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1、城鎮地塊綜合用地建設項目可行性研究報告一、項目基本情況1、項目來源項目于 2016 年 8 月 29 日在上海聯合產權交易所掛牌，進行股權 轉讓。項目用地原為江蘇蘇鋼集團自有用地，該企業通過土地市場招 拍掛取得地塊開發權并于 2014 年成立蘇州綠岸房地產開發有限公司，現江蘇蘇鋼集團擬將該地塊項目公司“綠岸公司”對外轉讓 95%股權，10 月 9 日結束報名，掛牌底價約為 31.5 億元及債務 16.85 億元，合計 48.35 億元，含債務折合樓面價約為 4460 元/ 平方米。項目建設用地面積約為 65.95 萬平方米，由 17 塊用地組成，土 地性質為住宅、商辦、工業研發、教育、加油站等2、，規劃總建筑面積 約為 108.41 萬平方米，其中住宅用地規劃總建筑面積約為 66.4 萬平 方米。2、位置、四至、交通條件（1）位置 地塊位于江蘇省蘇州市西北部高新區xx鎮，距離蘇州市中心約 10 公里，距無錫市中心約 20 公里，距上海市中心約 100 公里；東 側為滬寧城際鐵路，西側為京杭大運河，北側臨近繞城高速。距滬寧 城鐵蘇州高新站 3 公里，京滬高鐵蘇州北站 14 公里，無錫碩放機場14 公里。1項目區位圖（2）四至 項目四至范圍為北至經二路（規劃路），南至蘇通路（規劃路），項目四至圖2東至蘇滸路，西至京杭大運河、蘇鋼路（規劃路）。經二路（規劃）蘇滸路京杭大運河、蘇鋼路蘇通路（規3、劃）（3）交通及配套項目周邊分布 312 國道、繞城高速、滬寧城鐵線，用地南側緊鄰滸關公交首末站，距蘇州高新站 3 公里，距京滬高鐵蘇州北站 14 公 里。用地內部規劃道路均勻分布。地塊南側現狀有xx中心小學，3 公里左右范圍內有xx中 學；配套醫療資源有蘇州第七人民醫院、吳公社區衛生站及相城東橋 金龍社區衛生站；商業配套大部分為周邊居民區商業，距離 3.1 公里 處有xx大潤發超市。交通及配套圖3、地塊現狀情況項目用地呈長方形，由多條規劃道路分割為 17 塊建設用地，較 為平整。現內部在進行規劃道路的施工。地塊北部白豕山保留；南部 部分辦公樓、宿舍建筑、鋼廠設備、龍門吊、高壓線等未拆除。地塊4、 北側現狀有部分停產的水泥廠及正運營的鈦業廠、化工添加劑廠等企7業。轉讓方承諾在受讓方書面提出拆除要求后的 6 個月內將所有未拆 除的建筑物、構筑物及樹木拆除，費用由轉讓方自行承擔，受讓方也 有權按照自身開發需要自行出資拆除，且無需給轉讓方所造成的損失 承擔任何賠償責任。地塊現狀圖南側部分尚未拆除建筑4、規劃條件 建設用地面積：65.95 萬平方米 土地用途：住宅、商辦、工業研發、教育、加油站等 其中：住宅：31.86 萬平方米 商辦：26.60 萬平方米 工業研發：5.94 萬平方米 教育：1.22 萬平方米 加油站：0.32 萬平方米 地上建筑面積：108.41 萬平方米其中：住宅：66.5、4 萬平方米（含 3.2 萬平方米安置房） 商業：10.71 萬平方米（5.73 萬平方米不可分割銷售） 辦公：21.55 萬平方米工業研發：8.9 萬平方米（不可分割銷售） 教育：0.73 萬平方米（不可分割銷售） 加油站：0.1 萬（不可分割銷售） 限高：15-80 米其他特別約定條件（1）項目地塊土地出讓金已支付完畢并已取得全部的國有土地使 用證。（2）地塊15建設432套住房，其中366套為定向安置房，銷售總價約 人民幣1.3億元，向蘇鋼廠搬遷職工銷售，剩余66套房源可由受讓企業自行定價公開銷售，安置房需在2017年10月30日前交付 使用。（3）地塊中部桑苑路、東北側蘇滸路已開工建設6、，西南側蘇鋼路待 桑苑路建設通車后由政府出資擴建，地塊其他相關市政道路修 建事宜待與政府部門進一步協商確定。（4）地塊于2014年-2015年轉讓方委托相關機構實行地塊土壤及地 下水調查，經專家論證通過并上報政府環保部門備案。（5）除15#配建安置房地塊及17#加油站地塊外，其余地塊尚未啟動 報批報建工作。