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1、房地產開發流程專題房地產開發流程專題PART1房地產開發總論房地產開發總論第一階段第一階段：開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點。第二階段第二階段：可行性研究是房地產項目開發的第二步。第三階段第三階段：申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步。此階段一般辦理以下事項此階段一般辦理以下事項1、發改委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見2、書。一個房地產項目開發的整個流程大體上包括個房地產項目開發的整個流程大體上包括1010個階段。個階段。第四階段第四階段：項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要 的重要一步。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發建設用地規劃許可證。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，3、核發建設工程規劃許可證。1 1、規劃總圖審查及確定規劃設計、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般條件階段，此階段辦理以下一般事項：事項：1）人防辦進行人防工程建設布局審查。2）國土資源局辦理土地預審。3）公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4）規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。5）規劃部門確定建設工程規劃設計條件。2 2、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1）規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2）公安消防支隊對初4、步設計的消防設計進行審查。3）公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4）人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5）國土資源局進行用地預審。6）市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7）建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8）建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9）建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。3 3、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1）公安消防支隊進行5、消防設計審查。2）人防辦進行人防設施審查。3）建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4）規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證（副本）。第五階段第五階段：征地及拆遷安置是房地產開發的第五步，也是取得土地使用權后的第一步。第六階段第六階段：籌措房地產開發資金是房地產開發的第六步。第七階段第七階段：建設工程招標是房地產開發的第七步，是選擇合適的承包商和監理單位的有效方法。在取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理6、部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作第八階段第八階段：施工是房地產開發的第八步，也是項目能否及時優質完成的關鍵一步。此階段辦理以下一般事項：此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。第九階段第九階段：市場營銷與策劃是房地產開發的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步。房地產項目的開發商，在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發7、的房地產項目的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。此階段由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。開發企業申請辦理開發企業申請辦理商品房預售許可證商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發企業的營業執照和資質等級證書；3、工程施工合同8、；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。第十階段第十階段：物業管理是房地產開發的最后一步，是房地產開發的售后服務。PART2房地產開發流程房地產開發流程1.1.市場條件判斷市場條件判斷2.2.項目位置選擇項目位置選擇1.1.確定開發方案確定開發方案2.2.編制可行性研究報告編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證2.2.領取領取國有土地使用證國有土地使用證1.1.領取領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施9、工許可證1.1.招標招標:尋找施工單位尋找施工單位3.3.開工建設開工建設1.1.領取領取商品房預售許可證商品房預售許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規劃設計規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收銷售和服銷售和服務階段務階段建建設設用用地地規規劃劃許許可可證證房地產開發流程可以用房地產開發流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿商商品品房房預預售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五證件解釋建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃10、行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。證件解釋建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。商品房銷售商品房銷售(預售預售11、)許可證許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。立 項開工建設規劃設計取得土地選選選選 址址址址竣工驗收n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷銷售和服務需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發商立立立立 項項項項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收涉及部門分別為:發改委規劃局建委銷售與服務立 項開工建設規劃設計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收銷售與服務辦理建設用地規劃許可證:需準備文件如下：1.立項批復2.建設項目規劃審批表3.市政12、府征地批復4.用地釘樁成果5.按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件6.審定設計方案通知書立 項開工建設規劃設計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：1.立項批復2.辦理土地出讓手續申請3.審定設計方案通知書4.土地評估報告原件5.出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6.建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單7.建筑面積與用途說明書8.加蓋工商部門備案章的營業執照復印件9.建設用地批準書或原用地單位的國有1.土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬6.來源證明文件（原件）7.與原用地方13、簽定的土地使用權及地上物補償協議、聯建協議及相關文件房地產開發企業資質證書等銷售與服務立 項開工建設規劃設計規劃設計規劃設計規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理建設工程規劃許可證:需準備文件如下：1.供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見2.建設項目規劃審批報表3.審定設計方案4.建筑工程施工設計圖紙5.工程檔案登記證明6.按審定設計方案要求取得的7.協議通知書銷售與服務立 項開工建設開工建設開工建設開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理建筑工程施工許可證:需準備文件如下：1.建筑工程施工許可申請表一式兩份2.建設用地規劃許可證及附件3.建設工程規劃許可證及附件4.施工圖紙設計文件審查通知書514、.經過備案的施工合同6.監理單位中標通知書7.項目建設資金落實證明8.年度施工計劃9.人防工程備案通知書10.園林局伐移樹木批準文件11.四源費統一收費憑證“四源”建設費（自來水、煤氣、供熱廠、污水處理廠建設費）12.質量監督通知書13.安全監督通知書14.建筑節能新型墻體收費憑證15.統計局登記通知銷售與服務立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：1.年度施工計劃2.施工合同3.地名辦批復4.物業管理公約批復5.臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明6.建設工程規劃許可證7.建筑工程施工許可證8.銷15、售（預售）房價監管協議書，投資總額達25%以上的證明材料9.銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖10.市政府征地的批復11.銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等銷售與服務銷售與服務銷售與服務銷售與服務立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收物業管理服務包括以下幾個方面：1、治安消防服務2、環境衛生管理服務3、維修保養服務4、綠化養護服務5、家居服務銷售與服務銷售與服務銷售與服務銷售與服務實際上，房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進行。為了縮短房地產開發的投資周期，在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計劃；在開發項目的施工過程中，應通過各種媒介做好項目的銷售廣告和宣16、傳工作；當五證辦理齊全時即可開始銷售工作。總總 結結1.房地產開發過程中所涉及的部門有:發改委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等發改委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產開發過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證建設工程施工許可證、商品房預售許可證商品房預售許可證3.房地產開發過程中從開發商應提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設計方案送審書設計方案送審書、施工圖施工圖等以及各相關部門的批文等以及各相關部門的批文