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1、某某小區(qū)管理方案目 錄第一章 物業(yè)基本概況第二章 物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)第三章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備第四章 物業(yè)管理費(fèi)用測算第五章 前期工作計劃第六章 有關(guān)配套建議前言：某某小區(qū)計劃于2007年10月竣工。“兵馬未動，物業(yè)先行”，小區(qū)物業(yè)管理前期的各項籌備工作已迫在眉睫。對此，就有關(guān)問題多次向開發(fā)商咨詢，在此基礎(chǔ)上擬定了一個物業(yè)管理初步方案，謹(jǐn)呈領(lǐng)導(dǎo)審閱。第一章 物業(yè)基本概況（一）基礎(chǔ)設(shè)施情況：1、 占地總面積：約 萬平方米；2、 建筑總面積： 平方米； 3、 綠化率：40%，綠地面積：約8000平方米；4、 住宅樓2幢：編號 ；5、 消防中控室1個（與安全監(jiān)控室一體）設(shè)置在 ；6、 電梯共計2、4部（客）；第二章 物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)項目范圍工作內(nèi)容（一）綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍以內(nèi)，涉及公共事務(wù)的管理1、 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；2、 每年一次對小區(qū)房屋和共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃并組織實(shí)施；3、 每天有專職物業(yè)人員負(fù)責(zé)接待和處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理咨詢和投訴；夜間有物業(yè)人員值班，處理急迫性事務(wù)，水、電等急迫性報修15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；4、 有健全的物業(yè)管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；5、 與小區(qū)業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；6、 全體物業(yè)員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；7、 每年進(jìn)行一次物3、業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，滿意率達(dá)到90以上。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理小區(qū)房屋及共用設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)（電梯、水泵、暖氣等）標(biāo)準(zhǔn)要求：小區(qū)內(nèi)樓房、共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施運(yùn)行正常、維修養(yǎng)護(hù)及時。包括：1、 按計劃做好小區(qū)內(nèi)樓房及共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和維修；2、 小區(qū)內(nèi)護(hù)欄、圍墻、路燈、樓道燈、綠化等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用，道路、甬路、步道、活動場地平整清潔，邊溝、涵洞暢通；3、 雨水、污水管道保持暢通，雨水井、污水處理等相關(guān)設(shè)施無破損；4、 負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)，保證性能良好；5、 每年清洗一次樓房外墻。（三）綠化管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的綠地、綠化管理、養(yǎng)護(hù)1、 樹木成活率保持104、0，及時進(jìn)行補(bǔ)裁補(bǔ)種與品種的更新；2、 綠地、草坪、花木養(yǎng)護(hù)及時，基本做到三季有花，四季有綠，保持常青常綠。（四）衛(wèi)生清潔服務(wù)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)要求：1、 有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；2、 設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾站，對垃圾站、桶及垃圾進(jìn)行管理并及時組織清運(yùn)；3、 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4、 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等門、窗、樓梯扶手、攔桿、墻壁等，進(jìn)行每日一次清掃；5、 定期向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6、 雨、雪天氣及時對小區(qū)內(nèi)道路積水、積雪5、進(jìn)行清掃。