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1、1 2021 年 城市報告廣州篇 貝殼研究院廣州分院 2021/5 2 Contents 目錄 Contents 目錄.2 引言.3 第一章 置業居住篇.4 1、購房年齡.4 2、居住狀態.6 3、居住空間偏好.7 第二章 居住競爭篇.8 1、居住負擔.12 第三章 移民城市篇.17 1、移民指數.17 3 引言 據廣州市統計局公布的第七次人口普查數據，截至 2020 年廣州常住人口為 1868 萬人，與 2010 年第六次全國人口普查的 1270 萬人相比，十年共增加 598 萬人，增長47.05%，年平均增長率為 3.93%。在四個一線城市中，廣州常住人口總量雖略低于北京、上海，但其增長可2、觀，且明顯高于其他絕大多數城市，可謂人口基數龐大且增長客觀。人口是當下房地產市場需求的有利保障。對于置業廣州的人群，他們在置業上表現出怎樣的特征？在購房年齡、居住狀態、租購意愿上有何特點？除了置業人群的行為特征外，貝殼研究院基于 2020 年城市居住競爭力指數模型，對指標維度進行了部分更新，同時將城市范圍擴充到 35 城，其中包括 4 個一線城市，15 個新一線城市及 16 個二線城市，測算出了 21 年度城市居住競爭力指數。廣州的競爭力指數在橫向城市中又表現如何？同時，為了能夠量化城市人口流動性情況，貝殼研究院測算出了移民指數，以此衡量城市人口的流動性高低。在此基礎上，廣州在該指數上表現出怎3、樣的特征？帶著這些疑問，貝殼研究院發布2021 年新一線城市居住報告，貝殼研究院廣州分院發布2021 年城市居住報告廣州篇從置業特征、居住競爭力、居住負擔及移民城市等角度出發，對大城市人群的居住生態進行客觀描述，以期待向政府、公眾描繪出相對形象的城市居住畫像。4 第一章 置業居住篇 1、購房年齡 廣州平均購房年齡一線城市最小 置業人群的平均年齡反映該城市的主體置業群體，亦在一定程度上反映城市置業的難易程度。城市房價越親和，通常平均購房年齡越小。根據數據顯示，廣州新房置業者平均年齡在 34.9 歲，低于一線城市平均水平 37.2歲。而廣州二手置業者平均年齡在 35.4 歲，低于一線城市平均水平 4、36.6 歲。其中新房置業者平均年齡位居統計的 35 個城市的第 20 位，二手置業者平均年齡位居第 13 位，不僅明顯小于一線城市，而且小于部分新一線、二線城市，整體處于 35 個典型城市樣本的中間水平。廣州相對親和的房價水平，使得“上車”門檻相比其他一線城市更低，購房壓力更小。同時廣州相對分化區域房價水平，也給置業者相對更多的購房選擇。數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 5 數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 6 2、居住狀態 53%的受訪者目前處于租房狀態，而年齡段越小，越能接受長期租房。截至 2020 年廣州常住人口超 1800 萬，存在大量外來人口，其中部分人群暫未在廣州購房。根據我們抽5、樣調查數據顯示，47%的受訪者居住在自有住房內，53%的受訪者目前處于租房狀態。目前國家大力倡導發展租賃住房，解決大城市住房突出問題。但受訪者在面對是否可接受長期租房生活時，不出意外的絕大多數人群認為不可接受，占比超過 46%。不過在年輕群體中，長期租房的接受度相對較高，其中 30 歲以下受訪者中 40%認為可以接受。數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 在自有住房受訪者中，有明確換房意愿的僅占比 26%，其中購房 5-10 年的人群換房意愿最強。在自有住房受訪者中，有明確換房意愿的（計劃 3 年內換房、下同）僅占比 26%，更多的人群沒有明確換房時間或沒有換房意6、愿。而受其購房時間的不同，其換房意愿也有較 7 大差異，其中購房 5 年內的有明確換房意愿的占比僅 20%，購房 5-10 年的有明確換房意愿的占比 33%，購房 10 年以上的有明確換房意愿的占比 23%。對于換房原因，絕大多數受訪者表示是出于居住空間的改善，占比 58%，其次為子女教育問題，占比 35%。