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1、商業項目全程策劃方案目 錄1.0 前 言32.0 全案策劃服務內容4商業項目全案策劃報告服務內容42.2 具體服務內容43.0 招商銷售代理服務內容11商業項目招商銷售代理服務內容113.2 具體服務內容114.0 工程驗收咨詢服務145.0 服務收費及付款方法146.0針對本項目之初步分析157.0人員簡介158.0結 束 語261.0 前 言本公司十分榮幸獲邀參與貴公司xx項目（以下簡稱本項目）商業全案策劃、招商銷售代理等工作，現向貴司提交項目發展意向報告書，以確定相關服務內容、合作方式及提供相關報價。經過與貴司的接洽，憑借多次成功運作大型商業項目之經驗，我司有充分的信心，與貴司攜手并肩，2、做好這一項目，實現項目操作意圖，為貴司在房地產業的發展增磚添瓦。l 我司將運用系統的分析方法和科學的工作模式；l 在充分分析研究行業市場前景的前提下，依據貴司的利潤及戰略目的，提出符合實際發展前景的可行性操作方案；l 并綜合我司之操作經驗，提供“創新+專業”的服務，展現“為您 我做到”之服務理念。我們將重點研究分析區域市場及行業市場，并依據對未來市場的判斷和理解與貴司充分溝通，確定可行的實際操作方案；方案確定后我們將協助整合各項資源，搭建操作架構，配備招商銷售人員，并在貴司的支持下實際操作之。我司堅信，通過我司對本項目的相關性問題的研究、通過對運營定位、行銷定位的塑造、通過根基于商業運營的賣場3、產品指導，必能充分的整合項目最大能量，凝成具實操性的專業策劃方案，在此基礎上結合中原實力及運營，以及與貴司協作的共同努力，定能充分發揮本項目的可利用資源，以整合的招商銷售策略，結合渠道、推廣通路的手段組合，促成項目的成功運營，達成操作目的，經濟效益和社會效益的最大化。2.0 全案策劃服務內容作為一家資深房地產代理公司，我司將通過對項目所在周邊區域商業物業市場，在詳細、深入、針對性的市場調研的基礎上，結合項目自身條件，進行科學、細致的綜合分析、研究，為項目制定客觀的、切實可行的市場定位、目標客戶定位、價格定位、產品設計等一系列全案策劃服務。凸顯項目發展的全面性及整體性。我司提供之全案策劃報告主要4、包括以下三大部分：第一部分市場調研第二部分市場定位第三部分產品建議 2.2 具體服務內容第一部分：市場調研目的：l 通過對于昆明市總體商業市場的研究（包括經濟、政策、商業動態等），明確項目發展的大環境和市場背景，把握目前的外部環境發展動脈，在了解總體供需關系、市場信息的前提下為項目定位提供方向性的指導；l 對本項目主要影響和競爭區域的相關商業市場進行調查和分析，辨別區域市場商業特性、發展特點、經營模式等，明確項目所能輻射的研究區域，并分析出區域電子市場未來發展走勢，為項目定位提供依據；l 通過對影響市場相關性較大的要素（消費人群、交通、配套設施等）為分析重點，對于項目外部發展條件有個全面認識。5、明確其對于本項目的影響，進一步為項目的發展方向提供一定的保證。 l 包含內容：市場調研部分宏觀市場環境分析區域商業市場區域基礎環境可比性競爭總體經濟環境商業發展政策商業市場總體特征消費基礎交通環境確定原則市場定位動態市場信息重點物業綜合未來商業走勢配套設施與本項目之關系目標客群分析調研重要結論經營商戶終端消費者1. 宏觀市場環境的調查與分析u 總體經濟環境分析u 總體商業發展政策分析u 動態市場信息的收集與分析2. 區域商業市場分析u 區域商業市場總體特征分析u 區域重點商業物業供應分析u 區域商業市場未來發展分析3區域基礎環境分析u 區域消費人群分析u 交通狀況分析u 相關配套設施分析 4可6、比性競爭分析u 可比性項目的確定u 可比性項目的市場定位分析u 可比性項目對本項目所帶來的影響5電子商業物業目標客群分析u 經營者分析u 終端消費者分析6調研部分相關結論第二部分：項目定位部分目的：l 在前期市場調研報告以及相關結論的基礎上，通過對項目區位、時機、自身條件等因素和外部可利用資源進行全面的分析、整合，結合項目優劣勢分析，提出商業項目開發、經營的核心價值體系；l 明確項目發展的總體方向，并對項目的發展規模、位置、業態形式等進行總體的規劃，確定項目總體定位，為項目產品組合、營銷模式的選擇等后期工作提供強有力的統領作用。