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1、2021年6月“三舊”改造專項規劃（2021-2025）MEIZHOUSHICHONGXINCHENGQUSANJIUGAIZAOZHUANGXIANGGUIHUA梅州市中心城區 簡本 1 總體要求2 規劃銜接3 問題分析4 改造規劃5 重點區域1.1 編制背景1.2 編制要求1.3 范圍與期限編制背景123梅州市“三舊”改造實施辦法梅州市“三舊”改造實施辦法（20202020年年5 5月月6 6日）日）實施“三舊”改造項目應編制“三舊”改造專項規劃；明確內容為：重點區域和范圍、改造方向、目標、時序、總體規模和改造策略。梅州市深入推進“三舊”改造三年行動方案梅州市深入推進“三舊”改造三年行動方2、案（20202020-20222022）至2020年，全市新增實施“三舊”改造面積4000畝以上，完成改造面積3000畝以上，“工改工”改造面積300畝以上。三舊改造意向項目越來越多三舊改造意向項目越來越多為了落實相關文件精神，確保重要項目落地，挖掘現有土地資源潛力，穩步推進城市建設，梅州市自然資源局組織編制單位編制本次規劃。范圍與期限規劃范圍規劃范圍本次規劃范圍為梅州市城市總體規劃(2015-2030)確定的中心城區，南至長沙鎮長沙村、小密村(部分),程江鎮大和村、大塘村；西至南口鎮車陂村、南龍村、仙湖村、龍塘村、僑鄉村；東至西陽鎮新聯村、江子上村、太平村、鯉溪村；北至城北鎮扎下村、上村村、3、楊文村，城東鎮謝田村、書坑村，總面積約376平方公里。規劃期限規劃期限按廣東省人民政府轉發省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知（粵府2009122號）中“三舊”改造規劃編制要點要求，規劃年限一般為5年。本次規劃期限為：2021-2025年，其中近期為2021年，中期為2022-2023年，遠期為2024-2025年，遠景為2025年以后。376376平方公里平方公里1 總體要求2 規劃銜接3 問題分析4 改造規劃5 重點區域2.1 相關規劃銜接2.2 上版三舊改造實施情況相關規劃銜接梅州市國土空間總體規劃（在編）梅州市城市總體規劃梅州市中心城區擴容提質建設規梅州市中心城區擴容4、提質建設規劃劃廣東梅州嘉應新區發展總體規劃廣東梅州嘉應新區發展總體規劃梅州市中心城區市政專項規劃梅州市中心城區市政專項規劃梅州歷史文化名城保護規劃梅州歷史文化名城保護規劃各專項規劃梅州市土地利用總體規劃梅州市中心城區控制性詳細規劃上版三舊改造實施情況實施評估實施評估舊城鎮：上版規劃已實施舊城鎮改造項目182個，總面積約372.09公頃，占已實施改造項目的78.54%，已實施的主要分布在江南區域和梅縣區域（如歸讀一品、左岸觀邸、萬象江山等），規模較大，實施效果較好，有效提升和改善了區域居住和商業環境。舊廠房：上版規劃已實施舊廠房改造項目19個，總面積約85.55公頃，占已實施改造項目的18.065、%，已實施舊廠房改造項目分布較分散，江南、江北、梅縣區域均有分布（如客家印象、保利江南和府、四季城等），以改造為居住小區為主。舊村莊：上版規劃已實施舊村莊改造項目10個，總面積約16.13公頃，占已實施改造項目的3.40%，已實施舊村莊改造項目主要分布在梅縣區域和江北區域（富力城、御元陽光城、恒大、碧桂園等）。上版規劃已實施三舊改造項目分布示意圖上版三舊改造實施情況改造范圍改造范圍與梅州市城市總體規劃(2015-2030)確定的中心城區范圍一致，總面積 376 平方公里。改造規模改造規模2016版“三舊”用地總面積為4157.49公頃，其中，中心城區重點改造“三舊”總用地面積1647.99公頃6、。上輪“三舊”內已實施的（在建或已建）三舊用地面積473.77公頃。