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1、第 1 頁(yè) 火車站商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告火車站商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 針對(duì)火車站項(xiàng)目，市場(chǎng)調(diào)研組把整個(gè)保定市的商業(yè)項(xiàng)目做了全 面調(diào)查。物業(yè)類別涉及寫字樓、商住公寓、底商、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)、酒 店（詳情見樓盤調(diào)研情況表） 。并且對(duì)市房管局、市土地局等政府 部門官員進(jìn)行了深度訪談；同時(shí)與若干名本市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士 也做了深入交流，結(jié)合貴公司的自身情況和對(duì)該項(xiàng)目的期望值、項(xiàng) 目運(yùn)作打算，現(xiàn)按以下幾部分內(nèi)容對(duì)該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論述： 第一部分第一部分 保定市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究保定市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 寫字樓寫字樓 1、市場(chǎng)供應(yīng)情況及銷售情況： 目前保定市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，整體銷售狀況不理想，銷 售狀況2、區(qū)域特征明顯，象高開區(qū)、恒祥北大街這樣周邊配套齊全、 商業(yè)氛圍濃郁、交通便利、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境良好的區(qū)域銷 售狀況相對(duì)較好，如恒通財(cái)富中心、興遠(yuǎn)現(xiàn)代城、GOGO 不夜城；本 地塊附近的寫字樓銷售情況一般，如康泰大廈、建基大廈、金馬大 廈。 寫字樓項(xiàng)目銷售周期均較長(zhǎng)，一般銷售周期都在兩年半以上。 2、價(jià)格情況： 本市寫字樓價(jià)格與住宅價(jià)格拉不開差距，平均只有二、三百 元左右的價(jià)差，與其它一線城市一、兩千甚至幾千元的價(jià)差相比這 第 2 頁(yè) 樣的價(jià)差很小。 無(wú)論一個(gè)項(xiàng)目自身相比還是不同項(xiàng)目之間比較，現(xiàn)房與期房 的價(jià)差較大。但現(xiàn)房基本上是有價(jià)無(wú)市。如：高區(qū)的恒通財(cái)富中心 銷售初期 2400 元/M3、 2，而現(xiàn)在的二手房出售價(jià)達(dá) 4200 元/ M2；興遠(yuǎn) 現(xiàn)代城期房現(xiàn)售 2500 元/M 2，而發(fā)展大廈現(xiàn)房 3500 元/ M2。 3、出租情況： 項(xiàng)目后期物業(yè)管理的好壞直接影響寫字樓的租售狀況，后期 管理到位的出租情況比較好。如：高區(qū)的恒通財(cái)富中心采用四星 級(jí)酒店管理模式出租率較高，而本地塊附近的建基大廈、金馬大 廈、十方商貿(mào)城等項(xiàng)目后期管理不善導(dǎo)致出租率基本為零。 整體出租情況均不理想，寫字樓內(nèi)比較蕭條，空置率極高， 現(xiàn)在還有三四家房產(chǎn)寫字樓項(xiàng)目還未交付使用，可以看出本市寫 字樓市場(chǎng)供大于求。出租狀況區(qū)域特征明顯，部分高區(qū)寫字樓出 租情況相對(duì)較理想，但出租率還在 60%以下，而大部分單位選辦公 地點(diǎn)時(shí)對(duì)火車站附近區(qū)域不太認(rèn)可。 4、產(chǎn)品特征及功能配套標(biāo)準(zhǔn)： 面積段較全，從 30 M 2900 M2的都有。 大部分是簡(jiǎn)裝，部分產(chǎn)品帶衛(wèi)生間。 部分帶中央空調(diào)，帶中央空調(diào)的寫字樓售價(jià)普遍