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1、景泰公路管理段居住小區(qū)及辦公區(qū)域物業(yè)管理方案前言 景泰公路管理段坐落于甘肅省白銀市景泰縣一條山鎮(zhèn)昌林路37號，地理位置優(yōu)越，路網發(fā)達，小區(qū)配套設施完善，景泰公路管理段居住小區(qū)及辦公區(qū)域物業(yè)由景泰縣XX物業(yè)有限公司負責管理運營。若我們有幸進駐景泰公路管理段居住小區(qū)，公司將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質服務，真正做到物業(yè)的保值、增值，使景泰公路管理段居住小區(qū)的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對高品質生活的追求，為業(yè)主營造一個安心、舒心、放心的生活環(huán)境。第一部分物業(yè)管理有限公司簡介景泰縣XX物業(yè)有限公司注冊資金100萬元，位于景泰縣一條山鎮(zhèn)幸福街，主要從事物業(yè)管2、理服務。公司以“以人為本、服務業(yè)主”為方針，奉行“誠信、高效、求實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務理念。本公司有豐富的人力資源，對物業(yè)管理服務有豐富的實務經驗。公司非常注重人力資源的培訓工作，在企業(yè)內部形成“培訓考核淘汰”體系，充分激勵員工的主觀能動性。在管理服務上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行，。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護、清潔綠化、護衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費行情調研和預測、在確定目標客戶群后對管理收費之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智3、能化服務、保障服務等全面服務。第二部分 項目基本情況2.1 地理位置： 該項目位于甘肅省白銀市景泰縣一條山鎮(zhèn)昌林路37號2.2 實施單位： 景泰縣XX物業(yè)有限公司第三部分 物業(yè)管理內容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，建立社區(qū)服務體系，為住戶提供全方位管理。服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。、環(huán)境衛(wèi)生管理我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境4、衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 3.1.1衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。 3.環(huán)境管理 我公司的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。3.2、綠化管理 綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員5、，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng)護。、治安消防管理 治安消防管理工作是景泰縣XX物業(yè)有限公司重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。、車輛交通管理 對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。、公共管理.1住戶裝修管理在我公司物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。6、保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。.2協(xié)助政府進行社會管理在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。、常規(guī)性公共服務 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務提供給業(yè)主及住戶。、經營性多種服務 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)7、主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。社區(qū)文化建設 社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進入21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。因此，對于社區(qū)文化建設，憑借多年以來的管理經驗，強調以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調動業(yè)主的積極性，通過富教于樂8、，循序漸進的社區(qū)文化建設，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標是使景泰縣XX物業(yè)有限公司的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。第四部分 物業(yè)管理模式居住在本社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。 我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。4.1 管理方法 1、嚴格資質管理確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質。 2、提供共管式9、服務。 3、嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。 4、運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。4.2、運作程序 可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。4.3、實施措施 1、治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結合，確保安全。 2、裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。 3、精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。 4、合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。 5、在智能化管理上加強各方面工作。6、超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。7、開展卓有成效的社區(qū)文化活動。4.4、管理手段 1、啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和10、工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。 2、執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。 3、建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。 4、工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。 5、提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主11、觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內創(chuàng)造性地開展工作。 6、管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。第五部分 物業(yè)公司組織機構和管理制度5.1、服務中心組織機構 董事長 總經理 小區(qū)業(yè)主 保安部 環(huán)境管理部 工程維修部行政人事部 物業(yè)部 保安部工程維修部 財務部 經營部 管理處1 管理處2 景泰公路管理段居住小區(qū)管理處 5.1.1物業(yè)管理公司組織機構圖5.1.2管理處職責范圍 1、負責對小區(qū)實施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務方面接受公司客戶部、工程部、護衛(wèi)部等部門的指導和監(jiān)督； 2、貫徹執(zhí)行公司制訂的12、物業(yè)管理質量體系標準，按標準要求實施管理；3、完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標；4、管理調配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5、制定設施設備保養(yǎng)維修計劃，定期對所有的公共設施和設備如供水、供電、消防、環(huán)保、機電設備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實施維修養(yǎng)護并配置相當?shù)墓芾砣藛T。