（五）安全管理小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外范圍1、 夜間對小區(qū)重點(diǎn)部位、圍欄、道路進(jìn)行不少于三次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；2、 如發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理。（六）車輛管理機(jī)動車、非機(jī)動車的停放與出入1、 有固定的機(jī)動車、非機(jī)動車存放場所，有健全的管理制度和管理方案；2、 對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記，出入憑證；3、 保證停車有序，長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)等。（七）消防管理小區(qū)消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理1、 有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；2、 消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施、設(shè)備、6、器材進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；3、 定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能，有突發(fā)救火預(yù)案。（八）電梯管理小區(qū)內(nèi)電梯的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修1、 保證電梯24小時運(yùn)行，設(shè)置專人管理，確保技術(shù)性能良好；（或安裝監(jiān)控探頭）2、 電梯維修一般安排在生產(chǎn)使用間隙進(jìn)行，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工。第三章 物業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備（一）、機(jī)構(gòu)設(shè)置：北京市遠(yuǎn)望物業(yè)管理有限責(zé)任公司項目部辦公室：客戶服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)工程部：綜合維修保安部：消防（安全）監(jiān)控、小區(qū)巡視（二）人員編制：物業(yè)管理、服務(wù)人員編制表序號部門項目經(jīng)理部門主管員工合計1項目總經(jīng)理112辦公室1773工程部1234保安部11017、1合 計131923 1、物業(yè)管理人員：4人1）項目總經(jīng)理1人（負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的全面管理工作）；2）辦公室負(fù)責(zé)人1人（負(fù)責(zé)小區(qū)的客服、保潔、綠化管理與服務(wù)）；3）工程部主管1人（負(fù)責(zé)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與綜合維修服務(wù)）；4）保安部主管1人（負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、交通等安全管理）。2、物業(yè)服務(wù)人員： 6人1）客務(wù)服務(wù)：1人（負(fù)責(zé)處理小區(qū)業(yè)主投訴）；2）財務(wù)出納：1人（負(fù)責(zé)日常費(fèi)用開支管理，會計業(yè)務(wù)由公司兼職）；3）文秘檔案：1人（負(fù)責(zé)本項目部的文秘和資料檔案管理工作）4）保潔服務(wù)：2人（負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、環(huán)境的衛(wèi)生清潔）；5）綠化管理：1人（負(fù)責(zé)小區(qū)綠化、綠地、綠擺的管理與養(yǎng)護(hù)）；3、工程8、管理人員：2人1）綜合維修：2人（負(fù)責(zé)小區(qū)土建、設(shè)施、房屋等維修服務(wù)）；4、安全管理人員：10人1）巡邏保安：6人（負(fù)責(zé)小區(qū)白天和夜間的安全巡邏）；2）消防（安全）監(jiān)控值機(jī)員：4人（負(fù)責(zé)小區(qū)消防及安全監(jiān)控室的運(yùn)行值班）；（三）人員選配1、項目總經(jīng)理：本科（大專）以上文化程度，從事物業(yè)管理工作5年以上，擔(dān)任過類似物業(yè)項目經(jīng)理或?qū)I(yè)公司相同職務(wù)2年以上，本人有很強(qiáng)的事業(yè)心、責(zé)任感，政治素質(zhì)良好，具有扎實(shí)的專業(yè)知識和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，作風(fēng)穩(wěn)健、學(xué)識廣泛，善于溝通，具有統(tǒng)攬全局的能力。2、部門負(fù)責(zé)人：大專以上文化程度，從事物業(yè)管理工作3年以上，擔(dān)任過本專業(yè)的相應(yīng)職務(wù)1年以上，有比較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，具有厚9、實(shí)的業(yè)務(wù)知識，具備獨(dú)擋一面處理事務(wù)的能力。3、基層人員：中專以上文化程度，從事物業(yè)管理工作一年以上（領(lǐng)班級2年以上），本人有某一方面的技術(shù)專長，有良好的敬業(yè)精神，具備完成本職崗位工作的能力。