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1、房地產(chǎn)全程報(bào)建流程房地產(chǎn)全程報(bào)建流程土地的獲取細(xì)節(jié)土地的獲取細(xì)節(jié)在現(xiàn)階段根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，用地的取得方式有三種：用地的取得方式有三種：是通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)取得）是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過(guò)土地二級(jí)市取得）是通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方（即通過(guò)土地三級(jí)市場(chǎng)取得）土地竟買(mǎi)工作流程-流程圖 1、土地公告 2、竟買(mǎi)文件 3、現(xiàn)場(chǎng)勘察 4、經(jīng)濟(jì)預(yù)算 5、決策 6、參與不參與不參與不參與NONONONONONO不參與NONO 公司現(xiàn)金流通狀況1、土地的投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)依程序：投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書(shū)的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間2、前收到的方為有效；標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔(dān)責(zé)任。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。2、土地拍賣(mài)會(huì)程序：主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人。主持人介紹拍賣(mài)宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其它有關(guān)事項(xiàng)。主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示。主持人報(bào)出起叫價(jià)。競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)。主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)。主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍3、賣(mài)成交。主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。競(jìng)買(mǎi)人不足三人，或者競(jìng)買(mǎi)人的最高價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。3、土地掛牌程序：在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布。符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)。出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格。出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)。出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。時(shí)限掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌4、成交。在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。4、土地的成交確認(rèn)書(shū)：經(jīng)辦部門(mén)：市土地儲(chǔ)備交易中心。辦理?xiàng)l件：按照掛牌文件約定交納競(jìng)買(mǎi)保證金、申請(qǐng)人需具備相應(yīng)的申請(qǐng)條件。注意事項(xiàng)：確定競(jìng)買(mǎi)保證金截至日期，以免錯(cuò)過(guò)競(jìng)價(jià)資格、確定好申請(qǐng)公司名稱，以免公司名稱不符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求、辦理土地證之前，公司相關(guān)信息不要變更。辦理時(shí)限：辦理時(shí)限：30天內(nèi)簽訂出讓合同。5、土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理：1.承辦部門(mén)：所在城市5、國(guó)土資源局。承辦部門(mén)：所在城市國(guó)土資源局。2.土地登記需要的資料：土地登記需要的資料：計(jì)劃立項(xiàng)批文。建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見(jiàn)。土地登記申請(qǐng)書(shū)。地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書(shū)、土地登記法人代表委托書(shū)、四鄰指界簽名單、宗地座落圖）。土地登記審批表。土地登記卡。3.辦理?xiàng)l件：辦理?xiàng)l件：需交納完土地出讓金及契稅，持出讓金交納憑證、契稅完稅證明等相關(guān)資料辦理土地證。4、注意事項(xiàng)：、注意事項(xiàng)：地籍調(diào)查需調(diào)前開(kāi)始工作，協(xié)調(diào)做好四鄰簽字。5.辦理時(shí)限：辦理時(shí)限：20個(gè)工作日。工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批：一、承辦部門(mén)：所在城市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處。一、承辦部門(mén)：所在城市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處。二、申報(bào)資料6、：二、申報(bào)資料：書(shū)面申請(qǐng)。提供資金落實(shí)證明。土地使用權(quán)證明。由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門(mén)對(duì)建設(shè)用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部門(mén)的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門(mén)對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案。公司的資質(zhì)證明。三、申辦程序：三、申辦程序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑中標(biāo)確認(rèn)書(shū)或拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)和國(guó)7、有土地使用權(quán)出讓合同。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門(mén)審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。四、辦結(jié)時(shí)限：四、辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。編寫(xiě)申請(qǐng)報(bào)告取得環(huán)評(píng)批復(fù)簽訂出讓合同向區(qū)發(fā)改委申報(bào)向市發(fā)改委申報(bào) 投資處受理市建委根據(jù)項(xiàng)目 情況反饋意見(jiàn)會(huì)簽市建委 取得審批市規(guī)委建管處根據(jù)項(xiàng)目情況反饋意見(jiàn)，如需重新核發(fā)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，則需要重新審核征求市規(guī)委意見(jiàn)2 至45個(gè)工作日1 個(gè)工作日1 個(gè)工作日建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批：1.承辦部門(mén)：所在城市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處。承辦部門(mén)：所在城市8、計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處。2.申申報(bào)報(bào)資資料料：書(shū)面申請(qǐng)；國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；規(guī)劃部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見(jiàn)；跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。3.申申辦辦程程序序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接上報(bào)市管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。4.辦結(jié)時(shí)限：辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。簽訂土地出讓合同簽訂土地出讓合同 交納土地出讓金及契稅交納土地出讓金及契稅 新設(shè)立公司辦理資質(zhì)辦理土地證辦理土地證辦理項(xiàng)目立項(xiàng)辦理項(xiàng)目9、立項(xiàng)1.承辦部門(mén)：開(kāi)發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)2.申報(bào)資料：建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文。建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖。招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書(shū)。委托代理協(xié)議或合同。3.申辦程序：招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等）。填報(bào)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)設(shè)標(biāo)申報(bào)表。審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案。對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招標(biāo)情況報(bào)告。簽發(fā)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見(jiàn)書(shū)。4.標(biāo)桿企業(yè)常規(guī)時(shí)限：20個(gè)工作日。5.應(yīng)注意事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門(mén)為市10、建委設(shè)計(jì)處。項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)。修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的申報(bào)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證。6.受約束節(jié)點(diǎn)7.制約節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)確定勘察 設(shè)計(jì)單位規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)資格預(yù)審招標(biāo)文件審核招投標(biāo)備案中標(biāo)通知書(shū)確定勘察 設(shè)計(jì)單位規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理處招標(biāo)立案登記1個(gè)工作日3至15個(gè)工作日3至10個(gè)工作日1至3個(gè)工作日建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得一.承辦部門(mén)：所在城市規(guī)劃局二.申報(bào)資料：書(shū)面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；計(jì)委年度計(jì)劃投資批文；1:500地形圖；已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告；三、申辦報(bào)程持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)11、建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書(shū)，開(kāi)發(fā)商憑該通知書(shū)向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)；委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)。用地規(guī)劃成果確定勘察 設(shè)計(jì)單位規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)規(guī)劃科審查副局長(zhǎng)審查局長(zhǎng)決定核發(fā)用地證土地出讓合同項(xiàng)目地名核準(zhǔn)向區(qū)規(guī)劃 委申報(bào)綜合科受理1個(gè)工作日3至15個(gè)工作日1至3個(gè)工作日1至3個(gè)工作日四.主要審查內(nèi)容實(shí)體審查實(shí)體審查確定建設(shè)用地性質(zhì)；確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積；其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容；形式審查形式審查所有申報(bào)材料是否符合要求；三、申辦報(bào)程三、申辦報(bào)程持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書(shū)，開(kāi)發(fā)商憑該通知書(shū)向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)；委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)。