午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 2021 新一線城市居住報(bào)告-青島城市版 引言 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至 2020 年末，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口約 90199 萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貫?63.89%，也就是說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò) 60%，城鎮(zhèn)化發(fā)展正逐步走向成熟。從城鎮(zhèn)化的一般規(guī)律來(lái)看，一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率在 30%70%之間是城鎮(zhèn)化速度比較快的一個(gè)時(shí)期，中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率是在 63.89%，還處在較快發(fā)展區(qū)間，因此，在“十四五”期間，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍將保持較快的增長(zhǎng)速度。隨著收入水平提升，人們對(duì)美好生活的需求更為強(qiáng)烈，也更愿意遷入能級(jí)較高的城市。以北上廣深為代表的一線城市，以及以成都、杭州、南京等為代表的新一線城市，在人口流動(dòng)上表現(xiàn)出2、較強(qiáng)的“虹吸”效應(yīng)，而那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不具優(yōu)勢(shì)的城市，人口外流現(xiàn)象仍將持續(xù)明顯，城市間分化現(xiàn)象會(huì)越發(fā)明顯。人口流動(dòng)的同時(shí)，會(huì)帶來(lái)消費(fèi)方面的需求，體現(xiàn)在居住領(lǐng)域，大城市的居住需求會(huì)持續(xù)保持高位。對(duì)于選擇在一線、新一線及二線城市置業(yè)的人群，他們?cè)谥脴I(yè)上表現(xiàn)出怎樣的特征？表現(xiàn)在人群特征上，置業(yè)人群在購(gòu)房年齡、性別分布、資金來(lái)源、甚至是租買(mǎi)意愿上有何特點(diǎn)？表現(xiàn)在房源端，在居住空間、居室結(jié)構(gòu)等方面有有何特點(diǎn)？除了置業(yè)人群的行為特征外，貝殼研究院基于 2020 年城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)模型，對(duì)指標(biāo)維度進(jìn)行了部分更新，同時(shí)將城市范圍擴(kuò)充到 35 城，其中包括 4 個(gè)一線城市，15 個(gè)新一線城市及 16 個(gè)二線城市，3、測(cè)算出了 21 年度城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)。從區(qū)域、城市群及城市角度看，競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)又表現(xiàn)出怎樣的特征？來(lái)到大城市定居，拋棄收入談?wù)摲績(jī)r(jià)并不合理，貝殼研究院基于收入數(shù)據(jù)測(cè)算了房?jī)r(jià)收入比及房租收入比，并以此測(cè)算出了居住負(fù)擔(dān)指數(shù)，以此來(lái)衡量不同城市的居住難易程度。同時(shí)，為了能夠量化城市人口流動(dòng)性情況，貝殼研究院測(cè)算出了移民指數(shù)，以此衡量城市人口的流動(dòng)性高低。在此基礎(chǔ)上，區(qū)域、城市群及城市在該指數(shù)上表現(xiàn)出怎樣的特征？帶著這些疑問(wèn)，貝殼研究院發(fā)布2021 年新一線城市居住報(bào)告，從置業(yè)特征、居住競(jìng)爭(zhēng)力、居住負(fù)擔(dān)及移民城市等角度出發(fā)，對(duì)大城市人群的居住生態(tài)進(jìn)行客觀描述，以期待向政府、公眾描繪出相對(duì)形象的城市居住4、畫(huà)像。Part1 置業(yè)特征篇.4 1.1 購(gòu)房年齡：青島在新一線城市中置業(yè)年齡偏高.4 1.2 性別分析：青島 2021 年女性置業(yè)占比走高.6 1.3 居室結(jié)構(gòu)：兩居室小戶型為主力交易戶型.7 1.4 小區(qū)名字：藏著哪些秘密？.7 1.5 空間居住偏好：“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”邁進(jìn).8 1.6 租買(mǎi)意愿：近半數(shù)受訪者不接受長(zhǎng)租不買(mǎi).8 Part2 居住競(jìng)爭(zhēng)力篇.10 2.1 計(jì)算方法.10 2.2 居住競(jìng)爭(zhēng)力榜單：青島排名 22 位.12 Part3 居住負(fù)擔(dān)篇.15 3.1 居住負(fù)擔(dān)：新一線城市中青島排名第 9.15 3.2 購(gòu)房?jī)r(jià)格：100-200 萬(wàn)是主流價(jià)格區(qū)間.16 3.3 5、租房痛點(diǎn)：體現(xiàn)在哪里？.16 3.4 住房焦慮：有何不同.16 Part4 移民城市篇.18 4.1 青島移民指數(shù)在山東半島中居首位.18 4.2 省內(nèi)購(gòu)房客戶占比 77%.19 Part1 置業(yè)特征篇 根據(jù)第七次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示，截至 2020 年 11 月，青島市人口共 1007 萬(wàn)人，與 2010 年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)相比，增加 136 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 15.57%。