好。2北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)概況奧園水晶酈城金科美鎮(zhèn)上街商業(yè)規(guī)模370002500010000商業(yè)形態(tài)獨立商業(yè)區(qū)，3層5個獨立商業(yè)區(qū)。2-3層，層高3-4米，沿街底商及裙樓商業(yè)區(qū)面積20-20060-30040-1000招商時間2005年5月2005年4月2006年10月租賃價格代客租賃20-80元/代客租賃30-6010、元/25-30元/出租情況無無25%銷售價格6500-14000元/4500-8500元/11000元/銷售情況15%，銷售多為背街的60%30% 物業(yè)管理費4元/4元/3元/交房標(biāo)準(zhǔn)清水交房，配獨立的衛(wèi)生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，配獨立的衛(wèi)生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，墻面刷百，配獨立的衛(wèi)生間和廚房（集中排煙道、集油池）推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理無統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理經(jīng)營狀況8月24日開街，賣師傅超市、秦媽火鍋等3家餐飲企業(yè)簽約正在經(jīng)營的有：裝飾公司，私家菜館，五金店，美容美發(fā)，二手店，窗簾店，便利店等正在經(jīng)營的餐飲為小型的社區(qū)商業(yè)，11、目前簽約預(yù)計07年年初開業(yè)的為南充大酒店、小洞天餐飲大中型餐飲北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)小結(jié)：3.5萬左右，融科蔚城一期陽光帶商業(yè)約1萬平米，商業(yè)定位于社區(qū)服務(wù)中心；（2）大社區(qū)商業(yè)的形象是該社區(qū)整體形象和品質(zhì)的體現(xiàn)，因此大多對商業(yè)作整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理和推廣，由此帶來的是物業(yè)費的增高，達(dá)到4元/；（3）租賃價格在20-80元/，集中于30-40元/，銷售價格在5000-14000元/之間，集中于6500-8000元/；（4）從位置上看，幾個可比項目位置優(yōu)于XX上城，均緊鄰政府辦公樓及眾多企事業(yè)單位，商業(yè)氛圍較好；（5）從正在銷售和經(jīng)營的商業(yè)來看，離主城區(qū)近的項目，銷售情況較好，但是由于本身周邊商業(yè)飽12、和，出租和經(jīng)營狀況不理想。已水晶酈城商業(yè)為例，由于遠(yuǎn)離主城區(qū)項目，又是新開發(fā)區(qū)域，龍湖從一開始就以投資性物業(yè)低價銷售，為后期商業(yè)升值預(yù)留空間，加上龍湖的區(qū)域品牌和對大型零售商的引進，很大程度增加購買信心，在最短的時間內(nèi)回流現(xiàn)金，有效的回避了經(jīng)營風(fēng)險。此來一舉3得，又為龍湖傳奇加上了厚重一筆。銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業(yè)體量就需要未來10萬人的消費群，銷售商業(yè)價格普遍偏高，使其投資風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁到購買者身上，后期又無主力店支撐，加上奧園一、二期花園洋房總才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)招商困難，目前僅引進了賣師傅超市等社區(qū)商業(yè)，餐飲引進了秦媽火13、鍋、潮州甲魚館、野魚府3家，但都沒有正式開張營業(yè)，暢谷商業(yè)街于06年8月24日開街正式對外招商。