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1、 開篇 繁華熙攘，蕓蕓眾生。你可以找到屬于自己的小酒館，品味成都的溫情與浪漫;你也可以遍尋茶肆，感受老成都文化的魅力;你還可以在這個美食之都，享受舌尖上的麻辣鮮香。光陰荏苒，成都，一座來了就更不想離開的城市。最新第七次人口普查數據顯示，成都市常住人口首次突破 2000 萬大關，達到 2098.8 萬人，作為天府之國、西部發展的重鎮，承載著夢想，簇擁著城市前行。成都新一線城市的佼佼者，在居住方面的城市能級表現如何?在居住的品質、便利性、以及人居環境等方面，憑什么“聚人興城”？居民追求居住品質改善的偏好有什么特點?躋身國內軌道交通“第四城”的成都，地鐵對哪些區域置業帶來了影響？貝殼研究院通過構建城2、市居住競爭力指數，將在本文進行逐一的解析。Contents 目錄 01 居住競爭力篇 02 居住便利性指數篇 03 居住負擔指數篇 04 樓盤品質指數篇 05 城市換房篇 01 居住競爭力篇 居住競爭力篇 1.1 居住競爭力：成都超越北京、上海，排名全國第 4 貝殼研究院基于 2020 年城市居住競爭力指數模型，對指標維度進行了部分更新，同時將城市范圍擴充到 35 城，其中包括 4 個一線城市，15 個新一線城市及 16 個二線城市，測算出了 2021年度城市居住競爭力指數。那么，今年的榜單，表現出怎樣的特征？分城市級別看，一線城市居住競爭力指數均值為 85.5，新一線城市均值為 70.2，二3、線城市均值為 63.2。其中，成都居住競爭力指數為 80.4，高于新一線城市平均水平。從區域格局看，成渝（成都、重慶）僅次于粵港澳大灣區的居住競爭力指數，城市競爭力指數約為 76.7。2020 年“成渝地區雙城經濟圈建設”被提升至戰略高度，作為內陸開放新高地、經濟潛力最強的區域，在人居適宜性方面，同樣擁有良好的競爭基礎。分城市看，35 個城市中，成都僅次于深圳、廣州、杭州，位列全國第 4。從細分的指標維度看，在居住便利性方面，深圳、上海、成都、北京、及廣州等城市排名較高，成都與一線城市比肩,排名全國第三，新一線城市第一。生活便利度是評價宜居城市最重要的影響因素，宜居城市是能夠為生活各方面的內容4、提供各種高質量服務的城市，并且使得這些服務能被廣大市民方便地接受。能否方便接受，主要取決于利用各種公共設施和享受服務的便利程度。影響居民日常生活的便利度的主要因素包括公交出行、購物中心、小學等公共配套的數量、規模、覆蓋面等。高便捷性的城市具有公共服務設施種類覆蓋度高、覆蓋面廣的特點。居住負擔方面，15 個新一線城市中，長沙、沈陽、佛山、鄭州及蘇州城市居住負擔較小，成都排名第六，居住負擔相對合理。居民的居住負擔是否過重，在本文中最重要的衡量指標是購房負擔和租房負擔。購房負擔以房價收入比代表，是家庭住房總價與居民家庭可支配收入之比，這一指標直接反映房價與居民自住需求的匹配程度，該指標過高則表示居民5、會花更多的資金成本去保障家庭住房的需求。租房負擔與之類似，以房租收入比代表，是居民收入中房租開支的占比。樓盤品質方面，樓齡、容積率、物業水平及綠化率等都會對居住體驗產生影響。從樓齡來看，成都樓齡在 20 年以上的老舊小區占比較多，但隨著城市化水平的提高，老舊小區的基礎設施、人居環境、公共服務等資源百廢待新，并承擔著改善居民居住條件、提高居民生活品質、實現人民群眾對美好生活向往的關鍵功能。2021 年 4 月，成都出臺了關于進一步推進“中優”區域城市有機更新用地支持措施，這對于成都中優有機更新戰略，尤其是傳統五城區的更新將因此提速。