l 包含內容：市場定位部分項目自身分析項目總體定位項目區位分析主題7、定位價格定位項目優劣勢商業經營主題定價原則租售價格確定行銷主題1項目自身分析u 項目區位分析u 項目SWOT分析2項目總體定位u 項目主題概念定位u 經營業態及目標客戶組合定位3項目價格定位u 定價的依據說明u 租售價格的制定第三部分：產品建議 目的：l 針對項目的地理位置、發展規模、未來機遇等因素，對本項目商業包裝、面積劃分、內部功能設置、商業硬件設施設置和人流動線等進行詳盡建議，優化產品設計，制定項目整體設計理念和方向；l 本報告為市場定位的產品體現，也為后期營銷推廣提供更為清晰的訴求重點，起到整體策劃中承上啟下的關鍵作用。l 主要內容：產品指導產品塑造主題產品改造建議店鋪分割與功能布局交8、通組織系統裝飾裝潢設計其他設計要求經營（物業）管理 方式建議職責說明運作策略制定整體形象裝修建議廣告位設計1產品塑造主題2商業經營產品改造建議u 店鋪分割與功能布局1) 店鋪分割總體策略的確定2) 物業功能布局的設計與規劃（柱間距、層數、層高、商鋪面寬、進深、單位鋪位等）u 交通組織系統（外部交通組織、內部交通組織、出入口、中庭、電梯、消防通道、休息場所、停車場等）u 經營管理產品（倉儲空間的設計與規劃、中央空調系統設計、智能化保安系統設計、電子商務平臺設計等）u 裝飾裝潢設計（整體形象與風格建議、外立面設計、內部裝修標準、綠化建議、燈光建議、景觀小品建議、廣告位設計等）4商業經營管理（物業管9、理）建議u 商業經營管理模式的建議u 商業經營管理職責的確定（介入時機的選擇、工作內容的確定、管理方式的制定、管理費用的確定等）u 商業經營管理針對項目長期、穩定發展運作策略的制定3.0 招商銷售代理服務內容作為一家資深房地產代理公司，我司將依據前面制定的具實操性的策劃報告，整合系統資源，搭建具針對性的招商銷售代理組織模式，并利用中原的規模、信譽優勢展開具體的操作。我司提供之招商銷售代理服務主要包括以下兩大部分：第一部分招商銷售策略計劃的制定第二部分招商銷售的組織執行3.2 具體服務內容第一部分：招商銷售策略計劃目的：l 制定招商銷售策略，促進項目的營運能在適合市場發展的基礎上得以提升，提供有10、利于項目發展的招商銷售推廣手段，以配合項目未來的經營；l 根據市場的不同情況，調整項目的招商銷售推廣方式，對操作的進展情況做出必要和及時的修訂。l 主要內容：營銷推廣執行整體形象定位形象定位確定營銷組合策略招商銷售推廣計劃團隊組建前期準備執行計劃1商業整體形象定位u 形象定位確定u 營銷組合策略2招商銷售推廣計劃u 招商銷售團隊組建u 招商銷售前期準備工作u 招商銷售執行計劃第二部分：招商銷售的組織執行4.0 工程驗收咨詢服務4.2 電梯工程驗收標準4.3 電氣工程驗收標準4.4大廈空調系統、給排水系統驗收注意事項及驗收條件4.5弱電系統、消防系統驗收要求5.0 工作周期、服務收費及付款方法我11、司針對本項目將采取全案策劃及獨家招商銷售代理的形式與貴司合作。5.1 工作周期全案策劃報告完成工作時間為為自合同簽訂之日起45天。5.2 收費及付款方式1. 我司向貴司提供的工程驗收咨詢服務及策劃服務以策劃費的形式收取，。付款方式：在簽訂全案策劃獨家招商銷售代理合同的兩日內支付策劃費的50%，即30萬作為啟動費用，其余50%策劃費，在我司提交策劃報告后5個工作日內收取。2. 獨家招商銷售代理服務以招商銷售傭金的形式收取，其中招商傭金為簽約物業月租金的，銷售傭金為銷售額的。付款方式：代理期開始后每個月底，乙方提供租賃銷售報表及傭金結算發票，據實向甲方結算代理費用（以客戶簽署正式租賃或銷售合同，并按規定支付首筆款項或按揭被銀行接受為基準結算），甲方應將乙方本月應收費用在次月5號前結算給乙方。思路策劃思路之一：整合資源 強勢操作策劃思路之二：創新策劃 錯位經營策劃思路之三：整體運作 打造產業基地8.0結 束 語通過上述項目合作意向書所羅列提綱，我司已將為貴公司項目商業部分所提供之市場調研、總體定位、產品指導、招商銷售獨家代理等服務內容；雙方合作方式、服務收費標準等項目進行了簡明闡述，未盡事宜將在雙方后期的協商與跟進中進行解決。在隨后具體合作中，我司將本著嚴謹務實的工作態度；運用專業科學的分析研究手段，為貴公司提供翔實的并且行之有效的服務。預祝雙方合作愉快。