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1、 序 寫字樓市場的活躍是整個城市經濟活動的重要晴雨表，上海寫字樓的發展亦印證了這一事實. 1999年財富論壇、2001年APEC會議、2010年世博會等這些極具影響的國際性經濟集會也將其會場設在上海種種跡象表明， 經過近10年的快速發展，上海已成為中國經濟發展的龍頭，其經濟地位無論在國內還是在國際都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內外投資商和企業的目光。孕育在這樣一個國際化大都市中，上海寫字樓市場有著得天獨厚的優勢。回顧上海寫字樓市場的發展歷程，其經歷了膨脹、鼎盛和衰退，當前正處于繁榮復蘇的時期。XX以期通過本報告能令產品的規劃更好地為營銷服務，從而使產品特色鮮明，更具典范效應。同時也為本案2、的營銷工作開展之步驟與方式作事先提點。目 錄定 位 篇一、項目定位4二、目標客戶定位7三、價格定位9營 銷 篇一、銷售推廣策略確定13二、市場推廣 19三、產品與現場完善建議21品定 位 篇一、 項 目 定 位1.1 項目概況 所處區域： 徐匯區 地理位置： 東安路50弄18號 基地面積： 5868平方米 總建筑面積： 68562平方米 產品形態： 甲級涉外寫字樓 建筑形狀： 海螺狀 可售面積： 28535平方米（517層） 根據本案的自身特征，產品屬性定義為：區域內5A級智能化地標性甲級涉外寫字樓詮釋：從本案所處區域和特性分析來看， 其在本區域內的定位相對來說較高，必然導致開發商營建成本提高3、，租金價格也隨之提高，最終是否受市場所認可，直接關系到本案的最終銷售狀況。但是，一個寫字樓是否得到市場的認可，一方面取決于物業的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業品質的提高、市場的稀缺以及產品的推廣造勢。所以，XX認為：在提高物業品質同時，可以充分利用XX的專業經驗、對市場的敏銳以及先進的營銷理念對本物業進行包裝于推廣，將其優勢充分體現出來，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個高檔寫字樓。定位依據優勢分析n 地段公共交通線路繁多，出行非常便捷；n 周邊商業配套設施齊全，辦公配套條件較好；n 由于生活環境成熟，中高檔的住宅市場為高檔寫字樓市場提供生存空間；n 本4、案周邊的寫字樓供應量尚未飽和，還有較大的需求空間；n 開發商實力較強，其品牌優勢在未來的市場推廣中會起到很積極作用；劣勢分析n 本區域的寫字樓入住率相對于徐家匯商圈周邊寫字樓較低，是因為本區域的地理位置與其相比沒有優勢可言，要吸引大公司的入住必須在營建標準上有所提高；n 本案所處的位置并不是傳統意義上的商務區，所以國內外大公司對本案的接受度可能會不是很高，如何提高本案對打公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點；n 從目前的寫字樓市場來看，作為5A級甲級涉外寫字樓一般只租不售，因為如果銷售的話，可能會導致客戶層次降低以及給管理帶來不便，從而影響大公司的入住；n 由于本案建設周期較長，導致市場形象不5、好；市場分析本區域是上海傳統的西部高尚居住地段，而徐家匯商圈中匯金、匯聯、港匯、美羅城、東方商廈、第六百貨、太平洋百貨等構成上海西部最熱鬧的次商業中心，其直接影響到寫字樓的分布于租金價格。總的來說，徐家匯寫字樓分布比較散，主要以美羅大廈、上海實業大廈為代表。 徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價格起伏較大，平均租金在9697年達到高峰，然后開始下滑，19992000年最低天，2001年重新上揚至天，隨著經濟形勢的不斷好轉，租金有進一步的上升空間。而本案處于徐家匯區域邊緣，其租金價格相對于商圈內的租金價格低20%左右，所以，徐家匯商圈內寫字樓的租金價格直接關系到本案最終租金價格和銷售價格的確定。