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1、目錄一、物業管理項目的管理特點1（一） 鴻祥苑的概況1（二）鴻祥苑的特點及管理措施2二、質量管理目標及管理方式2（一）質量管理目標2（二）采用的管理方式3三、物業管理服務內容5（一）開發建設期間物業管理服務內容5（二）物業竣工驗收期間物業管理服務內容6（三）入伙及裝修期間物業管理服務內容7（四）實際運行期間物業管理服務內容8四、人力資源配備及管理11（一）人力資源的配置11（二）工作人員的培訓12（三）工作人員的管理12五、管理規章制度12一、員工崗位職責13二、供配電系統管理工作手冊13三、給排水管理制度與操作規程13四、消防管理制度與操作規程13五、物業處運作管理制度與操作規程14六、房屋2、及公共場所管理規定14七、房屋養護和修繕管理規定14八、安防管理規定、工作規程、考核規程、考核細則15九、保潔工作流程與標準15十、公眾制度15十一、規章制度16六、檔案的建立與管理16（一）檔案管理工作環節：資料收集-資料整理-資料歸檔-檔案利用16（二）檔案資料的分類17七、經費收支預算19（一）測算依據19八、物質裝備計劃21（一）鴻祥苑物質裝備一覽表21九、其 他22（四）未盡事宜，待雙方協商確定。22一、物業管理項目的管理特點 （一） 鴻祥苑的概況鴻祥苑項目位于福州市祥板路，由福建XX房地產開發有限公司開發的商住樓。 鴻祥苑占地面積16畝，總建筑面積16000多平方米，其中住宅面積13、3500多平方米，商店950多平方米，幼兒園約1000平方米；住宅總戶數113戶，地下室設有汽車、自行車、摩托車停放處，地面設有架空及露天停車位。鴻祥苑主要配套設施有變頻供水系統（一、二層由市政直供，二層以上由變頻供水）、配電系統、安防系統等。（二）鴻祥苑的特點及管理措施特點之一：由于鴻祥苑項目受所處位置周邊住宅區物業管理狀況的影響，收費標準定位底，收入有限，必將給物業管理帶來難度。管理措施：我們在深入了解現場情況的基礎上，結合我司在其它項目人力資源，制訂科學合理、切實可行有針對性的日常運作管理方案，確保有效運作。特點之二：鴻祥苑項目在入伙后的二次裝修期間，人員混雜，治安工作較難管理，因此安全4、保衛任務負擔較大，治安的好壞是業主衡量管理績效的關鍵。管理措施：我們在現場勘查，實地規劃定位的基礎上，結合我們在其它管理項目取得的經驗，從實際情況出發，確立了治安管理以：“強化專業、人防為主、全面防范”的整體治安管理防范思路。在裝修中實施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保鴻祥苑外觀統一美觀。二、質量管理目標及管理方式（一）質量管理目標1. 自接管鴻祥苑之日起，通過綜合竣工驗收后一年內達到市級物業管理規范標準。2.自接管之日起嚴格按照ISO9002國際質量體系標準進行物業運作，使鴻祥苑成為一個安全，舒適、溫馨、文5、明的家園。3具體質量管理目標：制訂前期物業管理服務合同、住戶手冊和其他有關的規章制度，明確服務的質量和雙方的權利與義務。業主滿意率80%以上。維修及時率90%以上。維修合格率100%。房屋外觀整潔完好，管道暢通完好。每半年一次業主滿意率征詢活動，建立回訪制度和回訪記錄。設備保養良好運行正常，無重大責任事故，小修不超過12小時，中修不超過48小時。公共場所衛生整潔，綠地樹木存活率90%以上。重大火災、治安責任事故率為零。（二）采用的管理方式1、在總體管理方式上擬采取“標準化”管理模式。鴻祥苑屬綜合型商住樓，在管理方式、管理手段和管理人員方面的管理模式，實行標準化管理。實現管理體制企業化、專業化、6、一體化，以業主為服務中心的經營方針。嚴格法規和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為，致力于精神文明建設。2、在安全管理上擬采取全封閉的安全預案制。安全問題是業主永遠最關心的問題，公司在進駐現場前先了解安全死角，將物業在安全管理上的不足和缺陷找出來，制訂有針對性的安全措施，將預案作為員工培訓的依據，逐步提高安全管理的實際水平。對人員物品進出實行分類控制，對業主采用“記憶+規范”的方法，對租戶采用憑證出入，對散客采用登記有效證件控制出入，實行立體化管理。3、在服務方式上采取特色服務與個性化服務。（1）時效工作制對業主關心的工作都要求規定的時間完成方為有效。將相關的工作流程公示給業主監督，對未按規7、定辦理進行處罰，以提高業主對我們的服務感到滿意。（2）首問負責制對業主的問題，第一個接觸業主的工作人員應負責將問題向公司進行反饋，不能以任何理由進行推諉。對于業主的問題必須有答復，不能久拖不決。4、實行系統化管理。