（6）4#及8#地塊中的商業為可分割銷售；5#地塊中的商業計容建筑 面積中有不超過一萬平方米的面積為可分割銷售，余下為不可 分割銷售；7#地塊中的商業為不可分割銷售；9#地塊商業（社 區中心）為不可分割銷售；17#地塊加油站不可分割銷售。辦公 均為可分割銷售。（7）3#地塊住宅須滿足宿舍建筑7、設計規范且不可分割銷售。（8）教育用地幼兒園由開發商出資建設，建成后無償移交給屬地政 府。二、項目獲取安排1、項目交易要點交易方式掛牌起始價（萬元）483500（股權 31.5 億元+債務 16.85 億元）折合起始樓面地價（元/平方米）4460競買保證金（萬元）94500保證金截止時間2016 年 10 月 15 日前掛牌報名截止時間2016 年 10 月 9 日競價時間2016 年 10 月中旬2、項目獲取時間計劃安排2016 年 10 月 9 日前報名； 約2016年10月15日前，交納競買保證金；（具體日期視產權交易中心審核進度確定）2016年10月中旬競價。3、地價款籌集和支付說明 8、付款方式：支持多次付款。首期價款（含交易保證金）為產權交易標的成交價格的 50%，受讓方應在產權交易合同簽訂之日起 5 個工作日內支付至產權交易機構指定賬戶；其余價款應在產權交易 合同生效后 120 天內付清，并按產權交易合同簽署日的一年期 中國人民銀行貸款基準利率向轉讓方支付延期付款期間的利息（起息日為產權交易合同簽訂日起的第 6 個工作日）。 相關承諾：1、同意在被確定為受讓方之日起 5 個工作日內與轉讓方簽署產權交易合同；同意上海聯合產權交易所在收到受讓方已交納的 交易價款后 3 個工作日內將受讓方已交納的交易價款全部劃轉至轉 讓方指定賬戶。2、同意在簽署產權交易合同后 5 個工作日內，9、按照產權 交易合同的約定，代標的企業向轉讓方償還標的企業欠轉讓方的債 務 50%至轉讓方指定賬戶，其余 50%的債務應在產權交易合同 生效后 120 天內且在產權交易標的辦理股權工商變更登記手續前向 轉讓方指定賬戶付清，且提供合法有效擔保。3、同意在簽署產權交易合同的同時與轉讓方簽署承諾參 與競買協議，承諾以不低于本次產權交易標的交易價款的九十五分 之五的報價，參與公開競買轉讓方繼續持有的標的企業 5%股權（如 果轉讓方未來公開掛牌轉讓該股權的情況下），并向轉讓方提供合法 有效且轉讓方認可的履約擔保（轉讓方認可的擔保形式詳見承諾參 與競買協議）。競買保證金由金隅大成支付，股權及債務價款由股份公10、司支持。三、市場環境分析1、城市房地產市場概況（1）蘇州房地產市場概況 蘇州市商品住宅以長期穩定增長的狀態，在以去庫存為指導方向9的前提下，2015 年下半年起蘇州市商品房增長幅度快速加大，據克 而瑞數據統計 2015 年蘇州市區（不包括吳江）商品房累計成交 11.1萬套，同比 2014 年上漲 26.96%，成交面積為 1277 萬。其中商品 住宅共計成交 9.04 萬套，增幅高達 44.31%，全市商品房成交均價 13336 元/平方米。2016 年蘇州市場樓市的存量房逐步下降，但房價呈快速上漲態勢。上半年蘇州市商品房成交面積 515.56 萬平方米，成交均價達 17256元/平方米，較 11、2015 年相比上漲幅度近 30%。按此趨勢延續，蘇州市商品房價未來價格走勢將表現出可繼續增 長的趨勢。（2）蘇州房地產政策新政 蘇州市政府為限制蘇州住宅市場上漲過快，2016 年 3 月 18 日出臺相關調整政策，加強對蘇州市土地供應管理、商品房預售管理、商 品房價格管理等行為進行調控，新政中最主要的幾條政策指出，對30000 平方米以上商品住宅項目分期開發的每期申請預售證面積不低于 30000 平方米；商品房銷售時，同批次房源申報價格 3 個月內不 宜調高，6 個月內調高幅度不宜超過 6%，12 個月內不宜超過 12%。預售條件：建設項目結構封頂后辦理預售許可證。5 月 18 日蘇州發布土12、地競買限價令，對掛牌地塊設置最高報價， 超過報價的終止地塊出讓，競價結果無效。7 月 17 日蘇州頒布新戶籍準入政策，其中對購房者買房入戶的政策“購房須滿 75 平方米以上，并于 2016 年 12 月 31 日后取得房屋所有權證”的，不再按“購買成套商品住宅 75 平方米以上”的方式 落戶，通過新的“積分入戶”的方式落戶。