n 市6、場機會點 上海寫字樓整體市場回暖，甲級寫字樓需求旺盛，且出售寫字樓比例增加； 甲級寫字樓需求激增，購買行為增加，空置率大幅下降； 本區域內目前的供應量不大，在未來的一到兩年內市場的需求量不會飽和，尚有一定的發展空間，但隨著徐匯區政府“辦公在徐匯”等政策相繼出臺，預計在未來的2004年2008年將會有很大的供應量，所以本案要抓緊目前開發時機，盡快入市，在最短的時間內快速去化，獲得利潤的最大化。 本區域地標性寫字樓相對比較缺乏； APEC及WTO將給上海寫字樓市場帶來良好的需求機遇；n 市場威脅 辦公樓市場競爭激烈，徐家匯商圈周邊的甲級寫字樓是本案今后長期和強有力的競爭對手； 大樓外立面尚未裝修，7、給客戶沒有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會造成周邊環境影響； 大樓周邊人氣不旺，商務辦公的氛圍一般，由于建設期較長，樓盤空置時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；附：近年來上海市寫字樓市場區域供應走勢近年來上海市寫字樓空置率變化情況綜上所述，雖然本案所處的區域不是傳統意義上的高檔辦公區域，但是一個物業在市場中所處的位置以及它被市場所認同，是取決于多方面的，我們不能因為其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，XX認為：在本案的推廣過程中，要在提高物業自身品質的基礎上，利用先進的銷售經驗、銷售理念以及獨樹一幟的推廣手段，一定會使本案在區域內高檔寫字樓中占據重要的位置。二、 目 標 客 8、戶 定 位從區域寫字樓內行業分布情況來看，徐家匯周邊的寫字樓入住的行業以企業管理機構為主，所以，XX將本案客戶依據兩種情況分別定為如下：國內外知名企業和辦事機構IT、電子信息、電信、金融、貿易、法律等行業n 注重相對較有吸引力的價格；n 較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值，一般要達到65%70%；n 辦公空間要具有延展性，先進企業發展較快，員工隊伍不斷擴大，辦公樓空間要有發展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；n 合適的地理位置，臨近交通路線或地鐵、商業區、星級酒店等，這樣對客戶往來可以提供方便；n 大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，這樣容易給客戶留下好的印象9、；n 較為完善的物業管理和商務配套；三、 價 格 定 位租賃價格： 2/m2/m2/天銷售價格： US$1700/m2 或 RMB14000元/m23.2價格定位支持：n 支持一：市場價格比較法 周邊個案銷售價格比較比較價格定位A：伊泰利大廈 0.934 = 0.33 G: 美羅大廈 0.934 =0.52 B：煤科大廈 0.9525=0.32 H: 上海實業中心 0.934 = 0.49 C：亞太企業中心1.065= 0.42 I: 輕工大廈0.9715 =0.36 D: 華泰大廈 0.88 = 0.32 J: 金鐘大廈 0.9475=0.34 E: 怡甸大廈 1.006 = 0.40 K:10、 工商大廈 0.964 = 0.37 F: 坤陽國際商務中心 L: 歐江大廈 0.9375=0.32 擬定各比較對象參考系數為： A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5%綜合評價：0.33 x 5% + 0.32 x 5% + 0.42 x 15% + 0.32 x 5%+ 0.40x 10%+ 0.45 x 20%+ 0.52 x 10%+ 0.49 x 10%+ 0.36 x 5%+ 0.34 x 5% x 5% + 0.32 x 5% = US$ 0.412/平方米 銷售價格確定由于目前市場11、上甲級涉外寫字樓銷售較少，所以在銷售價格定位上，XX通過對周邊個案租金價格的比較，獲得本案的平均租賃價格，在依據目前市場上銷售、租賃價格的一般關系，從而得出銷售價格。