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1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性遵循房地產(chǎn)開發(fā)具有的內(nèi)在規(guī)律性是減少房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，需要有科學(xué)合理的開發(fā)程序城市政府制定嚴(yán)格的項(xiàng)目報(bào)建審批程序制度的引導(dǎo)、監(jiān)督和管理作用2.1 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分2.1.1 遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資機(jī)會(huì)研究可性研究行項(xiàng)目評(píng)估和決策獲取土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗(yàn)收銷售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場(chǎng)銷售物業(yè)管理 投資決策階段2、前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段2.22.2土地使用權(quán)獲取土地使用權(quán)獲取2.2.1 土地使用權(quán)劃撥實(shí)施土地有償出讓之前的主要供地形式。國(guó)家行政機(jī)關(guān)以行政劃撥方式授予權(quán)利人土地使用權(quán) 多見于行政、軍事、公共設(shè)施、特殊項(xiàng)目等用途 劃撥取得的土地以后要轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)，也就是將劃撥改為出讓，補(bǔ)交土地出讓金。2.22.2土地使用權(quán)獲取土地使用權(quán)獲取2.2.2 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。內(nèi)涵：內(nèi)涵3、：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者國(guó)家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于 全民所有的土地。概念：概念：土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指 國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地 使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得4、是指通過有償有限期出讓方式取得 土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或 分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。（一）土地使用權(quán)出讓概述（一）土地使用權(quán)出讓概述 根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例第12條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限 按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年。”（二）土地使用權(quán)年限（二）土地使用權(quán)年限“年限縮水年限縮水”據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓 給開發(fā)商之日起開始計(jì)算。而5、這與樓盤開盤、購房者入住等的時(shí)間均存在“時(shí)間差”。從拿到土地證到最后取得預(yù)售許可證，往往 需要兩三年的時(shí)間。如果遇到拆遷較難造成 停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預(yù) 售到入住，往往又需要一兩年的時(shí)間。如遇 開發(fā)商更改用途，則可能縮水二十年。大大限限若若至至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，并一直沿用至今。1994年城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用6、權(quán)出讓金支付土地使用權(quán)出讓金。”但這一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。大大限限若若至至？1994年城市房地產(chǎn)管理法第21條規(guī)定，土地 使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用 者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回?zé)o償收回。根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第40條規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物地上建筑物、其他附著物其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。大大限限若若至至？2007年施行的物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地 使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期自動(dòng)續(xù)期。雖有此規(guī)定，但該法律沒有對(duì)續(xù)期是否繳費(fèi)是否繳費(fèi)作出明確規(guī)定。2009土地管理法(修訂草案征求7、意見稿)稱，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國(guó)家 有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。對(duì)住宅土地使用權(quán)續(xù)期 問題也沒有給出一個(gè)明確辦法。上海市在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知 中規(guī)定期滿后“無償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償 相應(yīng)殘余價(jià)值”。引發(fā)無償收回、循環(huán)批租、無償續(xù)期的熱議自1987年深圳第一塊土地出讓至今，不過23年 但此前的土地使用年限，各地政府規(guī)定不一 幾十年中，政策風(fēng)云變幻未可預(yù)期 招標(biāo)招標(biāo)拍賣拍賣掛牌掛牌協(xié)議出讓協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式（三）土地使用權(quán)出讓方式 前期準(zhǔn)備工作前期準(zhǔn)備工作 招標(biāo)出讓文件編制招標(biāo)出讓文件編制 發(fā)布招標(biāo)公告發(fā)布招標(biāo)公告 投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查 投標(biāo)8、投標(biāo) 開標(biāo)開標(biāo) 評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo) 定標(biāo)定標(biāo) 中標(biāo)及后續(xù)工作中標(biāo)及后續(xù)工作招標(biāo)招標(biāo)拍賣拍賣掛牌掛牌協(xié)議出讓協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式（三）土地使用權(quán)出讓方式綜合評(píng)標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)綜合評(píng)標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo) 商務(wù)標(biāo)：企業(yè)介紹商務(wù)標(biāo)：企業(yè)介紹 含經(jīng)濟(jì)標(biāo)：即報(bào)價(jià)預(yù)算含經(jīng)濟(jì)標(biāo)：即報(bào)價(jià)預(yù)算 技術(shù)標(biāo)：施工方案技術(shù)標(biāo)：施工方案 多采取未署名多采取未署名“暗標(biāo)暗標(biāo)”招標(biāo)底價(jià)（標(biāo)底）一般保密招標(biāo)底價(jià)（標(biāo)底）一般保密 標(biāo)底過高？標(biāo)底過高？標(biāo)底過低？標(biāo)底過低？名名詞：招招標(biāo)標(biāo) 公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過報(bào)刊、電視或網(wǎng)絡(luò)等 公共媒體介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)信息，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)：發(fā)邀請(qǐng)書，對(duì)使用者有資9、格限制 標(biāo)書密封，不允許多次報(bào)價(jià)，一次成效 打破壟斷，但周期長(zhǎng)，工作復(fù)雜 中標(biāo)者可操作，不一定是最高出價(jià)人招標(biāo)招標(biāo)拍賣拍賣掛牌掛牌協(xié)議出讓協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作前期準(zhǔn)備工作拍賣出讓文件編制拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告發(fā)布拍賣公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。