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1、房地產開發流程中風險防范典型案例分析房地產開發流程中風險防范典型案例分析 房地產開發業務涉及眾多的流程，每一個流程房地產開發業務涉及眾多的流程，每一個流程中都有可能涉及到法律糾紛。本人以律師的視中都有可能涉及到法律糾紛。本人以律師的視角，總結自己多年辦理房地產案件的經驗，將角，總結自己多年辦理房地產案件的經驗，將自己曾經所經辦理的典型案件呈現給大家并以自己曾經所經辦理的典型案件呈現給大家并以此分享我在房地產風險防范中的心得與體會，此分享我在房地產風險防范中的心得與體會，不足之處，敬請指正。不足之處，敬請指正。前前 言言商品房銷售中特殊問題商品房銷售中特殊問題業主退房的法律分析業主退房的法律分析2、買賣合同簽訂后業主退房的理由分析買賣合同簽訂后業主退房的理由分析 一、商品房買賣合同被確認無效；原因主要是沒有預售許一、商品房買賣合同被確認無效；原因主要是沒有預售許可證或者提供虛假商品房預售許可證（合同法可證或者提供虛假商品房預售許可證（合同法52條、法釋第條、法釋第9條）條）最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法律若干問題的解釋.doc 二、商品房買賣合同被撤銷（合同法二、商品房買賣合同被撤銷（合同法54條、法釋第條、法釋第9條）條）權利瑕疵，如存在抵押權權利瑕疵，如存在抵押權 所售房屋已經出賣給第三人所售房屋已經出3、賣給第三人 所售房屋為拆遷補償安置房屋所售房屋為拆遷補償安置房屋 購房人產生了重大誤解購房人產生了重大誤解 廣告、樓書中有重大欺詐廣告、樓書中有重大欺詐三、商品房買賣合同被解除三、商品房買賣合同被解除 規劃、設計變更導致合同被解除規劃、設計變更導致合同被解除（1 1）出現合同約定的情形且影響商品房質量或者使用）出現合同約定的情形且影響商品房質量或者使用功能；功能；（2 2）法律法規特別規定的情形（如小區綠化率、房屋）法律法規特別規定的情形（如小區綠化率、房屋間距、容積率等外部環境以及其他配套設施與承諾間距、容積率等外部環境以及其他配套設施與承諾（包括構成要約的商業廣告）不相符的（但因國家（包括4、構成要約的商業廣告）不相符的（但因國家建設需要致使規劃改變的除外）以及商品房建設需要致使規劃改變的除外）以及商品房 結構、結構、朝向、樓層等違反合同約定的，業主可以退房）朝向、樓層等違反合同約定的，業主可以退房）法理依據：合同法法理依據：合同法9494條第四項、第五項條第四項、第五項不可抗力致使不能實現合同目的（雙方可解除）不可抗力致使不能實現合同目的（雙方可解除）開發商預期違約開發商預期違約開發商遲延交房經催告后三個月的合理期限內仍未開發商遲延交房經催告后三個月的合理期限內仍未履行或約定或法定的所有權登記期限屆滿后超過一履行或約定或法定的所有權登記期限屆滿后超過一年不履行（法釋年不履行（法釋5、1515條、條、1919條）條）開發商根本違約開發商根本違約 法理依據：合同法法理依據：合同法9494條第一、二、三、四項條第一、二、三、四項合同簽訂后開發商未告知買受人又將該房屋抵押給合同簽訂后開發商未告知買受人又將該房屋抵押給第三人第三人合同簽訂后開發商將該房屋又出賣給第三人合同簽訂后開發商將該房屋又出賣給第三人 房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格房屋質量問題嚴重影響正常居住使用（屋面、墻面、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用（屋面、墻面、衛生間嚴重滲6、漏、房屋傾斜墻體開裂以及設計、施衛生間嚴重滲漏、房屋傾斜墻體開裂以及設計、施工違反國家強制性標準的情形）工違反國家強制性標準的情形）開發商根本違約開發商根本違約(法釋第法釋第8 