從目前寫字樓投資市場來看，投資開發寫字樓的開發商一般要求：寫字樓的投資回報周期為1015年，即每年的投資回報率為：6.5%10%。 即：銷售價格= （租金價格*30*12） 每年的投資回報率所以XX依據銷售價格與租賃價格的這一關系，得出本案的銷售價格為（本案擬定每年的投資回報率為8.5%）：銷售價格 = （0.4*30*12） 8.5 % = 1780US$/M2考慮到給租賃者一個實惠的利潤空間（物超所值的感覺），XX建議本案的最12、終銷售價格為：US$1700/M2 即 RMB14000/M2n 支持二：成本價格核算法 以XX對本案周邊和全市寫字樓開發成本的了解，可以推算出本案開發單位成本約為116000元/平方米，其中包括4600元/平方米的熟地地價，建安、建筑成本（包括設備、電梯、內外裝修）7000元/平方米。目前房地產市場盈利率一般在15%25%之間。所以，以目前市場較為接受的市盈率20%估算，本案的銷售價格為：11600 x （1+20%）= 14000 元/平方米通過成本核算法本案價格定位為：14000元/平方米 n 支持三：區域租金價格走勢 徐家匯區域寫字樓租金價格走勢分析從本案的營建標準和所屬的市場地位來看13、，金匯大廈租金應略高于區域的平均水平，考慮本案在未來市場中的高競爭力；加之，本案由于建設周期較長，導致其市場形象受到影響等多方因素的影響，定營 銷 篇一、 銷售推廣策略確定1.1 銷售模式的選擇從目前寫字樓市場銷售模式來看，主要分為以下幾種方式：n 寫字樓銷售一般方法這種方法在較好產品力，以及銷售道具、媒體宣傳配合下去化穩定，資金回籠較快。n 帶租約出售先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業去化較慢，且資金回籠也不及時。n 保證固定投資回報出售在寫字樓銷售的一般方法的基礎上，采取返租的形式，即與客戶簽訂（如4年總共20%固定投資回報率）合同，這種銷售方法具有較大的吸引力14、，特別是一部分投資客，且資金回籠較快，但開發商的風險相對來說較大。n 股份轉讓采用股份轉讓的形式，與大的集團共同經營本物業，從而獲得資金的快速回籠。綜上所分析，XX建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎，依據市場對本案的接受情況，輔以其他的銷售模式，如保證固定回報出售或股份轉讓的方法進行銷售，達到快速去化的效果，獲得資金的快速回籠。 1.2 價格策略本案總體的價格策略應是遵循低開高走，在銷售前期以有震撼力的價格迅速吸引市場注意與聚集人氣；在銷售的中期價格在逐步上漲全案的價格區間預計在1250015000元，均價在14000元在銷售的預定階段，建議10樓以下的單元以13500元以下的價格（暫定15、）的統一價面世時間各銷售段銷售率（）階段平均價格2002年1012月前期引導期0C20（預定）135002003年 14月開盤強銷期20C65140002003年 57月持續階段65C90145002003年89月清盤階段90C10014000 分階段價格控制前期引導期： 在本案預定階段，以限量發售讓利形式推出，公布均價為13500元/M2， （銷售面積為：5700平方米，預售達20%）開盤強銷期：公布均價為14000元/，（銷售達65%）持續階段： 單位價格上浮500元，公布均價為14500元/M2。（銷售達90%）清盤階段： 單位價格下浮500元，成交價格為14000元/ M2。（銷售達116、00%）1.3 銷售策略建議在銷售初期，建議10樓以下實行統一價13500元（暫定）的銷售方式，以迅速積累市場人氣；在項目處于尾盤期，同樣可以采用統一價銷售。 對部分小客戶，他們可能會采用商業貸款的付款方式。對于首付款，可以采取以租代售的方式。即客戶支付10萬元購房押金，剩余的房款（首付款）部分必須在1824個月內付清，未能按時付清，視為違約，10萬元押金不再返還。