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1、 2021 年新一線城市鄭州居住報告 前言：大數據記錄著城市發展與居民生活的真實變遷，而持續研究其背后的發展脈絡，則賦予了數據更多意義。2021 年 5 月 27 日，貝殼研究院發布了2021 新一線城市居住報告（以下簡稱“報告”）。報告從置業特征、居住競爭力、居住負擔等角度出發，對城市人群的居住生態進行了客觀描述與分析。本文結合新一線城市鄭州情況，對鄭州居住生態進行客觀描述。以期待向政府、公眾描繪出相對形象的鄭州城市居住畫像。PART 1 置業特征 1.1 購房年齡：受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，反映在年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高，新房和二手房的置業年齡分別為2、 36.6 歲和 37.2歲；而新一線城市及二線城市因尚未進入存量市場，新房置業年齡低于二手房。鄭州新房置業年齡 33.2 歲，二手房置業年齡 34.2 歲 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 36.6353637.23434.532333435363738一線新一線二線不同城市能級置業年齡對比二手-平均年齡新房-平均年齡 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 35.33635.434.636.33634.134.23537.334.335.535.634.535.934.736.534.735.435.438.333.535.436.336.633.835.636.536.93536.93636.537.3、63630.531.13232.632.632.833.233.233.233.433.533.633.633.833.9343434.134.134.434.634.934.93535.8363636.136.436.637.237.538.338.339.5051015202530354045沈陽市貴陽市武漢市太原市長春市南昌市合肥市鄭州市長沙市哈爾濱市石家莊市濟南市南京市重慶市南寧市蘇州市煙臺市佛山市青島市無錫市天津市成都市廣州市昆明市廈門市西安市東莞市大連市福州市杭州市上海市寧波市深圳市北京市珠海市35城市客群新房/二手房購房年齡對比新房-平均年齡二手-平均年齡 1.2 購房性別：在高4、學歷女性占比提升、獨生子女政策影響及傳統婚姻觀念改變等多重因素影響下，“她經濟”崛起。報告數據顯示，一線城市的女性置業人群占比達到48.79%，新一線及二線城市這一占比同樣出現不同程度的增幅。鄭州女性置業占比達46%PART 2 如何衡量“住得好不好”？居住競爭力榜：一線城市中，深圳、廣州競爭力較高，新一線城市中，杭州、成都、蘇州、武漢及長沙競爭力較高，鄭州排名 14，二線城市中，福州、廈門、珠海、煙臺及寧波競爭力較高。一線城市中，深圳在樓盤品質及居住便利方面排名較高；廣州居住負擔較小，人居環境方面，排名比較靠前；北京在人均環境方面排名較低，上海在樓盤品質方面比較靠后，導致這兩個城市在一線城市5、居住競爭力方面并不靠前，但在 35 城中排名仍居于前位。新一線城市中，東莞、佛山、杭州、長沙及蘇州等城市樓盤品質排名較高；成都、杭州、蘇州、武漢及南京等城市居住便利性排名較高；長沙、沈陽、佛山、鄭州及蘇州等城市居住負擔 較小；鄭州、蘇州、合肥、佛山及武漢等城市人居環境排名較高。二線城市中，佛州、寧波、太原、廈門及大連等城市樓盤品質排名較高；珠海廈門、南寧、煙臺及大連等城市居住便利性排名較高；煙臺、南昌、無錫、哈爾濱及貴陽等城市居住負擔較小；太原、無錫、石家莊、煙臺及寧波等城市人居環境方面排名較高。數據來源：貝殼研究院鄭州分院 PART 3 科學分析“住房焦慮”1、居住負擔：一線城市居住負擔明顯6、高于其他城市級別，城市級別越高，居住負擔相應越高。114 個城市中，深圳居住負擔居于首位，其次是北京及上海，居住負擔最小的新一線城市仍為長沙。鄭州居住負擔排名 42 對于新青年群體而言，面對一線城市相對高企的上車門檻，新一線城市的居住負擔相對較低，同時受益于近年來人才吸引政策的支持，新一線城市持續吸引高端人才的涌入。