數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 3、居住空間偏好 居住體驗升級，品質空間被高度關注 隨著社會發展，人們生活品質明顯提升，在居住領域，對生活的體驗也顯得更加重要。調查數據顯示，改善型購房中，受訪者最關注的空間為“安靜沒有噪音的臥室”，占比34%。其次，“能用于種植、休息的陽臺”、“溫馨有設7、計感的廚房”、能和朋友聚會的大客廳”、“專門的衣帽間”也受到一定程度的歡迎，在受訪者中占比分別達到了 17%、13%、11%和 6%。數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 8 第二章 居住競爭篇 貝殼研究院基于 2020 年城市居住競爭力指數模型，對指標維度進行了部分更新，設置居住負擔、樓盤樓盤品質、生活便利、人居環境四個一級指標，以及房價收入比、房租收入比、樓齡、容積率、公園、地鐵、空氣質量、高峰擁堵等二十九個維度的二級指標。同時將城市范圍擴充到 35 城，其中包括 4 個一線城市，15 個新一線城市及 16 個二線城市，測算出了 2021 年度城市居住競爭力指數。廣州非常宜居，在居住競爭力排名8、中位居第二，居住便利是其優勢，相比其他一些城市居住壓力也更小 根據模型測算，廣州居住競爭力指數位 84.48，排名 35 個城市第二位，僅次于深圳，表現優于北京、上海。在居住負擔、樓盤品質、生活便利、人居環境四個維度上，表現均衡，其中居住便利指標表現較好，而居住負擔方面表現壓力較大，不過仍好于其他一線城市。根據模型測算，綜合考慮公園、地鐵、公交、醫院等 20 項生活配套設施的完善程一級二級指標說明房價收入比房租收入比樓齡容積率物業水平綠化率公園地鐵公交站醫院診所藥店幼兒園小學中學圖書館中餐廳影院便利店超市洗浴按摩(由房屋中介機構替換）購物中心快捷酒店（由百貨商場替換）銀行咖啡廳(由加油加氣站替9、換）酒吧(由寵物服務替換）綠地率空氣質量高峰擁堵2021年城市居住競爭力指標體系居住負擔（權重0.1）樓盤品質（權重0.4）生活便利（權重0.4）人居環境（權重0.1）納入統計維度包括房價收入比及房租收入比，建立指標模型計算得出，指數=標準化處理（2/3*標準化房價收入比+1/3*標準化房租收入比）納入統計維度包括小區平均樓齡、容積率、物業水平及綠化率，通過建立指標模型衡量樓盤的居住品質納入統計維度包括公園、地鐵站、公交站、醫院、診所、藥店、學校、便利店等20個，通過熵權法賦予權重，建立指標模型得出便利性指數；納入統計維度包括城市綠地率、空氣質量及高峰擁堵數據，指標權重分別為0.2、0.3及010、.5，建立指標模型得出 9 度，計算得出廣州居住便利指數為 49.61，排在 35 個城市的第 5 位，僅次于深圳、上海、成都、北京。而樓盤品質維度，綜合考慮樓齡、容積率、物業水平、綠化率四個維度計算得出廣州樓盤品質指數得分為 20.46，排在 35 個城市的第 20 位。而人居環境維度，綜合考慮綠地率、空氣質量、高峰擁堵三個維度計算得出廣州人居環境指數得分位 0.49，排在 35 個城市的 23 位。而居住分擔維度，綜合考慮租房、購房壓力，根據指標模型，統計得出廣州綜合居住負擔指數為 71.7，排在 114 個有數據城市的第 7 位（反向指標、數值越大居住壓力越大），低于北、上、深以及三亞、11、廈門、杭州。（該部分后續詳細展開分析）10 此外，從城市群來看，粵港澳大灣區的居住競爭力指數最高，為 78.0。大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在廣州、深圳的拉動下，在樓盤品質、居住便利等維度表現突出。城市樓盤品質居住便利居住負擔人居環境居住競爭力指數深圳市32.6551.350.900.4699.50廣州市20.4649.610.400.4984.48杭州市25.2749.520.490.5883.45成都市18.8549.880.270.4980.35北京市26.2149.840.800.4479.82上海市19.8250.120.770.4578.17蘇州市23.2212、49.220.270.6976.53武漢市18.8648.950.320.6075.74長沙市24.1348.300.090.4874.59福州市28.1647.980.