1. 開盤時機的選擇 開盤時機根據本案的現狀和裝修施工進度，對于力求成為地標性寫字樓的本案來說，在一切銷售鋪墊及市場蓄勢均未形成的情況下，XX建議將開盤日期放于明年年的1月上旬，而待售樓處交付后專案銷售人員可提前1至2個月進駐，開展17、銷售引導并進行PR活動造勢，待到正式開盤后力爭一舉驚爆市場。 銷售時間段預估以2002年3月上旬為正式開盤時間，銷售周期為10個月左右，此期間去化100%。科學的銷售控制將提升利潤空間，使銷售進程良性發展。根據銷售案場的信息收集，其反饋可能會對設計的調整與優化有一定的指導作用，合理的銷售控制使方案調整更具可行性，保持在售物業的產品力優勢。XX認為銷售控制主要體現在銷售時間節點的控制上，必須努力完成各銷售階段的目標任務；并在規定的銷售周期內完成銷售目標引導期：（2002年10月初2003年12月底）主旨：本期希望售樓處裝修完畢并開放接待，如果售樓處尚未裝修好，建議設立一個臨時接待處，同時配合新聞18、發布會及軟廣告、網絡等媒體推廣，吸引人氣參觀、預訂，另外，通過XX龐大的銷售網絡（各分行）、以往積累的客戶，以及均瑤集團自己所掌握的客戶使得較大客戶入伙，以促進其他中小客戶的加入，并依據不同的客戶采取相應的銷售策略，從而達到一定量的客戶積累，通過本階段吸納一定量的開盤買勢，為開盤是入強銷期作好良好的市場輔墊。條件： 制作本案的模型置于售樓處。 投放少量的告知性的媒體廣告配合。 開盤在即之新聞發布會舉辦。 銷售印刷品完成。 現場布置完成目標：本期預計完成銷售總量的20%的預訂。工作： 業務員培訓并進場接待、拜訪客戶。 客戶信息積累與跟蹤。 SP活動通知及開盤期告知。 接受預訂及系列政策咨詢等。開19、盤暨強銷期（2003年1月上旬2003年4月底）主旨：在本階段進行全面銷售攻勢的展開，將銷售推向高潮，集中成交。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”，通過頻繁的見報率（基本上是每周1次的見報率）來強化客戶對本案的熟悉度，以及相應的炒作獲得市場認可，加之一些SP活動，相應的銷售策略進行調整，已達到銷售速度與利潤最優化的狀態。條件： 外立面的裝飾基本完成。 設備處于準運作狀態，內部裝飾正處于進行當中。 廣告攻勢全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面展開。 銷售資料進行適度更新目標：本期預計完成銷售總量的65%左右（含上期預計客戶成交）。工作： 預定客戶集中回訪，并針對幾個集中的辦公聚集區，設置燈箱、看板，并對20、其入住公司，派送本案的宣傳單頁； 促銷活動配合開展； 強大媒體攻勢輔助； 力求客戶盡快集中成交； 進行銷售策略及廣告策略的總結與適度調整；持續期（2002年5月初2003年7月底）主旨：進行銷售的中段各項調整，此間以軟廣告訴求為主，硬廣告市場保溫為輔，繼續消化上階段攻勢下產生的買勢。條件：內外裝修已基本完成，設備已處于預運作狀態，客戶可以進入開始各自的個性化裝修。目標：本階段預計完成銷售總量的25%左右。工作：業務員強銷、SP活動、參加房展會、老客戶回訪結案期（清盤階段）（2003年8月初2003年9月底）主旨：9月份結束本案的銷售，余量等日后低調去化。目標：本期預計完成銷售總量的10%左右，21、差不多全部去化。工作： 銷售資料、文件整理、歸檔。 客戶資料整合、歸檔。 剩余客戶的最后成交。 由此，則本案將在一年內基本完成銷售總量的全部去化。銷售注意點 售樓處是客戶對一個樓盤的第一印象，所以，售樓處務必要做得美觀、精致且富有時代感，讓客戶耳目一新，對樓盤品質有一種的先入為主的感覺。 在實施不同的銷售策略時，首先在銷售引導階段，通過客戶的不同反應，以市場接受度以及利潤最大化的原則選擇相應的銷售策略，并不定時地進行相應的調整。 本案在銷售推廣的初期階段，大客戶的積累時非常重要的，是否有知名企業的入伙會直接影響到本案在今后的銷售以及租賃是否能夠迅速去化的關鍵所在，而且較大客戶的一般都是整層或者22、半層購買，其對本案的檔次的提高和今后物業管理都有較大的幫助。