圖：2021 城市居住競爭力指數排行榜 總體而言，成都在居住生活6、便利度上優勢突出，居住負擔相對合理。“十四五”期間，成都將全面實施“幸福美好生活十大工程”。其中，“居民收入水平提升工程”、“生活成本競爭力提升工程”、“城市通勤效率提升工程”、“生態惠民示范工程”等，都將承載起這座城市對“住有所居”的詮釋。020406080100深圳市杭州市北京市蘇州市長沙市廈門市南京市珠海市煙臺市大連市西安市合肥市濟南市南昌市無錫市昆明市沈陽市貴陽市居住競爭力指數計算方法：第一步，以 2021 年 Q1 各城市有交易行為的小區為研究樣本，顆粒度定在小區，按照維度表中所列出的一級和二級指標，采集小區周邊 1 公里（部分 POI 重要性較高，比如醫院，學校等，會擴展到 3 公7、里）POI 信息，計算該類 POI 位置與樓盤的平均歐式距離，比如小區 A 與綜合醫院的平均距離 第二步，采用高斯衰減函數，方法如右圖所示，Dkj 是指 小區與 POI 的平均距離，D0 是指距離范圍，我們定義的范圍在 1000 或 3000 米。成人不行 1000 米的時長大概在 15 分鐘，也可以稱之為 15 分鐘生活圈。利用高斯衰減函數計算出衰減指數，原則上是，POI 距離小區越近，指數越高，值域在 0-1 之間。高于指定距離，值為 0。第三步，依照上兩步，計算出每個小區對應 POI 的指數，之后采用熵權法對各 POI 計算權重，權重之和為 100，如表 2 所示，為計算所得權重，之后主8、觀進行微調。第四步，對各維度通過加權平均計算出居住生活便利性指數，最后聚合計算出城市均值。居住品質指數，依照類似方法進行計算。第五步，對于各指數再次進行加權平均，得到居住競爭力指數。指標解釋：樓盤品質，納入統計維度包括小區平均樓齡、容積率、物業水平及綠化率，通過建立指標模型衡量樓盤的居住品質；居住便利性，納入統計維度包括公園、地鐵站、公交站、醫院、診所、藥店、學校、便利店等 20個，通過熵權法賦予權重，建立指標模型得出便利性指數；居住負擔：納入統計維度包括房價收入比及房租收入比，建立指標模型計算得出，居住自由指數=標準化處理（2/3*標準化房價收入比+1/3*標準化房租收入比）；人居環境：納入9、統計維度包括城市綠地率、空氣質量及高峰擁堵數據，指標權重分別為 0.2、0.3及 0.5，建立指標模型得出。1.2 居住競爭力：武侯區最高，由中心向外依次遞減 分行政區來看，武侯區位列居住競爭力指數榜首，金牛區、高新區緊隨其后，居住競爭力指數分別為 52.2、51.6、51.4。圖：各行政區居住競爭力指數排名 排名第一的武侯區是成都市的文化創意、醫療健康、現代金融商貿服務的重要窗口，穿越轄區的人民南路是連接成都核心天府廣場與天府新區中心成都科學城的城市中軸線，是成都城市形象主要展示區。在各行政區的居住便利性指數也榮登第一，成都大悅城、來福士等新興業態帶來生活購物的日新月異；成都市火車南站位于轄10、區東南面，緊鄰雙流國際航空港，距離雙流國際機場僅 20 分鐘車程，在武侯內部貫穿有 8 條地鐵交通線。40.045.050.055.0武侯區金牛區高新區成華區青羊區錦江區龍泉驛區天府新區郫都區溫江區新都區雙流區金牛區是成都商貿市場最為集中的區域，擁有西南最大的鐵路樞紐成都火車北站，是軌道交通規劃站點最多的主城區。2020 年上半年，金牛是主城內民間投資唯一回正的行政區，GDP 總值僅次于成都高新區。成都高新區，作為首批國家級高新技術產業開發區，在科技部火炬中心國家高新區綜合排名全國第 3，僅次于北京中關村和上海張江。2020 年上半年實現 GDP 1191.4 億元，同比增長 7%，總量和增速11、均遠高于各區同期水平。