6、 負責業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調違章處理和落實；7、負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動；8、負責擬定小區(qū)月工作計劃； 9、負責日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查； 10、小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護衛(wèi)人員，24小時值勤承擔門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任13、務,確保小區(qū)安全； 11、協(xié)調供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關部門的關系，有效開展工作； 12、理順關系、協(xié)調各方。協(xié)助配合街道居委會，派出所、政府相關能部門管理好小區(qū)的治安、流動人口、消防、車輛、通訊等工作； 13、維持業(yè)主的合法權益，并提供必要的有償服務，努力為業(yè)主排憂解難。 5.1.3工程部職責范圍 房屋、設備、設施的日常養(yǎng)護和定期維修，水、電氣、設備、設施的運行、養(yǎng)護。 5.1.4護衛(wèi)部職責范圍 巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理。 5.1.5人事財務職責范圍 處理有關人事財務方面的工作。 5.1.6客戶部職責范圍 處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務。清掃、保潔、綠化管理。5.2、公14、共管理制度 5.2.1停車場管理須知 1、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。 2、請不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。 3、請不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。 4、小區(qū)業(yè)主應自覺交納車位費并辦理停車證。 5、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區(qū)。 6、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。 .2衛(wèi)生管理須知 為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： 1、請將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指15、定地點。 2、請不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。 3、請您愛護小區(qū)內公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。 4、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。 5、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經通知，有權進行清理。 5.2.3寵物管理須知 為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權益不受侵犯： 1、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便； 2、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害16、他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止； 3、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播； 4、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內。 5.2.4綠化管理須知 1、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。 2、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護措施。 3、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 4、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。 5、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。5.3、內部管理制度17、（各崗位職責） 物業(yè)處經理崗位職責1、應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；2、熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； 3、帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標； 4、做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況； 5、鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質的員工，對業(yè)績差的人員提出調整或給予處分的意見； 6、關心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作； 7、配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作。 經理助理崗位職責 1、負責本中心職責范圍內工作18、的策劃、指導、監(jiān)督、把關； 2、負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；3、負責對本中心員工各類考核；4、向管理處經理提交各崗位用人計劃；5、接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；6、熟悉樓宇結構、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標； 7、熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；8、每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；9、負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況。環(huán)境管理部主管崗位職責 1、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境19、整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； 2、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； 3、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業(yè)務技能和工作效率； 4、經常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作； 5、對小區(qū)內各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位； 6、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；7、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道。保安部主管崗位職責 1、負責保安人20、員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質和責任心； 2、制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄； 3、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導； 4、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；5、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故：三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。6、負責保安部日常工作安排，出21、勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度； 7、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； 8、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； 9、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。 