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1、 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程分享房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程分享 youhaveadream？文件標題-頁碼項發(fā)映像？！項發(fā)映像？！項目開發(fā)常項目開發(fā)常喝醉喝醉不傷感情就不傷感情就傷胃傷胃拋家舍業(yè)愧拋家舍業(yè)愧長輩長輩身在其中方身在其中方知味知味文件標題-頁碼首先，說說首先，說說“價值觀價值觀”你需要問自己，作為一個職業(yè)經(jīng)理人，你是來投奔革命的，還是來投機革命的？你是尋找一個事業(yè)的平臺還是找一個謀生的飯碗？這個一定要好好地問自己。文件標題-頁碼 二、二、方法論方法論 有的人其實從來沒有離開，而有的人其實從來就沒有來過文件標題-頁碼2013年1月，廣西省政府提出將城鎮(zhèn)化作為擴大內(nèi)需的“新推手”和廣西最重要的經(jīng)濟增長2、點。其中柳州和南寧以“超大城市”身份擔負重要的城鎮(zhèn)化使命。1月16日幾個數(shù)據(jù)幾個數(shù)據(jù)1月1日2013年9月，云南省最重要的城鎮(zhèn)化目標是合理利用山地資源，推動“城鎮(zhèn)上山、工業(yè)上坡”。文件標題-頁碼土地開發(fā)整理的全部工作，主要包括征地、拆遷、大市政建設等，工作目標：經(jīng)營性用地公開入市交易，取得土地使用權(quán)。一級開發(fā)一級開發(fā)二級開發(fā)二級開發(fā)前一級開發(fā)前一級開發(fā)取得土地一級開發(fā)授權(quán)之前的全部工作自取得土地使用權(quán)至建設項竣工交付使用日止的全部開發(fā)、建設工作，包括前期工作、工程建設房屋銷售以及物業(yè)管理等。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務階段劃分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務階段劃分以土地開以土地開發(fā)為主線發(fā)為主線文件標題-頁碼實施土地一級開3、發(fā)前的所有準備工作，實施土地一級開發(fā)前的所有準備工作，是進行土地一級開發(fā)、二級開發(fā)的基礎(chǔ)是進行土地一級開發(fā)、二級開發(fā)的基礎(chǔ)和前提和前提各項政策的搜集和閱讀各項政策的搜集和閱讀第一部分第一部分：前一級開發(fā)：前一級開發(fā)1文件標題-頁碼第一部分第一部分：前一級開發(fā)：前一級開發(fā)1統(tǒng)計結(jié)果：58項土地相關(guān)法規(guī)中華人民共和國土地管理法（2004年8月28日）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年10月28日）中華人民共和國土地管理法實施條例（1998年12月27日）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2009年8月27日）土地調(diào)查條例（2008年2月7日）土地調(diào)查條例實施辦法（2009年6月17日）國務院關(guān)于深4、化改革嚴格土地管理的決定（2004年10月21日）國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（2002年4月30日）文件標題-頁碼土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)實施方案實施方案第一部分第一部分：前一級開發(fā)：前一級開發(fā)1控制性詳細控制性詳細規(guī)劃規(guī)劃很多項目面臨窘境很多項目面臨窘境退出一級開發(fā)退出一級開發(fā)第一部分第一部分：前一級開發(fā)：前一級開發(fā)1龍巖項目龍巖項目一級開發(fā)一級開發(fā)長達四年長達四年2012年年5月月簽訂合作協(xié)議簽訂合作協(xié)議2009年年5月月獲得地塊信息獲得地塊信息2013年年8月月取得首期土地取得首期土地特點：周期長特點：周期長 風險大風險大第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2 2思考：5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將“生地生地”變變“熟地熟地”后轉(zhuǎn)讓的稅務處理分析后轉(zhuǎn)讓的稅務處理分析第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2 2根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅200316號）第二條第七款的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。文件標題-頁碼二、歷史背景與政策演變二、歷史背景與政策演變1、經(jīng)營性用地出讓方式變革：協(xié)議出讓協(xié)議出讓公開市場交易。公開市場交易。國土部：2002年7月1日起施行招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第11號）北京6、市：關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定（京政辦發(fā)200233號），但三種情況仍可協(xié)議出讓：1、綠化隔離帶項目；2、小城鎮(zhèn)建設項目；3、危舊房改造項目。