其主要交通由“九縱十橫”骨干路網及六條軌道交通組成，其中九縱包括紅星路南延線、劍南大道、成仁快速路等道路，十橫包括府城大道、錦城大道、天府一街等道路，六條軌道交通為地鐵 1、5、6、7、9、18 號線。分細項的指標維度來看，居住便利性指數由武侯區拔得頭籌，以微小優勢超過金牛、高新，主要得益于軌道交通和大型購物商超便捷性；天府新區樓盤品質指數遠超其他行政區，該區域規劃新、發展快，是西部地區的核心增長極與科技創新高地，是宜業宜商的國際化現代新區。位于近郊的新都區居住負擔最輕，影響該指標的關鍵因素仍然是其最“便宜”的房價和租金水平。圖：各行政區樓盤品質指數排名 0.000.2012、0.400.60武侯區金牛區高新區青羊區成華區錦江區龍泉驛區天府新區溫江區郫都區新都區雙流區0.000.200.400.600.80新都區溫江區郫都區金牛區雙流區龍泉驛區成華區武侯區青羊區錦江區高新區天府新區0.000.100.200.30天府新區高新區雙流區郫都區溫江區新都區錦江區成華區龍泉驛區武侯區青羊區金牛區圖：各行政區居住便利性指數排名 圖：各行政區居住負擔指數排名 02 居住便利性指數篇 居住便利性指數篇 消費者居住需求持續迭代，在住的基礎上，能有高品質的居住體驗是新居住時代下的普遍述求。那么，理想的宜居環境是怎樣的呢？依據貝殼研究院2021 年新居住消費調查報告分析結果顯示，消費者13、對于和諧的鄰里關系、配套設施等有較高的訴求。圖：理想的宜居環境 2.1 居住便利性：成都躋身“一線”，位居全國第 3 完備的配套設施代表的是較高的生活便利度。生活便利度是評價宜居城市最重要的影響因素，宜居城市應該為生活各方面的內容提供各種高質量的服務，并且使得這些服務能被廣大的市民方便地接受。宜居城市應該是生活便利的城市，居民日常生活的便利度主要指居民日常利用公共和服務設施的便利度，或者說是利用各種公共設施和享受服務的便利程度。影響居民日常生活的便利度的主要因素包括公交出行、購物中心、小學等公共配套的數量、規模、覆蓋面等。高便捷性的城市一定是具有公共服務設施種類覆蓋度高，數據范圍覆蓋面廣等特點14、。我們本次選取與人們生活密切相關的公共設施來作為研究，包括交通、購物、教育、醫療等 20個維度。從計算結果來看，成都的居住便利性指數僅次于深圳、上海，超過北京及廣州，位居全國第三，在新一線的“小鮮肉”中也是遙遙領先。其醫療資源覆蓋水平全國排名第一，商業資源豐富指數全國排名第二。可以看出，成都作為最“巴適”的去處，除了火鍋、串串、茶館等標簽外，豐富的醫療資源和商業資源也是成都的硬核實力，既能保障人們醫療的需求，也能滿足大家“買買買”的欲望。2021 年，隨著成都政府提出的 15 分鐘公共服務圈內服務設施的不斷完善，未來買菜、看病、上學、運動等都只是幾步路的事。圖：居住便利性指數排名 2.2 武侯15、區居住便利性指數最高 從區域來看，居住便利性指數最高的為武侯區。其購物中心距離指數領先各個區域，不愧為成都最老牌的富人區，商場總在“身邊”，有錢人的快樂你根本想不到。除此之外，武侯區作為旅游休閑中心、文化交流中心，不僅有武侯祠、錦里、望江樓等豐富的旅游資源，同時有地鐵 1 號線、3 號線、7 號線、10 號線 4 條地鐵線路，15 個地鐵站點遍布武侯，武侯區生活便利性排名第 1 實至名歸。居住便利性指數排名第 2 的為金牛區，作為天府文化發端的根基，擁有金沙遺址、金牛古道等歷史悠久的文化景點，同時地鐵 1 號線，地鐵 2 號線、地鐵 7 號線分別貫穿金牛區，區域內覆蓋 16 各地鐵站點。