3市場情況對XX上城商業(yè)未來3年內(nèi)的參考意義（1）商業(yè)3年內(nèi)不宜出售，如要銷售，銷售價格要為現(xiàn)在購買客戶預(yù)留一定的升值空間，北部新區(qū)特別是經(jīng)開園，離主城區(qū)遠(yuǎn)，周邊配套不成熟，居住人口少，現(xiàn)階段對商家及商業(yè)投資者的吸引力不足,并且賣不出開發(fā)商期望的價格。除非有大型的主賣場進入XX上城（鴛鴦）；（2）市政府常務(wù)會審議通過的“十一五”商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展專項規(guī)劃中提出，未來五年內(nèi)，我市將在現(xiàn)有5大商圈的基礎(chǔ)上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩），新建培育6大商圈（茶園、西永、大渡口城區(qū)、渝北兩路、巴南14、魚洞、北碚城區(qū)）；同時，還要重點打造30條商業(yè)特色街，發(fā)展200家星級農(nóng)家樂。（3）在三北區(qū)域商圈的影響范圍分別為：觀音橋商圈主要服務(wù)與輻射主城北部及外來消費者，渝北兩路商圈服務(wù)與輻射渝北區(qū)及北部新區(qū)消費者；僅僅簡單的社區(qū)商業(yè)定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)吸引不了外來消費者來此地消費，綜觀藍(lán)湖郡藍(lán)調(diào)街區(qū)基本定位于家飾家具專業(yè)賣場，06年10月28日美克美家藍(lán)湖郡店試營業(yè)，營業(yè)面積600平米，分2層分布，比南岸中心店小但更加精致。美國的阿士萊預(yù)計將在07年初進入，營業(yè)面積約為1000平米；（4）在07年7月首推金開大道2號樓，提高其號召力和輻射范圍。但配合一期的入住可引入急需解決的生活配套商業(yè)，二層已社區(qū)超市為主，一15、層已服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主；（5）根據(jù)市場與自身的實際情況，07-08年可免收商業(yè)租金，09年商業(yè)租賃價格在15-25元/的區(qū)間內(nèi)較為適宜。而對于銷售價格，針對集團客戶購買，銷售價格不能于周邊項目相比，金開大道商鋪價格在一樓8000-9000元/，二樓5000元/；（9）根據(jù)項目實際開發(fā)進度和鴛鴦當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L，在09年后有必要引進一家主力零售商家，面積在2000平米（如：新世紀(jì)連鎖超市）；三XX上城一期商業(yè)定位及規(guī)劃1商業(yè)定位08年社區(qū)商業(yè)中心（社區(qū)超市、休閑水療）XX上城占地約500畝，項目完成后居住人口約5000人。中型規(guī)模的居住社區(qū)需要合理的社區(qū)商業(yè)配套，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)本16、身具有升值潛力，對住宅后期的銷售有強力支撐，并為業(yè)主提供多功能的服務(wù)，但單純的以社區(qū)商業(yè)又無法消化如此大的商業(yè)體量，按商業(yè)與消費人口的配比關(guān)系1萬方的商業(yè)面積需要2-3萬人的人群消費，鴛鴦區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)到達(dá)近3萬方，按此計算鴛鴦當(dāng)?shù)匦枰?-6萬人的消費基礎(chǔ)，這就需要3-5年的時間培育和消化商業(yè)，所以說XX上城商業(yè)真正突現(xiàn)價值應(yīng)在2010年以后，目前商業(yè)招商會面臨非常尷尬的境地。底層上裙樓商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。社區(qū)商業(yè)以靈活性、個性化、便利服務(wù)等特點，成為零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)中有投資潛力的項目之一。