2016版三舊改造范圍示意圖2016版三舊改造重點區域范圍示意圖上版三舊改造實施情況（1）在上一輪梅州市中心城區“三舊”改造規劃的指導下，歸讀一品、左岸觀邸、萬象江山、錦發君城、鴻運豪庭、新都豪庭、月亮灣小區、奧園天悅灣、芹洋花園等“三舊”改造重大項目落地實施，極大改善了周邊區域的人居環境和商業氛圍，促進了區域就業和經濟發展，起到了以點帶面的作用，并提升了梅州市城市風貌。（2）有效增加了城市固定資產投入及就業崗位，進一步提高土地利用效率，優化了創業和生活環境，推動城市經濟社會穩步發展。（3）對以增量建設為主的城市發展模式向存量7、建設為主的城市發展模式的研究，對城市發展方式的轉變，城市區域的更新提供了基礎。實施績效實施績效1 總體要求2 規劃銜接3 問題分析4 改造規劃5 重點區域3.1 存在問題3.2 經驗借鑒3.3 解決對策存在問題近年來，“三舊”改造意向項目越來越多，改造需求迫切，滿足“三舊”入庫標準的用地急需入庫。改造用途單一，已改造項目絕大部分為房地產開發；歷史資源保護力度不足，整體風貌環境有待提升。公服設施改造僅限于地塊開發區域，服務半徑小，難于讓周邊市民共享，缺乏區域性公共服務設施改造項目.改造項目規模小，沒有形成連片改造效果，影響城市整體開發利用和整體格局的形成。部分項目急需入庫公服設施建設不足房地產化8、嚴重歷史資源利用不足改造地塊零散碎化經驗借鑒添加標題湛江華都匯成都寬窄巷子改造特點：充分利用社會資金對平樂源達實業股份有限公司、湛江華都實業投資有限公司、平樂上村村委會3個地塊進行土地整合，統一規劃、連片改造、集約節約利用土地。改造特點：充分融合院落文化與人文文化、傳統文化與現代文化，把三個巷子改造成為閑生活（寬巷子）、慢生活（窄巷子）、新生活（井巷子）的代表。統一規劃連片改造活化利用傳承歷史文脈東莞都市智谷集團“工改工”項目改造特點：投資12億元建設新型產業園，其中，廠房比例達到40%左右，將通過建設工業大廈實現“工業上樓”，此外還將設立研發辦公功能，招引一批智能制造的優質企業入園。工業上樓9、推動產業轉型升級上海田子坊改造特點：保護瀕危城市文化遺產，利用創意和文化藝術促進經濟增長；保留海派里坊社區功能，改善社區形象吸引創意投資和商機；老建筑與新文化的融合，營造一個城市創造性的產業集聚地。適度開發多元統籌陽江百利廣場改造特點：政府主導，出臺政策，整合資源，集中改造。實現政府、投資者和周邊群眾多方共贏。完善了城市配套設施，提升了城市功能，節約了土地，增加了稅收。政府主導完善配套解決對策界定范圍、劃定單元將符合梅州市“三舊”改造實施辦法（梅市府202010號）界定標準要求的用地納入“三舊”范圍，劃分管理單元，作為下一步城市更新單元規劃的基礎。漸進微改，修補利用通過微更新、微改造等方式，在10、保護原有歷史環境的基礎上對城市空間功能進行修補利用，保護被改造地區的歷史文化內涵和地域特色，打造豐富城市空間政府主導、發展公建采取政府主導的多元開發模式，結合民生需求，通過發展公共服務設施、市政基礎設施，多元開發，有效適度的統籌城市開發建設。適度開發，多元統籌滿足產業轉型升級和增加公共空間的需要，推動低效傳統產業轉型升級，通過提高工業用地用地指標等手段，保障“三舊”改造項目的產業空間，促進產業轉型升級、轉變經濟發展方式、提高土地高效利用，促進地區可持續發展。抽疏保舊，連片再造以大型三舊用地或具有重要開發價值的三舊用地為基礎，整合周邊零散地塊，多地打包，連片更新，充分挖掘地方特色文化，促進舊城文11、化產業與新興文創產業相融合，形成以點帶面、區域連片的特色文化綜合體。部分項目急需入庫公服設施建設不足地產化嚴重歷史資源利用不足改造地塊零散碎化1 總體要求2 規劃銜接3 問題分析4 改造規劃5 重點區域4.1 三舊改造范圍劃定4.2 單元劃分4.3 開發強度4.4 改造方向要求4.5 配套設施控制4.6 歷史文化資源保護與利用三舊改造范圍劃定梳理上輪未進行改造的三舊用地梳理上輪未進行改造的三舊用地圖：標圖建庫三舊用地圖：標圖建庫三舊用地+2016版規版規劃新增三舊用地分布圖劃新增三舊用地分布圖【面積：約面積：約4157.49公公頃頃】圖：已建設圖：已建設/正在建設的三舊用地分布圖正在建設的三舊12、用地分布圖【面積：約面積：約482.35公公頃頃】減減圖圖3：上輪未進行改造的三舊用地分布圖：上輪未進行改造的三舊用地分布圖【面積：約面積：約3675.14公公頃頃】得得界定范圍、劃定單元三舊改造范圍劃定梅州市“三舊”改造標圖建庫的“三舊”用地面積：3865.7公頃；剔除已改造“三舊”用地面積：482.35公頃；2016版“三舊”專項規劃增加的“三舊”用地面積：291.79公頃；本輪規劃新增的“三舊”用地面積：256.22公頃。