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1、www.BDO 審計(jì)二部 許文倩 2016年11月 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì) 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)證件、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)證件 2、銷售收款、銷售收款 3、稅金、稅金 4、收入確認(rèn)、收入確認(rèn) 5、利息資本化、利息資本化 6、完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)、完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn) 7、存貨成本、存貨成本 www.BDO 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)證件房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)證件 www.BDO 3 證件名稱證件名稱 功能 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 限定土地使用范圍、邊界和占地面積 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能 類別（商用、廠房、住宅、公寓等） 開工證 是否合法施工2、 國(guó)有土地使用證 是否合法產(chǎn)權(quán) 商品房銷售許可證 是否合法銷售 銷售收款銷售收款 依據(jù)財(cái)稅201636號(hào)附件2相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適 用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征 率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告第十條和第十二條規(guī)定，一般納稅人 采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款的次月納稅申報(bào) 期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。按照總局有關(guān)會(huì)議精神，主管國(guó)稅機(jī)關(guān)為房 地產(chǎn)項(xiàng)目地主3、管國(guó)稅機(jī)關(guān)。 www.BDO 4 稅金稅金 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要有增值稅、城市維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要有增值稅、城市維護(hù) 建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土 地增值稅、契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所地增值稅、契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所 得稅等。得稅等。 財(cái)稅201636號(hào)：從2016年5月1日開始，房地產(chǎn)業(yè)被納入增值稅征稅范 圍，對(duì)于銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅適用稅率為11%。一般納稅 人出售房地產(chǎn)老項(xiàng)目或老不動(dòng)產(chǎn)的，可以選擇適用一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅 方法。如果選擇一般計(jì)稅方法，則適用11%的增值稅稅率；如果選擇簡(jiǎn)易計(jì) 稅方法，則適用5%的征收率。 上述所稱“房地產(chǎn)老項(xiàng)目或老不動(dòng)產(chǎn)”是指：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目情形，指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年 4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目（即“