10 月 4 日，蘇州市發布關于進一步加強全市房地產市場調控 的意見，主要內容如下：限購非本市戶籍：限購 1 套。購買第 1 套住房時，應提供自購房之日起前 2 年內在蘇州市區（含吳江區）、昆山市、太倉市累計繳納 1 年 及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳13、納證明； 本市戶籍：限購 3 套。暫停向擁有 3 套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；限貸 居民家庭首次購買普通住房（指從未購置過住房），最低首付款比例不低于 30%。10對于有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家 庭；有 1 套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已 結清的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付 款比例由 30%調整為 50%。居民家庭擁有 1 套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性 個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由 50%調整為 80%， 對于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸 款14、。在 2016 年的蘇州樓市新政接連出臺下，蘇州樓市逐步趨于理性， 但實際樓盤銷售情況表明，市民購房積極性仍較為高漲。2、區域房地產市場分析（1）區域概況 蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積 8488 平方公里，現轄滄浪、平江、 金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業園區、蘇州新區等個區和常熟、 張家港、太倉、昆山、吳江個縣級市，截止至 2015 年底蘇州全市戶籍人口 667 萬人。蘇州市是中國首批 24 座國家歷史文化名城之一，是江蘇省重要 的經濟、工商業、對外貿易和物流中心，也是全省重要的金融、文化、 藝術、教育中心城市和交通樞紐城市，20115、5 年蘇州市 GDP（地區生 產總值）達 14400 億元，位居全國第七，江蘇省第一，全市人均可支12配收入 5.04 萬元。全市交通便利，擁有京滬、滬寧兩條高鐵線，市 內已投入使用總長 52 公里的地鐵 1、2 號線，大大便利市民出行。2016 年上半年，蘇州市房地產開發投資完成 1113 億元，同比增 長 20.9%，其中住宅投資完成 850 億元，同比增長 23.2%。蘇州高新區位于城區西側，東臨京杭大運河、南鄰吳中區、北接 相城區、西至太湖。總人口 47.2 萬，其中常住人口 28.5 萬。xx鎮地處蘇州高新區東北部，位于京杭大運河東岸，鎮域總面積 30 平方公里，全鎮總人口 201516、 年底約 7.2 萬人，其中常住人口約 3.7 萬人，2014 年被列為蘇州市首批“美麗城鎮”建設 16 個示范點之一，是蘇 州高新區內唯一的建設示范點。全鎮原屬工業化鎮區，鎮域形象無明 顯特征優勢，現通過以規劃，在滬寧高速公路以東板塊重點發展現代休閑觀光農業；滬寧高速以西到滬寧鐵路之間重點發展工業，建成科 技產業區；以老鎮改造核心區為主的北部板塊重點發展生產型現代服 務業，建成“一軸、二街、三片、四廊”布局的古鎮風情區，全鎮由 南向北先發展，實行功能化分割，提升區域能級。項目地塊蘇州高新區區位圖項目地塊xx鎮規劃圖 本項目地塊整體現以西北、東南長方形走向，西鄰大運河，南鄰13滸關中心小學與公17、交首末站，東鄰滬寧城鐵線路，北近相城望亭鎮區， 蘇鋼大橋從地塊北側穿過，目前地塊周邊環境較差，距離核心商圈較 遠，最近的滸關老鎮商圈主要為專業市場和初級生活配套，滸關大潤 發商圈主要以大潤發超市為主力店，附帶生活配套、休閑娛樂等業態 商業。