第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2文件標題-頁碼2004年3月30日國土資源部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號）在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。“8“8 31”31”大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺大7、限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺凡發(fā)生在新修訂的中華人民共和國土地管理法(以下簡稱新修訂的土地管理法)實施前，即1999年月1月1日以前的下列非法占用土地(包括少批多占)行為，在1997一1998年全省非農(nóng)業(yè)建設用地清查時未得到處理的，均列入本次處理的范圍。一律采取出讓、租賃、作價出資(或入股)等有償使用方式提供土地使用權(quán)。土地出讓金按照市、縣(區(qū))人民政府公布的當?shù)噩F(xiàn)行的基準地價或出讓金標準，由市、縣(區(qū))國土資源行政主管部門辦理供地手續(xù)時收取。工業(yè)項目用地的出讓金按所處區(qū)域工業(yè)用地同等級別的基準地價下浮幅度的低限收取。第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)22003年3月27日 關(guān)于8、妥善處理建設用地歷史遺留問題的通知(閩政20037號)文件標題-頁碼二、歷史背景與政策演變二、歷史背景與政策演變2005年8月1日關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市2005540號），規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)級開發(fā)2002年1月31日北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā)20024號），成立北京市土地整理儲備中心成立北京市土地整理儲備中心2、北京土地整理開發(fā)相關(guān)政策、北京土地整理開發(fā)相關(guān)政策2008年下半年以來，除特殊項目外，北京市土地一級開發(fā)主體均為儲備中心及其區(qū)縣分中心9、，但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主體體第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2文件標題-頁碼二、歷史背景與政策演變二、歷史背景與政策演變?nèi)「髟O區(qū)市及所轄縣(市)，原則上應均在2001年12月30日前建立土地收購儲備制度；2001年10月20日 福建省政府發(fā)布福建省政府關(guān)于推行土地收購儲備制度的通知福建省政府關(guān)于推行土地收購儲備制度的通知文號:閩政200134號3、福建土地整理開發(fā)相關(guān)政策、福建土地整理開發(fā)相關(guān)政策城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新增建設用地一律納入土地儲備，由市、縣土地行政主管部門依法供地。城市新區(qū)建設、面積較大的舊城改造項目涉及的土地，可進行10、土地儲備，并根據(jù)建設規(guī)劃的實施逐步進行收購、征用。制訂切實可行的土地統(tǒng)一儲備，合理分配土地收益、凈地出讓、壟斷土地一級市場、土地出讓公示和融資政策，形成土地收儲讓運行機制，牢牢掌握土地的收購權(quán)、供應牢牢掌握土地的收購權(quán)、供應權(quán)，增強政府宏觀調(diào)控土地市場的能力權(quán)，增強政府宏觀調(diào)控土地市場的能力，盡快建立起公開、公平、公正規(guī)范有序的土地市場。第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2文件標題-頁碼第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2思考：在這種政策環(huán)境下，一級開發(fā)所面臨的風險。文件標題-頁碼關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)2006100號）中，國務院規(guī)定，“從200711、年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的收支兩條線。”財政部發(fā)布的國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法（財綜200668號）中，規(guī)定：“任何地區(qū)、部門和單位都不得以招商引資、舊城改造、國有企業(yè)改制等各種名義減免土地出讓收入，實行零地價，甚至負地價，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。”2009年12月財政部發(fā)布的關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知（財綜200974號）中規(guī)定，“確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業(yè)銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額12、劃轉(zhuǎn)地方國庫。”