但社區(qū)商業(yè)在商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)組合方面的局限明顯，存在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營不足的隱憂，社17、區(qū)商鋪利潤較薄，投資回收期長，加上按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的底商既難以滿足商鋪經(jīng)營的硬件標(biāo)準(zhǔn)，同時也涉嫌擾民，影響居民的生活質(zhì)量，不符合社區(qū)商業(yè)建設(shè)以人為本的服務(wù)理念。綜合以上信息，結(jié)合市場機會、競爭對手及商業(yè)市場的分析，只有做有特色有主題的商業(yè)項目才能發(fā)揮其品牌號召力及影響力，從06年商業(yè)投資項目熱點集中在：汽車養(yǎng)護、足道、保健食品、洗衣、教育培訓(xùn)、家居用品、健身7大類，從未來潛景分析，北部新區(qū)房地產(chǎn)市場的逐步形成，入住逐漸提高，家裝、家飾、布藝、社區(qū)服務(wù)性商業(yè)等需求看漲，在07年XX上城一期商業(yè)以引進以上商業(yè)的品牌店、專賣店、加盟店作為整個招商的重點。208年前金開大道2、5號樓已超市招商為主，同18、時對社區(qū)服務(wù)性商業(yè)如郵政局、移動、電信、聯(lián)通營業(yè)廳、藥房、社區(qū)診所、小五金建材、自動取款機、社區(qū)銀行、社區(qū)餐館、美容美發(fā)、日用百貨的引入，方便業(yè)主及周邊消費者。商業(yè)銷售方面以優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售為主（銀行、移動、聯(lián)通、事業(yè)單位、大客戶購買等）。注重培養(yǎng)租賃客戶成為以后的商業(yè)經(jīng)營或購買的主力。（1）租售的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢劣勢出租物業(yè)對引入商業(yè)有篩選，保證社區(qū)商業(yè)形象；統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理利于商業(yè)健康發(fā)展收益穩(wěn)定增長迅速開業(yè)，聚集人氣運作周期長前期投入大，資金回收慢對后期管理和服務(wù)要求高銷售物業(yè)資金回籠快見效快風(fēng)險低商業(yè)進入無序后期管理難投資客戶大于經(jīng)營客戶，不利于積聚人氣從XX上城07年的前期商19、業(yè)招租情況分析，項目所處位置人氣和商業(yè)氛圍培養(yǎng)與現(xiàn)實有一定差距，特別是XX上城對立位于金開大道右邊，與金城銀撙、融科蔚城商業(yè)直接產(chǎn)生競爭。現(xiàn)階段商業(yè)招商會面臨巨大的困難，同時客戶對前期入住后生活的不便利及交通狀況的局限性抗性較大，營銷管理部建議3年內(nèi)適宜采取租賃為主，優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售相結(jié)合的形式，公司提供必要的資金支持與讓利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入駐并快速開業(yè)經(jīng)營并存活下來。（2）一期商業(yè)整體考慮根據(jù)我們對一期組團內(nèi)未來3年的社區(qū)性商業(yè)中心培育的考慮，將項目一期商業(yè)分二個階段進行租賃及服務(wù)水平的提高。1、 從2007年7月招商啟動開始到2008年12月31日止為第一階段：起步期。20、重點針對2號樓主力超市類招商，在租金優(yōu)惠上給予品牌、專買、加盟客戶極大的優(yōu)惠，此階段的目標(biāo)為“進一家活一家”的原則，循序漸進的完成此類商家引進，同時加強租賃客戶的凝聚力和服務(wù)水平，多方面為租賃客戶提供經(jīng)營便利及經(jīng)營渠道。2、 08年1月-12月份為第二階段：培育期。