同時(shí)，“七普”數(shù)據(jù)顯示，我市男性人口為 513 萬(wàn)人，占 50.96%；女性人口為 494 萬(wàn)人，占 49.04%，我市男性比女性多 19 萬(wàn)人，而“六普”男性比女性多 6.8 萬(wàn)人。如果從總?cè)丝谛詣e比（以女性為 1006、，男性對(duì)女性的比例）看，當(dāng)前比值為 103.9，與 2010 年相較略有提升。除了性別比例失衡，“七普”數(shù)據(jù)同樣反映出了家庭小型化、老齡化加速、人口增速放緩及人口區(qū)域遷徙等趨勢(shì)。人口趨勢(shì)的變化，對(duì)于居住消費(fèi)有著顯著影響。具體而言，客群因年齡，性別差異，表現(xiàn)在購(gòu)房偏好方面，也表現(xiàn)出一些顯著趨勢(shì)。1.1 購(gòu)房年齡：青島在新一線城市中置業(yè)年齡偏高 置業(yè)人群年齡對(duì)購(gòu)房行為影響是顯著的，對(duì)于 80 后的置換群體及 90 后剛需群體，在產(chǎn)品及配套選擇上，差異性是明顯的。分區(qū)域看，置業(yè)人群年齡表現(xiàn)出怎樣的特征？研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新房，還是二手房，一線城市置業(yè)人群年齡普遍偏高。就二手房而言，一線城市購(gòu)房平均7、年齡約為36.6 歲，高出新一線城市 1.6 歲，高出二線城市 0.6 歲；就新房而言，一線城市購(gòu)房平均年齡約為37.2歲，高出新一線城市3.2歲，高出二線城市 2.7 歲。36.6353637.23434.50510152025303540一線新一線二線圖：不同城市能級(jí)置業(yè)年齡對(duì)比情況二手-平均年齡新房-平均年齡青島在 15 個(gè)新一線城市中置業(yè)年齡偏高，二手房、新房的購(gòu)房平均年齡分別為 35.4 歲和 34.1 歲，均高于新一線城市平均值。在新房及二手房方面，置業(yè)年齡表現(xiàn)出怎樣的特征？研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新一線城市及二線城市，新房的置業(yè)平均年齡要低于二手房，青島的新房置業(yè)平均年齡為 34.1 歲，8、早于二手房置業(yè)平均年齡 1.3 歲。主要原因是這些城市尚未進(jìn)入存量房市場(chǎng)，買(mǎi)新房的多為剛需群體，二手多為置換，所以買(mǎi)賣(mài)交易仍以新房為主。新房相較于二手房，在居住品質(zhì)方面普遍較高，同時(shí)在交易方面，部分區(qū)域有政策上的傾斜，比如 2020 年 3月城陽(yáng)區(qū)率先出臺(tái)的 關(guān)于吸引人才享受共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實(shí)施意見(jiàn)。因此，剛需購(gòu)房人群更愿意選擇新房，體現(xiàn)在年齡上，要低于二手的置換人群年齡。33.533.834.134.234.534.734.7353535.335.435.435.635.638.3成都市西安市合肥市鄭州市重慶市佛山市蘇州市杭州市長(zhǎng)沙市沈陽(yáng)市青島市武漢市東莞市南京市天津市圖：35城市客群購(gòu)房9、年齡對(duì)比情況34.93633.233.233.834.13436.633.230.534.1323633.634.61.2 性別分析：青島 2021 年女性置業(yè)占比走高“七普”數(shù)據(jù)顯示，我市男性人口為 513 萬(wàn)人，占 50.96%；女性人口為 494 萬(wàn)人，占 49.04%，我市男性比女性多 19 萬(wàn)人，而“六普”男性比女性多 6.8 萬(wàn)人。在高學(xué)歷女性占比提升，獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及社會(huì)工作中的話語(yǔ)權(quán)逐步提升，“她經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)正式到來(lái)。在居住領(lǐng)域，女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)了 35 個(gè)樣本城市，最新的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的女性置10、業(yè)人群百分占比增速相對(duì)明顯，21 年度，該占比達(dá)到 48.79%。新一線及二線城市，相較于 2019 年，同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。青島女性置業(yè)占比在 2020 年出現(xiàn)明顯回落，在 2021年出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)；青島女性置業(yè)占比在 21 年度達(dá)到44.7%，低于其他新一線城市約 3-4 個(gè)百分比。當(dāng)代女性想婚前擁有一套自己的房子動(dòng)機(jī)來(lái)自哪兒呢？女性受訪者中，認(rèn)為“房子比婚姻更讓人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底氣”“有一個(gè)為自己遮風(fēng)擋雨的地方”的占比分別為 36.07%、29.59%和 24.32%。