項目地塊xx老 鎮商圈xx大 潤發商圈（2）市場分析蘇州高新區 2015 年至 2016 年上半年商品住宅市場呈現出量價齊升的態勢，依賴于 2015 年全區商品住宅銷售態勢的火爆局面，截止至 2016 年 6 月底全區商品住宅成交均價達 19232 元/平方米，與去年 同期相比上漲幅度達 92%，但因受江蘇省及蘇州市頒布的樓市調控新 政和市場周期性調整影響，18、2016 年 6 月起商品住宅成交面積與去年 同期相比有明顯縮小，縮小幅度達 44%，但商品住宅成交價格依然高 位企穩。項目周邊暫無商辦項目可供參考，且蘇州其他區域的商辦項 目距本項目較遠，無參考價值。xx鎮是高新區下屬人口較多的鄉鎮之一，板塊內的商品住宅 市場價格長期處于洼地，經歷 2015 年全市樓市火爆發展后，呈現出量價齊升的態勢，截止至 2016 年 6 月全鎮商品住宅成交價格 14484 元/平方米，與去年同期相比上漲幅度達 40%，但因受江蘇省及蘇州 市頒布的樓市調控新政和市場周期性調整影響，2016 年 6 月起商品 住宅成交面積與去年同期相比有明顯縮小，縮小幅度約達 59%，截19、止 至 2016 年 7 月商品住宅成交均價有小幅度回落。項目地塊周邊無在售項目，可供參考的案例多集中在距本項目較 遠的xx鎮中心附近，容積率 1.6-2.3，以高層、小高層的產品組合 為主，主要有：正榮悅嵐山、中鐵諾德譽園、南山檸檬城、中吳紅璽、 星櫚灣等，毛坯價格區間在 13000-18000 元/平方米左右。19正榮悅嵐山，產品類型高層、小高層、洋房，高層產品面積區間 為 82-95 平方米，目前毛坯報價 13000 元/平方米。洋房產品面積區間為 93-105 平方米，目前毛坯 14000 元/平方米。 中鐵諾德譽園，產品類型高層、小高層，高層產品面積區間為81-90 平方米，目前毛坯20、報價 13000 元/平方米。 中吳紅璽，產品類型多層、小高層、高層、別墅，小高層產品面積區間 78-146 平方米，目前毛坯報價 16000 元/平方米，疊加別墅產品面積 144 平方米，目前毛坯報價 19000 元/平方米，平墅產品面積區間 200-350 平方米，預計毛坯報價 400-600 萬元/套。 星櫚灣，產品類型高層、小高層，目前在售高層產品面積區間93-107 平方米，目前毛坯報價 17000 元/平方米。弘陽上水，產品類型高層，高層產品面積區間 86-127 平方米，目前毛坯報價 16500 元/平方米。南山檸檬城，產品類型高層，高層產品面積區間 93-144 平方米，目前一21、期基本售完，二期未推出，預計二期價格區間 17000-18000 元/平方米。項目位置正榮悅嵐山毛坯高層：13000 元/平方米 毛坯洋房:14000 元/平方米中吳紅璽毛坯小高層：16000 元/平方米 疊加別墅：19000 元/平方米 平墅：400-600 萬元/套星櫚灣毛坯高層：17000 元/平方米中鐵諾德譽園毛坯高層：13000 元/平方米弘陽上水毛坯高層：16500 元/平方米南山檸檬城一期售完，二期預計17000-18000 元/平方米樓盤分布圖區域樓盤情況表項目名 稱容積 率建面（萬平 方米）裝修 情況開盤時間產品 類型面積區間（平方米）均價（元/平 方米）銷售面 積（萬 平米22、）月均去 化量（萬 平米）正榮悅 嵐山1.811.77毛坯2016.5高層、 小高 層、洋 房高層：82-95 洋房：93-105高層 13000洋房 140001.990.63中鐵諾 德譽園1.811.77毛坯2013.12高層、 小高 層81-90130009.340.29中吳紅 璽1.48.43毛坯2013.8多層、 小高 層、高 層、別 墅小高層78-146疊墅 144平墅200-350小高層16000疊墅 19000平墅400-600 萬/套6.090.17星櫚灣1.84.23毛坯2014.12高層、 小高 層高層 93-107170003.80.19弘陽上 水2.215毛坯201623、.8.21高層86-12716500-南山檸 檬城2-2.236.83毛坯2013.12高層93-144二期預計17000-1800027.490.863、土地市場分析2016 年蘇州市土地市場多數住宅地塊成交溢價率均已超過100%，部分地塊的溢價率甚至超過 200%。 