3. 資金回籠預測假設上述分階段行銷策略中各階段銷售比例之各類產品去化速度同等，則全程資金回籠預計如下。銷售時間段銷售率銷售價格回籠資金（萬元）2002年10月初2002年12月底預定20%13500元/2003年1月上旬2003年4月底45%14000元/2003年5月初2003年7月底25%14500元/2003年8月初2003年9月底10%14000元/總計100%14025元/（均價）二、 市 場 推 廣2.1 廣告策略1、廣告總精神 廣告宣傳的原則是以直接銷售為主，以廣告宣傳為輔。廣告應以寫文章、評論等軟廣告為主，加強社會影23、響和知名度，配以戶外廣告輔助宣傳，在強銷期開始時可以刊登一些硬廣告用來沖擊市場、吸引客戶。2、廣告訴求訴求一（位置訴求）：徐家匯商務辦公區域優越的地理位置，是開展商務活動的理想選擇鉆石位置、鉆石地位訴求二（客戶訴求）：金匯大廈是國內外商界精英的搖籃訴求三（價格、服務訴求）：金匯大廈讓您花三A級的錢享受五A級的服務超值價格、超值享受2.2 推廣費用與媒體選擇1、推廣費用預算對本案而言，銷售周期比較短，為達到預期的銷售效果或期望值，迅速傳播產品價值，在最短的時間里取得市場的認同，必須對有限的市場推廣預算進行合理的分配和使用，努力爭取廣告效益的最大化。XX認為，提取總銷金額的1%即400萬元作為市場24、推廣費用是較為合理的。本案產品不同于住宅產品，因而在媒介的選擇與組合上應更富特色和針對性。n 媒體廣告以投資分析報、國際金融報、上海證券報、IT時報、經濟觀察報CHINA DAILY以及航空雜志為主。n 戶外橫幅廣告戶外橫幅廣告價格低，但效果卻很明顯，將在本案的銷售中將起到重要的作用。戶外橫幅的主要懸掛地點為本案附近（如肇家浜路、東安路、高安路）；虹橋路沿線、漕溪路沿線、等聯結市內外的輻射范圍廣的路段。n 派單與郵寄針對目標客戶相對集中的區域，如徐家匯、打浦橋等地進行派單或郵寄。n 利用網絡發布信息在經濟網站和門戶網站上發布中商大廈公開消息，同時可以通過高檔物業代理商的互聯網主頁進行宣傳，這是25、接觸企業客戶的重要途徑。在INTERNET網上設立中商大廈網址，內有物業地段、周邊環境、套內格局、租售客戶現場實景等錄音帶，并配音，令上網者詳細了解該物業，在這方面，香港XX作為最大之專業地產代理商，在香港目前是唯一建立國際INTERNET互聯網的代理機構，可直接將物業信息送上網。n XX中介分行網絡上海XX公司目前在上海已有9間分行在分布在全市各個重要區域，例如古北、黃埔、打浦橋、鎮寧路、南丹路以及浦東等區域，透過分行內部之溝通聯絡例如內聯網及傳真等可將項目資料發至各分行之銷售部。相信各區域內有一定潛力買家對此項目有興趣可透過我司各地分行網絡轉介而產生銷售。3、推廣費用總體分布 報刊類占總體26、廣告費用的50%計，即約200萬：房地產推廣中不可或缺的推廣手段。樓盤需要通過報刊傳達信息、造勢、創造來電量與來人量。 戶外類費用占總體廣告費用的20%計，即約80萬：一方面，考慮到在目標客戶集中地區如徐家匯周邊沿線等處設置燈箱廣告，另一方面，考慮到本案推廣中的實際情況，即周邊開發項目眾多，而戶外廣告可以吸引周邊高層次看房客戶，可能成為我們的目標客戶，且此類廣告最為經濟、實效。 制作類與派單占總體廣告費用的10%計，即約40萬 SP活動占總體廣告費用的20%計，即約80萬：在項目市場銷售期通過適當的SP活動，擴大樓盤市場影響力，加深目標客戶對本案的了解，增強購買信心。三、 產品與現場完善建議327、.1 產品完善建議1、由于14層的裙房商鋪租賃對象對于整幢大廈的品質定性和形象輔助有巨大的影響，所以XX建議一樓裙房應以銀行和商務中心為佳，配以大堂簡潔而高檔。二樓裙房應以娛樂和健身中心為佳。三樓裙房應以餐飲中心為佳。四樓裙房應以會議和展覽中心為佳。2、在首批客戶入駐后，需忍受必要的成本犧牲或進行合理的成本控制，必須將大樓必要部分試投運行，以滿足客戶基本需求并打響大廈品牌，做到承諾兌現。