伴隨著人才涌入，也帶來了購房需求，在房住不炒的政策影響下，那些人才涌入較多的城市，房地產市場保持著較高活力。而新一線城市杭州、南京，雖然人均收入相對可觀，但房價、房租也相對高企。二線城市廈門、珠海、嘉興、福州及長春等區域核心城市對周邊人口有虹吸效應，再加上特殊的地理位置等因素影響居7、住成本，居住負擔指數相對于其他城市較高。數據來源：貝殼研究院鄭州分院 55.159.363.565.289.1四線三線二線新一線一線負擔指數平均數 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 2、購房負擔：一線城市房價收入比整體要高于新一線城市，深圳、北京、上海、廈門及三亞房價收入比較高，鄭州排名 49 四個一線城市中，深圳居百城房價收入比之首。深圳、北京和上海的房價收入比超過 20，這意味著普通居民家庭不吃不喝需要 20 多年才能夠買得起屬于自己的一套房子。新一線城市中，房價收入比較高的城市包括杭州、天津、南京、東莞及武漢等，其中杭州房價收入比較高，甚至超過了廣州。62.4363.1263.3763.428、63.5663.9163.9564.3864.4664.564.7564.8964.9565.1865.2765.966.4766.6466.866.9667.1767.4767.8567.9968.268.3468.4368.6669.0269.2970.5370.8271.6576.9181.8489.4192.5994.0399.5寧波太原漳州徐州臺州成都重慶合肥西安溫州武漢廊坊長春南京福州天津廣州廈門上海深圳居住負擔指數TOP40城市 二線城市中，廈門、福州、珠海、嘉興及廊坊等城市的房價收入比較高，其中，廈門房價收入比為 20.7，僅次于深滬京。廈門屬于旅游型城市，對省內城市有明顯的虹9、吸效應，購房需求較大但供應相對不足，導致房價增長過快，與城市基本面發展產生顯著背離。而長沙、沈陽、重慶的房價收入比相對偏低，其中長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價。長沙房價的增長基本與其城市基本面發展相適應，得益于政府調控政策的適時出臺，有效遏制了炒房投機行為。數據來源：貝殼研究院鄭州分院 3、租房負擔：新一線城市租住壓力較小，重慶房租收入比最低，鄭州排名 39 10.3210.3410.3510.4510.4610.4810.5110.7710.7810.810.8910.91111.0811.211.2911.4811.6411.7211.8311.8412.1712.22110、2.4412.7812.8413.1413.2113.5713.6913.7613.8914.6415.4317.4520.722.2825.1427.09濟寧臨沂紹興寧波成都重慶湛江海口漳州長春大連昆明徐州青島濟南石家莊蘇州臺州合肥鹽城西安溫州武漢邯鄲東莞泰安南京廊坊嘉興珠海福州天津廣州杭州三亞廈門上海北京深圳房價收入比TOP40城市 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 從全國的角度來看，鄭州不論是購房壓力還是租房壓力均相對較小，鄭州還處在一個快速發展的階段，整個城市的居住競爭力有待提升，下面我們看一下鄭州居住的特征及需求。PART 4 鄭州居住人群畫像 18.118.3418.3918.511811、.8618.9619.1519.219.2219.319.3319.419.5219.5519.5919.7319.9920.0620.6520.6820.6920.7220.9220.9321.0421.0521.3522.1622.3922.5623.4124.726.4326.9528.530.6235.0537.0946.58哈爾濱鄭州福州鹽城吉林青島濟南溫州南京宜昌太原贛州貴陽嘉興西安武漢江門宜賓泰安廣州烏魯木齊成都南充天津重慶廈門邯鄲珠海南寧菏澤海口大連長春湛江杭州北京深圳上海三亞房租收入比TOP40城市 1、收入及學歷：本科、大專人群為購房、租房主力軍 數據來源：貝殼研究院鄭州分12、院 2、住房焦慮：對于自有住房客群而言，“購房后房價下跌”成為最大的焦慮。