更多女性從情感上考慮，想通過(guò)婚前置業(yè)，為自己未來(lái)47.1647.6246.3747.8147.88411、7.6248.7947.8847.430102030405060一線新一線二線圖：近三年女性購(gòu)房百分占比情況2019年2020年2021年44.5445.1443.8344.7051015202530354045502018201920202021圖：青島女性購(gòu)房百分占比變化情況的家庭生活提供安全網(wǎng)。1.3 居室結(jié)構(gòu)：兩居室小戶型為主力交易戶型“七普”數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭小型化趨勢(shì)明顯，至于為何？除了受到人口流動(dòng)，獨(dú)生子女政策，婚姻觀念改變因素影響外，生育率下降、失獨(dú)家庭增多及主動(dòng)獨(dú)居等也是重要影響因素。貝殼研究院以 35 個(gè)城市為研究樣本，按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)成交百分占比情況，研究發(fā)現(xiàn)，兩居室成為主12、力交易戶型。青島二居室成交占比達(dá)到 56.96%，在 15 個(gè)新一線城市中僅次于沈陽(yáng)市，從供給側(cè)角度分析，兩居室成為青島的主要供給戶型，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，青島在租的兩居室掛牌房源量占比接近 50%。另外，“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年青島戶均人數(shù) 2.7 人，家庭小型化使得在購(gòu)房壓力下，兩居室既滿足居住需求，又能保證總價(jià)相對(duì)較低。1.4 小區(qū)名字：藏著哪些秘密？樓盤(pán)名字，蘊(yùn)藏著人們對(duì)居住生活的無(wú)盡想象，也成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的重要手段。從重點(diǎn)城市樓盤(pán)名稱(chēng)中出現(xiàn)頻率最高的 TOP30 個(gè)詞來(lái)看，小區(qū)名稱(chēng)命名集中呈現(xiàn)出花園家園范、國(guó)際范、奢華范、山水詩(shī)情范等特點(diǎn)，其中“花園”、“家園”兩個(gè)詞享盡各城13、市開(kāi)發(fā)商的恩寵，在小區(qū)名稱(chēng)榜單里占據(jù)絕對(duì)的領(lǐng)先地位，體現(xiàn)出濃濃的居住氣息，符合人們對(duì)美好居住生活的向往。此外，各家開(kāi)發(fā)商們也喜歡用自己的品牌名來(lái)定義樓盤(pán)名稱(chēng)，其中要數(shù)萬(wàn)科、中海、綠地、碧桂園最為典型。不同城市在樓盤(pán)命名方面存在差異，體現(xiàn)出不一樣的城市居住性格。青島現(xiàn)代化與地方特色相結(jié)合，既有“國(guó)際”、“陽(yáng)光”等體現(xiàn)著這所現(xiàn)代化的海濱城市，又有“一路”、“二路”體現(xiàn)著北方人的簡(jiǎn)單直白。1.5 空間居住偏好：“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”邁進(jìn) 社會(huì)在發(fā)展，人們的消費(fèi)能力也在提高，在消費(fèi)升級(jí)的背景下，人們提高生活品質(zhì)，以獲得更好的生活體驗(yàn)。反映在居住消費(fèi)領(lǐng)域，人們從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”14、邁進(jìn)，對(duì)住房的認(rèn)識(shí)正在逐漸深化。調(diào)查顯示，隨著人們生活方式和消費(fèi)理念的不斷更新，對(duì)于居住功能的認(rèn)識(shí)向健康化、審美化、舒適化方向發(fā)展。在被問(wèn)及“改善性購(gòu)房時(shí)，最關(guān)注哪類(lèi)居住空間？”有 32.9%的消費(fèi)者希望有一個(gè)“安靜沒(méi)有噪音的臥室”，人們對(duì)于睡眠環(huán)境的要求排在首位。其次，“能和朋友聚會(huì)的大客廳”“溫馨有設(shè)計(jì)感的廚房”“能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)”也受到一定程度的歡迎，在受訪者中占比分別達(dá)到了 14.1%、11.8%和10.6%。分性別看，男性比女性更想要有一個(gè)“能和朋友聚會(huì)的大客廳”，占比比女性高出 17.2 個(gè)百分點(diǎn)；而女性比男性更想要一個(gè)“專(zhuān)門(mén)的儲(chǔ)物間”，占比比男性高出 5.8個(gè)百分點(diǎn)。年長(zhǎng)者15、對(duì)于“能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)”“能和朋友聚會(huì)的大客廳”的需求比年輕人更大。此外，也有一些小眾居住功能空間需求在調(diào)查中被受訪者選中，例如“專(zhuān)門(mén)的衣帽間”“專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的寵物房”“精心設(shè)計(jì)，可以泡澡的衛(wèi)生間”“咖啡角或小吧臺(tái)”，在受訪者中占比分別為 3.5%、3.5%、2.4%和 1.2%。1.6 租買(mǎi)意愿：近半數(shù)受訪者不接受長(zhǎng)租不買(mǎi) 買(mǎi)房或租房，一直是困擾當(dāng)代年輕人的問(wèn)題。