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1、西安城市花園別墅在建工程轉讓價格評估報告xxx司報告摘要本報告為典型的假設開發法估價案例，估價對象為“城市花園別墅”一期在建工程，該項目位于西安市曲江旅游度假開發區，是陜西新城市物業發展有限責任公司精心設計和建造的高檔別墅區，2000年底，香港某公司意向購買該在建工程，開發商委托我公司對該在建工程的轉讓價值進行評估，估價目的為確定房地產轉讓價值，估價時點確定在協議洽談日，估價人員在對估價對象進行了詳細的現場勘察的基礎上，盡可能詳細的搜集了估價可能需要的相關資料，包括估價對象的權益狀況資料、設計資料、實物狀況資料、類似房地產的實物狀況及市場行情資料、類似工程的建造水平資料等。綜合分析選用假設開發2、法進行估價，估價過程嚴格遵循公平、公正、公開的估價原則，并按照房地產估價規范規定的假設開發法估價技術路線進行操作，其中續建完成后價值采用最能體現房地產估價實質的市場比較法進行評估，續建成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、投資利潤、買方購買在建工程的稅費等參數的確定盡可能采用當地的社會平均費用標準，估價結論基本反映了估價對象的轉讓價值，為委托方提供了詳實、可靠、嚴謹、科學的價值判斷過程。致 委 托 方 的 函陜西新城市物業發展有限責任公司：受貴單位委托，我公司對“城市花園別墅”一期工程【座落于曲江旅游度假開發區廟坡頭村，在建工程，土地使用權面積21941.443平方米（折合32.912畝），在建3、別墅52幢、地下會所一幢、配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米。】進行估價，估價目的為確定房地產轉讓價值。估價時點為2000年11月22日。我們依據房地產估價的相關法律、法規、技術規程及操作規范，遵循公平、公正、公開的估價原則，于2000年11月14日開始評估作業，現已完成評估工作并提交房地產估價報告，經估價人員綜合分析計算，本報告最終確定估價對象總現時價值為14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。具體估價結果及過程詳見房地產估價報告正文。此 致 西安天正房地產價格評估咨詢有限公司二零零零十一月二十一日估價師聲明(同房地產估價規范)估價的假設和限制條件一、委托估價方必須如實提4、供估價對象房地產的情況和資料，若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產估價結果失實的，委托估價方應負完全責任。二、本評估報告中所確定的估價對象建筑面積為委托方提供，最終建筑面積由房地產產權產籍管理部門確定，因此而產生的價值差異，可在本報告的基礎上予以調整。三、本報告所評估的房地產現時價值，是在估價時點的正常的經濟環境下，在正常的市場價格的基礎上的評估價格。本報告未考慮未來市場變化風險和交易情況等因素對房地產價值的不利影響。市場價格水平發生重大變化時，估價對象的現時價值可在本報告的基礎上適當調整。實際交易時，可根據具體交易情況對房地產價值進行調整。四、本評估報告有效期一年，即本報告作業日期5、后的一年內有效。五、本報告僅適用于所述之估價目的；本報告為委托人所使用，除按規定報送有關部門外，未經本評估機構同意，本報告的全部或部分內容皆不得轉載于任何公開媒體。六、房地產市場行情及工程造價水平發生重大變化時，估價結論可在本報告的基礎上適當調整。房地產估價結果報告一、 委托方：陜西新城市物業發展有限責任公司（說明略）二、 估價方：西安天正房地產價格評估咨詢有限公司（說明略）三、 估價對象：“城市花園別墅”一期工程（座落于曲江旅游度假開發區廟坡頭村），在建工程，土地使用權面積21941.443平方米（折合32.912畝）在建別墅52幢、地下會所一幢，配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米。