同時金16、牛區是老牌主城區中 GDP 最高，人口最多的行政區，44.0045.0046.0047.0048.0049.0050.0051.0052.00豐富的生活配套是必要的。居住便利性排名第 3 的為高新區。地鐵 1 號線、5 號線南北貫穿，7號線東西縱貫。作為國家自主創新示范區，寫字樓林立，產業加持，經過近幾年的快速發展，不僅擁有環球中心、奧克斯廣場、銀泰中心等大型購物商場，同時眾多高品質生活配套也快速建設起來，是目前成都最具國際化現代化氣息的中心區域。圖：各行政區居住便利性指數排名 2.3 生鮮配送服務覆蓋小區受消費者青睞 為具體了解消費者對周邊配套的需求度，研究以更微觀的角度展開探索。通過對調研17、數據分析后，我們發現受訪者認為最需要的服務配套包括生鮮超市、綠肺公園、美食街和商業中心，而對于銀行郵局、休閑娛樂城、美容美發的需求相對較低。圖：社區周邊最應該具備的配套 0.000.100.200.300.400.500.60武侯區金牛區高新區青羊區成華區錦江區龍泉驛區天府新區溫江區郫都區新都區雙流區0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%銀行郵局休閑娛樂城美容美發健身中心超級影院教育機構軌道交通大型醫院商業中心美食街綠肺公園生鮮超市2.4 成都 51%的小區可享受到生鮮配送服務 以盒馬為代表的“超市+餐飲+周邊 3 公里配送”新零售業態，正逐步提升消費者的生活效率。作為與居民18、生活息息相關的新型配套，盒馬門店的開設自然與居民小區分布存在關聯，為此，貝殼研究院引入“盒區房”概念。盒區房即距盒馬門店 3 公里配送范圍內，享最快 30 分鐘送達的小區。在從中心向外輻射發展的成都，盒馬門店分布遵循城市發展軌跡，截至 2021 年 4 月，成都共開設盒馬門店 19 家，其中一圈層 17 家，二圈層 2 家。成都范圍內，3 公里盒區房覆蓋率為 51%，超一半的小區可享受到盒馬服務，在門店分布最多的一圈層，盒區房覆蓋率達到 86%，在覆蓋率上基本飽和；二圈層盒區房覆蓋率 18%。圖：成都各圈層盒區房覆蓋率 19172051%86%18%1%0%10%20%30%40%50%60%19、70%80%90%100%02468101214161820成都一圈層二圈層三圈層盒馬門店量盒區房占比武侯區生鮮配送服務小區覆蓋率近 100%圖：成都一二圈層各行政區盒區房覆蓋率 行政區中，一圈層除青羊區盒區房覆蓋率僅 66%，其余行政區均在 85%以上，其中武侯區基本做到全覆蓋；二圈層中僅開設有盒馬門店的溫江區及天府新區覆蓋率較高，溫江光華大道附近小區分布較集中，開設在光華大道附近的一家門店覆蓋了溫江近 7 成的小區。天府新區則是因為處高新及天府新區附近的部分小區被開設在高新區的門店覆蓋。圖：成都一二圈層盒馬門店分布 0%20%40%60%80%100%武侯區錦江區金牛區高新區成華區青羊區溫20、江區天府新區雙流區龍泉驛區新都區郫都區一圈層二圈層 03 居住負擔指數篇 居住負擔指數篇 3.1 居住負擔成為租與購消費者的最大焦慮 通過對調研數據的分析，我們發現，對于購房客群而言，“購房后房價下跌”成為最大的焦慮，占比達 55%。對于租賃群體而言，受訪者感到最焦慮的是“租房時房東漲價”，占比達到 58%。租客，特別是新生代租客，在租住生活中面對租金的上漲往往會猝不及防，但又無可奈何。圖：租與購消費者焦慮因素比較 房價和租金水平是否合理，居民的居住負擔是否過重，在本文中最重要的衡量指標是購房負擔和租房負擔。