有人認(rèn)為有房子的地方才是自己的家，也有人覺(jué)得買(mǎi)房就給自己往后幾十年的生活增加了包袱。在此次調(diào)查中，有 64%的受訪改善性購(gòu)房時(shí)，您最關(guān)注以下哪類(lèi)居住空間？改善性購(gòu)房時(shí)，您最關(guān)注以下哪類(lèi)居住空間？影響因子影響因子 男 女 合計(jì) 安靜16、沒(méi)有噪音的臥室安靜沒(méi)有噪音的臥室 22.2%45.0%32.9%能和朋友聚會(huì)的大客廳能和朋友聚會(huì)的大客廳 22.2%5.0%14.1%溫馨有設(shè)計(jì)感的廚房溫馨有設(shè)計(jì)感的廚房 15.6%7.5%11.8%能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái) 8.9%12.5%10.6%專(zhuān)門(mén)的儲(chǔ)物間專(zhuān)門(mén)的儲(chǔ)物間 6.7%12.5%9.4%家庭室內(nèi)健身房家庭室內(nèi)健身房 11.1%0.0%5.9%專(zhuān)業(yè)的書(shū)房專(zhuān)業(yè)的書(shū)房 6.7%2.5%4.7%專(zhuān)門(mén)的衣帽間專(zhuān)門(mén)的衣帽間 2.2%5.0%3.5%專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的寵物房專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的寵物房 2.2%5.0%3.5%咖啡角或小吧臺(tái)咖啡角或小吧臺(tái) 2.2%2.5%2.4%精心設(shè)計(jì)，17、可以泡澡的衛(wèi)生間精心設(shè)計(jì)，可以泡澡的衛(wèi)生間 0.0%2.5%1.2%長(zhǎng)期租房不買(mǎi)房，您怎么看這種居住態(tài)度？長(zhǎng)期租房不買(mǎi)房，您怎么看這種居住態(tài)度？影響因子影響因子 百分比 不能接受，有房才有安全感不能接受，有房才有安全感 64%可以接受，房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不如租可以接受，房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不如租 28%無(wú)所謂，不可一概而論無(wú)所謂，不可一概而論 8%者不能接受長(zhǎng)期租房而不買(mǎi)房，認(rèn)為有房才有安全感；有 28%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不如租，可以接受長(zhǎng)期租房。對(duì)待“房租不買(mǎi)”的態(tài)度有趨多趨強(qiáng)的勢(shì)頭。調(diào)查顯示，對(duì)于大多數(shù)仍遵從著傳統(tǒng)婚姻觀的 90 后而言，房子仍然是未來(lái)生活的必備，有 31.3%的 90 后表示可以接受長(zhǎng)18、期租房不買(mǎi)房，而 80 后接受“房租不買(mǎi)”的比例僅 22.2%，相差 8.9 個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，選擇“房租不買(mǎi)”可能更多受現(xiàn)實(shí)條件，比如租售不同權(quán)導(dǎo)致的居住權(quán)益差異、租客權(quán)益保障制度完善程度、維權(quán)渠道順暢性、家庭經(jīng)濟(jì)收入水平及安全感等因素影響，在調(diào)查中一線城市不能接受長(zhǎng)期租房不買(mǎi)房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高，低收入群體不能接受的占比也最低。長(zhǎng)期租房不買(mǎi)房，您怎么看這種居住態(tài)度？長(zhǎng)期租房不買(mǎi)房，您怎么看這種居住態(tài)度？影響因子影響因子 90 后 80 后 不能接受，有房才有安全感不能接受，有房才有安全感 56.3%77.8%可以接受，房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不如租可以接受，房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不如租 31.3%19、22.2%無(wú)所謂，不可一概而論無(wú)所謂，不可一概而論 12.5%0.0%Part2 居住競(jìng)爭(zhēng)力篇 2.1 計(jì)算方法 居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)計(jì)算方法：第一步，以 2021 年 Q1 各城市有交易行為的小區(qū)為研究樣本，顆粒度定在小區(qū)，按照維度表中所列出的一級(jí)和二級(jí)指標(biāo)，采集小區(qū)周邊 1 公里（部分 POI 重要性較高，比如醫(yī)院，學(xué)校等，會(huì)擴(kuò)展到 3 公里）POI 信息，計(jì)算該類(lèi) POI 位置與樓盤(pán)的平均歐式距離，比如小區(qū) A 與綜合醫(yī)院的平均距離。第二步，采用高斯衰減函數(shù)，我們定義的范圍在 1000 或 3000 米。成人不行 1000 米的時(shí)長(zhǎng)大概在 15 分鐘，也可以稱(chēng)之為 15 分鐘生活圈。利用高斯衰20、減函數(shù)計(jì)算出衰減指數(shù)，原則上是，POI 距離小區(qū)越近，指數(shù)越高，值域在 0-1 之間。高于指定距離，值為 0。