因蘇州土地市場較為火爆，蘇州政府在土地交易競買中采用了限價的政策，達到最高報價地塊交易即終止，受該新政影響xx鎮 5 月上市的兩幅純住宅用地的競買均因達到最高報價而被終止，從被終 止地塊的報價來看，最高樓面價折算均已超過 14000 元/平方米。土地成交圖地塊周邊土地成交情況表編土地建設用 地面積（平方 米）規劃 建筑 面積 24、(平方米)容積率規 劃底價成交 價(萬元）樓面地 價（元/ 平方米）溢價率成交受讓方號名稱用 途(萬元）日期1蘇地2016-WG-39 號44700.5715201.0且1.6住 宅47606100606（最高 報價）14066.68（最高）111.33%-終止2蘇地2016-WG-41 號1384701938531.0且1.4住 宅130162271162（最高 報價）13988（最高）108.33%-終止3蘇地2015-WG-48 號1671852340591.0且1.4商 住63530151506474139%2015.11.24蘇州高 新地產 集團4蘇地2015-WG-44 號322725、6968321.0且3.0住 宅4518656686585425.45%2015.11.24蘇州中 銳尚城 置業5蘇地2015-WG-47 號693251525121.0且2.2住 宅519941079947081108%2015.11.24蘇州弘 陽6蘇地2016-WG-13 號950721901411.0且2.0住 宅8033526933514165235%2016.04.06蘇州南 山新展7蘇地2016-WG-14 號77910786871.0且1.01住 宅3700715500719699319%2016.05.25上海驍 品投資 有限公 司8蘇地2016-WG-12 號154196326、2141.0且4.1住 宅224346383410098185%2016.05.24遠景能 動投資（北京） 有限公 司四、優劣勢分析及風險點1、優勢（1）蘇州市是目前二線城市中房地產市場非常活躍的城市之一，市 場購買力較高。（2）地塊總體量達 100 萬平方米以上，是蘇州超大體量的綜合性大 盤，具有標桿性及規模性優勢。（3）xx鎮是目前蘇州打造“美麗城鎮”在高新區內唯一的鎮區， 現處開發初級階段，具有較大的發展潛力。2、劣勢（1）地塊周邊目前無商辦氛圍，但本項目商辦及研發用地比例較大， 并有部分產品不可分割銷售。（2）地塊目前周邊小環境較差，生活配套設施較匱乏。（3）由于樓市漲幅過快，蘇州市政27、府調整政策較多，未來政策面上 不可預見性較大。（4）地塊原屬工業區，周邊存在多家工業企業，可能存在環境隱患。（5）地塊區域在蘇州認知度較低。3、風險點按照 10 月 8 日股份公司專題會精神，金隅大成公司認真開展法 務和財務的盡職調查，根據目前的調查結果，對以下風險點采取相應 的應對措施：（1）土地出讓金 16.77 億元，契稅 0.44 億元及印花稅 51.45 萬元，20支付方及收據付款方均為蘇鋼集團，在后期存在涉稅風險。應對措施：收購后換取付款方為蘇州綠岸公司合規能進項目成本 的收據。（2）依據綠岸公司工作人員介紹的情況，項目地塊上尚有蘇鋼集 團及其關聯公司建設的部分建筑物（主要集中在 28、11 號地塊）及種植 的樹木上尚未拆除完畢，蘇鋼已經與綠岸公司簽署了拆除協議書， 承諾在綠岸公司（或其 95%股權受讓方）向蘇鋼書面提出拆除要求后 的 6 個月內拆除上述建筑物、構筑物、樹木，且蘇鋼自行拆除的施工 費用及安置費用由蘇鋼自行承擔。若蘇鋼集團違約，對項目工期及成 本費用有一定影響。應對措施：將可能發生的違約成本在項目成本中一并考慮，將不 可預見費提高。（3）出讓合同約定的開竣工日期為 2011.6.30-2013.6.30，根據項目 進度，目前受讓方已經違約，根據合同約定，應承擔相應的違約責任， 具體形式包括但不限于繳納土地閑置費、被出讓人無償收回土地使用 權、每逾期一日按出讓總價29、的萬分之一承擔違約金。