購房負擔以房價收入比代表，是家庭住房總價與居民家庭可支配收入之比，這一指標直接反映房價21、與居民自住需求的匹配程度，該指標過高則表示居民會花更多的資金成本去保障家庭住房的需求。租房負擔與之類似，以房租收入比代表，是居民收入中房租開支的占比。3.2 成都居住負擔指數在新一線城市中具有明顯優勢 從全國來看，成都居住負擔指數為 64.75，38 城中排名第 21 位，處全國中下游水平，負擔相對友好。其中成都房價收入比 10.46，房租收入比 20.72，負擔程度在 38 城中分別排名第 24 位，第13位。城鄉居民人均可支配收入增速高于房價漲幅，居住成本與收入之間的匹配度相對合理。0%10%20%30%40%50%60%70%購房后房價下跌買不起自己的房租房時房東漲價買租在 15 個新一22、線城市中，成都房價收入比排名第 11 位，房租收入比排名第 4 位，顯著低于東部沿海區域；對比中西部區域，負擔程度低于西安、武漢、重慶。圖：38 城居住負擔指數對比情況 0.020.040.060.080.0100.0深圳北京上海廈門杭州廣州珠海天津福州南京長春大連武漢東莞海口西安合肥濟南重慶青島成都南寧蘇州昆明石家莊太原寧波鄭州佛山貴陽哈爾濱烏魯木齊無錫蘭州沈陽南昌煙臺長沙表：38 城房價及房租收入比對比情況 區域 城市級別 省份 城市 房價收入比 房租收入比 居住負擔指數 粵港澳大灣區 一線 廣東 深圳 27.1 35.1 99.5 京津冀城市群 一線 北京 北京 25.1 30.6 9423、.0 長江三角洲城市群 一線 上海 上海 22.3 37.1 92.6 海峽西岸城市群 二線 福建 廈門 20.7 21.1 81.8 長江三角洲城市群 新一線 浙江 杭州 15.4 28.5 76.9 粵港澳大灣區 一線 廣東 廣州 14.6 20.7 71.7 粵港澳大灣區 二線 廣東 珠海 13.7 22.2 70.8 京津冀城市群 新一線 天津 天津 13.9 20.9 70.5 海峽西岸城市群 二線 福建 福州 13.8 18.4 69.0 長江三角洲城市群 新一線 江蘇 南京 13.1 19.2 68.4 哈長城市群 二線 吉林 長春 10.8 26.4 68.2 遼中南城市群 二24、線 遼寧 大連 10.9 24.7 67.5 長江中游城市群 新一線 湖北 武漢 12.2 19.7 67.2 粵港澳大灣區 新一線 廣東 東莞 12.8 17.5 67.0 北部灣城市群 二線 海南 海口 10.8 23.4 66.6 關中平原城市群 新一線 陜西 西安 11.8 19.6 66.5 長江三角洲城市群 新一線 安徽 合肥 11.7 17.6 65.3 山東半島城市群 二線 山東 濟南 11.2 19.2 65.2 成渝城市群 新一線 重慶 重慶 10.5 21.0 65.0 山東半島城市群 新一線 山東 青島 11.1 19.0 64.9 成渝城市群 新一線 四川 成都 1025、.5 20.7 64.8 北部灣城市群 二線 廣西 南寧 9.8 22.4 64.5 長江三角洲城市群 新一線 江蘇 蘇州 11.5 16.7 64.4 其他 二線 云南 昆明 10.9 17.6 63.9 京津冀城市群 二線 河北 石家莊 11.3 15.4 63.4 其他 二線 山西 太原 10.1 19.3 63.4 長江三角洲城市群 二線 浙江 寧波 10.5 16.2 62.4 中原城市群 新一線 河南 鄭州 9.7 18.3 62.2 粵港澳大灣區 新一線 廣東 佛山 9.9 16.2 61.5 其他 二線 貴州 貴陽 8.4 19.5 60.8 哈長城市群 二線 黑龍江 哈爾濱 26、8.4 18.1 60.0 