第三步，依照上兩步，計(jì)算出每個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng) POI 的指數(shù)，之后采用熵權(quán)法對(duì)各 POI 計(jì)算權(quán)重，權(quán)重之和為 100，如表 2 所示，為計(jì)算所得權(quán)重，之后主觀進(jìn)行微調(diào)。第四步，對(duì)各維度通過(guò)加權(quán)平均計(jì)算出居住生活便利性指數(shù)，最后聚合計(jì)算出城市均值。居住品質(zhì)指數(shù)，依照類(lèi)似方法進(jìn)行計(jì)算。其他兩項(xiàng)指標(biāo)，基于城市維度計(jì)算，相關(guān)方法在相關(guān) sheet 表中有表述。第五步，對(duì)于各指數(shù)再次進(jìn)行加權(quán)平均，得到居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)。指標(biāo)解釋?zhuān)壕幼∑焚|(zhì)，納入統(tǒng)計(jì)維度包括小區(qū)平均樓齡、容積率、物業(yè)水平及綠化率，通過(guò)建立21、指標(biāo)模型衡量樓盤(pán)的居住品質(zhì)；居住便利性，納入統(tǒng)計(jì)維度包括公園、地鐵站、公交站、醫(yī)院、診所、藥店、學(xué)校、便利店等 20 個(gè)，通過(guò)熵權(quán)法賦予權(quán)重，建立指標(biāo)模型得出便利性指數(shù)；居住成本：納入統(tǒng)計(jì)維度包括房?jī)r(jià)收入比及房租收入比，建立指標(biāo)模型計(jì)算得出，居住負(fù)擔(dān)指數(shù)=標(biāo)準(zhǔn)化處理（2/3*標(biāo)準(zhǔn)化房?jī)r(jià)收入比+1/3*標(biāo)準(zhǔn)化房租收入比）；人居環(huán)境：納入統(tǒng)計(jì)維度包括城市綠地率、空氣質(zhì)量及高峰擁堵數(shù)據(jù)，指標(biāo)權(quán)重分別為 0.2、0.3 及 0.5，建立指標(biāo)模型得出。基于 2020 年居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)，貝殼研究院對(duì)一級(jí)指標(biāo)、權(quán)重及二級(jí)指標(biāo)做出了部分調(diào)整。一級(jí)指標(biāo)中，增加了人居環(huán)境指數(shù)；二級(jí)指標(biāo)中，增加了房屋中介、百貨商場(chǎng)22、加油站及寵物服務(wù)，去除了洗浴按摩、快捷酒店、咖啡廳及酒吧。通過(guò)專(zhuān)家打分法，對(duì)一級(jí)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行了調(diào)整，二級(jí)指標(biāo)權(quán)重采用熵權(quán)法計(jì)算得出。同時(shí)，將出行距離上限縮短至 1.5 公里。2.2 居住競(jìng)爭(zhēng)力榜單：青島排名 22 位 貝殼研究院基于 2020 年城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)模型，對(duì)指標(biāo)維度進(jìn)行了部分更新，同時(shí)將城市范圍擴(kuò)充到 35城，其中包括 4 個(gè)一線城市、15 個(gè)新一線城市及 16 個(gè)二線城市，測(cè)算出了 21 年度城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)，那么，今年的榜單，表現(xiàn)出怎樣的特征？分城市級(jí)別看，一線城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)明顯高于新一線及二線城市。一線城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)均值為 85.5、新一線城市約為 70.2、二23、線城市約為 63.2。一線城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)明顯較高，并且隨著城市能級(jí)下降，該指數(shù)也依次下降，兩者表現(xiàn)出強(qiáng)相關(guān)關(guān)系。如果我們對(duì)指數(shù)按照 25%-50%-%-75%分位數(shù)的方式劃分出一、二、三及四梯隊(duì)。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，一梯隊(duì)包括深圳、廣州、杭州等城市，以粵港澳和長(zhǎng)三角城市居多；二梯隊(duì)包括福州、廈門(mén)及重慶等城市，海峽西岸及粵港澳城市居多。青島在 35 城中居住競(jìng)爭(zhēng)力排名 22 名，位于煙臺(tái)之后，青島在居住品質(zhì)方面排名 13，樓盤(pán)品質(zhì)排名較前，但居住便利性方面不及同在山東半島的煙臺(tái)。3535 城居住競(jìng)爭(zhēng)力榜單城居住競(jìng)爭(zhēng)力榜單 城市城市 居住品質(zhì)排名居住品質(zhì)排名 居住便利排名居住便利排名 居住競(jìng)爭(zhēng)力榜24、單居住競(jìng)爭(zhēng)力榜單 城市群城市群 梯隊(duì)梯隊(duì) 深圳深圳 1 1 1 1 99.599.5 粵港澳大灣區(qū)粵港澳大灣區(qū) 一一 廣州廣州 1717 5 5 84.4884.48 粵港澳大灣區(qū)粵港澳大灣區(qū) 一一 杭州杭州 8 8 6 6 83.4583.45 長(zhǎng)江三角長(zhǎng)江三角 一一 成都成都 2929 3 3 80.3580.35 成渝成渝 一一 北京北京 6 6 4 4 79.8279.82 京津冀京津冀 一一 上海上海 2424 2 2 78.1778.17 