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1、*工程合同交底（第一章 我司與業主方合同）1.工程概況及合同工作范圍；1.1 工程名稱：無錫古運河71#項目一期D區住宅工程，包括地上及地下部分、獨立地下車庫、保留建筑、遷建工程等；總建筑面積約44411.23平方米，共有A、B、C、D四種戶型，其中聯排別墅共計20幢；地下建筑面積約19294.56平方米，地上建筑面積約25116.67平方米，另有修繕商業用房一幢，新建商業用房二幢。1.2 工作范圍：無錫古運河71#項目一期D區7-26#樓（含小區配套）住宅總承包建設工程，及工程前期準備工作和過程中中三通一平工作，包括但不限于土建、水電安裝、防水施工、防火門安裝、出建筑外墻1.5米之內的下水道2、工程；1.3 其中甲方分包工程如下表：1.4合同內總包對于各分包的服務工作內容安排和提供指定分包單位的施工、辦公、生活、倉儲等場地，其搭建費用自理。水電費用由分包單位直接實際用量上交總包總包提供現有的垂直運輸及腳手架，如需另外搭設，費用由分包單位自行承擔。總包單位有對分包單位質量、工期、成品保護、移交管理、材料檢測評定等管理的權利和義務。負責收集對分包單位竣工驗收、備案等資料。督促各分包及時清運垃圾，并負責將自己施工范圍內的垃圾清運出場，保證現場文明施工2.合同關系及合同涉及各方之間的權利義務與責任;發包方（簡稱甲方）：無錫河畔置業有限公司 甲方現場負責人：婁偉 甲方責任：1、監督工程、試驗、3、調試和檢查與工程有關的任何材料、設備或施工工藝。2、甲方項目發出的所有文件必須經由甲方蓋章或由甲方項目經理或其授權代表簽署后方為有效。3、負責施工前一切準備工作（包括三通一平、辦理施工許可證等）及施工過程中雙方來往函件的收發及辦理。監理方：無錫市建苑工程監理責任有限公司 監理：徐軍監理責任：按國家及地區規范文件等監督和管理工程的質量、進度等3.合同工期控制總目標及階段控制目標，工期延誤的處罰本工程開工日期合同暫定為2010年4月2日，竣工日期為2011年7月31日。共485日歷天，扣除春節假期20天及前期準備工作，至今留給本工程的時間不足400日歷天其中合同售樓處及樣板房工期要求工期延誤的處罰4、：如乙方的實際施工進度滯后于合同規定的里程碑，同時甲方和監理均認為乙方很難保證合同工期，那么甲方有權將乙方所承包的工程部分或全部工程委托給其他單位負責施工，乙方須無條件接受，增加的費用由乙方承擔。4.1 乙方保證工程質量達到質量標準，質量標準的評定以國家或行業的質量檢驗評定標準為依據。因乙方承包范圍內的工程質量原因未達到，并影響項目通過政府部門整體驗收，甲方有權要求乙方支付合同總價5的違約金。4.2 因乙方承包范圍內的工程質量原因未達到合同標準，不影響項目通過政府部門整體驗收，但影響部分單體一次性通過政府部門驗收，甲方有權要求乙方支付該部分工程造價的1.5的違約金。4.3 如違約金不足以彌補因5、此給甲方造成的損失的（包括但不限于對購房人的經濟補償），乙方還應賠償甲方損失。如因乙方原因，造成的工程質量問題，給甲方及第三方造成人身、財產損害的，乙方均應賠償由此給甲方及第三方造成的損失。4.合同質量控制目標及合同規定執行規范、標準和處罰4.4 當月乙方施工的分部、分項工程一次性驗收合格率低于80%（含80%），甲方有權要求乙方支付每項RMB5000元的違約金。