拍賣會(huì)舉辦拍賣會(huì)舉辦成交確認(rèn)書成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作簽訂及后續(xù)工作名名詞：拍拍賣賣在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場(chǎng)合由政府 代表者土地行政主管部門主持拍賣指定 地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出 底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高 價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣競(jìng)買，舉牌應(yīng)價(jià)，成交迅10、速 以獲取最高出讓金為目的，無特殊要求 招標(biāo)招標(biāo)拍賣拍賣掛牌掛牌協(xié)議出讓協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作前期準(zhǔn)備工作掛牌出讓文件編制掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告發(fā)布掛牌公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查公布掛牌信息公布掛牌信息報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)掛牌截止掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)（截止仍現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)（截止仍2 2個(gè)以上競(jìng)買人）個(gè)以上競(jìng)買人）成交確認(rèn)書成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作簽訂及后續(xù)工作名名詞：掛掛牌牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將 擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所 掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌 價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定 土地使用者的行11、為。一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于 投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。招標(biāo)招標(biāo)拍賣拍賣掛牌掛牌協(xié)議出讓協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式（三）土地使用權(quán)出讓方式需用地單位提出用地申請(qǐng)需用地單位提出用地申請(qǐng)編制協(xié)議出讓方案編制協(xié)議出讓方案底價(jià)確認(rèn)底價(jià)確認(rèn)報(bào)批報(bào)批協(xié)商，簽訂意向書協(xié)商，簽訂意向書公示公示簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果核發(fā)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地批準(zhǔn)書交付土地交付土地辦理土地登記辦理土地登記名名詞：協(xié)協(xié)議議出出讓讓曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式。政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán) 出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)12、出讓金，國(guó)家 把一定期限的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。自土地從無償無限期過渡為有償有限期使用，協(xié)議出讓成為有償供地的主要方式之一。較靈活，缺乏公正性，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)土地總價(jià)規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積土地單價(jià)土地單價(jià)規(guī)劃容積率規(guī)劃容積率=2.6=2.6億億/67345/2/67345/2=1930=1930元元/平平房?jī)r(jià)將會(huì)是多少？房?jī)r(jià)將會(huì)是多少？2.2.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部13、支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價(jià)入股成立項(xiàng)目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。2.2.4 土地合作項(xiàng)目立項(xiàng)2.32.3開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目選址許可申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證立項(xiàng)與報(bào)批的主要內(nèi)容和程序2.42.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)14、目招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段開標(biāo)定標(biāo)階段房地產(chǎn)開發(fā)公司自行招標(biāo)委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)投標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)2.5 2.5 辦理施工許可辦理施工許可建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許可證申請(qǐng)表建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印的建筑工程施工許可證申請(qǐng)表并附加本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)發(fā)證機(jī)關(guān)在受到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)做出處理建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證2.5.1 申請(qǐng)施工許可應(yīng)具備一定的條件2.5.2 施工許可證的申辦程序（1）建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的15、施工承包合同一致;（2）施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場(chǎng)備查;（3）施工許可證不得偽造和涂改;（4）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建設(shè)單位應(yīng)自中止施工之日起兩個(gè)月內(nèi)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告;（6）建筑工程恢復(fù)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告。2.5.2 施工許可證的管理2.6 項(xiàng)目管理階段投資決策前期工作項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理建設(shè)施工階段建設(shè)施工階段竣工驗(yàn)收階段竣工驗(yàn)收階段 成本控制三控 進(jìn)度控制 質(zhì)量控制 合同管理 安全管理一協(xié)調(diào)：全面的組織協(xié)調(diào) 兩管 自檢階段 初步驗(yàn)收階段 正式全部驗(yàn)收階段 2.6 租售與物業(yè)管理階段租售與物業(yè)管理階段（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷16、）房地產(chǎn)營(yíng)銷w 一般居住物業(yè)應(yīng)以出售為主一般居住物業(yè)應(yīng)以出售為主w 寫字樓和商業(yè)用房以大宗出租為主寫字樓和商業(yè)用房以大宗出租為主w 酒店或酒樓一般采用自我經(jīng)營(yíng)方式酒店或酒樓一般采用自我經(jīng)營(yíng)方式（2）物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)w 保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施 w 保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值 w 對(duì)業(yè)主提供專項(xiàng)及特約服務(wù)，并進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)業(yè)主提供專項(xiàng)及特約服務(wù)，并進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng) 2.6 租售與物業(yè)管理階段（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷w 一般居住物業(yè)應(yīng)以出售為主w 寫字樓和商業(yè)用房以大宗出租為主w 酒店或酒樓一般采用自我經(jīng)營(yíng)方式（2）物業(yè)服務(wù)w 保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施 w 保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值 w 對(duì)業(yè)主提供專項(xiàng)及特約服務(wù)，并進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng) 投資決策前期工作項(xiàng)目管理租售與物業(yè)管理租售與物業(yè)管理