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1、房地房地產(chǎn)項目目開開發(fā)流程流程總體框架體框架培培訓(xùn)中心中心培訓(xùn)目的 通過培訓(xùn)，使集團全體管理人員普及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識，使工作中思路更加清晰明確。各部門協(xié)作更良好，配合更默契。培訓(xùn)目標(biāo)1.掌握房地產(chǎn)項目開發(fā) 流程。2.掌握房地產(chǎn)項目開發(fā) 的總體框架。3.明確哪個階段該做哪 些環(huán)節(jié)的工作。課程大綱一、房地一、房地產(chǎn)項目開目開發(fā)流程流程總體框架體框架 的的階段劃分段劃分二、二、項目整體運作流程目整體運作流程三、房地三、房地產(chǎn)行行業(yè)五五證及演及演練1、階段劃分段劃分（一）、（一）、項目目論證階段段（二）、（二）、項目策劃目策劃階段段（三）、（三）、設(shè)計管理管理階段段（四）、（四）、銷售管理售管理階段2、段（五）、施工管理（五）、施工管理階段段（六）、入住及物（六）、入住及物業(yè)管理管理階段段點此進入點此進入房地產(chǎn)專業(yè)集成圖房地產(chǎn)專業(yè)集成圖2、項目整體運作流程目整體運作流程一、投資研究，根據(jù)競爭環(huán)境、商圈調(diào)查、項目定位等來出具一份項目可行性報告。二、根據(jù)項目可行性報告，進行投資決策，然后土地獲得，開始進行證照辦理。三、造價及設(shè)計開始出具方案，同時營銷策劃開始進行產(chǎn)品定位。四、工程開始施工，招商開始談判，并與商戶簽約。五、工程竣工驗收后物業(yè)接管，做開業(yè)前準(zhǔn)備。同時進行項目決算，作出項目后評估。點此進入點此進入房地產(chǎn)開發(fā)流程總體框架房地產(chǎn)開發(fā)流程總體框架3、房地產(chǎn)行業(yè)五證辦理及意義3.1房地產(chǎn)行業(yè)的3、五證1、什么是房地產(chǎn)行業(yè)的五證2、五證的辦理流程3.1.1什么是房地產(chǎn)行業(yè)的五證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證預(yù)售許可證國有土地使用權(quán)證房地產(chǎn)企業(yè)3.1.2五證辦理的流程1.整個五證辦理經(jīng)過的幾個階段2.每個階段的操作細節(jié)及協(xié)助部門3.1.2.1整個五證辦理經(jīng)過的幾個階段項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段銷售管理階段施工管理階段入住及物業(yè)管理階段3.1.2.2每一個環(huán)節(jié)的辦理細則3.1.2.2.1建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理3.1.2.2.2國有土地使用權(quán)證的辦理開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式：出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋?、使用權(quán)讓與土地使用者。按照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。3.1.2.2.2國有土地使用權(quán)證的辦理屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：1）土地出讓合同、劃撥決定書或轉(zhuǎn)讓批文；2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供建設(shè)用地批準(zhǔn)書；屬存 量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4）1：2000地形圖2份；55、）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6）地上附著物權(quán)屬證明；7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明；9）土地登記委托書。3.1.2.2.2國有土地使用權(quán)證的辦理送土地主管部門：（1）土地使用權(quán)出讓（2）土地使用權(quán)劃撥（3）征用土地（4）地價評估3.1.2.2.2國有土地使用權(quán)證的辦理(1)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。(5)用地者填寫投標(biāo)6、書送達指定方進行投標(biāo)。(6)收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。3.1.2.2.2國有土地使用權(quán)證的辦理拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明7、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。(5)用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得成交確認書。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得國有土地使用權(quán)證。3.1.2.2.3建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理辦理“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”所需材8、料如下：1，申報表；2，申請函；3，經(jīng)辦人委托書；4，規(guī)劃意見書；5，設(shè)計方案審查意見；6立項批復(fù)；8，項目備案通知書；9，年度施工計劃通知書；10，竣工檔案登記表；11，用地預(yù)審意見；12，人防審查意見；13，消防審查意見；14，環(huán)保審查意見；15交通審查意見（大型、鬧市項目）；16，文物審查意見（文物保護區(qū)項目）；17，全套申報所需圖紙；18，土地證；19，用地規(guī)劃許可證；20，其它規(guī)劃委認為有必要提供的材料。辦理工程規(guī)劃許可證審批周期為20個工作日，特殊情況可延長10個工作日。3.1.2.2.4建設(shè)工程施工許可證的辦理申請人提出申請當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門領(lǐng)取相關(guān)表格作出準(zhǔn)予認可或不予認9、可決定經(jīng)辦人簽署辦理意見局領(lǐng)導(dǎo)審批發(fā)放證書交納工本費用資料不全退回申請人補齊攜帶相關(guān)資料交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站審查1、立項批文（發(fā)改局）2、建設(shè)用地批準(zhǔn)書（土地局）3、建設(shè)工程用地許可證（土地局）4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）5、報建表、中標(biāo)通知（城建局綜合股）6、施工圖設(shè)計審查合格書及報告（圖審中心）7、建筑工程消防設(shè)計審核意見書（消防隊）8、地質(zhì)勘察報告及合同（單位資質(zhì)證書復(fù)印件）9、設(shè)計合同（設(shè)計單位資質(zhì)證書復(fù)印件）10、施工合同、分包合同（資質(zhì)、分包資質(zhì)、項目經(jīng)理證書、管理人員上崗證書原件及復(fù)印件）11、監(jiān)理合同（資質(zhì)及人員配備，其中人員：總監(jiān)授權(quán)書、見證取樣員授權(quán)書、資格證書及相關(guān)各10、專業(yè)工程師資格證書原件及復(fù)印件）12、施工圖紙（折疊成A4頁面、裝訂整齊）13、施工組織設(shè)計、安全生產(chǎn)措施14、建筑企業(yè)安全生產(chǎn)許可證15、職工意外傷害險 農(nóng)民工工資保證金16、質(zhì)量監(jiān)督申請書、安全受監(jiān)表、施工許可申請表（一式兩份）17、安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書（一式兩份）18、抗震設(shè)防要求確認書（地震局）防雷設(shè)計審核意見書(氣象局)19、安全措施費（合同價2.48%習(xí)崗信用社 帳號：031078010000414501）以上各項標(biāo)注“”為原件，其余均提供原件留存復(fù)印件,復(fù)印件蓋公司章不予許可 準(zhǔn)予認可3.1.2.2.5預(yù)售許可證的辦理辦事流程申請受理初審審核發(fā)證公示1、申請：開發(fā)企業(yè)向市場股提交商品房預(yù)售許可申請書；2、受理：市場股出具受理通知書或5日內(nèi)一次性告知需補充材料；3、初審：市場股初審開發(fā)企業(yè)提交的資料；4、審核：分管領(lǐng)導(dǎo)審核后做出決定，并送達當(dāng)事人，對不予許可的說明理由并告知權(quán)利；5、發(fā)證：由主要領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后送達；6、公示。3.1.2.2.5預(yù)售許可證的辦理申報材料 1、申請書；2、土地使用權(quán)證；3、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；4、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資達 25%的比例；5、工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；6、商品房預(yù)售的位置、面積、竣工交付日 期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平 面圖；7、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；8、物業(yè)管理合同。THE ENDTHANKS