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1、房地產開發流程房地產開發流程三、開發流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證2.2.領取領取國有土地使用證國有土地使用證1.1.領取領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.1.領取領取商品房銷售許可證商品房銷售許可證選選 址址立立 項項土地掛牌土地掛牌規劃設計規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收建建設設用用地地規規劃劃許許可可證證三、開發流程房地產開發流程可以用房地產開發流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿2、商商品品房房銷銷售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五圖片暫缺三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地選選選選 址址址址竣工驗收n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發商三、開發流程立立立立 項項項項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收涉及部門分別為:計委規劃局建委三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收辦理建3、設用地規劃許可證:需準備文件如下：1.立項批復2.建設項目規劃審批表3.市政府征地批復4.用地釘樁成果5.按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件6.審定設計方案通知書三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：1.立項批復2.辦理土地出讓手續申請3.審定設計方案通知書4.土地評估報告原件5.出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6.6.建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單7.建筑面積與用途說明書8.加蓋工商部門備案章的營業4、執照復印件9.建設用地批準書或原用地單位的國有1.土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬6.來源證明文件（原件）7.與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協議、聯建協議及相關文件房地產開發企業資質證書等三、開發流程立 項開工建設規劃設計規劃設計規劃設計規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理建設工程規劃許可證:需準備文件如下：1.供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見2.建設項目規劃審批報表3.審定設計方案4.建筑工程施工設計圖紙5.工程檔案登記證明6.按審定設計方案要求取得的7.協議通知書三、開發流程立 項開工建設開工建設開工建設開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如5、下：1.建筑工程施工許可申請表一式兩份2.建設用地規劃許可證及附件3.建設工程規劃許可證及附件4.施工圖紙設計文件審查通知書5.經過備案的施工合同6.監理單位中標通知書7.項目建設資金落實證明8.年度施工計劃9.人防工程備案通知書10.園林局伐移樹木批準文件11.四源費統一收費憑證12.質量監督通知書13.安全監督通知書14.建筑節能新型墻體收費憑證15.統計局登記通知三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：1.年度施工計劃2.施工合同3.地名辦批復4.物業管理公約批復5.臨時國有土地使用證，國有土地使用權出6、讓合同，出讓金繳納證明6.建設工程規劃許可證7.建筑工程施工許可證8.銷售（預售）房價監管協議書，投資總額達35%以上的證明材料9.銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖10.市政府征地的批復11.銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等三、開發流程總 結1.房地產開發過程中所涉及的部門有:計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產開發過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證建設工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售(預售預售)許可證許可證3.房地產開發過程中從開發商應提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設計方案送審書設計方案送審書、施工圖施工圖等以及各相關部門的批文等以及各相關部門的批文