8、9 9、1212、1313條條)面積差異：法釋第面積差異：法釋第1414條條 商品房買賣合同（示范文本）商品房買賣合同（示范文本）第五條第五條 在保修期內，因嚴重質量問題經兩次修在保修期內，因嚴重質量問題經兩次修 理仍理仍 不能正常使用（地方性法規如浙江）不能正常使用（地方性法規如浙江）業主退房、索賠的風險防范業主退房、索賠的風險防范1、盡量按照商品房買賣合同約定的時間交付房、盡量按照商品房買賣合同約定的時間交付房7、 屋屋2、延期交房及延期辦理產權證書的違約責任中設、延期交房及延期辦理產權證書的違約責任中設定較低比例或者數額較少的違約金或通過合同約定較低比例或者數額較少的違約金或通過合同約定免責的條件。定免責的條件。3、避免、避免最高人民法院關于審理商品房買賣合同最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋糾紛案件適用法律若干問題的解釋中第八條、中第八條、第九條、第十二、十三、十四條、第十八條的情第九條、第十二、十三、十四條、第十八條的情形出現。形出現。商品房銷售中特殊問題商品房銷售中特殊問題商品房銷售中的風險防范 案例一案例一房屋毀損、滅失的風險與房屋交付的關系？房屋毀損、滅失的風險8、與房屋交付的關系？2010年年3月月1日，張某購買了甲開發商的房屋一套。合同約定的交日，張某購買了甲開發商的房屋一套。合同約定的交房日期為：房日期為：2010年年6月月10日。日。2010年年6月月5日，甲開發商的工作人員日，甲開發商的工作人員在當地的報刊上發出通知。通知的大體內容是：包括張某在內的購在當地的報刊上發出通知。通知的大體內容是：包括張某在內的購房人購買的樓盤已具備交付條件。請各位購房人務必于房人購買的樓盤已具備交付條件。請各位購房人務必于2010年年6月月10日到甲公司辦理交房手續，逾期責任自負。日到甲公司辦理交房手續，逾期責任自負。2010年年6月月4日張某已日張某已前往北京出9、差。前往北京出差。2010年年6月月12日，張某所購房屋所在樓層發生火災日，張某所購房屋所在樓層發生火災而導致張某購買的房屋被煙熏黑并且墻體開裂。而導致張某購買的房屋被煙熏黑并且墻體開裂。2010年年6月月13日，日，張某出差回家，得知房屋發生火災后，以房屋尚未交付為由，要求張某出差回家，得知房屋發生火災后，以房屋尚未交付為由，要求與甲開發商解除購房合同并退還所交的購房款。與甲開發商解除購房合同并退還所交的購房款。問：問：1、張的要求能否成立？該請求能否成立，關鍵在于張某要求、張的要求能否成立？該請求能否成立，關鍵在于張某要求解除合同的條件是否具備、風險是否轉移給了張某（商品房解釋第解除合同的10、條件是否具備、風險是否轉移給了張某（商品房解釋第10、11、12、13條）。條）。本案能給甲開發商帶來什么啟示？本案能給甲開發商帶來什么啟示？v因房屋交付的時間關系到業主支付物業費及其他費用。另外就是房屋的交付時間關系到房屋的風險轉移時間。因此，開發商一定要（在與購房人簽訂合同時，在交付房屋的時間條款中作出特別說明，如約定“甲方所開發某樓盤（小區、幾號樓）的房產具備交付條件時，可在 報刊上發出通知。請乙方務必留意 年 月 日 到 月 日 的報刊，甲方不再另行通知。該報刊上載明的交房日期即為甲方的交房日期。”凡在此日期后延期收房或拒絕收房的，房屋毀損、滅失的風險自行承擔。