350.5874.26廈門市23.0248.570.580.5773.15重慶市19.2548.800.280.2273.01南京市19.8348.830.340.5672.95鄭州市23.0247.760.230.7472.47珠海市19.8448.830.380.5672.26佛山市26.2347.610.210.6471.38煙臺市20.6348.260.140.7371.04寧波市26.7147.230.230.71613、9.54大連市21.7748.170.320.5767.50南寧市17.8948.320.270.5766.53西安市17.9048.520.300.4865.24青島市22.7447.820.270.4764.68合肥市20.0347.440.280.6864.09太原市25.5546.180.250.8563.59濟南市20.8047.330.280.6463.56天津市18.6447.840.380.5863.20南昌市14.1647.690.160.6962.71東莞市28.5646.640.310.5662.45無錫市19.8346.450.180.7759.34石家莊市18.37414、6.430.250.7556.37昆明市19.8447.330.260.3554.64哈爾濱市18.2847.160.190.4254.21沈陽市19.8246.470.170.5553.57長春市19.8147.170.330.3853.02貴陽市19.8347.270.200.1850.1035城居住競爭力評價 11 數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 12 1、居住負擔 廣州居住負擔壓力靠前，但仍是一線城市最低。綜合考慮租房、購房壓力，根據指標模型，統計得出廣州綜合居住負擔指數為 71.7，排在 114 個有數據城市的第 7 位，低于北、上、深以及三亞、廈門、杭州。從分項指標來看，廣州在購15、房上壓力更加凸顯，橫向城市排名第 7，而租房負擔指數橫向城市排名第 20 名，壓力相對較輕。近幾年廣州房價整體呈現上升趨勢，尤其在 2020 年下半年之后，呈現明顯上漲。但租賃市場租金走勢整體平穩，上升幅度遠不如房價水平。注：居住負擔綜合指數=標準化處理（2/3*標準化房價收入比+1/3*標準化房租收入比），數值越大負擔越大，壓力越大；13 2.1 租賃負擔：廣州租房壓力相對較小，好于北上深及部分二線城市，排名 20 位。根據廣州第七次人口普查數據，廣州近十年年均凈流入人口近 60 萬。大量外來人口面臨的第一個問題即是租房，那廣州的租金水平相對收入而言如何？和其他城市對比又是否讓百姓難以承受呢16、？經過測算，我們發現廣州房租收入比指數（房租收入比=套均租金/家庭月平均收入）為 20.7，排在 114 個有數據城市的第20 位，低于北、上、深以及三亞、杭州、長春、廈門、重慶等二線城市。四成租客租金占收入比例在 11%-20%之間，租金壓力相對溫和 而根據我們的調研發現，絕大多數受訪者租金占其收入的比例在 11%-20%之間，占比 39%，其次租金占收入比例在 21%-30%的人群占比 25%。而高租金比例人群（即租金占其收入比例超過 31%）占比僅22%，與武漢、長沙、成都、杭州等二線城市水平持平。房東漲價成為租客最大的焦慮及痛點 雖然廣州有相對親和的租金水平，但并不意味著租客就不存在焦17、慮，根據調研數據顯示，有 52%的租客其焦慮點為“租房時房東漲價”，另有 44%的租客焦慮“買不起自己的房”。同時在被問及租房最大痛點時，有 57%的租客表示為“房東漲價”，其次才是“室友 14 不和睦”（占比 18%）、“家電老化”（占比 16%）等問題。數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 15 2.2 購房負擔：廣州購房壓力更大，但在一線城市較為親和。廣州常住人口超過 1800 萬，對于生活在廣州的百姓來說，在廣州購房壓力如何呢？經過測算，我們發現廣州房價收入比指數（房價收入比=成交套均總價/（家庭人均可支配收入*戶均人口數）為 14.6，排在 114 個有數據城市的第 7 位，排名明顯高于18、房租收入排名，但仍低于北、上、深以及廈門、三亞、杭州。