（四）人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)要求：派到新項目的人員和新招聘的人員，上崗之前由公司進(jìn)行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，以達(dá)到熟練崗位職能和工作流程。2、培訓(xùn)內(nèi)容：培訓(xùn)對象按層次分為中、高管理督導(dǎo)層，員工執(zhí)行層和基本操作層。培訓(xùn)內(nèi)容分為企業(yè)理念，管理實(shí)務(wù)，專業(yè)技能、政策法規(guī)等方面。培訓(xùn)形式包括崗前、崗職、交叉等多種形式。崗前培訓(xùn)包括：物業(yè)概況、項目介紹、職業(yè)道德、服務(wù)意識、管理規(guī)范、消防安全、商務(wù)禮儀、操作技能、形體訓(xùn)練等課程。3、10、培訓(xùn)計劃（略）：（五）勞資管理1、勞資管理：勞資管理采用以職定位、以崗定薪，對員工實(shí)行職級管理，一級對一級負(fù)責(zé)，上對下的工作實(shí)行嚴(yán)格的督導(dǎo)檢查并認(rèn)真記錄。實(shí)行“員工手冊”和“激勵制度”，依據(jù)國家法律、法規(guī)和北京市有關(guān)政策處理勞資關(guān)系問題。2、員工福利：凡屬正式入職本公司的員工，均需簽署勞動合同，享受企業(yè)福利，按照北京市規(guī)定由企業(yè)和員工個人分別按比例繳納社會統(tǒng)籌“四險”，即：養(yǎng)勞保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險。第四章 物業(yè)管理費(fèi)用測算 一、 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)合計：萬元/年（不含能源費(fèi)）1、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元/月平方米2、各項費(fèi)用測算明細(xì)表（附后）二、前期一次性開辦費(fèi)用合計： 萬元詳見：物資裝11、備購置計劃表（附后）（一）、小區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)人員費(fèi)用測算表序號工作崗位（職務(wù)）數(shù)量（人）薪資標(biāo)準(zhǔn)（元）月薪金額(元)（小計）備 注項目經(jīng)理150005000一、辦公室879001負(fù)責(zé)人1250025002客戶服務(wù)1120012003保潔服務(wù)260012004綠化管理16006005文員18008006出納18008007庫管1800800二、工程部344001主管1200020002綜合維修212002400三、保安部11100001主管1200020002監(jiān)控室值班48003200消防、安全3保安人員68004800巡邏小 計2327300計提費(fèi)用27300*46%12558按北京市規(guī)定計12、提比例為46；包括福利14，“四險”32員工加班27300/22天*2天2482以上合計42340元/月人員工資總計42340/月*12個月 =508080元/年 （二）工程維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：1、弱電系統(tǒng)（含消防）： 元/月12月= 元；2、各種水泵（含附屬配套）： 元/月 月= 元；3、設(shè)施綜合維護(hù)（含房屋）： 元/月 月= 元；4、電梯維保： 元/月4部12月= 元。 工程維護(hù)費(fèi)用合計： 元 （三）衛(wèi)生清潔費(fèi)用： 1、生活垃圾清運(yùn)： 元/月12月= 元；2、消殺費(fèi)（殺蟲、滅鼠）： 元/次4次/年= 元；3、清潔低耗品： 0.1512= 元；4、外立面清洗（估算）： 平方米 元1次/年= 元。保13、潔費(fèi)用合計： 元 （四）安全管理費(fèi)用：1、安全監(jiān)控設(shè)備： 12= 元；2、消防器材（更新率20%）： 20= 元。安全管理費(fèi)用合計： 元 （五）物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用：1、 辦公費(fèi)：2000元/月12=24,000元；2、 通訊費(fèi)：3000元/月12=36,000元；3、 交通費(fèi)（含采購）：5000元/月12=60,000元；4、 工作餐費(fèi)： 人 元/餐260天= 元；5、 節(jié)日裝飾費(fèi)用：8,000元；6、 業(yè)務(wù)活動費(fèi)用：15,000元。物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用合計： 元 （六）綠化、綠擺養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：1、綠地養(yǎng)護(hù)：8000平方米 元= 元；2、綠擺費(fèi)用： 元/月12月= 元。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用合計： 元 （七）開辦費(fèi)攤銷：14、1、 5= 元；開辦費(fèi)攤銷費(fèi)合計： 元 （八）管理酬金：前七項之和： 10= 元管理酬金合計： 元 （九）營業(yè)稅金：上述八項之和： 5.5= 元；營業(yè)稅金合計： 元 （十）物業(yè)保險費(fèi)用：1、共用設(shè)備財產(chǎn)險（估算）： 萬元3= 元；2、大眾責(zé)任險（設(shè)定）： 萬元3= 元。