四6、 估價人員：劉景宏、武東潮五、 估價時點：2000.11.22六、 估價作業日期：2000.11.1421七、 估價目的：確定房地產轉讓價值八、 估價依據1.中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市規劃法、中華人民共和國城市房地產抵押管理辦法等相關法律、法規；2.中華人民共和國國家標準房地產估價規范；3.本評估事務所及估價人員收集和整理的相關材料；4.評估人的專業知識及評估經驗；5.中華人民共和國國有土地使用證西曲國用（土）字第0001號；6.中華人民共和國建設用地規劃許可證編號：西安市（97）95號；7.西安市本地施工企業施工許可證市建管字（企）字第327、號；8.“城市花園別墅”一期工程規劃總平面布置圖、施工圖紙；9.“城市花園別墅”一期工程別墅裝修及設備標準；10.委托人提供的其他相關材料。九、 估價對象房地產概況1位置坐落及環境概況“城市花園別墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假開發區廟坡頭村，北至銀湖花園和金湖山莊，南至曲江旅游度假開發區30米規劃路，西至湖濱花園，東至長安芙蓉園項目用地。估價對象所處的地理環境區為正在開發建設中的西安曲江旅游度假開發區，該度假區總規劃面積為2000余畝地，包括建設一個占地面積300畝的人工湖泊及大錦繡中華公園等規劃項目，使該地區為集娛樂、休閑、旅游、商務、居住為一體的大型度假區。該度假區為西安市旅游文化景點8、的重要組成部分，附近有多所著名的大學院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀，它的建成，將會近一步推動西安經濟、旅游等各項事業的發展。2房地產具體狀況“城市花園別墅”是借鑒歐洲皇宮、皇室城堡的建造手法，結合現代建筑藝術建造。規劃經濟技術指標“城市花園別墅”一期工程規劃總用地49.699畝，其中土地使用權面積32.912畝，代征城市綠化帶5.25畝，代征城市道路7.851畝，高壓走廊3.686畝。規劃總建筑面積27600平方米，其中別墅式住宅（63幢）25800平方米，公共配套建筑（地下會所兼人防等）1800平方米。區內綠地面積16553.1平方米。施工圖設計別墅式住宅A型17幢，建筑面積7929、2平方米，混合結構，抗震設防烈度8度；3B、4B型16幢，建筑面積9680平方米，框架結構，抗震設防烈度8度；1B型2幢，建筑面積1284平方米，框架結構，抗震設防烈度8度；C型28幢，建筑面積11200平方米，混合結構，抗震設防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高壓走廊下不能建設。會所（兼人防）2000平方米，剪力墻結構，抗震設防烈度8度；其他配套建筑160平方米，框架結構，抗震設防烈度8度；別墅式住宅裝修及設備標準裝修標準：外裝飾：.歐式柱頭、浮雕、獨立雕塑，四川產純白漢白玉手工精雕完成；.水刷石外墻，以高級石英砂及純白色水泥為主材精工而成；.戶門大窗均采用12厚洛陽浮法玻璃；.超強10、綠色靜電噴涂鋁合金門窗；.露臺、陽臺地面為20厚花崗巖石材，踏步為30厚花崗巖石材；.局部屋面為國產優質陶瓷瓦。內裝飾：.門窗套均采用櫸木木線，高級檀木板；.樓梯踏步、客廳、餐廳地面為進口米黃石，其余樓地面均為高級木地板或進口地毯；.廚、衛墻面均為進口高級面磚，吊頂為鋁合金板。設備標準.美國科勒潔具(主臥設沖浪浴缸)配以科勒包金龍頭、花灑；.英國原裝約克雙制中央空調(單幢獨立設置)；.美國產史丹利車庫門；.韓國奧林匹克燃油、燃氣熱水鍋爐（單幢獨立設置）；.意大利產廚房設備；.中國名牌奇勝電器。.煙感報警系統；.可視對講系統；.三防區報警系統（可與市公安局進行報警連網）；.給排水及供電系統；.通11、訊及有線電視系統；.供電系統，專用配電室及發電機組；.