乙方經監理和甲方驗收的分部、分項工程，驗收兩次仍不能通過，甲方有權要求乙方支付每項RMB10000元的違約金。4.5 監理、甲方在當月的質檢中發現乙方同一類質量問題重復出現三次以上（含三次），甲方有權要求乙方支付每項RMB5000元的6、違約金。4.6 乙方須有完善的交接檢驗制度且簽認手續齊全，每個分部分項工程施工前應有明確的技術質量交底且簽認手續齊全，否則，每次甲方有權要求乙方支付RMB5000元的違約金。4.7 乙方在施工中關鍵部位出現質量問題應及時修復，自己無法修復，甲方有權另外委托其他單位修復，修復費用由乙方負責，且甲方有權要求乙方支付每項RMB5000元的違約金，并保留進一步追償的權利。5.合同對本工程的材料、設備采購、驗收的規定5.1 甲供材料5.2 甲供材料結算原則：根據甲供材料的領用量與結算材料用量進行比較，甲供材料結算工程量=主體材料用量+變更簽證的材料用量;甲方將根據乙方超領進行扣款，少領費用不做補償，材料7、單價按甲方采購合同單價。如乙方甲供材料的領用量超過結算用量10%，則超過結算用量10%部分的材料扣款單價按甲方采購合同單價另加20%管理費5.3 所有乙供材料在施工過程中，甲方不予核價，結算時由造價咨詢公司統一認定。若乙方以甲方未核價為由拖延或者拒絕施工以致于影響工期，甲方有權直接委托第三方施工，相關費用并增加20%管理費 從乙方工程款中扣除。5.4 我司必須采取措施對現場所有（包括各分包商）的材料、設備、成品、半成品的保護，所有責任由我司承擔6.合同暫定金額、合同價款的支付及方式和程序6.1 本工程合同暫定總價為71501813元，6.2 合同價款的支付：A、非實體部分費用（措施費），樓座基8、礎施工完畢、主體封頂、工程全部完工3個節點，每次分別按30%、30%、20%比例支付。B、實體部分費用，每月按實際完工80%支付。6.3 工程款支付方式及程序：1、開具工程驗收單及現場照片由監理單位、甲方項目部簽字、蓋章確認每月工程情況。2、參照工程驗收單核算當月工程量及價款出具請款報告。3、與甲方核對確認具體應付款項。4、按最終確認款項開具工程所在地正規建安發票。5、甲方支付工程款。7.合同雙方爭議處理方式及雙方違約責任對于責任歸屬有爭議的，雙方應友好協商解決或委托鑒定，明確責任歸屬，鑒定費用由責任方承擔。8.合同風險的內容及防范措施8.1 我司以處在虧損狀態的下的單項工程為：1、土方 2、9、模板 3、外墻干掛石材 4、磚砌體 5、安裝8.2 虧損狀態下工程的應對措施 1、土方：因土方我司與甲方為總價包干，而我方于分包采取的模式為單價分包，我方應嚴格控制土方開挖的工作面、放坡等控制土方開挖量，降低成本 2、模板：嚴格控制木工模板的裁切，合理裁切，廢模板再利用等方法降低模板損耗 3、外墻干掛石材：盡量引導甲方把外墻干掛石材由甲供石材乙方施工變更為甲方分包 4、磚砌體：主要是煤矸石燒結磚砌體。因為此材料最初在上海生產，后在上海被定性為不環保材料（煤矸石燒結磚實際為粘土磚摻加煤渣等材料燒結而成，而粘土磚早在前幾年就被嚴令禁止使用于各建筑砌筑上），禁止生產，材料生產廠家變少、單價上漲造成我10、司虧損。希望項目部多去與甲方、設計單位溝通請求甲方變更此材料 雖然現在合同在業主的多次修訂下基本趨于完善，但合同的條款復雜多樣，不一定嚴謹，且業主現場項目部人員不一定熟悉合同。