其他 二線 新疆自治區 烏魯木齊 7.5 20.7 59.8 長江三角洲城市群 二線 江蘇 無錫 9.6 13.3 59.6 蘭西城市群 二線 甘肅 蘭州 8.2 17.7 59.4 遼中南城市群 新一線 遼寧 沈陽 8.1 16.7 58.8 長江中游城市群 二線 江西 南昌 8.3 14.9 58.2 山東半島城市群 二線 山東 煙臺 8.2 13.8 57.6 長江中游城市群 新一線 湖南 長沙 6.4 13.8 54.4 3.3 購房負擔：由主城向近郊、由南向北、由西向東減弱 高新及天府作為成都、乃至西部地區重要的金融、商務與科技中心，產業經濟快速發展；吸引27、了大量高新企業入駐，帶來了就業、醫療、交通持續發展，區域配套日益完善，經濟和人口的快速增長，共同推動了房地產市場的蓬勃發展、供需兩旺，許多改善型客戶選擇在此定居。主城范圍內居住負擔最低是金牛區，該區域是成都最早一批發展的區域，也是著名的制造老區，目前正處于北改加速升級時期。近郊在交通便捷程度日益提高的趨勢下，承接了越來越多的外溢居住需求，其中新都區居住負擔最低，房價和租金低于近郊均價的 10%左右。3.4 租房負擔：整體處于低位，兼容個性化選擇 成都高性價比的租金水平意味著年輕人更自由的居住選擇，2010-2019 年間，成都常住人口凈增 253 萬，居全國第四，“蓉漂”并不是一種負擔，反而是28、人才流入的窗口。作為產業功能區的高新區租金收入比 35.7，高新技術聚集了大量高潛人才，受購房成本偏高與租房需求旺盛的雙重影響，租金負擔相對較高，天府新區僅次于高新區。此外，通勤方便的主城區也是租房居民的選擇，主城區租房收入比 25.6。相比主城區，近郊租房性價比較高，近郊租金水平僅為高新區的一半，隨著成都軌道交通的不斷發展，近郊對租客吸引力會逐漸增強。圖：行政區房價及房租收入比排名 05101520房價收入比0510152025303540高新區錦江區青羊區武侯區成華區金牛區天府新區龍泉驛區雙流區溫江區新都區郫都區房租收入比計算方法：居住負擔指數=標準化處理(2/3*標準化房價收入比+1/329、*標準化房租收入比)房價收入比=成交套均總計/(家庭人均可支配收入*戶均人口數)房租收入比=單間(套)均租金/月平均薪酬 合理的房價收入比應該是多少？我們按照 30 年還款期限，消費傾向（家庭收入中約 70%用于日常支持，其余 30%用于還貸）占比約為 70%，首套首付比例為 20%-40%，首套房貸利率 5.32%的計算方式，38 城合理的房價收入比范圍在 5.46-7.29。04 樓盤品質指數篇 樓盤品質指數篇 4.1 成都樓盤品質仍有較大提升空間 我們用容積率、綠化率、樓齡與物業服務綜合衡量區域小區的居住品質。發現：西部地區樓盤居住品質和沿海城市仍有差距，成都樓盤居住品質在西部三個城市中30、處于中游水平。圖：城市樓盤品質指數排名 成都老舊小區絕對值排名全國第二 按照住建部標準，全國需改造的老舊小區達到 17 萬個，涉及建筑面積 40 億平米。根據貝殼樓盤字典數據，重點 20 城市記錄的小區中，樓齡 20 年以上的老舊小區占比近 40%。分城市看，數量方面，老舊小區數量最多的三個城市為上海、成都、北京;從老舊小區的比例來看，老舊小區的數量占總體存量比重最高的三個城市為上海、濟南、北京。雖然成都老舊小區占比并不算全國最高，但絕對值數量上并不低，僅次于上海排名全國第 2。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00深圳東莞佛山北京杭州長沙蘇州鄭州青島廣州31、合肥南京沈陽上海重慶武漢成都天津西安圖：2000 年及以前小區個數 TOP20 城市 4.2 天府新區品質低密度，高新區品質“新貴”從區域來看，天府新區樓盤品質指數排名第一。