鑒于上述土地出讓收入全額繳納地方國庫的規(guī)定，土地一級開發(fā)收益分成模式的合規(guī)性是需要進一步明晰的。企業(yè)在一級開發(fā)階段的利潤分成以何種形式回到企業(yè)，也就成為了目前一級開發(fā)模式中的關(guān)鍵點。各地政府一般都把握“誰投資誰受益”的原則，以各種方式將收益按照承諾分成。各種方式如何合規(guī)？各種方式如何合規(guī)？文件標題-頁碼三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程取得一級開發(fā)授權(quán)取得一級開發(fā)授權(quán)經(jīng)營性用地完成入市交易經(jīng)營性用地完成入市交易以一級開發(fā)為跳板，以取得國有土地使用權(quán)為最終目標以一級開發(fā)為跳板，以取得國有土地使用權(quán)為最終目標（一）基本流程（一）基本流程土地開發(fā)整理：征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設施建設第13、二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2文件標題-頁碼（二）重點環(huán)節(jié)1、一級開發(fā)授權(quán)批復一級開發(fā)實施方案審批表專家會審查聯(lián)席會審批區(qū)國土分局、區(qū)政府區(qū)國土分局、區(qū)政府審核簽章審核簽章儲備機構(gòu)作為實施主體儲備機構(gòu)作為實施主體開發(fā)企業(yè)作為實施主體開發(fā)企業(yè)作為實施主體三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程編制一級開發(fā)實施方案國土局內(nèi)部審核市國土資源局核發(fā)一級開發(fā)授權(quán)批復第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2征用下列土地，由國務院批準：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃。文件標題-頁碼（二）重點環(huán)節(jié)2、一級開發(fā)立項批復規(guī)劃意見書項目項目建議書14、（代可研）或項目申請報告市發(fā)改委立項批復場地影響評價交通影響評價環(huán)境影響評價地質(zhì)災害評估三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程建設項目用地預審第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2文件標題-頁碼（二）重點環(huán)節(jié)3、集體土地征收（農(nóng)用地轉(zhuǎn)用）界樁成果圖斑核實征地補償協(xié)議（村民代表大會表決）林地征占用耕地占補一書四方案征地批復勘界技術(shù)報告三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程征地結(jié)案建設用地批準書土地確權(quán)項目用地呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2文件標題-頁碼一級開發(fā)成本一級開發(fā)建設補償費綜合地價入市交易底價土地成交價政15、府收益一級開發(fā)利潤及稅費四、公開市場交易土地出讓價格構(gòu)成四、公開市場交易土地出讓價格構(gòu)成溢價前期工程費征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設施費財務費用第二部分：土地一級開發(fā)第二部分：土地一級開發(fā)2文件標題-頁碼土地一級開發(fā)主要工作流程示意土地一級開發(fā)主要工作流程示意取得一級開發(fā)權(quán)建設項目用地預審立項核準規(guī)劃意見書控制性詳細規(guī)劃征地拆遷市政基礎(chǔ)設施規(guī)劃、建設驗收，成本審定，入市交易環(huán)評交評園林文保意見授權(quán)或招標編制一級開發(fā)實施方案編制一級開發(fā)實施方案根據(jù)一級開發(fā)實施方案根據(jù)一級開發(fā)實施方案編制招標方案編制招標方案返回返回界樁建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷許可證文件標題-頁碼二級開發(fā)主要工作流程（公開市場交易取得土地使用權(quán)）建設用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預售許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證開發(fā)貸款預測備案工程檔案登記人防“五證五證”放線簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同項目核準設計方案審查擴初、圖紙審查產(chǎn)權(quán)初始登記第三部分：土地二級開發(fā)第三部分：土地二級開發(fā)3文件標題-頁碼國有土地使用證國有土地使用證返回返回建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證二級開發(fā)主要流程下次分享二級開發(fā)主要流程下次分享文件標題-頁碼建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證