在基本形成社區(qū)服務(wù)型商業(yè)市場雛形，逐步形成較為完善的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形態(tài)和針對主力休閑類商業(yè)的引入，將商業(yè)服務(wù)有效的輻射周邊區(qū)域，為周邊客戶提供有一定購物樂趣和檔次的綜合服務(wù)性商業(yè)街，此階段的目標(biāo)為“一家強過一家”的原則。商業(yè)服務(wù)水平上一個臺階，能為租賃客戶提供一定附加值的服務(wù)，整個商業(yè)具有一定的抗風(fēng)險能力和區(qū)域品牌號召力。3、 0921、年1月-12月份為第三階段：完善期。預(yù)計在08年北部新區(qū)居住整體形象基本形成，位于金渝大道的金山國際商務(wù)中心、查氏中心、汽博中心、出口加工區(qū)范圍內(nèi)整體商務(wù)氛圍初見規(guī)模，將會形成一個初步的商業(yè)及商務(wù)活動的三北商業(yè)副中心。在09年，此階段的目標(biāo)為“具有一定品牌號召力和市場輻射力”的商業(yè)引入原則。一期2、5號樓整體商業(yè)出租率達(dá)到70%，每年商業(yè)淘汰率控制在5%-8%。項目的社區(qū)配套小區(qū)會所、社區(qū)超市、休閑保健、成為組團內(nèi)重要的集休閑、購物、服務(wù)為一體的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)中心。l 公司歡迎XX上城業(yè)主在本項目自主創(chuàng)業(yè)，大力發(fā)展品牌店、加盟店、專賣店；l 相同業(yè)態(tài)如干洗店、沖印店等在07年期間每棟暫定一家進22、駐，而對有檔次區(qū)別的美容美發(fā)、餐飲等允許多家進駐；l 相同業(yè)態(tài)優(yōu)先考慮品牌連鎖店進駐；出租商鋪范圍：07年主推2號樓、08年推5號樓商業(yè)如銷售只針對集團客戶(通信、郵政、電力、金融、大型餐飲和團購等)開展3XX上城一期2、5號樓商業(yè)規(guī)劃根據(jù)我們項目區(qū)域位置及一期社區(qū)商業(yè)布局，可以確定一期商業(yè)的業(yè)態(tài)組合為“以社區(qū)超市為主，社區(qū)生活配套功能為輔，首要目的為奠定商業(yè)發(fā)展價值的基礎(chǔ)”。此種業(yè)態(tài)組合的特點主要是以社區(qū)超市及各輔助性商業(yè)的品牌號召力，帶動項目人氣，配以生活、購物、休閑、康體等其他類型為輔助設(shè)施。 2號樓、5號樓的規(guī)劃為：2號樓：一樓1家主力社區(qū)超市，面積500-1000平米（目標(biāo)：重慶本地23、知名新世紀(jì)超市、重客隆、重啤小超）。移動、聯(lián)通、電信、郵政營業(yè)廳、電力交費點、天友酸奶、洗衣店、藥店、布藝店、二手房店、家飾店、百貨小商品等；二樓休閑保健服務(wù)業(yè)、網(wǎng)吧、5號樓：一樓兒童藝術(shù)、培訓(xùn)中心、玩耍為主的主題商業(yè)；二樓銀行、餐飲。 四招商現(xiàn)狀分析1現(xiàn)在的招商進展情況成功引進以十分利連鎖超市為主的生活配套，輔以重慶移動營業(yè)廳、重慶聯(lián)通營業(yè)廳、手機專賣店、干洗店、社區(qū)診所、桐君閣藥店、小五金建材、美容美發(fā)、字牌廣告、理發(fā)店、窗簾店、兒童服飾、文具店、打字復(fù)印、游戲廳、茶樓。以上商業(yè)以于06年9月1日前多數(shù)開業(yè)。2租賃客戶分析表：（06年10月30日分析表）客戶在經(jīng)營過程中集中提出的問題：1、24、人氣嚴(yán)重不足；2、每天營業(yè)額少的可憐，個別商家無營業(yè)額的情況；3、商業(yè)氛圍嚴(yán)重欠缺；4、門面的開間小，進深大；5、門面的入口設(shè)計欠缺，不利于商業(yè)的展示和客流進出；6、商家進入的風(fēng)險高，前期投入大；7、物業(yè)公司收取的裝修管理費高；8、商業(yè)門面設(shè)計不適合商業(yè)經(jīng)營；9、物業(yè)公司的服務(wù)水平及服務(wù)效率還需提高；從客戶的反映來看，06年2月28日前執(zhí)行優(yōu)惠政策的出臺，對其租賃價格異議不大，問題主要集中在經(jīng)營中商業(yè)客戶對整個項目人氣及商業(yè)氛圍欠缺和自身經(jīng)營管理欠缺加大了經(jīng)營風(fēng)險，加上一期商鋪設(shè)計、入戶門位置等不利因素影響，已對后期租賃工作帶來很大的阻力及負(fù)面效果。