物業(yè)保險費(fèi)用合計： 元 上述十項之和：物業(yè)管理費(fèi)用總計： 元 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 12= 元/月m2二、前期物業(yè)開辦費(fèi)用：物資裝備購置計劃表序號項 目單 位數(shù) 量單 價金 額一、清潔設(shè)備購置費(fèi)1玻璃刮子套2垃圾車臺3墩布車臺4大垃圾桶個56小計二、辦公設(shè)備購置費(fèi)1電腦及附件臺2打印機(jī)臺3傳真機(jī)臺4復(fù)印機(jī)及備品臺5辦公家俱6小計三、15、工程設(shè)備購置費(fèi)12小計四、保安、消防器材購置1對講機(jī)臺2照相機(jī)（資料留存）架3消防器具（消防服）套小計五、衛(wèi)生清潔“開荒”費(fèi)用六人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用七開辦期一個月工資八物業(yè)人員制裝費(fèi)套合 計第五章 前期工作計劃一、前期籌備：1、制定方案：如機(jī)構(gòu)的搭建、管理人員、服務(wù)人員、保安人員、工程專業(yè)人員的選聘、培訓(xùn)，開辦期物資裝備器材的采購，各項物業(yè)規(guī)章制度的制定等等。各項工作均需同步進(jìn)行，時間上宜早不宜遲。2、工程介入：在新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)工程人員將先于其他服務(wù)人員現(xiàn)場介入，主要任務(wù)是：一方面參與配合小區(qū)房屋、設(shè)備、設(shè)施等接管驗收工作，一方面熟悉掌握小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的施工安裝、技術(shù)性能、隱蔽工程、檔16、案資料等情況，為日后管理打下基礎(chǔ)。 3、前期籌備：（1）、對所有物業(yè)人員進(jìn)行前期物業(yè)基本概況、小區(qū)物業(yè)管理規(guī)程、基本服務(wù)規(guī)程、禮貌禮儀及各專業(yè)崗職、操作技能培訓(xùn)。（2）、組織對已交驗的小區(qū)樓房及環(huán)境進(jìn)行衛(wèi)生清潔“開荒”，讓新樓新起來。（3）、購置物業(yè)管理所需的物資器材、辦公用品、維修機(jī)具等，使物業(yè)管理具備整體服務(wù)功能。（4）、對小區(qū)共用部位、消防設(shè)施、車場道路等處設(shè)置各種導(dǎo)識系統(tǒng)，使小區(qū)盡快形成井然有序的生產(chǎn)、生活和良好的工作秩序。（5）、組織分系統(tǒng)、分部門、分崗位服務(wù)與管理程序的摸擬訓(xùn)練，使全體物業(yè)人員快速進(jìn)入工作“角色”，擔(dān)負(fù)起管理服務(wù)任務(wù)。總之，通過全面、認(rèn)真、細(xì)致的前期準(zhǔn)備，使小區(qū)物業(yè)17、基本具備生產(chǎn)、生活和工作條件。二、日常管理1、順利遷入： 2、小區(qū)管理：搞好新小區(qū)的物業(yè)管理。（1）、加強(qiáng)安全管理，物業(yè)保安人員要做到情況熟、人員熟、設(shè)施熟、技能熟，進(jìn)入角色快，各項防控措施及時到位，防止出現(xiàn)失竊、火災(zāi)等事故發(fā)生。（2）、抓好秩序管理，入園初期人多、車多、物流多，對小區(qū)秩序管理，做到手續(xù)簡化、出入憑證、工作有序，積極配合開發(fā)商有關(guān)部門一起有條不紊地完成新樓的遷入工作。（3）、搞好服務(wù)管理，物業(yè)服務(wù)管理方面做到計劃周密、責(zé)任到人、崗職到位，堅持每日晨會、每周例會、月檢查、季分析制度，工作早布置、晚小結(jié)，分工不分家，上下不脫節(jié)。讓小區(qū)業(yè)主入駐后感到“物業(yè)就在身邊”，“有困難找物業(yè)”18、將成為小區(qū)生活離不開的一種服務(wù)需求。總之，通過遠(yuǎn)望物業(yè)與小區(qū)全體業(yè)主的共同努力，將小區(qū)營造成一個整潔、優(yōu)美、安全、文明的新型小區(qū)。3、檔案資料：齊全完備的檔案資料，是做好小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的必備條件。為此，從介入小區(qū)物業(yè)管理的第一天開始，就要十分注意各種物業(yè)資料的收集與歸檔，包括物業(yè)交接資料中的平面圖、建筑資料、給排水管資料、消防資料，公用設(shè)施、設(shè)備的重大維修、改動情況，物業(yè)管理活動中的書面、音像記錄等。各種物業(yè)資料經(jīng)過整理歸檔，分類保存，輸入計算機(jī)實(shí)行電腦管理。4、設(shè)施維護(hù)：小區(qū)屬新建物業(yè)，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有一定的磨合期，在物業(yè)管理的前期安排進(jìn)行細(xì)致、全面的維修、保養(yǎng)工作將非常之重要。依據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況和技術(shù)要求，編制周密的維修、養(yǎng)護(hù)計劃，如日檢查、周保養(yǎng)、月檢修、季分析、年維修等；及時消除存在的不安全隱患，防止各類事故的發(fā)生；對施工建設(shè)中遺留的各項問題，及時聯(lián)系有關(guān)單位盡早解決；必需外包的設(shè)備設(shè)施維修項目，要嚴(yán)格篩選承包專業(yè)公司，并對其提供的服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真的監(jiān)督管理，確保質(zhì)量。第六章 有關(guān)配套建議（一）提供物業(yè)管理用房：220平方米1、 經(jīng)理辦公室：25平方米；2、 綜合辦公室：25平方米；3、 工程維修辦公室：30平方米；4、 安全管理辦公室：25平方米；5、 財務(wù)辦公室：25平方米；6、 物業(yè)用品庫房：40平方米；7、 保安人員宿舍：50平方米。