v 如果購房合同中沒有作11、出特別說明的條款，開發商最好采用郵寄送達的方式送達交房通知，郵寄送達時采用購房人事先提供的地址、聯系方式，最好與公證處簽訂長期公證協議，以公證送達的方式送達，在業主買房時開發商另行準備一份購房人地址確認函，要求業主留一個真實的地址與聯系電話并要業主簽名確認，該地址即為送達的地址）v案例二：v 商品房團購中涉及到認購協議的法律風險分析v2010年8月甲房產公司與乙單位簽訂了團購房合作協議書。協議書約定，乙單位的職工120戶以3000元的價格購買甲房產公司開發的棚戶區改造項目房產。合同約定竣工交房時間為2012年8月30日。合同簽訂后，甲公司即開始前期的拆遷與施工工作。2011年7月2日，甲公司與12、乙單位的職工120戶分別簽訂了認購協議。該認購協議除了約定單價3000元一平米之外，其他如房屋位置、棟號、面積、交款金額、交房時間等都作了約定，但具體樓層、房號沒有確定。認購協議簽訂后，每位認購人支付40%的房款并由甲公司開具了購房款的收據。2012年3月，甲公司向乙方單位去函稱由于建筑原材料價格上漲，再加上公司引入了另一知名房企聯合開發提高房屋的品質，要求乙單位通知其職工所購房屋適當漲價。去函中，甲公司羅列了一些影響房屋價格上漲的成本因素，并告知乙單位其職工所購房屋的均價成本在5500元一平米。乙單位接到函后，明確告知甲公司不同意漲價，并去函告知要求甲公司嚴格按照團購價3000元一平米執行。13、甲乙雙方互相去函且無法就單價達成一致意見。2012年10月，甲公司開發的商品房的預售許可證下達。乙單位知道后去函通知甲公司，要求甲公司盡快與其職工簽訂購房合同。甲公司不予理睬。2012年12月，甲公司將尚未竣工的乙單位職工購買的整棟樓整體抵押給第三方。乙單位知道后異常氣憤，欲采取訴訟手段維權。v問：v認購協議一般在什么條件下簽訂？其法律效力如何？（商品房解釋4、5條）v二、甲公司要求按照5500元一平米出賣房屋有無道理？如果甲公司開發的房產的成本價確實是5500元一平米，現以3000元的價格出賣是否屬于顯失公平或者情勢變更？合同法解釋第二十六條合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預14、見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。v作為開發商如何降低認購協議的風險？v 1、因認購協議簽訂時房屋尚未建成，在認購協議中盡量將開發中的一些風險作為免責條款加以約定。如政府的規劃調整、選址的調整、地質結構變化、政府征收、征用行為等。2、交房時間相對延長。3、對不按時交房及不能交房等開發商存在根本違約的前提下的較低的違約責任。4、對認購協議的本身含義作出解釋，如本認購協議只作為雙方未來簽訂商品房買賣合同的依據，不作為雙方實15、體權利與義務的法律依據，雙方的實體權利與義務以將來簽訂的商品房買賣合同為準。5、約定一些價格的調整因素。如原材料價格、政府發布的商品房均價、同等地段的價格、房屋成本的核算金額等。v甲公司將尚未竣工的工程整體抵押給第三方對購房人是否有影響？關鍵看抵押權人是誰？最高法的解釋中明確了工程款優先于一般抵押權，低于購房人的購房權。v本案作為乙單位及職工應當怎樣辦理？v案例三：v建筑施工領域的風險防范 v2009年3月1日甲房產公司與乙建筑公司簽訂了一份工程施工合同。乙方承包甲方的五號樓及地下車庫土建工程。合同約定工程價采用固定價定為2300萬元，影響合同價款的風險因素包括設計變變更、經濟鑒證及原材料等。16、工程約定的竣工時間在2010年8月20日。工程價款的5%作為質保金。合同簽訂后，乙方公司于4月開始組織施工，在施工中建設局發現甲房產公司的項目并未進行招投標，甲房產公司又通過招投標的方式與乙公司于4月10日簽訂了建設工程施工合同。