我們在工程施工過程中不要被合同的各式條款框住。要靈活利用合同的各式條款來達到本工程方便及控制各甲方分包工程的目的。如前面講到的合同工期要求5月20日示范區5幢別墅結構封頂，此項要求我方明顯已達不到。我方即可找出達不到此要求的很多理由（如實際進場時間晚，高考前期間不能施工等）來回絕業主的工期索賠。總之，合同是用來約束甲乙雙方工作的法律文字，它在甲乙雙方出現很大分歧，無法處理的情況下是具有法律參考效應的。但實際生產施工還是靠11、大家一起協調工作。即合同應遵守但不能死守。合同交底（第二章、簽證）無錫古運河71#項目一期D區住宅工程1.索賠簽證的機會和處理策略1.1 1.1 簽證索賠的重要性簽證索賠的重要性 在目前建筑市場競爭激烈的情況下，工程承包能得到利潤約占工程合同價的5%10%，在工程索賠中，索賠簽證額高達合同價的10%20%；甚至有些項目工程索賠簽證將超過合同價。“有理”才能走四方，“有據”才能行得端，“按時”才能不失效。所以，必須在施工全過程中及時做好索賠資料的收集、整理、簽證工作。索賠直接牽涉到當事人雙方的切身經濟利益，靠花言巧語不行，靠胡攪蠻纏不行，靠不正當手段更不行。索賠成功的基礎在于充分的事實、確鑿的證12、據。而這些事實和證據只能來源于工程承包全過程的各個環節之中。關鍵在于用心收集、整理好，并輔之以相應的法律法規及合同條款，使之真正成為成功索賠的依據。1.2 1.2 簽證的機會簽證的機會 在圖紙會審中應認真做好施工圖會審紀要，因為施工圖會審紀要是施工合同的重要組成都分，也是索賠的重要依據。施工中應及時進行預測性分析，發現可能發生索賠事項的分部分項工程，如：本工程地下人防障礙物、租賃發電機、施工許可證辦理延后等外部環境影響。業主要求變更施工項目的施工材料（如:防水材料）、更改施工工藝等。因建設單位或監理單位要求延緩施工或造成工程返工、窩工、增加工程量等。以上這些事項均是提出索賠的充分理由，都不能輕13、易放過。施工組織設計及專項施工方案（如商業1#房修繕工程），施工進度、勞動力及工機具計劃，也是工程索賠的依據。1.3 簽證的處理策略簽證的處理策略 索賠必須取得監理和甲方項目部的認可，索賠的成功與否，監理與甲方項目部人員起著關鍵性作用。索賠直接關系到業主的切身利益，承包商索賠的成敗在很大程度上取決于業主的態度。因此，要正確處理好業主、監理關系，在實際工作中樹立良好的信譽 古人云：人無信不立，事無信不成，業無信不興。誠信是整個社會發展成長的基石。因此，按誠信為本、操守為重的理念，健全企業內部管理體系和質量保證體系，誠信服務，確保工程質量，樹立品牌意識，加大管理力度，在業主與監理的心目中贏得良好的14、信譽。比如，施工現場次序井然，場容整潔；項目經理做到有令即行，有令即止。總之，要搞好相互關系，保持友好合作的氣氛，互相信任。對業主或監理的過失，承包商應表示理解和同情，用真誠換取對方的信任和理解。創造索賠的平和氣氛，避免感情上的障礙。1.4 1.4 簽證的要素簽證的要素 在施工過程中，我司實施人員必須以監理及業主的書面指令為主，即使在特殊情況下必須執行其口頭命令，亦應在事后立即要求其用書面文件確認，或者致函監理及業主確認。同時做好施工日記、技術資料等施工記錄。