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1、環保科技股份有限公司xx地區購置辦公場所可行性研究報告二 O 一三年八月I目錄一、項目概況.- 1-二、項目實施背景 .- 2-三、項目實施的必要性.- 2-四、項目投資方案及進度安排 .- 3-五、效益分析.- 4-六、項目實施對公司的影響 .- 4-七、風險分析.- 4-八、 結論 .- 5-I一、項目概況為解決環保科技股份有限公司（以下簡稱“維爾利”或“公司”）北 京辦事處現有辦公場所面積不足的問題，滿足業務發展需要，吸引更多優秀的人 才加盟公司，推動公司整體戰略順利實施，公司經審慎研究，擬使用超募資金 6,693.18 萬元，購買位于xx市海淀區北三環西路 32 號樓xx國際大廈 1 2、層 107（X 京房產證海字 196516 號）；5 層 501（X 京房產證海字 196714 號）；5 層 502（X 京房產證海字 196706 號）； 5 層 503（X 京房產證海字 196728 號）；5 層 504（X 京房產證海字 196726 號）；5 層 505（X 京房產證海字 196721 號）；5 層 506（X 京房產證海字 196628 號）共計 1,522.83 平方米作為辦公場所，承擔公司北 京辦事處華北區域市場開發管理、固廢處理的試驗研發、技術轉化等職能，具體 內容如下：1、項目名稱：xx地區購置辦公場所項目2、交易對方：xx、xx夫婦xx先生，男，19473、 年 6 月 29 日出生，港澳居民往來內地通行證號：H0042*01；xx女士，女，1952 年 6 月 6 日出生，港澳居民往來內地通行證號：H0092*01。 3、項目地址：xx市海淀區北三環西路4、項目規模：xx國際大廈 1 層 107；5 層 501、502、503、504、505、506共計 1,522.83 平方米。5、項目投資估算：預計總投資額約為人民幣 6,693.18 萬元，包括購房款、支付中介傭金、契稅、 印花稅、裝修費用、辦公家具購置費用及預備費用。6、使用年限：2003 年 9 月至 2043 年 9 月7、項目后期規劃 辦公用房購置和裝修后，公司擬將xx辦事處搬遷至4、該辦公場所辦公，為北方市場拓展工作提供便捷有力的支撐，提高市場工作效率，同時建立固廢處理 技術研究轉化基地，充分利用xx人才優勢和政策優勢，吸引高端科研人員，加 強對外合作，加大研發投入，加快科學技術成果轉化，提高公司盈利能力。- 5 -二、項目實施背景 xx國際大廈位于xx市海淀區中關村的中心地帶，周邊有人民大學、理工大學、北方交大、中央財大等多所全國重點大學；海淀區是國內最具活力與創新 精神的地區之一，擁有首都政治、科技、教育、人才優勢以及文化、自然地理優 勢等明顯的區位功能優勢和資源優勢。維爾利是國內垃圾滲濾液處理行業的龍頭企業，人才和技術優勢是公司的核 心競爭力所在。2011年公司上市5、以來，致力于城市固廢處理領域的業務拓展，北 京是公司固廢處理技術的重要研究和轉化基地和華北區域業務開拓的中心。為推 動公司進一步發展，改善公司外部環境和整體形象，吸引優秀人才加盟，優化公 司人才結構，公司擬購買xx國際大廈部分商業用房作為辦公場所，并將以此聚 集人才，加強環保技術研發和科技成果轉化，同時為公司華北區域業務開拓創造 有利條件。三、項目實施的必要性 1、本項目的實施是改善目前辦公擁擠，規避房租不斷上漲的需要。 目前公司在xx的辦公場地較小，且將于2013年12月租約到期。隨著公司市場的不斷拓展和人才引進，xx辦事處工作人員逐漸增多，現有辦公場所已不能 滿足業務發展需要，若繼續以租賃6、方式取得辦公場地一方面物業成本成倍增加， 另一方面也不利于企業長期發展。因此本項目既能解決現有辦公場地問題，又能 規避房屋租金不斷上漲的風險，具有較強的經濟實用性。2、本項目的實施是公司吸引人才、加快推動業務發展和科學技術成果轉化， 提高盈利水平的需要。隨著業務范圍的不斷拓展和公司規模不斷擴大，公司對高級技術人員、高 級管理人員的需求日益增強。公司計劃一方面要建立健全內部人才培養機制，另 一方面要加大人才引進力度，提升公司技術研發和管理水平。人才與技術是公司持續發展最重要的資源，在全國經濟、文化中心的xx 建立華北區域營銷中心和固廢處理技術研發轉化基地，能更好的吸引全國最優秀 的人才、聚焦最先7、進的技術、獲取最優質的業務資源，推動業務發展和科學技術 成果轉化能力，提高盈利水平。