智能家具綜合布線（支持語言、數據、影象、視頻、多媒體、音頻等對講系統，光纜到戶，100兆寬帶網接入，虛擬社區，vcd視頻點播，電子意見箱、網上維修、網絡公告牌。地下會所（兼人防）；五星級標準小區，設宴會廳、中西餐廳、酒巴、室內泳池、健身房、超市等設施。剪力墻結構，可兼人防工程使用。小區室外配套給、排水、道路、路燈、通訊、有線電視、綠化、建筑小品、安防智能系統（按國家智能小區的最高標準三星級設計，周邊設紅外線探測系統，區內各主要道路及周邊設有閉路電視監控系統，與周邊紅外線探測實施聯動控制，每戶可視對講系統實行小區大門口及自家院門口的二重訪客身12、份可視確認，并且與保安中心相連接，小區內24小時保安巡邏，每戶室內設置完善的紅外線探測及緊急求助等防盜、防火報警系統，家電遙控自動開啟）等配套齊全。大門仿英國的白金漢宮建造，圍墻與大門也為同一風格。物業管理已與香港戴德梁行正式簽約，香港戴德梁行全面負責小區的物業管理工作。工程形象進度至估價時點，在建別墅52幢，建筑面積24265m2，其中A型11幢(5126 m2)，3B、4B型11幢(6655m2)，1B型2幢(1284 m2)， C型28幢(11200 m2)；地下會所2000m2；其他配套公建160m2。各項工程進展情況如下：52幢別墅樓主體及室內外粉刷已完工；C型3幢、1B型1幢室內精13、裝修及設備安裝工程完工；區內與52幢別墅樓配套的室外配套工程完工；地下會所（兼人防）主體工程完工。十一、估價原則本估價報告在堅持公平、公正、公開的工作原則的基礎上，遵循以下房地產估價中具體的技術原則估價：替代原則、公平原則、估價時點原則、合法原則、最高最佳使用原則。十二、估價方法本報告采用假設開發法進行評估。十三、估價結果經評估人員分析、計算，本報告最終確定估價對象房地產抵押評估價值為14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。房地產估價技術報告一、域因素分析1.一般因素西安市是舉世文明的文化古城和西北地區政治、經濟和文化的中心。旅游、商貿、郵電通訊等高科技產業為西安市的主導產業，隨14、著國家西部開發政策的實質性啟動，西安市政府抓住機遇，積極進行城市基礎設施建設，改善投資環境，西安市將建設成為一個以科技、旅游、商貿為先導的社會主義外向型城市。2交通條件估價對象北臨城市規劃路緯零路，西距大雁塔正南規劃路（尚未命名）約500米，現大雁塔正南規劃路已修通并投入使用，給排水、電訊、有線電視等城市配套管線已沿路鋪設，緯零路（雁南規劃路估價對象）城市排水管道已完工，上水管道正在施工，道路計劃1999年12月初開始施工，2000年元月底竣工。該路完工后，估價對象的交通將比較便利，給排水、供電、通訊、有線電視等城市大配套設施齊全。4基本生活服務設施配套估價對象所處區域目前周邊地區尚未開發建設15、，生活服務設施條件較差。5產業集聚規模估價對象位于正在開發建設中的西安曲江旅游度假開發區，該度假區為集娛樂、休閑、旅游、商務、居住為一體的大型度假區，附近有多所著名的大學院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀。隨著該開發區的進一步開發建設，它的建成，將會進一步推動西安經濟、旅游等各項事業的發展，使估價對象的價值得到充分體現。二、個別因素分析估價對象土地形狀規則，建筑設計及管理水平一流（國外一流設計及管理單位提供服務），建筑造型別致，內部布局合理，結構抗震性能好，內外裝修豪華、典雅，設備齊全。三、市場背景分析區域經濟發展對類似于估價對象的房地產影響較大，國家西部大開發的政策傾斜，將使西安市的經16、濟長足發展，外資機構的進入，高收入人群的增加及度假區的開發建設和配套設施的完善，使估價對象的市場行情十分看好。四、最高最佳使用分析估價對象現時規劃、設計用途基本符合其最高最佳使用條件。五、估價方法選用房地產價格評估的基本方法主要有成本法、收益法、市場比較法以及用這些方法派生的其他方法等。