當造成現場損失時，還應做好現場攝像、錄像，以達到資料的完整性；對甲供材料的進場時間、數量、質量等，都應做好詳細記錄；對設計變更、技術核定15、工程量增減等簽證手續要齊全，確保資料完整；業主或監理單位的臨時變更、口頭指令、會議研究、往來信函等應及時收集，整理成文字。又如甲方指定或認可的材料或采用新材料，實際價格高于預算價（或投標價），按合同規定允許按實補差的，應及時辦理價格簽證手續。凡采用新材料、新工藝、新技術施工，沒有相應預算定額計價時，應收集有關造價信息或征詢有關造價部門意見，作好結算依據的準備。1.5 簽證的技巧簽證的技巧 首先應事先做好簽證談判準備：認真做好談判準備乃是促成談判成功的首要因素，在同業主和監理開展簽證索賠談判時，應事先研究和統一談判口徑和策略。談判人員應在統一的原則下，根據實際情況采取應變的靈活策略，以爭取主動16、。談判中一要注意維護領導的權威；二要丟芝麻抓西瓜，不斤斤計較；三要控制主動權，并留有余地。注意談判藝術和技巧：實踐證明，在談判中采取強硬態度或軟弱立場都是不可取的，難以獲得滿意的效果。因此，采取剛柔結合的立場容易奏效，既掌握原則性，又有靈活性，才能應付談判的復雜局面；在談判中要隨時研究和掌握對方的心理，了解對方的意圖；不要使用尖刻的話語刺激對方，傷害對方的自尊心，要以理服人，求得對方的理解：善于利用機遇，因勢利導，準備有進有退的策略。在談判中該爭的要爭，該讓的要讓，使雙方有得有失，尋求折衷辦法；在談判中要有堅持到底的精神，經受得住挫折的思想準備，決不能首先退出談判，發脾氣：對分歧意見，應相互考17、慮對方的觀點共同尋求妥協的解決辦法等。總之，索賠工作關系著施工企業的經濟利益。所有施工管理人員都應重視索賠，知道索賠，善于索賠。必須做到理由充分，證據確鑿，按時簽證，講究談判技巧，并把索賠工作貫穿于施工的全過程。同時，加強施工管理，提高管理水平，降低成本，為企業創造更大的利潤空間。無錫古運河71#項目一期D區住宅工程合同交底（第三章、我司與各分包的合同）工程簡述 本工程為我司在無錫市場的第一個戰場，也是我司與九龍倉第一個合作項目，公司黃總對本項目寄予高度厚望，希望以本項目為領頭迅速占領無錫市場。故此我項目部只要圓滿拿下本工程，九龍倉后期小高層項目業主就會優先考慮由我司擔任總承包。本工程要求高，18、工期緊，低價中標是它的三大特點 a.要求高 我司進場恰逢無錫建筑整頓，本工程監理單位在其它工地被通報批評，已成驚弓之鳥，故對現已有項目進行加強管理.b.工期緊 合同規定“即使如因非乙方原因使得開工日期推后一個月內，乙方承諾按甲方監理的要求在本合同規定的基礎上增加勞動力和設備及材料的投入，仍確保本工程能按所約定的竣工日期竣工驗收合格，所發生的費用由乙方承擔。”此條規定讓我司無條件承擔甲方中標通知書發放不及時、通知我司進場晚、施工許可證延期等原因導致的工期延誤 C.低價中標 因本工程為我司無錫第一個項目，首先我司投標完全考慮低價中標進入，部分材料，人工，機械價格低于市場成本價。其次以前上海方面的各19、項周轉材料,機械如：模板、腳手架等因地域關系不方便周轉導致我司成本直線上升，再次我司上海各項目好的勞務，材料分包商等無形資源也因地域關系大量流失。項目管理班子因大部分為上海臨時調配過來，交通費用、辦公用具等費用也大幅上升。1.各分包合同的簡述及交底1.1 主體的結構分包主體的結構分包 本工程 根據公司仔細分析、研究，加之工程的特殊要求，公司決定本工程采用單項分包的形式施工。目前主體結構單項分包已基本確定，分為模板、架子、混凝土、鋼筋、水電安裝等單項工程。