策劃推廣部擔(dān)心在07年開始公司對租賃客戶收取25、租金后，按照現(xiàn)有的人氣和消費水平，很難保證有租賃客戶能夠堅持，這樣就可能會發(fā)生在07年年初大量的租賃客戶集中退租或提前解約。而在06年下半年開始至今商鋪購買的客戶少得可憐，說明目前商業(yè)氛圍欠缺直接導(dǎo)致客戶投資信心不足，因此將未來3年里，營造商業(yè)氛圍，扶持新進商業(yè)為主、維護現(xiàn)有租賃客戶，吸引人氣，提高服務(wù)水平，增加市場抗風(fēng)險能力是開發(fā)公司在商業(yè)運作中的主要任務(wù)。五招商原則1定價策略(1)按不同位置確定商鋪的均價，分為3個級別最少加價租金售價一級：金開大道沿線+15+1500二級：繽花街（層高6米）+10+1000三級：萬象街00(2)在各級中分為3個小級最少加價租金售價一級：在整個社區(qū)的主入口、26、轉(zhuǎn)角處等人流集中處+20+1500二級：該路段的靠近入口位置+10+1000三級：中間普通位置00(3)根據(jù)業(yè)態(tài)的臨時租金調(diào)整根據(jù)業(yè)態(tài)的不同可在原規(guī)劃的價格上調(diào)整,如遇盈利能力強,成本回收快的業(yè)態(tài)按該段最高價租賃,如餐飲、建材、二手房店、游戲廳、網(wǎng)吧等；如遇盈利能力弱，又是社區(qū)必備商業(yè)業(yè)態(tài)的可按最低價格標(biāo)準(zhǔn)收取，如干洗店、影碟店、蛋糕店、書報店等。2銷售價格其中：集團客戶（銀行、通信、郵政、市政和團購等）湖津路B2線-8、11號樓銷售價格6500-8000元/，均價7000元/；鴛鴦路B6線-12、14號樓銷售價格6000-7000元/，均價6600元/；金開大道-1號樓銷售價格7000-8027、00元/，均價7500元/；總體銷售均價7000元/（按住宅：3500元/的2倍計算）其中：集團客戶（銀行、通信、郵政、市政和團購等）集中餐飲銷售價格一樓8500元/，二樓6500元/，三樓7500元/（送露臺），整棟銷售另議；超市銷售價格7000元/（送庫房），整層銷售另議；銷售大廳銷售價格二樓6000元/，三樓6000元/（送露臺），整棟銷售另議；3。租賃價格（建筑面積）09年租賃均價：根據(jù)目前北部新區(qū)經(jīng)開園商業(yè)物業(yè)市場放量大，整個商業(yè)氛圍欠缺，常駐與流動人口不足，消費力低的現(xiàn)狀。我們將商鋪09年租賃均價定在一樓20元/、二樓10元/。其中（已本地實際承受租金為基礎(chǔ)）：2號樓一樓租賃價格228、0-25元/平米,二樓租賃價格10-15元/平米5號樓租賃價格20/平米,二樓租賃價格20元/平米租金價格只是根據(jù)目前項目實際租金水平及客戶所承受的租金基礎(chǔ)上擬定的。如遇特殊租賃客戶按一事一議的原則協(xié)商。（4）價格表(見附件一)2物業(yè)管理費的收取3元/平米（建筑面積）3付款方式3年起租，租金季付在簽定租賃合同時交納5000元（其他）、1萬元（餐飲）、2萬元（超市）的保證金在簽定租賃合同時預(yù)交3個月的租金租期到時，承租者有優(yōu)先購買或在同等商業(yè)情況下優(yōu)先租賃的權(quán)利407年7月07年12月31日期間執(zhí)行的租賃政策（1）免租優(yōu)惠期：業(yè)主：3年的免租培育期；非業(yè)主：2年的免租培育期（2）租金遞增政策0929、年20-25元/平米，2010年25-30元/平米，2010年30元/平米。備注：游戲廳、網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、足浴保健、兒童樂園、藝術(shù)活動中心、大型餐飲、主力超市和單個租賃面積超過500平米的商業(yè)根據(jù)實際情況商談。目的：在前期諸多設(shè)施設(shè)備和商業(yè)環(huán)境尚在完善中，對于07年進入的商家，合理的免收租金，減少商家營運成本，為商家提供健康的經(jīng)營環(huán)境，為業(yè)主提供較為完善的生活配套服務(wù)是公司的首要任務(wù)。