因估價對象為在建工程，建審手續齊全，主要工程已完工，續建完成后價值及續建成本較易確定，因此本報告采用由成本法派生的假設開發法進行評估。六、估價分析計算1 假設開發法采用假設開發法估算在建工程的價值，應為開發完成后的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買在建工程的應負擔的稅費，17、其評估公式為： 在建工程價格=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續建投資利潤-買方購買在建工程的稅費2續建完成后的房地產價值西安市南郊別墅式住宅已有一定的交易量，可比實例較易選取，價格水平較易掌握，因此本報告采用市場比較法確定估價對象續建完成后價值。基本思路市場比較法是根據房地產估價的替代原則，選取相同或相鄰區域相近檔次的房地產近期交易價格進行比較修正，確定估價對象的現時價值。比較實例選擇根據評估人員對西安市南郊別墅式住宅市場交易情況的調查了解，選取以下三個可比實例：案例A.“御花園皇家別墅”。座落于西安市曲江旅游開發區，雁引路林蔭大道上，北臨春曉園、薔薇園、盆景18、園，緊鄰大雁塔、唐代藝術博物館、秦王宮等。“御花園皇家別墅區”一期工程已完工使用。小區總占地面積22.625畝，建設別墅四十三幢，單體別墅為框架結構，房屋內部結構布局新穎合理，采光充足。室內高檔裝修，廚房采用意大利進口廚具，衛生間加拿大進口潔具，車庫門采用美國進口遙控電動門。各戶采用進口獨立式采暖鍋爐，小區圍墻設紅外線感應器及閉路監控系統。房屋外墻采用進口釉面磚裝飾，周邊為綠地、花草裝點，室外留有停車位。該建筑物整體結構外形較好，其獨特的外形與周邊環境和諧的溶為一體。該別墅區內綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區內物業管理完善，配套設施齊全，使小區內環境顯得優美、自然。2001年，平19、均交易價格7600元/平方米（現房）。案例B“皇族雅苑別墅區”。該別墅區位于西安城南文化風景區中心地帶。東臨長安北路，西接小雁塔園林，南近南二環路，北距大南門約1公里，交通便利。該別墅區周圍酒店、購物場所、醫院較多，文化、商業娛樂等服務設施較齊全，環境狀況較好。“皇族雅苑別墅”總占地面積約20畝；東西向分三排布置，有風格各異的西洋豪華別墅十九幢；小區內配套設施齊全、保安系統完備（具體詳見后附表），綠地面積充足（約占總占地面積的60%），別墅樓為框架結構，室內高檔裝修，設備標準為水、電（暗配線）、電話（暗配線）、有線電視（暗配線）等管線齊全，采用小型機器人鍋爐自供暖氣及熱水。1998年平均交易價20、格9000元/平方米（現房）。案例C.“曲江皇家花園”。座落于西安市曲江旅游開發區內，南臨廟坡頭村，北臨唐華賓館，東臨正在建設中的曲江湖，西臨太平堡村。西距大雁塔200米。該地區為西安市旅游文化景點的重要組成部分，附近有多所著名的大學院校及歷史古跡。該別墅區內綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區內物業管理完善，配套設施齊全，小區內建有室外游泳池，花圃等，使小區內環境顯得優美、自然。別墅樓為框架結構，室內做初裝修標準，衛生間潔具齊全，室內水、電、暖、熱水（小區集中供暖、熱水），周邊為綠地、花草裝點，獨戶獨院。2001年，該住宅區別墅樓三期工程平均交易價格為6800元/平方米（期房）。比21、較修正計算 交易情況修正：以上選取的三個可比實例均為競爭市場上正常交易價格，可不進行交易情況修正。交易日期修正：以估價時點的行情為基準（標準值100），根據1998年至今，別墅式住宅的市場價格變化趨勢資料，確定可比實例的交易日期修正值為：A為100，B102，C為100。區域因素修正：將估價對象與可比實例所處地區的影響別墅式住宅價值的區域因素（包括交通便利程度、噪聲、景觀、環境、城市規劃、生活服務設施等）進行比較，確定區域因素優劣造成的減價或增價修正值，設評估對象區域值為100，則可比實例A為102；B為110；C為100。