其工作內容大致如下：承包范圍（方式）：包人工、包輔材、包質量、包安全、包文明施工、包成品保護、包主體結構驗收通過、包各檢查單位時的工地清掃等內20、容。工程質量標準：一次驗收合格、達到甲方監理要求。(一)、砼工程工作內容砼工程工作內容：綜合單價包括砼澆注、基礎撿土、砼墊層、磚胎膜、集水井、水溝、抽水、樓層清理等；1、基礎工程、基礎工程 （1）土方及排水配合機械挖土、清土、回填土夯實、基坑修邊撿底、人工挖土、管樁灌芯、基地平整、基坑及地下室排水、砌擋土墻、磚胎模及摸灰等；（2）基礎墊層找平清理、砂石墊層、砼墊層、砂漿找平層、基礎防水層上找平層等 2、主體工程、主體工程 (1).砼工程乙方包括不限于負責及提供材料的裝，卸車泵車、泵管、管卡、膠圈、泵管的搭拆、移動、堆放、清理雜物、沖洗、保養等保管；泵送與非泵送及二次結構的砼澆搗、找平、修鑿、人21、工抹壓、部分人工攪拌用工，施工縫（后澆帶）的留制、澆水覆蓋養護、施工縫的處理，打鑿清理沖洗、管樁的砼管芯（含鋼板埋設）、外墻螺桿洞、地下室外墻螺桿洞、電梯井道螺桿洞封堵、砼的現場運輸，協助試塊的制作養護和實驗等工作內容 （2）輔助材料 及小型機械、機具（含工具）:膠水管、掃帚、拖把、鐵秋（鏟）、水管、鋁合金刮尺、灰桶、斧子、斗車、毛筆、顏色筆、二次結構砼、砌筑等（二）、模板工程工作內容：（二）、模板工程工作內容：（1）.模板、木枋材料由甲方供應并運至施工現場。乙方包括不限于負責材料的裝、卸車、場內水平、垂直運輸、清理堆碼、模板刷脫膜劑、木工模板翻樣、配模、支模、拆模、彈線放線、安放預埋件及預留22、洞、模板看護、并按甲方要求指定地點集中堆放整齊、穿墻導管、止水螺桿的制作及拆除，二次結構模板工程、報量等內容。（2）.輔助材料 及小型機械、機具（含工具）:釘子、密封條、彩條布、海綿條、棉紗、砂皮、鋼絲刷、麻袋、毛筆、顏色筆、雙央膠等。（三）、鋼筋工程工作內容鋼筋工程工作內容 （1）.鋼筋材料由甲方供應并運至施工現場。乙方包括不限于負責材料的裝、卸車、場內水平、垂直運輸、及分規格堆碼、按施工圖翻樣、制作成型分類堆放整齊、運輸至作業面進行綁扎、鋼筋對焊、直螺紋接頭連接、直螺紋接頭的鋼筋絲口制作、墊塊制作安裝、樁頭鋼筋焊接、鋼筋調直、除銹、二次結構工程等內容。（2）.輔助材料 及小型機械、機具（含23、工具）:綁扎絲、鐵絲、塑料墊塊、鋼筋保護層砼墊塊、焊條、鋼絲刷、切角片、砂輪片、二次結構鋼筋等.（四）、架子工程工作內容（四）、架子工程工作內容 （1）.外架搭拆、竹片或跳板鋪設、安全網鋪設、四口五臨邊防護、鋼管刷油漆（油漆甲供）、防護棚、安全通道、鋼筋木工加工棚、基坑臨邊防護、施工電梯圍護、井架圍護搭設、臨時設施加固等工作（五）、安裝工程工作內容（五）、安裝工程工作內容 （1）.為安裝本工程設備及材料所需的一切輔材為：、地下室套管、天棚吊筋、予埋件、電管接頭、鋼絲、電焊條、鉆頭、砂輪片、螺絲、膨脹螺絲、螺母、扎帶、編碼管、塘錫、鋼絲、塑料軟管、金屬軟管、堵頭、管帽、棉紗布、刷子、鐵絲、電工膠24、布、金屬軟管、電線壓接帽、銅接線端子、滑石粉、尼龍護口、鋼鋸條，油漆、開關面板螺絲、壓線帽、洞口裝飾板、面板清理及周邊補缺、密封帶、氧氣、乙炔、通絲、給排水管件、管卡、堵頭、管帽、膠水、填料、鉚釘、通絲吊桿、防火涂料、防火堵料、機油、柴油等。