（1）組織系統A、組織機構的設置原則是精干高效,一專多能。管理處直屬公司總部管轄，實行整體管理的方式。B、管理處內部實行重在領導,減少管理環節,提高工作效率?，F場經理屬管理層,下設全部為操作層。C、管理處是指揮、控制的樞紐。設置服務熱線，負責收集,歸檔整理和日常指揮功能。D、保安負責公共秩序的維護及消防管理；管理員負責社區的二次裝修管理、樓宇的巡查與管理，物業管理費、水電費等有關費用8、的收取工作；水電技術員負責設備維修、養護及運行；保潔綠化員負責社區所有公共區域的衛生保潔及綠化養護。（2）整體運作程序系統A、整體運作流程原則是全面、合理、高效，環環相扣，相互制約，保證各環節緊密銜接,既無盲點,又無積淀。B、整體運行各個環節的詳細工作分解流程嚴格按照我公司計劃導入ISO9002質量保證體系進行運作。C、所有運作過程均有嚴格的監控保證,充分體現管理效率。（3）內部運作系統A、在內部運作流程設計中,堅持全過程管理,保證指揮,監督的封閉性。管理層既是指揮者,又是監督者,計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環節出現缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。B、操作層職責明確，工作程序有嚴9、格的質量文件進行規范。同時我們倡導全員質量管理，充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性。 （4）信息反饋系統A、信息是我們重要的經營資源。信息源要全面，匯聚與中茵名仕花城物業管理有關的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻率，信息采集真實、科學。B、保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到管理處，經過分析整理，并由管理處發出指令，跟蹤檢查。C、保持指令權、檢查權和處理權的高度統一，避免責任分離所導致的管理失控。D、充分利用現代化管理手段獲得處理和利用信息。E、在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監督、秘密檢查等方式?？刂频拇胧┯蓄A10、先控制、現場控制、反饋控制。F、質量控制上，對不合格的服務制訂了糾正偏差的處理措施。三、物業管理服務內容（一）開發建設期間物業管理服務內容1、分析原設計圖紙，提出物業結構布局功能方面的改進建議物業管理公司在物業管理實踐中最了解物業布局的結構合理性，以及物業的使用、維修和管理，可提供綜合考慮物業總體布局的建議。如建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等，避免日后使用修改，給管理帶來不便，以提高物業的整體效果、價值。2、提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議物業公司可以從使用、管理和維修的角度，為建設單位提供設備設施的改進意見。對建筑材料的選用，設備設施性能特點、使用效果，養護維修、更換成本費用等方11、面，提供信息與建議。3、提供工程質量的改進建議物業公司在工程施工階段可派駐工程施工現場，熟悉基礎隱藏工程，機電設備安裝調試，管道線路的敷設及走向，及時提出整改方案，配合落實。4、設立物業管理咨詢在項目銷售期間，物業公司可配合售樓部，和購房者溝通，明確今后物業管理的收費、服務內容、服務標準，解答購房者物業管理方面的問題。（二）物業竣工驗收期間物業管理服務內容1、參與竣工險收物業公司可派工作人員參與政府組織的竣工驗收工作，協助開發商督促施工單位完成驗收資料的準備，組織技術人員了解現場房屋及配套設備設施是否具備驗收條件，要求施工單位按要求完成開發商交給的施工任務，協助開發商監督施工單位對竣工驗收工作12、中提出問題的整改實施情況。2、組織接管驗收由物業公司牽頭，對鴻祥苑的施工質量、設備設施的使用功能、技術資料、項目文件和業主資料等工作進行接管驗收。3、協助開發商處理工程遺留問題（1）常見的非結構性工程遺留問題屋面滲漏水；有防水要求的地面滲水；外墻面滲水；室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動；抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺；門窗開關不靈、縫隙過大、缺件；衛生間、廚房、陽臺積水，倒泛水；給排水系統漏水；排水管道堵塞，區間道路沉陷；電器、電線漏電，燈具安裝不牢；其它常見問題。（2）問題的處理程序在保修期內發生保修范圍內的工程質量問題，由建設單位或建設單位委托物業管理公司通知施工單位維修。