應對措施：根據 2008 年簽訂的出讓合同金額，自 2011 年 6月 30 日計算至 2014 年 6 月 30 日，違約金初步估算為 7097 萬元，將 可能發生的違約金在項目不可預見費中一并考慮。2014 年簽訂的出 讓合同補充協議，暫按不違約考慮。（4）依據指定商品房（安置房）安置及限價銷售合同中的相29關約定，須在 2017 年 10 月 30 日前完成上述安置用房的建設工作并 向被拆遷人交付使用，如發生逾期交付，則需承擔相應違約責任。應對措施：自 2017 年 10 月 30 日計算至 2018 年 7 月 29 日，違約金初步估算為 1616 萬元，將可能發30、生的違約金在項目不可預見費中 一并考慮。（5）不可預見費中包含競購剩余 5%股權費用、項目開工延期違約 金、拆遷安置房交付延期違約金等。五、經濟測算1、項目產品初步定位及戶型配比 本項目業態為住宅、商業、辦公、研發、安置房、加油站、教育綜合用地，住宅地塊內以高層、小高層產品相結合排布而成，規劃戶 型以建筑面積 80-95 平方米的首置剛需戶型為主、100-120 平方米的 改善型戶型為輔。商辦、商業、研發地塊的產品分布上，以白豕山為核心景觀、規 劃設置獨立商業、辦公等建筑，結合獨棟式建筑的研發總部基地，將 整個項目打造成蘇州西部的城市地標。地塊效果圖購房客源以居住在xx鎮內、周邊工作人士及私營31、業主為主， 該部分人群特征為，對本區域的熟知度較高，經濟條件一般，對居住 環境、居住品質要求不高，且想在蘇州落戶發展的客源，同時市場中 投資客也將是客源的組成部分。初步價格定位： 按目前xx鎮在售的項目及周邊二手房市場價格作為參照，滸墅關老鎮中心目前在售項目價格區間已達到 15000-18000 元/平方米，地塊京杭大運河西側在售項目目前售價約為 13000-14000 元/平方米，地塊周邊二手房源目前約 12000-13000 元/平方米左右。 江蘇省近期樓市由于過為火爆造成政府頻頻出臺，其中按樓價調控新政，開發企業在申報銷售價格后 12 個月內調價幅度不宜超過12%，據此推算，按地塊周邊目32、前在售項目 13000-14000 元/平方米作為參照，以年 10%的商品房住宅增幅預估，預計地塊住宅產品 2018 年入市，68 年銷售周期整盤銷售均價約 21800 元/平方米。商業、辦 公、工業研發等產品未來預計銷售均價如下：商品住宅：21800元/平方米 安置房：4069元/平方米 職工宿舍：4069元/平方米 零售商業：30000元/平方米 整售商業：15000元/平方米 辦公：15600元/平方米 研發辦公：12000元/平方米 車位：50000元/輛經濟技術指標表序號指標名稱指標備注1建設用地面積（）659514.62總建筑面積（）1484102其 中地上建筑面積（）10841033、2其 中住宅商品住宅604543安置房3216515#職工宿舍160823#合計（）652790辦公（）211110可分割銷售研發辦公（工業）（）87538不可分割銷售商業零售48852可分割銷售整售56258不可分割銷售合計（）105110幼兒園7310無償移交加油站967不可分割銷售配套服務（物業、社區、 居委會）14277不可售配套市政用房5000地下建筑面積（）4000003總戶數65604總停車位（輛）9854其中地上停車位（輛）986地下停車位（輛）88685可售停車位44686容積率住宅 1.6-2.1；商辦 1.1-1.57綠地率（%）15%-30%8建筑高度（m）住宅 60；34、商辦 24-802、項目進度初步安排（1）項目開發計劃項目樓號建設用地 規劃許可證國有土地 使用證建設工程 規劃許可證建筑工程 施工許可證預售 許可證一期安置房、商品 住宅、幼兒園已獲得已獲得2017 年三季度2017 年四季度2018 年二季度二期商品住宅、幼 兒園已獲得已獲得2018 年三季度2018 年四季度2019 年二季度三期商品住宅、加 油站已獲得已獲得2019 