合計：3931.36公頃備注：考慮到梅州市三舊項目有較大不確定性，為用好用足三舊改造政策，本次三舊范圍劃定盡量做到應劃盡劃，以利于今后三舊項目順利落地；省廳考核指標主要13、根據各地三舊改造實施情況分年度下達，本次劃定規模與省廳下達指標無直接關系。結合界定標準增結合界定標準增減三舊改造用地減三舊改造用地梅州市“三舊”改造標圖建庫未改造的“三舊用地剔除已改造“三舊”用地2016版“三舊”專項規劃增加的“三舊”用地本輪規劃新增的“三舊”用地梅州西高鐵站梅花山公園梅縣機場江南路梅縣機場東升工業園客天下界定范圍、劃定單元三舊改造范圍劃定新增的舊村莊用地157.63公頃新增的舊城鎮用地46.62公頃新增的舊廠房用地51.97公頃標圖建庫+上輪未改造三舊用地3675.14公頃本次三舊改造用地3931.36公頃，本次新增的“三舊”用地以舊村莊用地為主。根據城市規劃和建設的進程，14、對上一輪三舊用地進行了補充核實；其中新增的舊城鎮用地數量均較少，新增的舊廠房用地主要集中在槐崗片區及城西城北片區，新增的舊村莊用地主要集中在南口片區、梅縣西片區、高鐵片區及江南新城片區。總計新增三舊用地約256.22公頃。界定范圍、劃定單元三舊改造范圍劃定舊 城 鎮 用 地 面 積 為2653.08公頃，總量最大，占“三 舊”總 用 地 面 積 的67.49%，主要分布在江南、江北和梅縣各片區；舊廠房用地面積為493.54公頃，占“三舊”總用地面積的12.55%，主要分布在梅縣槐崗、城北鎮及機場周邊；舊村莊用地面積為784.74公頃，占“三舊”總用地面積的19.96%，主要分布在梅州中心城區建15、成區的北部和西南部。本次新增“三舊”用地以舊村莊用地為主，其次為舊廠房用地，舊城鎮用地新增最少。三舊改造用地劃定示意圖三舊改造用地劃定示意圖界定范圍、劃定單元單元劃分劃分原則劃分原則010203040506相對成片的區域達到相應面積要求：更新單元面積原則上不小于1公頃。小于1公頃的地塊盡量考慮與相鄰改造地塊整合開發特殊用地不劃入：政府社團用地、特殊用地，基本農田保護區，未建設用地等不劃入城市更新單元與控規編制單元銜接：與控制性詳細編制單元銜接，原則上不跨越編制單元范圍。不違反城市控制性區域管制要求，保證設施完整性尊重歷史情況：原農村集體經濟組織地域范圍應當整村劃定城市更新單元三舊改造單元示意圖16、界定范圍、劃定單元以控規街坊為基礎劃分改造單元；鼓勵更新單元內進行連片統一開發，避免改造零散碎化。單元劃分依據梅州市“三舊”改造實施辦法，綜合中心城區更新地塊情況、改造意愿、權屬關系、周邊相鄰區域關系等因素，按照面積大小，將中心城區三舊改造用地劃分為642個城市更新單元。城市更新單元面積數量（個）百分比（%）合計面積（公頃）1-5公頃20231.46648.925-20公頃35755.613633.6420公頃8312.932290.44合計642100.006573注：三舊改造地塊面積1ha，改造地塊數量較多，不納入三舊改造單元統計。本次改造單元劃分作為下一步城市更新單元規劃的基礎，在城市更17、新單元規劃中，可結合實際開發情況進行調整。單元劃分單元劃分界定范圍、劃定單元開發強度本規劃的容積率由基準容積率和容積率修正兩部分構成。基準容積率：根據現行控規、同類開發地區經驗，改造地塊區位、地塊改造的經濟可行性初步估算等因素，對地塊的基準容積率分區如右圖。容積率修正：根據梅州市“三舊”改造實施辦法（梅市府202010號），對整體連片的舊城區改造項目且連片改造面積不少于100畝并提供公益性設施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目，可在原批準控制性詳細規劃容積率的基礎上增加10的容積率獎勵。