施工單位自接到通13、知之日起，應在約定的保修時限內到達現場與業主確定返修內容，盡快修理、整改，對發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位在接到通知后，應立即到達現場搶修。相關部門、單位到場監督整修方案。施工單位非因特殊原因，未能在約定時限內到達維修現場，建設單位應配合再次通知施工單位限時維修，如施工單位再次違約，建設單位有權在不提高工程標準的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發生的費用由原施工單位承擔。保修完工后，建設單位、物業公司或房屋所有人組織驗收。因保修不及時造成新的人身、財產損害。由造成拖廷的責任方承擔賠償責任。（三）入伙及裝修期間物業管理服務內容1、辦理入伙手續的前提條件（1）已通14、過接管驗收：房屋無重大質量問題，工程遺留問題基本得到解決，工程資料已經齊備，產權確認工作已經結束；（2）達到入伙的條件：實現通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需，配套設施基本齊備，建成能夠使用，物業管理處有固定辦公場所。2、入伙的準備工作（1）入伙資料的準備：根據實際情況配合開發商編寫和印刷業主臨時公約、住戶手冊，準備住宅使用說明書、住宅質量保證書、入伙通知書等；（2）入伙時的環境布置：掛橫幅、插彩旗，營造氣氛，設立指示標識牌等。3、發出入伙通知（1）由物業公司配合開發商確定入伙時間，向業主發出入伙通知；（2）業主辦理入伙手續須帶證件：入伙通知書，商品房買賣合同原件15、和復印件各一份，業主及家庭成員的身份證原件及復印各一份，一寸彩照每人各兩張，單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份，委托他人辦理的須帶業主委托書及委托人身份證原件和復印件各一份。4、入伙手續的辦理（1） 驗證入伙資料、證件；（2）由業主填寫業主家庭情況登記表，簽署業主臨時公約等文件；（3）交納入伙相關費用；（4）驗房收樓；（5）發放鑰匙，資料；（6）開通水電。5、裝修管理（1）裝修的申請與審批（2）辦理施工證，施工人員出入證等；（3）施工期間的管理；（4）違章裝修的處理； （5）裝修施工的竣工驗收；（四）實際運行期間物業管理服務內容1、 綜合管理（1）設立專業物業管理機構，實行綜合一體16、化管理；（2）設立24小時服務熱線電話；（3）設立固定的辦公場所，管理人員佩帶明顯標識牌，持證上崗；（4）協助組建業主委員會并配合其運作，簽定物業管理合同，管理單位責權利明確；（5）制訂內部管理管理運作制度及工作流程；（6）檔案資料齊全，管理完善。2、房屋管理及維修養護（1）房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容和觀瞻；（2）建立裝修管理制度，無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛；（3）公用設施整潔，公用樓梯、天臺、通道等無堆放雜物及違章占用等；（4）無擅自改變房屋用途，棟號有明顯標志，主要入口有引路標識圖；（5）房屋修繕制度、管理值班制度、便民報修措施完善，建立回訪制度和回訪記錄；（6）房屋完好率達到17、100%，維修合格率達到100%。3、保安消防及車輛（1）保安和車輛實行一體化管理，建立專業化保安隊伍；（2）消防設備設施完好無損；（3）可能危及住戶安全處設立明顯標識和防范措施；（4）無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災事故；（5）機動車輛行駛停泊有序，制度落實，無違章行駛及停泊；（7）非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊；（8）設立24小時安全防衛值勤，業主、住戶、來訪人員進出管理有序；（9）保證消防通道暢通，消防疏散標志醒目、完好、齊全。4、環境管理（1）清潔衛生實行一體化管理，有專業的清潔保潔隊伍，管理制度落實；（2）環衛設備齊全完好，有垃圾收集設施等，垃圾日產日清；（3）18、整體環境及環衛設施隨時保持清潔，定期進行衛生消殺；（4）無違反規定飼養家禽、家畜現象；（5）公用雨水、污水管理暢通，無堵塞現象；（6）加強二次供水管理，保證水質符合衛生防疫要求。