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1、房地產(chǎn)開發(fā)重要節(jié)點及流程房地產(chǎn)開發(fā)重要節(jié)點及流程一、關(guān)鍵節(jié)點和里程碑42個關(guān)鍵節(jié)點12個里程碑 關(guān)鍵節(jié)點的含義：不僅具體工作過程，而且是工作結(jié)果。42個關(guān)鍵節(jié)點與里程碑的關(guān)系：12個里程碑由42個關(guān)鍵節(jié)點組成。1、里程碑：國土證取得對應(yīng)5個關(guān)鍵節(jié)點：土地獲取取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證策劃單位的確定項目公司成立項目公司立項（審批制、核準(zhǔn)制、備案制）2、里程碑：項目定位完成：關(guān)鍵節(jié)點：項目定位規(guī)劃方案（平面、外立面、建筑指標(biāo)等）內(nèi)部審核通過-營銷總案完成（時間要求）3、規(guī)劃方案通過：規(guī)劃方案通過政府審批部品材料清單及建造標(biāo)準(zhǔn)形成目標(biāo)成本編制及確定制定開盤方案（施工順序、標(biāo)段劃分等）項目現(xiàn)金流量分析銷售2、示范區(qū)設(shè)計方案（售樓部、樣板區(qū)）景觀設(shè)計方案完成（與總圖同步介入）擴(kuò)初設(shè)計完成施工圖完成（審圖、目標(biāo)成本調(diào)整）建設(shè)工程規(guī)劃許可證招投標(biāo)確定總包單位施工許可證三通一平4、開工（里程碑、關(guān)鍵節(jié)點）5、里程碑：項目貸款到位關(guān)鍵節(jié)點：項目貸款到位銷售示范區(qū)開放（銷售中心、樣板區(qū)）物業(yè)公司確定6、里程碑：達(dá)到預(yù)售條件關(guān)鍵節(jié)點：獲得預(yù)售許可證（形象進(jìn)度條件各地不同）7、里程碑：開盤關(guān)鍵節(jié)點：正式開盤銷售(蓄客、資料)8、里程碑：銷售合同額完成50%關(guān)鍵節(jié)點：銷售合同額完成50%達(dá)成按揭放款條件（各地放款條件不同），（結(jié)頂、基礎(chǔ)、驗收）9、里程碑：銷售合同額完成75%（關(guān)鍵節(jié)點同）10、里程碑：主體封頂關(guān)鍵3、節(jié)點：主體封頂（砼、鋼筋、砌筑）裝飾材料選樣、封樣（面磚、花崗巖、涂料)景觀施工圖完成(市政圖、專業(yè)配套單位、管線綜合.)市政、景觀單位進(jìn)場一房一驗11、里程碑：竣工驗收關(guān)鍵節(jié)點：單體竣工驗收交房方案總平內(nèi)部驗收綜合驗收（規(guī)劃驗收、防雷檢測、消防、備案）物業(yè)承接驗收、移交12、里程碑：交房關(guān)鍵節(jié)點：交房（交房率）產(chǎn)權(quán)辦理（時間要求）非專業(yè)人員土建基本知識一、建筑的分類二、建筑的組成 三、如何看懂施工圖 四、施工的程序和流水五、施工的要點六、施工的材料 七、建筑的專業(yè)術(shù)語 一、建筑的分類按用途分：住宅、辦公、酒店、公建按結(jié)構(gòu)形式分：磚混、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架、膜、框架、框剪、筒體按高度分:多層、4、小高層、高層、超高層(低層、多層、中高層、高層）按住宅類型分：按住宅類型分：別墅（別墅（VILLA）、排屋）、排屋（TOWNHOUSE）、單元式住宅）、單元式住宅.二、建筑的組成：二、建筑的組成：1、基礎(chǔ)：條型基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)、基礎(chǔ)：條型基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ) 樁的作用是地基處理，沉管灌注樁、預(yù)樁的作用是地基處理，沉管灌注樁、預(yù)應(yīng)力管樁（錘擊、靜壓）、鉆孔灌注樁應(yīng)力管樁（錘擊、靜壓）、鉆孔灌注樁 2、獨立地下室與利用基礎(chǔ)空間的地下室。、獨立地下室與利用基礎(chǔ)空間的地下室。3、地上主體結(jié)構(gòu)：混凝土結(jié)構(gòu)（剪力墻）、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、.4、內(nèi)外粉刷、外墻裝飾面、保溫5、樓地面（屋面防水）6、水電安裝5、二、如何看懂施工圖：1、各類圖紙：概念設(shè)計文本、規(guī)劃方案設(shè)計文本、初步設(shè)計文本、施工圖、配套工程圖、管線綜合圖.2、平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖（透視圖）3、建筑總說明、結(jié)構(gòu)總說明、建施-、結(jié)施-水施-電施四、施工的程序和流水1、基本程序：基礎(chǔ)-屋頂2、結(jié)構(gòu)程序：受力部位（鋼筋混凝土）-圍護(hù)（墻）-粉刷（內(nèi)外）3、流水：作業(yè)面的問題，人員問題即五大因素：人、機、法、料、環(huán)，穿插施工。4、流水與進(jìn)度計劃的關(guān)系。五、施工的要點1、鋼筋混凝土：級配（水灰比）、強度、養(yǎng)護(hù)、配筋率裂縫產(chǎn)生的原因：材料、溫度、水灰比、鋼筋含量、養(yǎng)護(hù)、拆模時間2、砌筑：磚的齡期、灰縫飽滿度、抗裂措施3、粉刷：底糙4、外墻6、粘貼：勾縫、防水、界面劑5、屋面防水、廚衛(wèi)防水、地下室防水六、施工材料砼：（水泥、石子、砂、水）鋼筋：一級鋼、二級鋼、三級鋼水泥：模板：砂：細(xì)砂、中粗砂、（海砂）、（軋砂）.七、建筑專業(yè)術(shù)語1、容積率：各類建筑的建筑面積與用地面積之比。（地上、高度、計算口徑）2、建筑密度：各類建筑基底總面積與居住區(qū)用地的比率。3、綠地率：用地范圍內(nèi)各類綠地總和占居住區(qū)用地的比率（公共綠地、道路綠地、宅旁綠地，不應(yīng)包括屋頂?shù)热斯ぞG地）住宅日照標(biāo)準(zhǔn)：大寒日一小時保溫系統(tǒng)：自保溫、外墻外（內(nèi)）保溫、斷橋隔熱、中空玻璃、石材干掛、濕貼半剛性路面、基坑圍護(hù)、臺班、定額含量、機械費、人工費補差：人工補差、量差、價差謝謝！