針對需調整控制性詳細規劃實施改造的城市更新類項目，可通過編制“兩規劃三評估”對項目容18、積率、建筑密度、綠地率等相關指標進行論證和調整。開發強度控制開發強度控制界定范圍、劃定單元改造方向要求改造方向為工業或倉儲用改造方向為工業或倉儲用途途（東升工業園、城東工業園、槐崗片區都市級工業升級片區等）（東升工業園、城東工業園、槐崗片區都市級工業升級片區等）淘汰高污染、高能耗等落后產業；通過提高工業項目行政辦公、生活配套設施建筑面積比例的方式，鼓勵發展戰略性新興產業。適度開發，多元統籌改造方向為居住、商業用途改造方向為居住、商業用途（梅江大道、華僑城、大新（梅江大道、華僑城、大新城、梅縣新城西片區濱江居住區等城、梅縣新城西片區濱江居住區等）優先建設城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目19、。改造方向為多種類型混合用途改造方向為多種類型混合用途（江南新城、梅縣新城行政文化商業區、江北新中心、梅州西站片區等）（江南新城、梅縣新城行政文化商業區、江北新中心、梅州西站片區等）對整體連片的舊城區改造項目且連片改造面積不少于100畝并提供公益性設施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目，可在原批準控制性詳細規劃容積率的基礎上增加10%的容積率獎勵。配套設施控制“三舊”用地中獨立占地的配套設施共有136處，主要有醫院（衛生院）17處、小學42處、初中3處、中學13處、完全中學2處、高中處、九年制學校3處、職業學校7處、高等院校1處、文化中心7處、體育中心4處、行政中心3處20、圖書館1處、養老院5處、加油站5處、火車站2處、水廠4座、污水廠6座、消防站11座。同時要通過“三舊”改造落實中心城區總體規劃和各片區已批控規確定的路網結構，加大改造地區次干道和支路網密度，提高次干道和支路的通達能力，為公共交通優先發展創造條件。政府主導，發展公建配套設施規劃配套設施規劃歷史文化資源保護與利用重點包括歷史城區自然環境整體特色、歷史城區整體格局與風貌、各級文物保護單位、歷史建筑以及非物質文化遺產和文化空間等，根據不同的保護對象細分為區域性保護、個體性保護及非物質文化保護三類，并提出了保護要求。規劃思路規劃思路挖掘現狀歷史文化資源 形成歷史文化資源保護體系 探索歷史文化資源利用模21、式保護規劃保護規劃活化利用活化利用結合居住小區中心將其改造為老年人活動中心、文化站等社區公共設施。社區中心結合公園綠地改造為休閑游憩、商業等公共建筑或公共空間。公園綠地在商業地段保留改造歷史建筑將成為獨具風情的休閑商業地帶。休閑商業將歷史建筑改造為傳統文化展示地、時尚文化傳播站以及其他文化活動的舉辦地等。文化展示漸進微改，修補利用1 總體要求2 規劃銜接3 問題分析4 改造規劃5 重點區域5.1 劃定原則5.2 重點改造區域4.3 改造分期規劃劃定原則依據突出重點、有序推進的改造思路，綜合“三舊”改造地塊的空間格局和當前梅州市城市空間戰略的實施重點，結合改造需求，選取部分實施性較強的用地作為本22、次“三舊”改造重點改造區域，選取原則如下：重點改造區域應具有較好的區位優勢，可通過改造更新，促進中心城區完善公共服務設施，提升城市功能，改善人居環境。實現土地集約高效利用，經濟社會全面、協調、可持續發展。1重點改造區域應具有發展新型多元商業業態、文化創意、文化旅游等潛力，釋放經濟價值，推進產業創新升級，建設綠色產業體系。2重點改造區域應具有一定規模，或便于與周邊閑置用地整合，形成規模較大的可改造空間，且改造條件應較為成熟，有利于下一步對外招商引資。3有利于改善人居環境完善城市功能有利于推進產業創新升級地塊有一定規模實施性較強重點改造區域為加快推動梅州中心城區”擴容提質”工作，完善城市功能，提升23、城市面貌。