個別因素修正：將估價對象與可比實例的影響別墅式住宅價值的個別因素（主要22、包括結構、裝修、設備水平、小區配套、小區綠化、物業管理等）進行比較，確定個別因素優劣造成的減價和增價修正值，設評估對象價格為100，則可比實例A為80；B為80；C為75。比較修正計算如下：（價格：元/平方米）項目名稱ABC交易價格760090006800交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100102/100100/100區域因素修正100/102100/110100/100個別因素修正100/80100/80100/75比準價格931410432 9067估價對象現時價值確定取以上比準價格的算術平均值作為“新城市花園”別墅式住宅續建完成后（現房、裝修及23、設備到位、一次性付款）平均銷售價格，即：（9314+10432+9067）3=9604元/平方米估價對象現已預定別墅式住宅19幢，平均價格與上述評估價格基本相近，說明該評估價格基本符合市場價格水平，則續建完成后的房地產價值為：24265m29604元/m2=23304萬元3.續建成本依據評估人員現場勘察并結合工程進度，對續建工程分項目作以下評估分析。(1)空調機組（約克） 8萬元48幢=384.00萬元(2)松下風機盤管 2.5萬元48幢=120.00萬元(3)奧林匹亞燃氣鍋爐（5萬大卡）2.2萬元35幢=77.00萬元(4)奧林匹亞燃氣鍋爐（7萬大卡）2.5萬元13幢=32.50萬元(5)地24、下室空調主機（55KW） 50.00萬元(6)地下室新風機組（6臺） 3.00萬元(7)風機盤管（25臺） 10.80萬元(8)風機10臺 10.00萬元(9)水泵14臺 2.80萬元(10)衛生潔具（科勒）C型別墅樓 4.5萬元25幢=112.50萬元B型別墅樓 12.3萬元12幢=147.60萬元A型別墅樓 4.32萬元11幢=47.52萬元地下會所及其他配套公建 16.00萬元(11)電氣部分燈具 8萬元48幢=384.00萬元變壓器（800KVA、2臺） 52.00萬元高低壓柜（含安裝費） 91.00萬元配電箱表 56.50萬元(12)弱電 120.00萬元(13)水、電安裝費 37725、.86萬元(14)裝修費用：22423m21000元/m2 =3363.45萬元續建成本合計 4337萬元4.管理費用按續建成本的3%計算，即：43373%=130萬元5.投資利息在建工程價值及續建成本應計算投資利息（含融資費用），年利率取8%，續建工程需6個月時間，資金投入按均勻投入計算，即：在建工程價值8%（612）+（4337+130）8%（612）2=在建工程價值4%+89萬元6.銷售費用根據估價對象的銷售難易程度，此項費用按續建完成后房地產價值的3%計算，即：233043%699萬元7.銷售稅金主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加，根據有關規定，按續建完成后房地產價值的5.5%26、計算，即：233045.5%=1282萬元8.續建投資利潤依據西安市同類房地產開發的平均利潤確定其年投資利潤率為15%，則：續建投資利潤為：在建工程價值15%（612）+（4337+130）15%（612）2在建工程價值7.5%+167萬元9.買方購買在建工程的稅費主要為在建工程轉讓契稅，根據有關規定，按在建工程價值的3%計算。10.確定在建工程價值在建工程價值=23304-4337-130-在建工程價值4%-89-699-1282-在建工程價值7.5%-167-在建工程價值3%在建工程價值=14498萬元（取整）七、評估結論經評估人員結合市場因素綜合分析，以上評估結果能客觀反映評估對象價值，27、本評估報告最終確定估價對象現時價值為：14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。