年三季度2019 年四季度2020 年二季度四期商品住宅、職 工宿舍、商 辦、研發辦公已獲得已獲得2020 年三季度2020 年四季度2021 年二季度五期商辦、研發辦 公已獲得已獲得2021 年三季度2021 年四季度235、022 年二季度六期商辦、研發辦 公已獲得已獲得2022 年三季度2022 年四季度2023 年二季度七期商辦、研發辦 公已獲得已獲得2023 年三季度2023 年四季度2024 年二季度八期商辦、研發辦 公已獲得已獲得2024 年三季度2024 年四季度2025 年二季度項目樓號開工封頂開盤竣工備案交用入住一期安置房、商品 住宅、幼兒園2017 年四季 度2018 年二季 度2018 年二季 度安置房 2017 年四季度， 2019 年三季 度其他產品 竣工2019 年四季 度二期商品住宅、幼 兒園2018 年四季 度2019 年二季 度2019 年二季 度2020 年二季 度2020 年三36、季 度三期商品住宅、加 油站2019 年四季 度2020 年二季 度2020 年二季 度2021 年二季 度2021 年三季 度四期商品住宅、職 工宿舍、商 辦、研發辦公2020 年四季 度2021 年二季 度2021 年二季 度2022 年二季 度2022 年三季 度五期商辦、研發辦 公2021 年四季 度2022 年二季 度2022 年二季 度2023 年二季 度2023 年三季 度六期商辦、研發辦 公2022 年四季 度2023 年二季 度2023 年二季 度2024 年二季 度2024 年三季 度七期商辦、研發辦 公2023 年四季 度2024 年二季 度2024 年二季 度2025 37、年二季 度2025 年三季 度八期商辦、研發辦 公2024 年四季 度2025 年二季 度2025 年二季 度2026 年二季 度2026 年三季 度（2）項目年度銷售安排年度產品類型銷售面積 (萬平米)合同金額（億元）銷售均價 (元/平米)吸收資金（億元）結轉面積 (萬平米)營業收入（億元）合計105.65200.29105.65200.292018商品住宅15.1126.021721518.21限價定向住宅3.221.3140690.922019商品住宅15.1130.532020121.372020商品住宅15.1134.502282724.152021商品住宅15.1140.7426938、5628.52零售商業0.982.93300002.05整售商業1.131.69150001.18辦公4.226.59156004.61研發辦公1.752.10120001.47職工宿舍1.610.6540690.462022零售商業0.982.93300002.05整售商業1.131.69150001.18研發辦公1.752.10120001.47辦公4.226.59156004.612023零售商業0.982.93300002.05整售商業1.131.69150001.18研發辦公1.752.10120001.47辦公4.226.59156004.612024零售商業0.982.9330039、002.05整售商業1.131.69150001.18辦公4.226.59156004.61研發辦公1.752.10120001.472025零售商業0.982.93300002.05整售商業1.131.69150001.18研發辦公1.752.10120001.47辦公4.226.59156004.612026商業（零售、 整售）、辦公、 研發辦公60.09105.65200.29未含車位銷售收入 22340 萬元未含加油站銷售收入 3500 萬元3、項目開發收益測算（略）六、結論及建議蘇州作為長三角城市群中重要的成員，擁有良好的經濟基礎和購 房群體。本地塊位于蘇州高新區xx鎮，該區域正處于開發起步階 段，區域未來有較大發展潛力。本項目是蘇州市最大的一幅綜合用地， 體量大，房地產開發事業部擬由金隅大成所屬上海公司參與該項目公 司的股權競買，若成功競得，將完善股份公司在長三角地區的戰略布 局，對金隅品牌建設具有積極意義。2016年10月9日