天府新區是成都國家級新區，是成都“南拓”的核心區域，整個天府新區給人呈現出“新欣向榮”的景象。隨著近幾年快速開發，錦江生態帶板塊、麓湖板塊修建了大量的高端、低密度的品質樓盤，最具代表的是麓湖生態城，占地 8300 余畝，近 30 個不同產品類型的生態別墅小區，還有占地 4300 余畝的低密度高端社區麓山國際社區，綜合綠化率達到 50%。樓盤品質指數排名第二的為高新區，高新區也是近幾年快速開發的區域，不僅擁有眾多高品質豪宅，32、如中海城南官邸、萬科公園 5 號、復地雍湖灣、北辰朗詩南門綠郡等。高新區華陽板塊還坐落眾多低密度別墅，如三利宅院、戛納灣、府河音樂花園等。對于兩個都比較新的區域，天府新區更強調低密度，高新區更強調高端。排名第三至六名分別為雙流區、郫都區、溫江區、新都區，這幾個區域也是近幾年城市擴張快速崛起的區域，如雙流區的航空港、牧馬山板塊，郫都區的犀浦板塊，溫江區的光華新城板塊和新都區的大豐板塊。0%10%20%30%40%50%60%70%0200040006000800010000120001400016000老舊小區量老舊小區占比圖：成都各行政區樓盤品質指數排名 0.000.050.100.150.233、00.250.30天府新區高新區雙流區郫都區溫江區新都區錦江區成華區龍泉驛區武侯區青羊區金牛區 05 城市換房篇 城市換房篇 5.1 換房已成為“新剛需”首次置業時，購房者因資金限制，買房時在空間、環境等方面會有所妥協。隨著收入的積累，現有住房多已不能滿足人們對品質生活的追求，因此，因求學、居住環境改善、生活空間提高等因素而產生的換房需求已成為一種“新剛需”。調查顯示，近 7 成的受訪者未來有換房打算。換房需求持續增長 貝殼研究院成都分院依據貝殼找房近三年成交數據進行分析，統計顯示，2018-2020 年成都貝殼平臺因置換而產生的成交量連年提升。為減少因市場規模變化而帶來的影響，對比平臺二手成34、交量可以發現，置換成交占比同樣在持續擴大。隨著成都城市競爭力的不斷加強，居民對于更美好的居住需求亦在加速釋放。圖：2018-2020 年置換成交量及占比 6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%9.50%2018年2019年2020年置換成交量置換占比有沒有圖：未來是否有換房打算 5.2 換房后總價及面積均有顯著提升 依據成都貝殼近半年的換房成交數據分析，總價方面，平均每換一套房相比置換前總價增加 4 成；面積來看，置換客戶套均面積達 98.2，相較置換前提高 14.1。從總價段來看，置換后 100 萬以上的成交占比近 8 成，相比置換前提升近 4 成；面積方面，置換后 135、00 以上成交占比達 40%，提升 22%。圖：換房前后總價段占比 圖：換房前后面積段占比 3%4%18%34%29%15%22%14%28%10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%換房后換房前50萬以內50萬(含)-100萬100萬(含)-150萬150萬(含)-200萬200萬及以上29%49%31%33%14%8%14%6%12%4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%換房后換房前80及以內80-100100-120120-140140以上5.3 對原住社區存依戀的地緣換房仍是主要特征 為準確識別各區域客戶的置換特征，我們依據36、區域成交單價將置換客戶分為三類：地緣換房代表同區域置換、舒適換房代表由高單價區域向低單價區域置換、品質換房代表由低單價區域向高單價區域置換。