5、綠化管理（1）有專業的綠化養管隊伍，管理制度落實；（2）保持現有綠化面積不減少、不占用；（3）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無踐踏折損現象，無大面積黃土裸露；（4）加強綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對老化、死亡、損壞植物及時補種或更換等；6、公用配套設施、設備、場所管理（1）按規劃標準管理公用配套設施設備和場所，無違章私自改動原規劃行為，無擅自侵占公共設施或場所，公用設施19、設備運營正常，完好率達到95%以上；（2）道路早暢通無損環、路面平坦整潔、排水暢通；（3）供電、供水、供氣、電梯、消防監控、有線電視、通訊管線及設施完好無損，運行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環境整潔，無二次污染及隱患；（4）公用排污、排雨水管線設施完好無損；（5）停車場及其他公共場地、建筑小品等完好無損；（6）路燈完好率達到95%以上；（7）做好設施設備維修與安全措施。7、商業網點管理與經營服務（1）商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼；招牌整齊美觀，無破損污跡；（2）落實好門前三包，鋪面整潔，無亂丟垃圾，無污水等；（3）排放油煙、噪音、粉塵等符合環保規定，無存放有害有毒物質；（4）多種經營效果好20、，有償服務項目齊全，無違反規定亂收費。8、空置房管理（1）保證空置房各項設施設備完好無損；（2）做好空置房室內外的衛生保潔；（3）配合售房需要，提供各種方便。9、社區文化（1）健全并落實各項精神文明建設、社區服務制度；（2）設立宣傳教育學習專欄；（3）積極協助街道、派出所、居民委員會開展各項工作；10、便民特約服務（1）適應社區發展需要，適時提供特約有償服務等；（2）服務項目（略）。四、人力資源配備及管理（一）人力資源的配置鴻祥苑項目物業管理人員的配備應結合實際情況，要求管理層基本素質高，相關崗位人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現管理職能的“三合一”（事務、安防、日常服務）。在管理隊伍21、建設上，我們將采用規范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性、嚴格考核，確保管理目標得以實現。鴻祥苑管理處人員配置表：類別職務名額學歷持何種崗位證件/職稱工作年限備注管理員 主任1大專部門經理上崗證3年設備維護水電維修員1中專上崗證3年兼日常事務管理環境保潔保潔員1初中1年綠化養護由公司專業綠化工負責公共秩序維護保安員6高中保安上崗證1年兼車輛管理，其中一人兼班長合計9（二）工作人員的培訓企業的競爭歸根到底是人才的競爭。要實現管理人員素質的現代化，必須規范企業的培訓制度，把培訓作為企業的發展戰略，常抓不懈。公司以培訓與考核相結合的培訓方針，使培訓真正落實到實處22、。1、培訓內容：1新員工入職培訓；2崗位專業技能培訓；3素質提高培訓；4新政策、新理論培訓；5、管理人員出外培訓。 2、培訓的評估考核A、培訓前考核：了解員工的現狀，制訂切實可行的培訓計劃，確定員工培訓的需求方向。B、培訓中考核：技術（能）方面的培訓，要根據實際情況邊培訓、過考察，理論與實踐相結合，便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作，對沒有按要求做的員工進行督導和指正。C、培訓后考核：分為實操考評和書面考評兩種，反饋培訓績效，把考評的結果作為評核員工綜合培訓成績的主要依據。（三）工作人員的管理管理人員是公司最寶貴的資產，我們的人員管理的宗旨是以人為本，善待員工，規范管理，人盡其才。我們將23、秉承我公司的人才觀，運用壓力機制和激勵機制，量才錄用，知人善任，為人才的培養創造良好的空間，最終激勵員工為企業盡心竭力，追求人才資本增值。我們的人員管理體系由五部分組成：素質機制、配置機制、組織機制、績效機制、激勵機制。五、管理規章制度科學完善，合理量化，健全的管理規章制度是我們取得成功的重要法寶。接管項目后，我們將嚴格按照ISO9002國際質量標準以及本公司質量體系文件要求，對社區實施專業化，規范化的物業管理。制定相應的規章制度，進一步加強管理，提高管理質量，實現社會效益，環境效益和經濟效益。