工程維修部主管職責 1、負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；2、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術培訓；3、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；4、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作；5、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；6、負責用戶對22、本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；7、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；8、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道。 5.3.6 服務中心主管職責 1、熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策； 2、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； 3、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理； 4、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； 5、負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； 6、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。5.4、人員配置和人員的素質要求 我公司物業(yè)管理的23、用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神（人員的實際配置以具體管理范圍而定）。第六部分 收費項目及標準報備6.1 關于物業(yè)管理收費的初步意見 法律依據(jù)：國務院物業(yè)管理條例發(fā)改委、建設部物業(yè)服務收費管理辦法、甘肅省甘肅省物業(yè)服務收費管理實施辦法，并根據(jù)本地的物業(yè)管理市場實際情況制定。項目實際面積計價單位標準備注物業(yè)管理費按實際面積收取衛(wèi)生費用按實際面積收取綠化費用3次/年3萬元/年第七部分 物業(yè)費的成本測算7.1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費 7.1.1人員編24、制和基本工資標準：人員編制和基本工資標準表（一）序號項目人數(shù)（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備注1物業(yè)經理12維修工13門衛(wèi)人員24保安人員25保潔人員26合計8 7.1.2費用測算 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表（二）工資福利費測算表（二）序號項目金額（元/月）測算結果（元/月.）備注1基本工資2福利費暫按6%測算3辦公費10000元/年4服裝費年均300元/人計算，每月分攤為200元/月5合計第八部分日常物業(yè)管理運作 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設備設施管理與業(yè)主服務功能的重要階段，針對景泰公路管理段居住小區(qū)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理25、運作階段二個部分組成。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設計思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設施設備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調研的結果，提前準備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎。前期介入階段的管理 介入、合理規(guī)劃 1、針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結合景泰公路管理段居住小區(qū)的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。對景泰公路管理段居住小區(qū)的物業(yè)管理進行準確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。26、 2、提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳，為了更好地實施將來對景泰公路管理段居住小區(qū)的管理，我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關知識，并組織部分景泰公路管理段居住小區(qū)業(yè)主參觀學習，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎。 做好驗收接管工作 在管理公司對景泰公路管理段居住小區(qū)充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。景泰公路管理段居住小區(qū)的驗收與接管程序如下：成立驗接小組制訂驗收標準及處理接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)現(xiàn)問題27、，做好記錄，督促整改。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案、日常管理運作階段的管理 對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。 管理處內部運作管理 1、管理處內部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務質量能滿足規(guī)定的要求。 （1）管理處樓管員負責轄區(qū)各項工作的日檢。（2）管理處各部門主管負責分管工作的周檢。（3）總公司實施不定期巡檢。2、 用戶報修處理工作規(guī)程 盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務。（1） 管理處負責記錄報修，并傳達至工程部。 （2） 28、工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及維修。（3） 工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表”以外的報 修內容進行評審。 3、用戶投訴處理工作 確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。（1） 管理處負責對用戶投訴的記錄和協(xié)調處理工作。（2） 被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關問題。（3） 管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。（4）管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。4、服務收費管理規(guī)范管理處服務收費（包括管理費、水電費）程序，確保用戶對服務的滿意。（1）管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。（2）管理處財務人員負責辦理各項費用的收取工作。（3）樓管員負責派發(fā)各29、項收費通知單，并協(xié)助財務做好各項費用的催繳工作。（4） 工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。 （5）管理處項目經理助理對有償維修服務收費進行審核。 5、社區(qū)文化活動管理 管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。（1） 客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。（2） 管理處項目經理助理負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。（3） 管理處其他部門員工有責任配合社區(qū)文化活動的順利開展。 6、突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)主的人身及其生命財產安全。（1）管理處應30、進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。（2）當值人員應嚴守崗位。（3）護衛(wèi)員負責安全防范，工程人員負責水電供應及搶修。（4）其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護或搶險。 7、應急分隊工作規(guī)程（1）由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊，以應付各類突發(fā)事件。（2）管理處項目經理在緊急情況下負責應急事件的全面處理。 8、火警、火災應急處理定期演練對迅速撲滅火災，保證業(yè)主生命財產安全。 （1） 中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。（2）工程人員負責消防設備運行。（3）義務消防隊員負責火場滅火。（4）樓管員負責現(xiàn)場維修警戒。機電設施養(yǎng)護和修繕管理 對景泰公路管理段居住小區(qū)公共設施31、機電運行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質量標準規(guī)范運作，具體主要工作內容如下： 1、運行組： 保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運作并做好記錄；巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄；搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。 2、維修組：負責機電設施，設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管理的設備和設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。治安管理護衛(wèi)隊管理 通過制定護衛(wèi)員內務、作風、紀律的管理規(guī)定，確保護衛(wèi)員自身素質的提高，自覺維護護衛(wèi)工作的正常運行。（1） 護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內正常秩序維護。（2）護衛(wèi)班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。（32、3）護衛(wèi)經理/隊長負責管轄區(qū)治安工作的管理。護衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范 保證護衛(wèi)員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范，提高服務水平。（1） 護衛(wèi)員應遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。（2） 當班護衛(wèi)班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。（3）護衛(wèi)經理/隊長負責檢查和考評 門衛(wèi)值班崗工作通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（1）熟悉本轄區(qū)內業(yè)主情況。（2）維護轄區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生。（3）嚴格執(zhí)行來訪人員登記制度。（4）嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（5）協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。（6）在大門做好人、車分道的把關工作。巡邏崗工作 監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。（1）33、 熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。（2） 巡查樓層等公共部位設施設備完好情況，做好記錄。（3） 維持轄區(qū)內的治安秩序和交通秩序。（4）當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時將當班情況反饋給相應部門。（5）隊長負責、督導工作，對工作提出改進方法及注意事項。清潔管理 對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產日清，時時保潔服務。 1、住宅區(qū)室內部分清掃服務安排： （1）早晨6：0010：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面、清掃地面、清潔水池、清運雜物等。（2）下午13：3017：30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設施。2、住宅區(qū)室外部分清掃服34、務安排：（1）早晨6：008：00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。（2）上午8：30將垃圾拖運到垃圾中轉站，并清洗中轉臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉站及周圍地面消殺噴藥。（3）對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔，每小時循環(huán)一遍。（4）13：0017：30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍。園林綠化管理 1、對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排： （1）每天上午6：309：30澆水。（2）每天上午9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；（3）每35、天下午14：0016：00殺蟲等；（4）每天下午16：0018：30澆水。 2、對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內容：（1） 整形造形：6次/年 （2）施肥：春秋各一遍（3）澆水：因時因地制宜澆水，澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。（4）除雜草：中耕1遍/季，平時1遍/天，下雨天除外。（5）補缺：視缺苗情況及時補缺。（6）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅車輛管理 對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。具體管理方式如下： 1、車輛進崗： （1）當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應立即走近車輛，向司機36、立正行舉手禮。（2）當司機開啟車窗遞上固定保管卡后，確認業(yè)主車輛身份，并在卡上迅速記錄車輛駛入時間及其他應填項目，交還給業(yè)主后人車放行。（3）當司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，并在車輛出入登記表上準確記錄車輛情況后，引導車進入停車場。（4）當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務的車輛進入時，查證后放行，并迅速作好登記。 2、車輛出崗： （1）當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保管卡，并核對車牌號。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時間，交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應37、按標準收取停車費，隨手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。（2）在收卡驗證收費后，迅速在車輛出入登記表上準確填寫有關內容。（3）若后面有車緊跟，應立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。房屋管理 對景泰公路管理段小區(qū)的日常房屋事務管理，按照公司物業(yè)管理理質量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下：1、每天工作安排：上午8：008：30處理業(yè)主申報投訴；8：309：30巡視；9：3011：30跟蹤監(jiān)督；14：0015：30學習、培訓、整理檔案；15：3016：30巡視；16：3017：30走訪、回訪。2、房管服務內容：（1） 跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時/天（2）巡38、視：日常2遍/天，入伙期間8小時/天（3）走訪：3次/月，1遍/月3、房管日檢項目： （1）裝修巡視（2）投訴接待（3）違章檢查（4）車輛管理（5）治安（6）清潔（7）綠化（8）維修（9）機電設備（10）社區(qū)活動（11）員工宿舍（12）內容巡視 4、房管日檢處理方法：（1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見。（2）對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理。A、填寫意見轉呈表。B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。D、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的，填寫糾正措施報告。物業(yè)管理工作抽查與考核管理 建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗證服務質量是否符合規(guī)定的要求。1、 經理擔任抽檢小組組長，負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。2、抽檢小組成員負責抽檢工作的實施。