3、中央空調在第一年運行中可以延長運行時間，9:0022:00，不追加收費；另外 在商務配套和信息傳遞配套上需完整齊全，為客戶達到最高的工作效率。4、在大廈原有的建設標準上力求更上一層樓，向高檔的甲級寫字樓靠近28、，不僅在硬件上，更體現在軟件上。硬件上需特別注意大堂、電梯、隔板等公共部位的裝修品位。軟件上強調的就是“服務”。5、知名物業管理公司介入，提供最先進的商務服務和管理理念，讓業主賓至如歸。例如：戴德梁行、怡高物業、FPD、仲量行等。3.2. 現場完善n 售樓處盡快交付使用，至遲11月中旬，售樓處還可以作為本案專門的租賃處，以方便客戶租買；n 進行樣板商務房的設計與裝修，至遲11月底完成n 專設一部看房專用電梯n 大樓主入口和低層環境注意整治n 物業管理服務跟進，至少增加兩名專職保安1、售樓處的內部包裝售樓處內部的布局和裝潢應遵循實用和個性兩大原則。力求營建一種溫馨、祥和、輕松的氛圍，盡量消除客戶29、進售樓處的“被推銷”的心理障礙。所謂實用原則就是一切以服務與銷售作業為宗旨。由此，室內主要物件應包括用于客戶洽談的洽談桌椅，樓盤模型、展現樓盤的燈箱和看板等。在布置這些物件的時候，一是要注意安排客戶進出的線路，使其在入座以前，能隨著銷售人員的引導和講解，對室內有益布置的展現樓盤賣點的物件有個大致的瀏覽。二是要創造一個良好的洽談環境。在客戶坐定以后，銷售人員對樓盤的細細講解過程之中，應盡量使客戶沉浸在對樓盤的美好遐想里，而不為一些不良的情況所干擾。為此，明亮的照明、溫暖的環境和悠揚的背景音樂都是必不可少的。售樓處內部的布局和裝潢的第二大原則是個性原則，這是更高層面的要求。但所有個性的表達，除了為30、顯示其出類拔萃外，結合樓盤賣點依舊是其核心內涵。建議售樓處設在底層群芳，由于在層高3.5米以上，給人寬廣的視野，具體分區如下： 展示區建筑沙盤：即樓盤模型，是對樓盤立面效果、周邊環境、交通網絡的充分展示，從而達到客戶對樓盤形象和檔次的認同。標準層面模型：由于是施工的原因，了解每一層面的結構狀況往往需要較為直觀的感覺，每一個單元的好壞在模型中最能見分曉。項目主題概念的看板（掛式）：項目機能看板、銷控板等，展示區布置于進口左側。 洽談區布置于進口右側，34副桌椅和沙發，營造溫馨氛圍，避免客戶有被推銷的感覺。洽談區直對小區綠化示范單位，以透明落地玻璃對視。 接待臺在進門口設一迎賓臺，由一位禮儀小姐將31、客戶引入接待區，即顯出樓盤檔次感，又能使客戶感覺受到充分得尊重。接待區設于進口正對部分，布置接待桌與項目LOGO墻。 簽約區布置于與物業公司及辦公區域同一樓層樓。附：各分布區域功能與布置細讀功能分區區域功能與布置展示區n 展示物業的建材、設備，會所功能、設施，綠化及建筑特色，物業規劃等。（沙盤區）n 設置大型物業總體規劃沙盤（1：80）及物業房型剖面模型。接待區n 設置LOGO墻，接待總臺。n 接待用桌椅及飲水機。n 復印本、傳真機。n 共設三門電話線，一門是客戶回訪線，一門是客戶電話進線及傳真專線。n 裝修美觀、寬敞、突顯的物業品質。n 音響、電視機。洽談區n 深度洽談專用。n 分隔部分辦公32、區域以利專案人員的案場辦公。n 分隔出登記區。n 設禮儀臺，現場抽獎與公布最新銷售訊息。簽約區n 設簽約桌椅。n 財務間。n 設有點鈔機等。2、實品樣板商務房實品樣板商務房應有2間樣板房。應精裝修1套、簡裝修1套，以給客戶實際的感受。 樣板房裝修風格可以不同，但是同樣要體現精致與全面，可以采用不同的形式來體現傳統與時尚的結合。樣板房須裝備有辦公必備的常規用具及適當的裝飾用具，燈光照明通透，并有光影的和諧變化。配合樣板房裝修，希望能設立專門由售樓處通往樣板房的看房動線。看房動線經過的大堂、電梯廳均需提高裝修而成為樣板段，給客戶以現房的直觀感受。這樣做的好處是做到精致和品質化，消除預售看房的粗糙感，使客戶產生美好生活的聯想，形成親和力并加速銷售業績的提升。后記 繼“住在徐匯”之后，徐匯區將“辦公在徐匯”作為新一輪區與功能調整的重點，加大了商務樓宇建設的力度。據統計，目前徐家輝地區在建商務樓宇面積達到萬平方米，超過該地區現有商務樓總量，所以該地區有望建設成一個集中商務區。