根據以上劃定原則，并結合重點改造地塊集中程度等實際情況，規劃確定了9個重點改造區域：重點改造區域序號重點區域更新目標工作要點1五洲城片區規劃以“山水提升環境、生態促進宜居”為理念，未來打造為山水宜居新城區、教育中心。推動舊城區升級，依托黃塘河水系及支流打造城市濱水公共空間，創建有特色的綜合性居住環境。結合地區控規，完善和提升地塊的教育服務設施。2環市西路片區規劃著力發展現代物流園、汽車展覽城等項目，重點發展醫療健康，宜居社區等功能，未來打造江北商業商務中心、區域醫療健康基地。重點推動舊村莊的拆除重建，綜合運營更新及整備手段，集聚醫療健康產業，為醫療健康基地建設提供空間載體；以更新推動24、規劃道路建設，改善片區內出行條件；環市西路現狀已有集中的汽車4S店等相關產業基礎，適宜發展現代物流、汽車銷售、汽車品牌形象展示、車用產品體驗等。3梅江大道片區著力提升行政辦公能力，完善老舊小區設施，改善居住環境，未來將打造市級行政中心、濱江宜居城區。通過城中村綜合整治，提升片區周邊整體景觀環境，匹配市級行政中心定位；通過城市微更新，構建公共開敞空間體系，落實公共配套設施，提升片區城市品質及公共服務水平，打造濱江宜居城區。4劍英公園片區規劃發展民俗商業、休閑娛樂、旅游服務等功能，將劍英公園片區打造為梅州市新的文化休閑中心。推動舊城區改造，依托劍英公園，提升現狀文化休閑設施，增添歷史人文、娛樂休閑25、科普等功能，打造城市公共休閑空間。5梅縣新城西片區規劃圍繞“以產興城、以城促產、產城聯動”的設計理念，打造山水相融的特色空間，重點發展現代物流園、汽車城的項目，打造生態宜居新城。重點開展村莊拆除，結合已建的電商大廈，著力打造現代物流園，重點發展電子商務、汽車商貿、車用產品體驗等；依托總規確定的梅江生態廊道和程江生態廊道，結合外環路的建設打造外環路生態廊道，結合蔡嶺、梅花山，從而構筑“山水相融”的生態宜居社區。6高鐵西站片區通衢三省，振興梅州的區域交通新樞紐;對接全市景點、推動文體休閑的梅州旅游門戶;銘記鄉愁、宜居宜業的客家樂活小鎮。推動村莊拆除改造，以高鐵站核心區為樞紐，引領片區發展；打造多26、條生態綠廊，連接片區及周邊景觀要素；形成一個公共活力環，串聯整個片區；依托優勢資源，打造商旅生活、商貿物流等產業。7江南新城片區重點發展展覽會議、創意辦公、酒店公寓等產業，結合高鐵南站，將建設梅州市新的商務、商業中心。重點開展城區改造，發揮高鐵南站交通區位優勢，提升空間品質，支撐產業轉型和質量升級,促進產業發展、商務服務、生活休閑等多功能高度融合，建設高質量的商貿中心片區；村莊拆除的同時，重點保護不可移動文物，建設歷史文化景點。8馬鞍山公園片區規劃以山水“山水提升環境、生態促進宜居”為理念，未來打造為生態宜居低碳示范區。加強生態環境的綜合整治，延續歷史文化、傳承傳統風貌，強調綠色低碳理念與住區27、建設的融合，尊重片區內的生態要素，合理規劃居住用地。9東升工業園片區以電子信息、健康醫藥、互聯網技術應用、新材料等高新技術產業為主導，順應“互聯網+”發展趨勢的先進制造業集聚區，綠色生態產業園。重點引進信息材料、生物材料、超導材料與技術、納米料與技術等相關企業，吸引國內互聯網及電子商務高端服務商及其高端人才，加速推進“工改M0”,打造新興產業基地。分期改造思路分期改造思路改造分期規劃以梅州城區擴容提質工作方案為突破口，突出重點，逐步梅州市實現“三舊”地區建設環境的改善和經濟效益的提升，釋放和盤活存量土地，解決用地緊張問題，促進城市產業結構提升和空間布局優化。分期改分期改造建議造建議改造分期規劃 20212021年改造用地（一期）2021 年 規 劃 改 造 三 舊 用 地268.51ha，占比6.83%。20222022-20232023年改造用地（二期）2022-2023年規劃改造三舊用地476.48ha，占比12.12%。20242024-20252025年改造用地（三期）2024-2025年規劃改造三舊用地467.05ha，占比11.88%。20252025年以后改造用地（遠景）2025年以后規劃改造三舊用地約2720.11公頃，占本次改造三舊用地的69.19%。