附 件(略)估價師心得1在進行房地產估價時，揭示其價格形成內涵，確定估價技術路線是準確、科學估價的關鍵環節，本報告的估價對象為在建工程，有兩種估價技術路線可供選擇，一種是成本累加的技術路線，一種是假設開發的技術路線，但成本技術路線在實際操作時，由于本公司掌握的地價及工程造價水平資料、利潤資料的十分有限，操作時有一定難度。估價對象規劃、設計明確，本公司掌握的類似房地產市場行情資料比較豐富，且假設開發的技術路線更能體現估價對象的市場價格水平，操作難度較小，因此估價人員最終選擇了假設開發的技術路線進行估價。228、.“規范”中列示了比較詳細的在建工程假設開發法評估公式，對規范公式的理解和各項參數的合理確定是取得準確、科學的估價結論的關鍵。現金流量圖是評估人員在進行投資分析和復利計算時的主要工具，它是將項目的投入和產出按發生的時間階段標定在時間坐標上。（標定內容：投入和產出項目名稱、數量），在假設開發法的理論學習和應用時，利用現金流量圖可以加深對方法的理解和應用。規范要求“考慮資金的時間價值”，實際操作中可采用以下兩種方式：現金流量折現法；采用計算利息的方式（傳統方式）。傳統方法與現金流量折現法的區別及優缺點表現在以下幾個方面：對開發完成后房地產價值、開發（續建、裝修改造）成本、管理費用、銷售稅費的估算，29、傳統方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業日期時的金額；而現金流量折現法中是模擬開發過程，“預測”它們在未來發生時所發生的金額，即要進行現金流量預測。傳統方法不考慮各項支出及收入發生的時間不同，即不是將它們折現到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發完成時為止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發生的時間不同，即要將它們折現到同一時間上的價值（最終是折現到估價時點上），然后再相加減。在傳統方法中投資利息和開發利潤單獨顯現出來，在現金流量折現法中，這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中，所以現30、金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益（利潤）部分。現金流量折現法準確、復雜，操作難度較大；傳統方法粗略，簡單，較易操作；實際估價時盡量采用現金流量折現法，但在估價基礎資料不太齊全的情況下，傳統方法的準確性更高。3續建投資利潤的計算，需要掌握以下幾點：續建投資利潤為所得稅前利潤；續建投資利潤是在正常條件下買方所能獲得的平均利潤，而不是個別開發商購買該在建工程后最終獲得的實際利潤或其所期望得到的利潤。也不是整個項目開發所能獲得的平均利潤。續建投資利潤是按一定基數的一定比率計算，該比率為同一市場上類似在建工程所要求的相應平均利潤率。續建利潤的計算基數和相應的利潤率有31、下列幾種：計算基數=在建工程價值+續建成本，相應的利潤率為直接成本利潤率；計算基數=在建工程價值+續建成本+管理費用，相應的利潤率為投資利潤率；計算基數=在建工程價值+續建成本+管理費用+銷售費用，相應的利潤率為成本利潤率計算基數=開發完成后的房地產價值，相應的利潤率為銷售利潤率注意在估算續建投資利潤時要注意計算基數和利潤率的對應，從理論上講，無論采用那種計算基數與其相對應的利潤率來計算，結論應是相同的。由于利潤與利息的形成過程基本相似，在建工程估價時，采用年利潤率計算，更能加深對該參數的理解。4.采用假設開發法進行在建工程估價時，估價相關資料的搜集和整理十分關鍵。評析這是典型的運用假設開發法估價在建工程的案例。估價方法正確，參數及各項計算基數取值有根據。報告語言簡明流暢。對在建工程的個別因素描述清楚。需注意的是：1、 估價在建工程不能同時采用兩種估價方法進行估價時，應予以說明并陳述理由。2、 對土地有償使用性質應明確交待。