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1、中洲智邦產業園（暫定名）28區寶安外貿工業區升級改造設計方案I-BOND BAOAN 28 REVITALIZATION PROPOSAL2020-02中洲智邦產業園|28區寶安外貿工業區升級改造項目I-BOND BAOAN 28 REVITALIZATION PROPOSAL2020-02項目區位（1）位于寶安區新安街道東部高新科技產學聚集區，毗鄰尖崗山戰略新興產業區；（2）項目周邊產業氛圍濃厚，產業升級、聚集效應明顯；（3）周邊商業、學校、醫院等生活配套相對完善；（4）周邊3公里常住人口112.7萬人，年齡25-59歲占比84.9%。物業現況位于新安三路一巷51號，現狀由2棟5層高廠房和12、棟6層高宿舍樓組成。占地面積8460.54平方米，總建面近3萬平方米。交通狀況距離洪浪北地鐵站僅500米，與京港澳高速僅一路之隔，30分鐘內可達寶安中心、南山科技園、前海、寶安國際機場、深圳北站等核心商務區和重要交通樞紐。28區寶安外貿工業區簡介Introduction 項目背景Benchmarking 項目定位項目定位結合區域高新科技產學集聚區發展戰略規劃，本項目定位中高端，主要吸引戰略性新興產業、高端制造業、研發機構、文化創意等產業。項目投入依托中洲強大的資本及運營實力，結合本項目定位，預計共投入4000萬元，努力建成現代智能產業創新服務體系，打造“產業+人才公寓+社區配套服務”為一體的生3、態園區。打造愿景區域創新產業集聚地，園區轉型升級標桿社區公共服務創新設置約3000平方米的社區共享花園，既能增加片區的停車位供應、緩解交通壓力，又能提供行業交流、項目對接、產品發布、黨建活動、便民服務、休閑娛樂等為一體的社區公共服務平臺。人才結構優化通過打造“產業+人才公寓+社區配套服務”的園區生態，吸引優秀人才進駐，帶動企業創新與發展。產業結構升級由原先低效、低產能的低端加工業，轉換成戰略性新興產業、研發機構、高端制造、文化創意等高效、高產能以及人才吸引力強的產業，以此帶動片區產業鏈條發展、優質企業聚集。Social Value 項目社會效益物業形象升級由原先老舊工業區形象提升為時尚、創意的4、現代產業園形象，樹立形象標桿，引領并帶動區域形象提升。城 市 綜 合 運 營 商深圳中洲集團有限公司Shenzhen Centralcon Group Co.,Ltd.金融與投資0303城市物業運營與管理02020101城市綜合開發Developer 項目投資建設方背景中洲集團創立于1993年，經過二十余載的開拓進取，從一家城市地產開發商發展成為精耕于國內主流發達經濟區域的城市綜合運營商。集團控股的上市公司中洲控股（000042）2016年被評為上市房企發展速度5強及地產上市公司綜合實力50強。微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪城市綜合開發/城市更新1、福田5、上沙中洲灣項目占地面積9.8萬，總建筑面積126萬。集辦公、居住、購物、休閑、娛樂一體。2、羅湖筍崗項目深圳市首批十大城市更新項目之一占地面積5.9萬，總建筑面積51.8萬，由地標商務、影視/服裝設計主題文創產業及商業構成，每年將貢獻超100億人民幣的生產總值，解決將近25000個生產崗位。3、寶城26區項目占地面積20萬，將打造集超甲級寫字樓、高端商務酒店、公寓、高尚居住社區、商業綜合體為一體的超100萬都市綜合體。4、龍華商業中心項目占地面積約40萬，項目將打造成集高端商業綜合體、國際標準甲級寫字樓、高品質酒店、公寓、新型現代化高尚居住社區為一體的國際化、生態型、現代感的地標性城市綜合體。6、5、福田香蜜湖龍溪花園項目占地面積4.9萬，總建筑面積22.5萬。6、廣州南沙中心占地面積1.9萬，總建面22.6萬。項目位于廣州南沙核心區域，定位為集辦公和商業于一體的城市綜合體項目。7、中洲城市廣場深圳第一個城市更新項目。2002年9月28日開業，深圳第一家大型城市中心MALL，也是全國最早一批城市綜合體項目。項目位于深圳市委對面占地面積5.1萬，總建筑面積18萬，集辦公、購物、餐飲、休閑于一體，是深圳標志性建筑之一。02Developer 項目投資建設方經典項目010306040507城市物業運營與管理/寫字樓&商業&酒店深圳中洲控股中心深圳中洲大廈成都南熙里商業東莞長城世家商業深圳百花7、片區商業深圳長盛大廈/長興大廈深圳中洲mall購物中心Developer 項目投資建設方經典項目（眾創空間平臺）聚焦創新創業項目和團隊，整合產業資源及創投資源，打造全方位服務體系共驅產業孵化與升級。