總之,以上工作內容都在雙方簽定合同中已做出了詳盡的描述，各專項管理人員應熟悉各分包的工作范圍及要求來管理每個單項分包，對不詳盡之出可隨時到合約部查詢。1.2 其他分包其他分包 其它分包合同簽訂的有：彩鋼板房的供應及搭設、防水工程的材料供應及施工、腳手架的租賃、鋼材的供應、鋼筋成型的加工、鋼筋直螺紋接頭、塔吊的租賃、砼的供應等 2.1 本工程由以前“集中分包25、管理”原則，現變為“精細化分包、小切塊分包”的思路，可能給專項管理人員帶來了一些難度，但無論是綜合性或專業性的作業隊或分包隊伍，我司都應保持集中管理、管理規范、人員穩定、合理調配等要求2.2 對項目勞務人員配置：按照業主工期計劃，并根據項目實施各階段的實際情況，為各單項工程應配置合適的施工人員。2.3 材料計劃單現場施工人員應提前一周提計劃，交由項目工程部和合約部共同審核，然后項目經理簽字認可后由材料部門集中采購。2 各專項管理人員對各分包的管各專項管理人員對各分包的管理及要求理及要求3.3.各分包簽證及合約處理事宜各分包簽證及合約處理事宜3.1 分包的簽證格式及流程 公司對分包的簽證有固定、26、唯一的格式及流程，首先由我方現場負責人親筆詳細的填寫（勞務分包人自己填寫視為無效簽證單）必須寫明原因及簽證的內容數量，在由生產經理、技術總工、項目經理簽字確認事實及意見，最后交由合約部核查并上報簽證金額。（格式見附件）3.2 分包簽證，各負責人的權限及要求 各現場負責人在填寫簽證前應熟悉該分包的合同工作范圍及內容，對合同范圍內再次發生的工作堅決不予確認，對變更或返工的簽證應查清原因寫明情況。對于有爭議的工作內容應在施工前做好分包的應對工作，加強溝通，能免則免，盡量做到事前控制少簽證，簽證內容小，簽證描敘仔細等。3.3 分包簽證的時效性 現場第一施工負責人應在分包實施完成后一個月內，辦理簽證申請27、單手續，并上交項目各部門簽字確認，合約部預算員必須每月核查當月簽證并匯總上報項目經理、合約經理及總經理審核。超過30天不填寫上報的簽證單不予接受。4.1 勞務工程款 經公司開會研究決定今年所有勞務分包的付款為每月支付當月現場施工人數1000元/人的生活費+該分包的輔材費，直至該單項施工完畢，按合同支付工程款。且施工中累計支付工程款不應超過該分包完成產值的80%。每月18日前由各項目安全員按當月的綜合保險辦理人數核實填寫上報各分包的在場施工人數。由預算科20日前核算各分包的產值、生活費上報公司，公司根據實際情況最終確定支付金額。最后由生產經理、項目經理審核簽字發放工程款（具體表格見付表）4.4.28、各分包的付款各分包的付款5.5.安全文明施工安全文明施工 分包方在施工過程中因違反安全操作規程而發生的安全事故，在20000元（含10000元）以內的由乙方全部承擔，在20000元以上的由雙方協商解決。6.公司對項目成本核算及控制的公司對項目成本核算及控制的要求要求6.1 項目部應通過施工方案優化、分包方案優化、材料采購及控制方案優化、項目部管理費用優化、項目簽證索賠方案優化等措施，爭取達到項目預期目標。6.2 項目部每月應進行成本核算，分析成本控制情況。6.3 公司每月會不定期抽查項目材料、勞務、專業分包的成本控制。對項目部虧損的單項分包發出預警，督促整改。最后讓我們大家最后讓我們大家一起為了公司的發展，一起為了公司的發展，共同努力開創新天地！共同努力開創新天地！