長(zhǎng)江三角長(zhǎng)江三角 一一 蘇州蘇州 1010 7 7 76.5376.53 長(zhǎng)江三角長(zhǎng)江三角 一一 武漢武漢 2828 8 8 75.7475.725、4 長(zhǎng)江中游長(zhǎng)江中游 一一 長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙 9 9 1515 74.5974.59 長(zhǎng)江中游長(zhǎng)江中游 一一 福州福州 3 3 1818 74.2674.26 海峽西岸海峽西岸 二二 廈門(mén)廈門(mén) 1212 1212 73.1573.15 海峽西岸海峽西岸 二二 重慶重慶 2727 1111 73.0173.01 成渝成渝 二二 南京南京 2121 9 9 72.9572.95 長(zhǎng)江三角長(zhǎng)江三角 二二 鄭州鄭州 1111 2121 72.4772.47 中原中原 二二 珠海珠海 2020 1010 72.2672.26 粵港澳大灣區(qū)粵港澳大灣區(qū) 二二 佛山佛山 5 5 2323 71.3871.38 粵港26、澳大灣區(qū)粵港澳大灣區(qū) 二二 煙臺(tái)煙臺(tái) 1616 1616 71.0471.04 山東半島山東半島 二二 寧波寧波 4 4 2828 69.5469.54 長(zhǎng)江三角長(zhǎng)江三角 二二 大連大連 1414 1717 67.567.5 遼中南遼中南 三三 南寧南寧 3434 1414 66.5366.53 北部灣北部灣 三三 西安西安 3333 1313 65.2465.24 關(guān)中平原關(guān)中平原 三三 青島青島 1313 2020 64.6864.68 山東半島山東半島 三三 合肥合肥 1818 2424 64.0964.09 長(zhǎng)江三角長(zhǎng)江三角 三三 太原太原 7 7 3535 63.5963.59 其他27、其他 三三 濟(jì)南濟(jì)南 1515 2626 63.5663.56 山東半島山東半島 三三 天津天津 3030 1919 63.263.2 京津冀京津冀 三三 南昌南昌 3535 2222 62.7162.71 長(zhǎng)江中游長(zhǎng)江中游 四四 東莞東莞 2 2 3131 62.4562.45 粵港澳大灣區(qū)粵港澳大灣區(qū) 四四 無(wú)錫無(wú)錫 2222 3333 59.3459.34 長(zhǎng)江三角長(zhǎng)江三角 四四 石家莊石家莊 3131 3434 56.3756.37 京津冀京津冀 四四 昆明昆明 1919 2525 54.6454.64 其他其他 四四 哈爾濱哈爾濱 3232 3030 54.2154.21 哈長(zhǎng)哈長(zhǎng) 28、四四 沈陽(yáng)沈陽(yáng) 2424 3232 53.5753.57 遼中南遼中南 四四 長(zhǎng)春長(zhǎng)春 2626 2929 53.0253.02 哈長(zhǎng)哈長(zhǎng) 四四 貴陽(yáng)貴陽(yáng) 2323 2727 50.150.1 其他其他 四四 指標(biāo)解釋?zhuān)壕幼∑焚|(zhì)，納入統(tǒng)計(jì)維度包括小區(qū)平均樓齡、容積率、物業(yè)水平及綠化率，通過(guò)建立指標(biāo)模型衡量樓盤(pán)的居住品質(zhì)；居住便利性，納入統(tǒng)計(jì)維度包括公園、地鐵站、公交站、醫(yī)院、診所、藥店、學(xué)校、便利店等 20 個(gè)，通過(guò)熵權(quán)法賦予權(quán)重，建立指標(biāo)模型得出便利性指數(shù) 居住成本：納入統(tǒng)計(jì)維度包括房?jī)r(jià)收入比及房租收入比，建立指標(biāo)模型計(jì)算得出，居住負(fù)擔(dān)指數(shù)=標(biāo)準(zhǔn)化處理（2/3*標(biāo)準(zhǔn)化房?jī)r(jià)收入比+1/3*標(biāo)準(zhǔn)29、化房租收入比）；人居環(huán)境：納入統(tǒng)計(jì)維度包括城市綠地率、空氣質(zhì)量及高峰擁堵數(shù)據(jù)，指標(biāo)權(quán)重分別為 0.2、0.3 及 0.5，建立指標(biāo)模型得出?；?2020 年居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)，貝殼研究院對(duì)一級(jí)指標(biāo)、權(quán)重及二級(jí)指標(biāo)做出了部分調(diào)整。一級(jí)指標(biāo)中，增加了人居環(huán)境指數(shù)；二級(jí)指標(biāo)中，增加了房屋中介、百貨商場(chǎng)、加油站及寵物服務(wù)，去除了洗浴按摩、快捷酒店、咖啡廳及酒吧。通過(guò)專(zhuān)家打分法，對(duì)一級(jí)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行了調(diào)整，二級(jí)指標(biāo)權(quán)重采用熵權(quán)法計(jì)算得出。同時(shí)，將出行距離上限縮短至 1.5 公里。指數(shù)說(shuō)明：居住負(fù)擔(dān)指數(shù)=標(biāo)準(zhǔn)化處理（2/3*標(biāo)準(zhǔn)化房?jī)r(jià)收入比+1/3*標(biāo)準(zhǔn)化房租收入比）；房?jī)r(jià)收入比=成交套均總價(jià)/（家庭人均可支30、配收入*戶均人口數(shù)）；房租收入比=套均租金/家庭月平均收入 Part3 居住負(fù)擔(dān)篇 3.1 居住負(fù)擔(dān)：新一線城市中青島排名第 9 我國(guó)哪些城市的居住負(fù)擔(dān)較高？