創服公社產業發展業務/業務結構中洲專注經營中洲智邦產業園和WE SHOW創服公社眾創空間兩項產業發展業務。（產業園區品牌）為滿足城市核心區產業升級的需求，以國際商務門戶的高端物業標準和強大的軟實力體系，打造總部綜合體，凸顯城市中心的產業高度。總部綜合體順應城市功能拓展區產業集聚的需求，結合片區整體產業規劃導向，聚焦產業鏈上下游資源，整合打造主題鮮明的特色產業園區。主題產業園依托產城新區的產業轉移和升8、級，實現各類資源的生態融合，打造滿足居住、購物、教育、醫療等綜合配套完善的產業新社區。產業社區Developer 項目投資建設方產業發展業務產業發展業務/運營經驗Developer 項目投資建設方產業發展業務Problems&Limits 現狀問題與限制分析項目1992年竣工，工業建筑設計，建筑陳舊破爛，無法發揮物業價值Problems&Limits 現狀問題與限制分析封閉庭院/兩個沿街展示面庭院三重功能相互沖突停車/車流/消防通道人行空間/入口空間社區景觀綠化?需要創意的規劃策略整合組織庭院多種功能為產業社區創造標志性空間Renovation Strategy 建筑改造策略分析主入口十字路口9、標志側面入口外墻策略：標志與功能結合圖標：水晶盒子穿孔板入口大門十字路口裝置圖標：景觀連廊共享空間內院策略：景觀連廊/景觀花園規劃策略架空社區花園規劃方案61 個停車位節省造價一個空間三種功能共贏人車分流擁有完整連貫的社區公共空間Masterplan Strategy 規劃策略分析圖標：入口大堂社區公共空間停車場車流線1層停車場2層架空社區花園頂視圖Renovation Policy 改造政策分析Addition 非經營性加建策略分析增加非生產經營性建筑面積（計容）功能面積/電梯及大廳連廊180 文化活動室(公寓)70 門廳60 樓梯（屋面疏散）50總計360增加非生產經營性面積（非計容）功能10、面積/架空社區花園1600因為改造所需，本項目總共需要增加面積1960平方米，占總建筑面積比例約8.8%增加非經營性建筑面積（計容積率）=360平米增加非經營性面積（非計容積率）=1600平米Masterplan 規劃總平面1棟2棟3棟（人才公寓）Circulation 流線分析1層人行流線2層人行流線停車場流線消防流線/架空平臺2F1F3-5FProgram功能布局圖標：入口大堂眾創空間產業空間園區配套商業園區人才公寓休閑區電梯交通空間1層平面Plan 平面圖2層平面Plan 平面圖屋頂共享花園屋頂共享花園屋頂共享花園3層平面Plan 平面圖4層平面5層平面屋頂平面234567789101111、1112345678910111層共享大堂及眾創空間區特色眾創空間共享會議室多層次眾創空間眾創空間設計意向路演空間11234567823456787Renovation 改造后效果-3#樓（園區人才公寓）Apartment Inside Facade 公寓樓剖面123456入口大堂加建文化/健身/活動室加建電梯庭院花園屋頂晾曬/活動花園園區人才公寓12356624666666666Apartment courtyard 公寓樓庭院改造效果123456入口大堂加建文化/健身/活動室加建電梯庭院花園屋頂晾曬/活動花園園區人才公寓2345新安路立面Renovation 改造后效果拆除部分墻體更換鋁合12、金窗鏡面不銹鋼百葉空調機位新加觀景電梯新加平臺花園新加臺階鏡面不銹鋼發光凹縫(LED燈帶）凹凸鏡面不銹鋼盒子Renovation 改造后效果新安路立面新安路及創業路交接處Renovation 改造后效果Renovation 改造后效果新安路及創業路交接處發光燈帶鋁板發光標識LOGO鏡面不銹鋼板Renovation 改造后效果新安路及創業路交接處拆除部分墻體更換鋁合金窗鏡面不銹鋼板鏡面不銹鋼空調百葉凹凸鏡面不銹鋼盒子鏡面招牌位/空調位發光標識LOGO鏡面不銹鋼壓邊條Renovation 改造后效果1#樓Renovation 改造后效果-1棟白色穿孔鋁板新做玻璃窗拆除原墻體新做玻璃欄桿拆除墻體新做玻璃欄桿新加玻璃盒子Renovation 改造后效果-1棟Renovation 改造后效果-1棟+2棟1棟2棟Renovation 改造后效果-2棟+3棟（人才公寓）2棟3棟白色穿孔鋁板更換鋁合金窗戶拆除欄桿/新做玻璃欄桿外墻涂料標識淺灰色外墻涂料外墻涂料Renovation 改造后效果-3棟（人才公寓）