3、本項目實施是公司提升企業品牌形象，開拓華北區域市場的需要。公司xx辦事處成立以來一直租賃辦公樓辦公，辦公場所比較擁擠，不適合 進行各類商務談判，同時辦公經營場所作為公司品牌形象的一種傳播方式，對維 護公司的形象和未來業務的良性發展具有重要作用。本項目的實施能提升公司的 整體形象和市場影響力，為公司華北區域市場開拓創造良好的條件。四、項目投資方案及進度安排1、投資估算經測算，本項目總投資為 6,693.18 萬元，具體計算見下表。項目總投資估算表序號項目金額（萬元）備注1購房價格5,682.192支付中介傭金8、49向xx中原房地產經紀有限公司支付的傭金3契稅170.474印花稅2.845裝修費用304.576辦公家具購置費2007預備費用284.11按購置價格的 5%估算8合計6,693.18說明：（1）預計購置該辦公用房的總價款為人民幣 5,682.19 萬元。（2）預計需支付xx中原房地產經紀有限公司傭金 49 萬元。（3）根據相關稅務規定，預計契稅為 170.47 萬元，印花稅為 2.84 萬元。（4）裝修費用按 2,000 元/平方米估算，預計為 304.57 萬元。（5）辦公家具購置費預計為 200 萬元。（6）預備費用為不可預見費，按購房價格的 5%估算，預計為 284.11 萬元。2、9、資金來源本項目預計需要資金 6,693.18 萬元，擬從公司剩余超募資金中支出。3、進度安排本項目預計于 2013 年 8 月完成購置手續，2013 年 11 月完成后續裝修。裝修完成后，公司xx辦事處將搬遷至xx國際大廈辦公。公司xx辦事處原租賃 辦公場所租約到期后將不再續租。五、效益分析1、經濟效益分析本項目購入的固定資產入賬價值為 6,693.18 萬元。按 5%的殘值率計算，預 計殘值為 334.66 萬元。按剩余使用年限 30 年計算折舊，由此產生的每年辦公樓折舊費用為 211.95 萬元/年。參考xx國際大廈類似的辦公樓租金，按租金 4.5-5 元/平方米/日計算（恒潤國際大廈相當10、辦公條件的租金一般為 4.5-5 元/平方米/日）計算，租賃 1,522.83平方米面積的辦公樓，每年需支出房租 250.12 萬元。若購置辦公樓，公司每年可節約房租支出 38.17 萬元，且不存在未來辦公房租租金不斷上漲的風險。2、社會效益分析本項目實施可較好的改善公司xx辦事處的辦公環境, 能夠為公司華北區 域市場拓展創造良好的外部環境，提高市場工作效率，同時有利于吸引更多的優 秀人才加盟公司，推動業務發展和科學技術成果轉化能力，進一步提高公司的市 場競爭力。六、項目實施對公司的影響公司xx辦事處目前辦公用房為租賃，且將于 2013 年 12 月租約到期。隨 著人員增加、業務擴大，已經不適11、應公司發展需要，購買辦公用房將有利于改 善公司的辦公環境，對公司未來長期穩定發展起到重要作用。本次購買房屋的資金來源為首次公開發行之超募資金，支付房款后將不會 對公司生產經營等情況產生負面影響。七、風險分析1、項目風險因素 本次房產購置的風險主要包括房產閑置風險和房產貶值風險。 公司xx辦事處目前業務量較大，員工數量也在不斷增加，因此迫切需要穩定的、較為寬敞的辦公場所。一旦發生業務下滑的狀況，員工有可能會流失，從 而可能發生房產閑置的風險。另一方面，根據目前xx房地產發展態勢，房產仍處于不斷升值的過程中。未來隨著國家對房地產市場宏觀調控的不斷加強，新購置的房產可能存在貶值的 風險。2、風險應對12、措施公司將依托原有的客戶關系，積極開拓華北區域市場和固廢處理業務，不斷擴大市場占有率，同時提高研發和管理水平，提升盈利能力。隨著公司經營規模 增長，辦公場所的閑置可能性將大大降低。同時公司通過整合，可以將公司投資 控股的子公司xx匯恒環保工程有限公司搬入xx國際大廈聯合辦公，將進一步 降低辦公場所的閑置風險，提高管理效率。本項目位于xx海淀區中關村的中心地帶，文化氛圍濃厚，人力資源密集， 蘊藏著巨大的機遇和無限的發展空間。經公司前期多方咨詢，擬購置xx國際大 廈部分辦公用房性價比高，未來升值潛力大，貶值風險相對較小。八、 結論經可行性研究分析，該項目的實施有利于公司提升企業整體形象，開拓華北 區域市場業務；有利于吸引高素質人才，加快推動固廢處理業務發展和相關技術 研發及成果轉化，提高公司盈利水平，對于公司長期持續穩定發展都具有積極的 作用。同時，公司擬購置的xx國際大廈部分房產性價比較高，并且能夠節約公 司的辦公租金費用，規避辦公租金逐年上漲的風險，因此該項目具有可行性。