貝殼研究院通過(guò)公開(kāi)整理的數(shù)據(jù)，搭建了指標(biāo)模型，并定義了居住負(fù)擔(dān)指數(shù)，統(tǒng)計(jì)出全國(guó) 114 個(gè)城市的居住負(fù)擔(dān)情況。總體來(lái)看，114 個(gè)城市中，居住負(fù)擔(dān)較高的前十個(gè)城市包括深圳、北京、上海、三亞、廈門(mén)、杭州、廣州、珠海、天津及嘉興，其中，深圳居住負(fù)擔(dān)居于首位，其次是北京及上海。分城市級(jí)別看，一線城市居住負(fù)擔(dān)明顯高于其他城市級(jí)別，一線城市居住負(fù)擔(dān)指數(shù)算數(shù)平均數(shù)約為 89.1，新一線城市約為 65.2，二線城市約為 63.5，三線城市約為 59.331、，四線城市約為 55.1。表現(xiàn)出的特征為，城市級(jí)別越高，居住負(fù)擔(dān)相應(yīng)越高。對(duì)于新青年群體而言，面對(duì)一線城市相對(duì)高企的上車(chē)門(mén)檻，新一線城市的居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低，同時(shí)受益于近年來(lái)人才吸引政策的支持，新一線城市持續(xù)吸引高端人才的涌入。伴隨著人才涌入，也帶來(lái)了購(gòu)房需求，在房住不炒的政策影響下，那些人才涌入較多的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著較高活力。新一線城市中，青島的居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較小，在 15 個(gè)新一線城市中排名第 9 位，主要體現(xiàn)在購(gòu)房方面，自 2018年青島限購(gòu)限售政策實(shí)施后，青島的房?jī)r(jià)得到有效控制，近三年二手房?jī)r(jià)格較為平穩(wěn)，其次在租房方面，受疫情影響，近一年青島租金價(jià)格保持穩(wěn)定，居民的居住負(fù)擔(dān)沒(méi)有進(jìn)一步32、增加。020406080100杭州天津南京武漢東莞西安合肥重慶青島成都蘇州鄭州佛山沈陽(yáng)長(zhǎng)沙圖：新一線城市居住負(fù)擔(dān)指數(shù)3.2 購(gòu)房?jī)r(jià)格：100-200 萬(wàn)是主流價(jià)格區(qū)間 在購(gòu)房過(guò)程中，價(jià)格始終是左右消費(fèi)者選擇的關(guān)鍵因素之一，貝殼研究院所做調(diào)查顯示，青島 43.3%受訪者購(gòu)買(mǎi)的房屋總價(jià)在 100 萬(wàn)元以內(nèi)，28.3%的受訪者購(gòu)房支出在 100-200 萬(wàn)元之間；不過(guò)，購(gòu)房支出在城市級(jí)別、代際、收入和婚姻狀態(tài)等維度上也存在著顯著差異，但房屋的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間在青島來(lái)看是影響購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的主要因素。購(gòu)買(mǎi)時(shí)間與價(jià)格區(qū)間交叉分析發(fā)現(xiàn)，100 萬(wàn)及以下的房屋在 2015 年以前的購(gòu)買(mǎi)占比達(dá)到80.0%，而在 2016 33、年以后購(gòu)買(mǎi)的房屋中，100-200 萬(wàn)區(qū)間的房屋占比達(dá)到 48%，比較符合當(dāng)前青島房?jī)r(jià)現(xiàn)狀。3.3 租房痛點(diǎn)：體現(xiàn)在哪里？對(duì)于每一個(gè)新城市人，租房都是步入新城市的基本生活需求，在租住生活中，租客會(huì)遇到哪些痛點(diǎn)？調(diào)查顯示，32%的青島受訪者反映租房的最大痛點(diǎn)來(lái)自同租室友，其次來(lái)自家電老化和房東漲價(jià)的困擾各占 28%和 24%，與其他城市受訪者認(rèn)為租房的最大痛點(diǎn)來(lái)自房東漲價(jià)不同，青島近年來(lái)租金價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)對(duì)于租房者的困擾相對(duì)較小。3.4 住房焦慮：有何不同 對(duì)于青島的自有住房客群而言，“購(gòu)房后房?jī)r(jià)下跌”成為最大的焦慮，占比達(dá)到 65%。自 2016 年 3 季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)始終堅(jiān)持著34、“房住不炒”的政策底線，因城施策的調(diào)控影響下，房?jī)r(jià)保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。根據(jù)十四五期間提出“堅(jiān)持房住不炒定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的建議，可預(yù)見(jiàn)，“房住不炒”依然是主旋律，“平穩(wěn)健康發(fā)展”就是目標(biāo)。對(duì)于青島的獨(dú)立整租賃群體而言，受訪者感到最焦慮的是“買(mǎi)不起自己的房”，占比達(dá)到 52%，對(duì)于首次置業(yè)合租或整租時(shí)，您最大的痛點(diǎn)是什么？合租或整租時(shí)，您最大的痛點(diǎn)是什么？影響因子影響因子 合計(jì) 同租室友同租室友 32.0%維修不便維修不便 16.0%房東漲價(jià)房東漲價(jià) 24.0%家電老化家電老化 28.0%2010年及之前2011-2015年2016年及以后100萬(wàn)以下房屋購(gòu)35、買(mǎi)時(shí)間占比的剛需群體而言，“上車(chē)難”成為他們最主要焦慮的之一。