從三類客戶換房前后房屋屬性變化情況可以看到，地緣換房總價及面積增長在三類換房中處中間水平；舒適換房客戶則以最小的總價提升帶來最大的居住空間提升，性價比是他們比較關注的；品質換房客戶置換后總價在三類換房客戶中提升最大，但面積提升最小，該類客戶一般是從距離市中心較遠的地方往配套更為豐富的中心地帶置換。圖：三類客戶換房前后套均總價變化 圖：三類客戶換房前后套均面積變化 507090110130150170190210地緣換房舒適換房品質換房換房前換房后5060737、08090100110地緣換房舒適換房品質換房換房前換房后依據 2019-2021 年 4 月各類型換房成交占比變化來看，舒適換房及品質換房占比逐年提升，2021 年 1-4 月舒適換房占比達 22%，品質換房占比達 37%；地緣換房占比則逐年縮小，但仍是主要的換房類型，2021 年 1-4 月地緣換房占比達 40%。圖：2019-2021.4 各類型換房占比 成都 34 歲客群換房最積極 中國人的置業需求，一般與家庭結構息息相關。換房需求的衍生一般也代表家庭結構的重要變化。結合貝殼平臺數據，以成都近 4 年的換房客戶為研究樣本，我們發現 34 歲是換房最為積極的年齡。結合各年齡的生育率來看，38、28 歲是生育率最高的年齡，34 歲換房時恰逢小孩 6 歲，也就是法定接受義務教育的年齡，由此產生的換房行為多是為解決子女教育問題。圖：年齡別生育率與換房量走勢 48%20%32%44%21%35%40%22%37%地緣換房舒適換房品質換房0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 740100200300400500600700地緣換房舒適換房品質換房年齡別生育率5.4 高新地緣、錦江舒適、新都品質39、換房最突出 從一二圈層各行政區各類型的換房占比來看，地緣換房均有相當大的市場，占比均在 30%以上，其中高新區業主最不愿離去，地緣換房占比達 60%；舒適換房時，錦江、高新、青羊的業主更愿意往房價較低區域流動，以換取居住空間的提升，其中錦江舒適換房占比最高，達 46%；品質換房時，二圈層除天府新區外，整體表現較好，其中新都區的業主對配套的需求最迫切，新都品質換房占比達 62%。圖：行政區（賣）地緣、舒適、品質換房占比 地緣 舒適 品質 0%20%40%60%新都區雙流區郫都區龍泉驛區溫江區天府新區金牛區武侯區成華區青羊區錦江區高新區二圈層一圈層0%25%50%新都區溫江區郫都區雙流區龍泉驛區天40、府新區金牛區成華區武侯區高新區青羊區錦江區二圈層一圈層 0%20%40%60%80%天府新區龍泉驛區溫江區雙流區郫都區新都區高新區錦江區青羊區武侯區成華區金牛區二圈層一圈層 跨行政區換房時，成華區流出最多，青羊區流入最多 從換房行為在行政區間流動情況來看，行政區間的換房與區域位置強相關，行政區流動量前三路徑為：金牛到青羊，成華到青羊，郫都到青羊，均在地理位置上有連接。圖：跨行政區換房路徑 后記 “曉看紅濕處，花重錦官城”描述的是安寧舒適、溫婉愜意的成都生活，氤氳千年的煙火氣息和別樣精彩的休閑基因。“當年走馬錦城西，曾為梅花醉似泥;二十里中香不斷，青羊宮到浣花溪”描述的是人文氣質、浪漫熱情的成都。從物阜民豐到樂觀包容，讓民之所愿、城之所向成為引領著這座城市拔節生長的昂揚力量。幸福美好，未來可期。