因考慮規章制度數量較多，篇幅有限，僅羅列目錄，詳細內容根據本公司ISO文件制訂：一、員工崗位職責1、24、物業管理處主任崗位職責；2、物業管理處管理員崗位職責；3、物業管理處保安班長崗位職責；4、物業管理處保安員崗位職責；5、物業管理處固定崗安防員崗位職責；6、物業管理處巡邏崗安防員崗位職責；7、物業管理處保潔員崗位職責；8、物業管理處綠化工崗位職責9、物業管理處維修工崗位職責二、供配電系統管理工作手冊10、供配電設備巡檢及保養規定；11、電工安全操作規定；12、物業管理處臨時用電管理規定；13、物業管理處設備維修與保養制度；三、給排水管理制度與操作規程14、水泵房管理制度；15、給排水設施運行管理規程；16、給排水設施操作規程；四、消防管理制度與操作規程17、火警火災應急規程；18、防火管理規程25、；19、消防供水系統操作規程；20、物業管理處消防管理規定；21、消防管理制度；五、物業處運作管理制度與操作規程22、物業接管規程；23、物業移交規程；24、業主（用戶）報修處理工作規程；25、業主（用戶）投訴處理工作規程；26、用戶意見調查和征詢工作規定；27、回訪工作規程；28、服務收費管理規程；29、突發事件或異常情況處理規程；30、突發事件處理辦法；31、物業管理處突發性火災應急方案； 32、二次供水衛生安全制度；33、物業管理處工程設備設施突發性事件處理辦法；六、房屋及公共場所管理規定34、公共場地使用管理規定；35、空置房管理規定；36、租賃服務管理規定；七、房屋養護和修繕管理規定26、37、入伙管理規定；38、二次裝修管理規定；39、臨時明火作業管理規定；40、房屋（設施）保養和修繕管理規定；八、安防管理規定、工作規程、考核規程、考核細則41、安防管理規定；42、保安員儀容儀表要求及用語規范；43、保安員軍體培訓規定；44、保安值班崗工作規程；45、保安巡邏崗工作規程；46、停車場管理規程；47、物業管理處車輛停放與管理細則；48、摩托車、自行車停放與管理規定；49、警用器械管理規程；50、保安員工作考核細則；51、攜帶物品出區管理規定；九、保潔工作流程與標準52、環境清潔工作程序；53、保潔工作檢查規程；54、物業管理處保潔管理規定；55、物業管理處保潔班崗位職責、標準及27、處罰辦法；十、公眾制度56、文明公約；57、業主臨時公約；58、裝修管理公約；59、治安管理公約；60、綠化管理公約；61、環境衛生管理公約；62、車輛管理公約；63、公共設施設備管理公約；十一、規章制度64、員工行為規范；65、人事管理制度；66、考勤管理制度；67、獎懲管理制度；68、合同管理制度；69、培訓管理制度；70、文件收發管理規定；71、檔案管理規定；72、考核管理制度；73、物品采購與領用規定；六、檔案的建立與管理隨著建筑設計高科技、專業化的發展，信息成為管理資源中又一重要因素。通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學程序，運用先進的物業管理軟件，便于公司的工作檢查和監督，使檔28、案管理真正為管理服務。（一）檔案管理工作環節：資料收集-資料整理-資料歸檔-檔案利用（1）設立檔案室，采取系統化、科學化、電腦化的先進手段，由管理員分管檔案管理。建立相應的規章制度，對所有檔案進行嚴格的管理。（2）資料的收集堅持內容豐富的原則，根據實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要出發，擴大信息資料的來源渠道。收集后的所有信息，同意由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真，根據檔案的來源、信息的內容、住處的表現形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。（1）歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，便于查找和調用。（2）檔案柜的開關都有嚴格的規定。檔案柜的鑰匙由專人保29、管，嚴防文件的流失。（3）檔案的管理環境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。采用先進的物業管理軟件，建立電腦網絡系統，充分發揮檔案的貯存和使用價值。（二）檔案資料的分類名 稱資 料 內 容工程建筑產權資料1.規劃圖紙、項目批文、用地批文2.建筑許可證、投資許可證、開工許可證工程技術資料1.紅線圖、總平面圖2.地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告3.工程合同、工程預決算4.工程設計變更、通知及技術核算單5.竣工圖：單體建筑、結構、設備竣工圖消防、燃氣、智能化等工程及地下管網竣工圖6.房屋消防、燃氣竣工驗收證明書7.鋼材、水泥等主管材料的質量保證書8.新材料、構配件的鑒定合格證書9.供水、供30、電、消防、智能化等設備的檢驗合格證書，供水、供電、消防、智能化等設備技術資料10.砂漿、混凝土試塊、試壓報告事務管理資料住戶資料1.住戶入伙資料（購房合同、入伙通知書、業主公約、二次裝修申請表、驗房表、費用托收協議等）事務資料2.搬出（入）物品登記表二次裝修資料1. 二次裝修申請表（附圖紙）維修資料1.維修、報修登記表治安交通管理資料1.