對(duì)于房?jī)r(jià)相對(duì)高企的一線及頭部新一線城市而言，這個(gè)焦慮因素的占比相對(duì)更高。在房住不炒的政策影響下，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期已成為長(zhǎng)效機(jī)制，客群的市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)趨于穩(wěn)定。在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的市場(chǎng)預(yù)期之下，“買(mǎi)不起自己的房”的焦慮預(yù)計(jì)會(huì)相對(duì)降低。Part4 移民城市篇 如何定義“移民城市”？我們對(duì)交易量進(jìn)行百分統(tǒng)計(jì)，本地消費(fèi)者交易百分占比越低，其他城市消費(fèi)者交易百分占比相應(yīng)越高，因此，我們定義，本地百分占比較低的城市為“移民城市”，同時(shí)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，計(jì)算出移民指數(shù)，指數(shù)越高，外地交易百分占比越高。移民指數(shù)與房?jī)r(jià)是否相關(guān)？我們計(jì)算了統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)城市36、的成交均價(jià)，并進(jìn)行指數(shù)化處理，計(jì)算移民指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)兩個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)兩者相關(guān)性并不高，系數(shù)約為 0.26。也就是說(shuō)，消費(fèi)者異地購(gòu)房定居，房?jī)r(jià)的影響因素并不高，就業(yè)學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，生活宜居，城市更加包容等因素，占據(jù)的權(quán)重可能更高。4.1 青島移民指數(shù)在山東半島中居首位 從城市群角度看，粵港澳大灣區(qū)無(wú)疑是典型的移民城市群，外來(lái)購(gòu)房人群占比較高，其次是中原城市群和長(zhǎng)三角城市群。國(guó)家戰(zhàn)略疊加影響下，粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群、中原城市群對(duì)人口表現(xiàn)出較大的虹吸效應(yīng)，2019 年三大城市群總常住人口分別同比增加 177.65、178.96 和 146.82 萬(wàn)人，同比增幅分別為 1.46%、0.7937、%和 0.39%，在所有城市群中表現(xiàn)亮眼。外來(lái)人口的加速流入為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了源源不斷的購(gòu)房需求，尤其是粵港澳大灣區(qū)外來(lái)人口的置業(yè)需求最為顯著。從城市角度來(lái)看，山東半島中青島的城市移民指數(shù)最高。“七普”數(shù)據(jù)顯示，與 2010 年“六普”相比，山東省的新一線及二線城市，青島、濟(jì)南和煙臺(tái)，人口增長(zhǎng)依次為 135.5 萬(wàn)、108.9 萬(wàn)和 13.8 萬(wàn)，青島和濟(jì)南憑借經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力相對(duì)強(qiáng)、落戶政策放寬等優(yōu)勢(shì)條件影響，對(duì)人口吸附力較強(qiáng)，移民指數(shù)相對(duì)靠前。4.2 省內(nèi)購(gòu)房客戶占比 77%青島雖然沒(méi)有省會(huì)光環(huán)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力強(qiáng)，人才優(yōu)惠政策吸引等，對(duì)省內(nèi)客群有較強(qiáng)的吸引力，青島省內(nèi)購(gòu)重慶石家莊煙臺(tái)南昌哈爾濱38、長(zhǎng)春大連上海福州天津南寧濟(jì)南沈陽(yáng)寧波青島北京武漢合肥南京昆明西安貴陽(yáng)無(wú)錫長(zhǎng)沙廣州杭州成都佛山廈門(mén)蘇州鄭州東莞珠海深圳圖：重點(diǎn)城市“移民指數(shù)”分布排名情況房客戶是需求主力，占比約 77.1%，其中，濰坊、臨沂和煙臺(tái)分別占據(jù)非青島戶籍購(gòu)房客戶的 TOP3，占比分別為 10.06%、8.69%和 6.91%。同時(shí)青島作為北方的新一線城市，對(duì)北方周邊省份人口有著較大的吸引力，其中在青購(gòu)房客戶中東北三省人口占比達(dá)到約 11.44%。青島購(gòu)房客源各省分布占比青島購(gòu)房客源各省分布占比 山東山東 77.06 黑龍江黑龍江 6.96 吉林吉林 3.09 河北河北 1.96 河南河南 1.92 遼寧遼寧 1.39 山西山西 1.3 江蘇江蘇 1.06 安徽安徽 0.73 內(nèi)蒙古內(nèi)蒙古 0.67 甘肅甘肅 0.66 陜西陜西 0.57 湖北湖北 0.51 江西江西 0.28 湖南湖南 0.25 新疆新疆 0.23 寧夏寧夏 0.18 四川四川 0.18 浙江浙江 0.17 福建福建 0.14 青海青海 0.14 廣東廣東 0.12 廣西廣西 0.07 天津天津 0.07 重慶重慶 0.06 北京北京 0.05 上海上海 0.04 云南云南 0.04 貴州貴州 0.03