租客“上車”心理價位多集中在 200 萬以內。租客為城市最典型的剛需購房客戶，其“上車”門檻一定程度反映了城市購房壓力。根據調研發現，絕大多數的受訪者對首套房的心理價位在 200 萬以內，占比接近七成。而根據其不同的月收入水平，其購房心理價位也存在一定差異，如月收入 2 萬以內的受訪者購房心理價位主要在 200 萬以內，而月收入在 2.1-5 萬的受訪者，其購房心理價位主要在 301-500 萬。改善型客戶換房心理價位僅呈現穩步階梯式上升，并未與現有房產形成明顯跨越式價差。近年人們的生活水平持續提高，但房價也呈現持續上行態勢。換房壓力使得換19、房心理價位僅呈現穩步階梯式上升，換房心理價位并沒有和現有房產呈現明顯的跨越式價差。即現有房產買入價在 100 萬以下，其換房心里價位也 16 主要在 100 萬以下或 101-200 萬之間兩個價位段，以此類推。數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 數據來源：貝殼研究院廣州分院整理 100萬及以下 101萬-200萬 201萬-300萬 301萬-400萬 401萬-500萬 501萬-600萬 601萬-700萬 801萬-900萬總計100萬及以下31%1%0%3%0%0%0%0%6%101萬-200萬50%44%0%7%0%0%0%0%24%201萬-300萬14%36%34%7%15%0%20、0%0%23%301萬-400萬3%7%43%13%7%0%0%0%13%401萬-500萬3%1%14%30%33%0%100%0%12%501萬-600萬0%4%6%13%26%15%0%0%8%601萬-700萬0%0%3%3%4%23%0%0%3%701萬-800萬0%6%0%20%11%54%0%0%9%801萬-900萬0%0%0%3%0%0%0%0%0%901萬-1000萬0%0%0%0%4%8%0%0%1%總計100%100%100%100%100%100%100%0%100%現有房屋購房價格換房心理價位自有住房受訪者換房心理價位情況1萬元以下1.1-2萬2.1萬-5萬5萬以上21、總計100萬及以下17%43%3%0%31%101萬-200萬44%39%17%50%38%201萬-300萬18%13%19%0%15%301萬-400萬10%2%28%0%7%401萬-500萬2%1%22%0%3%501萬-600萬5%1%3%25%2%601萬-700萬2%0%3%0%1%701萬-800萬1%0%3%0%1%801萬-900萬1%0%3%0%1%901萬-1000萬1%1%0%25%1%總計100%100%100%100%100%租客月收入情況購房心理價位租房受訪者購房心理價位情況 17 第三章 移民城市篇 1、移民指數 如何定義“移民城市”？我們對交易量進行百分統計22、，本地消費者交易百分占比越低，其他城市消費者交易百分占比相應越高，因此，我們定義，本地百分占比較低的城市為“移民城市”，同時進行標準化處理，計算出移民指數，指數越高，外地交易百分占比越高。房地產需求增量主要來自于外來人口的流入，典型的“移民城市”廣州市常住人口中，居住在城鎮的人口為 1610 萬人，占 86.19%。與2010 年第六次全國人口普查相比，城鎮人口比重提高 2.41 個百分點。與全國城鎮人口占比上升 14.21 個百分點相比幅度明顯偏低，畢竟目前廣州城鎮化率已經達到 86%。同時廣州年凈流入外來人口近 60 萬，這說明廣州未來的房地產需求增量主要來自于外來人口的流入。而根據我們的23、模型測算，廣州移民指數為 88.09，位于 35個樣本城市的第十位。18 廣州異地購房占比 TOP3 為梅州、湛江、揭陽 在眾多外地人口中，原籍來自梅州、湛江、揭陽的客戶最多，分別占比 4.46%、4.41%、4.29%。此外、廣州是佛山異地購房占比第2 高的城市，占比 5.76%。省內客戶僅占比 50%，側面說明廣州強大的人口吸附能力，而湖南、湖北、江西為外省客戶最多的三個省份 從省的角度來看，廣州省內購房客戶占比為 50.4。在 35 個城市樣本中占比相對靠后。這也從側邊說明廣州對對周邊省市人口的吸附能力。除廣東省以外，客戶來源占比最高的為湖南，占比 10.2%，而湖北、江西占比也均超過 5%。