（3）租賃范圍07年主推2號樓商業(yè)、08年推5號樓商業(yè)（4）招商范圍主力超市、各營業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)餐飲、生活配套、建材小五金5交房標(biāo)準(zhǔn)地面：水泥砂漿找平拉毛地面墻面：水泥砂漿抹平天棚：水泥砂漿抹平門：彩色鋁合金帶30、白玻窗：彩色鋁合金帶白玻給排水：水表出戶集中。表后接至戶內(nèi)，預(yù)留一個給水點、一個排水接口。電：電表出戶集中。表后接至配電箱有線電視：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留有線電視接口1個電話：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留電話線接口1個6商業(yè)交付時間2號樓：07年6月30日5號樓：六商業(yè)租賃及銷售流程商業(yè)管理1租賃流程上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談租賃登記帶客戶看商鋪電話回訪客戶作好記錄NO與商業(yè)管理簽定租賃合同YES工程設(shè)計物業(yè)意見客戶要求財務(wù)收取租金和保證金相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙（客戶管理存檔案）作好客戶記錄存檔、商業(yè)管理2銷售流程上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談購買登記帶客戶看商鋪電話回訪客戶作好記錄信息反饋給銷31、售部，準(zhǔn)備合同與銷售部簽定買賣合同作好客戶記錄存檔財務(wù)收取房款和其它費用NO工程設(shè)計物業(yè)意見客戶要求YES相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙（客戶管理存檔案）3 賃交房時流程地產(chǎn)公司：提交租賃商鋪所需資料（個人租賃：個人身份證復(fù)印件一份、商業(yè)投資計劃書一份。單位租賃：法人身份證復(fù)印件一份、工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、企業(yè)代碼復(fù)印件一份、稅務(wù)登記證復(fù)印件一份、資格證書（如有）復(fù)印件一份）；繳納相關(guān)租賃商鋪費用（保證金、租金）；簽訂租賃合同、確認(rèn)交房時間；物業(yè)公司：物業(yè)公司發(fā)出入住通知；客戶持租賃合同、租金發(fā)票、入住通知到XX上城物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)和裝修手續(xù)，繳納物業(yè)管理費、裝修保證金、裝修管理費等相32、關(guān)費用；XX上城物業(yè)管理處全程陪同客戶驗樓、確認(rèn)水、電起止度、收樓、交鑰匙；客戶提交裝修設(shè)計方案報XX上城物業(yè)管理中心審核確認(rèn)；裝修設(shè)計方案通過客戶開始裝修；XX上城物業(yè)管理處工程部時時監(jiān)控并驗收裝修是否合格；客戶開門營業(yè)4特殊商家的處理原則遇特殊商家，如品牌餐飲、超市、家居家飾布藝、健身中心、藝術(shù)活動中心、大型休閑娛樂場所等，場所、價格、年限、交房標(biāo)準(zhǔn)及談判過程等及需以書面形式報總經(jīng)理室，并經(jīng)總經(jīng)理室商討后決策。