日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄2.查崗記錄、閉路電視監控系統錄像帶3.物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄4.車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用管理協議設備管理資料社區文化資料1.活動計劃實施方案、總結記錄員工管理資料1.員工個人資料、聘用表業主反饋資料行31、政文件資料4.管理處規章制度、通知、通報等文件業主委員會資料七、經費收支預算（一）測算依據1、國家物業管理相關法律法規、福州市物價局相關收費標準；2、福州市人辦資源成本；3、本公司勞動定額（二）物業管理費用收支總預算表序號項 目月收入/支出（元）備 注一收入103882住宅675013500 M22.月6750元/月3店鋪1425950 M22.月1425元/月幼兒園7001000 M22.月700元/月4停車管理費（按三年平均）1513（第一年按30%計為908元/月；第二年按50%計為1514元/月；第三年按70%計為2119元/月）地面機動車20位60元/ 位.月1200元/月地下機動車32、5位70元/ 位.月350元/月摩托車30輛20元/輛.月600元/月（估算）電動車20輛10元/ 輛.月200元/月（估算）自行車113輛6元/輛.月678元/月（估算）二支出105671人工費7410包含基本工資、獎金、社保金補貼等；2辦公費用 317包括各種表格、辦公用品、電話費、交通費、節假日布置等；3公共設備設施維修費800包括公共部分的小額零配件、燈具等材料，單項維修材料金額超過300元的由全體業主共同承擔。4清潔費300包括掃把、拖把、洗潔精、清潔劑、垃圾袋等保潔工具與保潔用品費用；含生活垃圾清運費和水池水塔清洗費、化驗費、消殺費。5綠化費160包括綠化打草、施肥、除蟲、修剪、草33、皮更換等費用。6保安費120包括更換電池、電珠，手電筒、警具折舊等；7管理傭金9101-6項的10%8法定稅費5501-7項的5.5三收支差額-179（三）物業管理各項費用收支預算分表1、物業管理人員工資測算表崗 位月工資（元）人數（人）福利費14%社保21%（基本工資）月合計（元）年累計（元）主 任10001140126126615192水電技工7001988488210584保 潔400156845406480安防班長7001988488210584安防員6005420420384046080共計97410889202、行政辦公費用開支預算表序號項目月支出（元）年支出（元）備注1通訊、低值34、易耗品1501800包括打印紙、筆、各種表格等日常辦公用品2服裝費1672004夏、冬裝2套按兩年折舊3合計31738043、公共設施設備日常運行、維修養護費用開支預算表序號項目月支出（元）年支出（元）備注1照明、給排水系統維護1501800公共部分小額維修（估算）3公共配套設施及其它1501800估算4公共能耗5006000公共用水、用電等（估算）5合計80096004、清潔衛生費開支預算表序號項目月支出（元）年支出（元）備注1清潔材料、用品50600包括垃圾袋、掃把等用品2水池清洗及其它506003垃圾清運費2002400外包4合計30036005、綠化管理費開支預算表序號項目月支出（元）35、年支出（元）備注1肥料、病蟲害防治等費80960估算2局部更換、補苗費80960估算3合計16019206、安全保衛費用開支預算表序號項目月支出（元）年支出（元）備注1對講機維修、安防器械、用品等費用1201400器械維修、手電、電池及其它支出2合計1201400八、物質裝備計劃（一）鴻祥苑物質裝備一覽表項目數量費用（元）備注辦公設備電腦145001、物質裝備費用依物業行業相關規定執行，部分項目根據現場實際情況調整；2、提前介入的人員根據開發商的要求確定；打印機1500電話機1200對講機31950辦公桌椅3450文件柜1850飲水機1200工具設備沖擊鉆1800手電鉆1350人字梯1600垃圾桶82800床架4800低值易耗品印刷品一批4500保安器械、綠化、清潔工具等一批2000標識標牌、宣傳欄等一批7300提前半月介入人員工資貼補3750合計31550管理用房辦公用房及員工住房九、其 他（一）以福州天承物業管理有限公司與福建XX房地產開發有限公司簽訂物業管理委托合同 ，對鴻祥苑物業實行統一管理，綜合服務、自主經營，自負盈虧；（二）管理期限為三年，在此期限內成立業主大會并與新的物業管理公司簽訂合同自動中止；（三）以上收支預算相關數據以現場售樓部提供的數據推算，最終以現場實際情況確定；（四）未盡事宜，待雙方協商確定。