對于租房人群而言，租房時房東漲價是最大的焦慮 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 3、租房人群：總價段 100 萬以下剛剛需接受度高 2.40%7.69%12.98%76.92%高中學歷研究生及以上專科學歷本科學歷學歷占比10.34%11.36%47.73%60.83%34.17%5.00%購房后房價下跌買不起自己的房租房時房東漲價安心居住你的焦慮是什么自有房人群租房人群2.87%2.27%11.30%34.00%50.00%301萬-400萬401萬-500萬201萬-300萬101萬-200萬100萬及以下租房人群購房目標13、總價萬元 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 4、自有住房人群：3-5 年換房需求大，總價段 200-300 萬元改善房接受度更高 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 5、自有住房人群換房因素：居住空間改善是換房最大的因素，2016 年及以后換房的核心因素主要是子女教育 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 6、改善性購房：“居者有其屋”向“居者優其屋”邁進，隨著人們生活方式和消費理念的不斷更新，對于居住功能的認識向健康化、審美化、舒適化方向發展。有 41%的消費者希望有一個“安靜沒有噪音的臥室”，人們對于睡眠環境的要求排在首位 4.17%10.83%12.50%19.17%20.83%32.50%1年內10年以14、后2年內3年內5年以后沒有換房打算0.83%3.33%10.83%11.67%15.00%25.83%500萬以上401萬-500萬101萬-200萬301萬-400萬100萬及以下201萬-300萬自有住房人群換房目標總價萬元46.91%40.74%12.35%居住空間改善子女教育婚姻換房核心因素 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 7、智能家居設備：社會在發展，人們的消費能力也在提高，在消費升級的背景下，人們提高生活品質，以獲得更好的生活體驗，對空氣凈化器、凈水器、掃地機等需求加大 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 8、社區服務設施：消費者追求更加美好的居住體驗，身心愉悅，對健身器材、圖書館的需求強15、烈 0.48%1.92%3.37%4.81%5.77%6.25%7.21%7.69%8.17%12.98%41.35%專門設計的寵物房精心設計，可以泡澡的衛生間咖啡角或小吧臺專門的衣帽間家庭室內健身房專門的儲物間能用于種植、休息的陽臺專業的書房溫馨有設計感的廚房能和朋友聚會的大客廳安靜沒有噪音的臥室改善性住房，您最關注哪類居住空間17.31%23.08%24.04%25.48%45.67%45.67%53.37%54.33%58.65%可以一邊泡澡一邊看電影的智能浴缸智能感應垃圾桶可觸屏智能浴室鏡能按摩的床智控油煙機智能除臭清洗恒溫馬桶指紋/人臉識別門鎖全自動掃地機空氣凈化器/凈水器智能家居，16、您認為必要的 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 9、社區配套：不僅要有詩和遠方，更關注實實在在的生活體驗，1 公里范圍超市、商業中心、醫院等基礎生活配套的需求最高 數據來源：貝殼研究院鄭州分院 免責聲明：本文所載信息為貝殼研究院鄭州分院分析師獨立觀點，不代表所在機構意見，亦不保證相關信息的準確性和完整性。文中所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易投資建議。本文版權為貝殼研究院鄭州分院所有，本文保留一切權利，未經事先許可，任何機構和個人不得翻版、復印、發表或引用本文。13.94%24.04%25.96%31.25%32.21%41.83%46.63%63.46%幼兒園洗衣房家政中心娛樂室停車場維修中心（水電、家電）圖書館健身器材社區服務設施，您認為必要的44.23%43.75%37.98%37.50%37.02%33.65%31.25%29.81%26.92%20.19%19.23%14.42%生鮮超市商業中心大型醫院美食街綠肺公園教育機構軌道交通健身中心超級影院美容美發休閑娛樂城銀行郵局1公里范圍內，您認為必要的社區配套