為了少繳納一些費用，甲公司的領導找到乙公司的項目經理，要求把施工合同中的工程價格寫的低一些，經甲乙雙方最后協商，乙公司同意在施工合同中把工程價格寫成1800萬元。施工合同經甲乙雙方蓋章后由甲公司在建設局辦理了備案登記。v由于乙公司擔心備案的價格過低將來影響工程結算，2009年7月21日，甲乙雙方又簽訂了一份承諾書，內容為：關于簽訂的五號樓及地下車庫施工合同，就此合同內17、容雙方做鄭重聲明：本合同僅作為建委辦手續備案之用，不作為工程造價結算的依據。在工程施工中，乙公司把部分外墻保溫的工程分包給了丙公司，并與丙公司簽訂了工程分包合同。丙公司簽訂合同后由分包給了包工頭楊某，楊某組織其家鄉的二十余人施工，2010年6月2日，楊某組織的工人羅某在施工中從腳手架上墜落導致死亡。因乙方施工的工程量有所增加。經甲乙雙方協商，甲方同意將竣工時間做適當延長，竣工日期延長在2010年9月25日。為了加快工程進度，甲公司要求乙公司出具一份關于工程竣工的承諾函。2010年7月25日乙公司向甲公司出具了一份承諾函。該承諾函具體內容是：“乙公司承諾五號樓工程在2010年8月5日具備驗收條件18、；地下車庫在2010年8月25日具備驗收條件，如延期一天，罰款一萬元。”2010年9月10日，乙方向甲方遞交了工程竣工報驗單。2010年11月10日，該工程正式竣工驗收。至此，甲公司一共向乙公司支付了工程款1890萬元。工程竣工后，甲乙雙方一直未進行最終的決算。2010年12月15日，甲公司單方委托一家審計機構對工程進行審計，審計價款為1780萬元。2011年7月，甲公司將乙公司訴至法院，要求乙公司返還多支付的工程款及承擔延期竣工的違約金。訴訟中，乙公司提起反訴，要求甲公司支付剩余的工程款及質量保證金。庭審中，法院在征得甲乙雙方同意的前提下委托了另一家審計機構對工程進行了審計，經審計工程價款為19、1830萬元。v問：1、甲乙雙方的工程款按照什么價格結算？合同既然約定了按照固定價結算，為什么法院最后又委托審計？二者有無矛盾？v 2、羅某的賠償責任由誰承擔？乙方把部分外墻保溫的工程分包給楊某是否違法？v 3、該工程的竣工日期以哪個時間為準？v 4、乙公司把部分外墻保溫的工程分包給了丙公司之后，如果未給丙公司支付工程款，丙公司可否要求甲公司支付？v5、甲公司要求乙公司返還多支付的工程款及承擔延期竣工的違約金的請求是否合理？v 5、乙方要求甲方支付質保金的請求是否合理？實際中，關于質保金有哪些約定？v 6、如果甲房產公司拖欠了乙建筑公司的建筑款，乙建筑公司能否行使工程款的優先權？怎么行使？v案20、例四案例四v 合作開發房屋的風險防范合作開發房屋的風險防范v甲房產公司于2010年10月以出讓方式購得土地一塊，面積1800平米。甲公司原本在該土地上建造高層住宅與商鋪，總投資3億元。2011年8月，甲公司累計完成投資1.8億元。此時甲公司資金無法跟上，銀行貸款未果。2011年9月，乙公司的法人張某通過中間人找到甲公司的法人李某洽談合作事宜。后經過協商，甲公司與乙公司于2011年9月18日訂立合作建房協議。協議約定乙公司于次日向甲公司注資一億元，但乙公司不參與房屋開發，也不參與房屋的銷售，甲公司的債權與債務與乙公司無關，待房屋竣工驗收合格后，甲公司給乙公司分配住宅120套，商鋪一層。2012年6月，甲公司開發的樓盤全部竣工，但甲公司將所有的商鋪對外出售，住宅留有60套。乙公司知道后十分氣憤，找律師協商起訴甲公司的方案。v問：1、甲公司與乙公司于2011年9月18日訂立合作建房協議是否有效？v2、如果丙公司是甲公司的承包人，甲公司與乙公司于2011年9月18日訂立合作建房協議后告知了丙公司，后丙公司的承包費未支付，丙公司可否同時向甲乙兩公司主張承包費？v3、本案中乙公司應如何維護自己的權益？