七07年經(jīng)濟測算商業(yè)位置總面積（）平均租金（元/年）年收益（元）銷售均價（元/）銷售金額（元）2號樓一層2號樓二層5號樓一層5號樓二層合計07年租金和銷售預(yù)算表均價10%30%50%33、70%80%100%租賃收益20元/183043549129915215128130114643441830430銷售金額7225元/7，280，94321，842，82936，404，71550，966，60158，247，54472，809，432八資源保障1、06年12月31日完善11、12、14號樓商業(yè)收尾工程；206年12月31日完善湖濱廣場整改，增加湖濱休閑玩樂項目，提供人流量；3確認(rèn)商家需制作的門頭、字牌、招牌的用材、尺寸大小和規(guī)格（完成）；4公共區(qū)域適當(dāng)增加商業(yè)鋪面的導(dǎo)視系統(tǒng)（策劃推廣部、物業(yè)公司）；5增加鴛鴦路上的休閑長椅及垃圾箱（策劃推廣部、物業(yè)公司）；6推廣上根據(jù)餐飲類商34、業(yè)招商、商業(yè)分段銷售情況，包括招商噴繪、單頁的制作、商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行、商業(yè)相關(guān)報媒的投放；7談判原則允許適當(dāng)提高報價，成交價格不低于該區(qū)域最低價格標(biāo)準(zhǔn)；8大型租賃單位對停車位的使用、停靠、出入、管理等問題（物業(yè)公司）；9銷售部支持；銷售人員參與商業(yè)銷售，建議提成2；九商業(yè)街2007年包裝及活動構(gòu)想及費用預(yù)算一期商業(yè)面積有8000多平米，主要針對社區(qū)經(jīng)營，不太容易吸引外來消費者。但良好的環(huán)境可能會吸引到周末游玩和休閑的人群，可以對商業(yè)起到積極的推動作用。因此適當(dāng)考慮一些推廣活動，以維護良好的商業(yè)的形象，并配合住宅銷售。12007年5月1日-07年5月7日商業(yè)街開街嘉年華商業(yè)開街嘉年華活動35、及預(yù)算項目內(nèi)容金額（元）備注開街包裝開街包裝，熱烈氣氛、開街活動20000格調(diào)、小資、開街信息開街儀式、互動 活動有參與和互動性街區(qū)表演，商家優(yōu)惠券發(fā)放20000熱鬧、參與、互動開街推廣DM單10000份5000訊報報廣晨報、商報、渝報150000公寓橫幅樓體銷售廣告50000合計225萬06年10月開始對沿湖景觀進行整改及建設(shè)，使其湖濱廣場和沿岸形成良好的休閑游玩氛圍，集中相對固定的消費群。金開大道沿街綠化整治完成。陽光帶銷售過50%，集中商業(yè)樓至少一家知名商家的簽約或二期將引進一家大型的零售商家，配合湖景高層的銷售隆重推出商鋪銷售信息，積累購買客戶，突出融科蔚城商業(yè)的投資價值。22007年36、10月1日-07年10月7日湖濱喜樂會一期陽光帶住宅銷售率達(dá)90%，業(yè)主入住率達(dá)80%，運動會所投入使用，商業(yè)的氣氛和社區(qū)文化氣氛要營造和諧、交流、熱烈有格調(diào)的街區(qū)氛圍。除本身營業(yè)的商業(yè)門面包裝外，在沒有開張或正在裝修的商業(yè)店鋪的櫥窗后，懸掛大幅湖濱喜樂會活動海報。對整體商家進行統(tǒng)一形象及促銷宣傳，組織互動活動。活動名稱：融科蔚城湖濱喜樂會活動主題：和諧、分享、快樂活動地點：融科蔚城湖濱廣場（主會場）、運動會所及銷售大廳為分會場活動內(nèi)容：以湖濱廣場為活動休閑中心，結(jié)合藝術(shù)文化活動中心、兒童樂園、裝修裝飾設(shè)計公司、物業(yè)公司的業(yè)主活動，再配以互動游樂節(jié)目。舉辦融科蔚城湖濱喜樂會，定位融科蔚城街區(qū)的37、格調(diào)，吸引休閑類商家的入駐，讓其成為當(dāng)?shù)匦蓍e游玩的好地方。湖濱喜樂會活動及預(yù)算項目內(nèi)容金額（元）備注湖濱喜樂會活動湖濱喜樂會包裝，熱烈氣氛、湖濱喜樂會活動20000格調(diào)、小資、湖濱喜樂會湖濱喜樂會活動儀式、互動 活動有參與和互動性街區(qū)表演，商家優(yōu)惠券發(fā)放10000和諧、分享、快樂湖濱喜樂會活動推廣DM單10000份5000訊報短信互動重慶移動50000公寓橫幅樓體銷售廣告20000合計105萬總費用控制在50萬內(nèi)附件：1 商業(yè)認(rèn)購書（住宅認(rèn)購書同時使用）2 商業(yè)門面租賃合同3 一期商業(yè)分布圖及租售價格表4 用戶手冊（物業(yè)公司確認(rèn)）5 裝修手冊（物業(yè)公司確認(rèn)）6 商業(yè)買賣合同（由商業(yè)策劃、客戶管理部、公司律師共同擬定）7 物業(yè)相關(guān)入住，裝修申請等其他資料（物業(yè)公司確認(rèn)）