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1、房地產房地產專題報告專題報告投資規劃投資規劃b 教育培訓系列報告Research Page 1房地產專題報告目目 錄錄一、一、報報 告告 進進 度度 計計 劃劃二、二、房地產基礎知識房地產基礎知識三、三、房地產開發流程房地產開發流程四、四、房地產法律法規房地產法律法規五、五、房地產稅法介紹房地產稅法介紹六、六、Research Page 2房地產專題報告一、進度計劃Research Page 3房地產專題報告二、基礎知識u 全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；u 集體所有制：村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；鄉（鎮）農民集體。一、中國大陸現行土2、地制度全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）Research Page 4房地產專題報告一、中國大陸現行土地制度u 國有土地使用權出讓國 家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。u 國有土地使用權出讓方式1.招標方式2.拍賣方式3.協議方式4.掛牌方式u 國有土地使用權出讓年限1.居住用地：70年2.工業用地：50年3.教育、科技、文化衛生、體育用地：50年4.綜合或其它用地：50年5.商業、旅游、娛樂用地：40年二、基礎知識Research Page 53、房地產專題報告二、相關專業術語1.城市用地二、基礎知識Research Page 6房地產專題報告二、基礎知識Research Page 7房地產專題報告二、基礎知識2.建筑術語二、相關專業術語u 建筑用地面積u 總建筑面積u 建筑密度（建筑覆蓋率）u 容積率 建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(%),它可以4、反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。Research Page 8房地產專題報告二、基礎知識2.建筑術語二、相關專業術語u 用地紅線u 道路紅線 經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。u 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環境,取得良好的效果。Research Page 9房地產專題報告二、基礎知識2.建筑術語二、相5、關專業術語u 房屋層數u 層高u 建筑高度u 凈高 房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。層高是指房產高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高6、度。u 建筑間距 兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 Research Page 10房地產專題報告二、基礎知識2.建筑術語二、相關專業術語u 低層建筑u 多層建筑u 小高層建筑（非規范性）u 高層建筑 高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。u 點式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。u 板式7、建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。Research Page 11房地產專題報告二、基礎知識2.建筑術語二、相關專業術語u 復式u 躍式u 錯層 一個住宅占兩個樓層一個住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛生間等。是一層住宅但較普通住宅高是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。是一套房子不處于同一平面是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參8、照平面住宅面積計算。Research Page 12房地產專題報告土地出讓方式一、取得國有土地使用權一、取得國有土地使用權一、取得國有土地使用權一、取得國有土地使用權國有土地使用權國有土地使用權1.出讓方式出讓方式2.劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標標（2）拍）拍 賣賣（3）掛）掛 牌牌（4）協）協 議議3.承租方式承租方式Research Page 13房地產專題報告 辦理土地登記辦理土地登記 核發核發建設用地批準書建設用地批準書交付土地交付土地 發布出讓公告發布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計劃公布出9、讓計劃確定供地方式確定供地方式 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結果公布結果招招 標標拍拍 賣賣掛掛 牌牌協協 議議 招拍掛實施招拍掛實施土地出讓方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申請及資格審查申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權出讓流程二、國有土地使用權出讓流程二、國有土地使用權出讓流程二、國有土地使用權出讓流程Research Page 14房地產專題報告土地出讓方式招招 標標u 招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出投標邀請投標邀請投標邀請投標邀請，通過各投標者設計標書設計標書設計標書設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。u 招標10、流程評標評標出讓人出讓人確定標的及標底確定標的及標底投標人投標人投標投標出讓人、投標人出讓人、投標人開標開標評標小組評標小組確定中標人確定中標人對能夠最大限度地滿足最大限度地滿足最大限度地滿足最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準各項綜合評價標準各項綜合評價標準各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高且價格最高且價格最高且價格最高的投標人，應當確定為中標人。Research Page 15房地產專題報告土地出讓方式拍拍 賣賣u 拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法叫價的方法叫價的方法叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者出價最高者出價最高者出11、價最高者（競買人）。u 拍賣流程（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應價或者報價；（六）主持人確認該應價后繼續競價；（七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應價者為競得人。Research Page 16房地產專題報告土地出讓方式掛掛 牌牌u 掛牌方式概念出讓人發布掛牌公告掛牌公告掛牌公告掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受12、競買人的報價并更新掛牌價格更新掛牌價格更新掛牌價格更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。u 掛牌流程接受新報價接受新報價出讓人出讓人宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競買人競買人報價報價出讓人出讓人更新掛牌價格更新掛牌價格出讓人出讓人確定競得人確定競得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人13、的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。Research Page 17房地產專題報告土地出讓方式協協 議議u 協議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。劃劃 拔拔u 劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。Re14、search Page 18房地產專題報告三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍Research Page 19房地產專題報告土地出讓方式四、招標、拍賣、掛牌的異同四、招標、拍賣、掛牌的異同四、招標、拍賣、掛牌的異同四、招標、拍賣、掛牌的異同Research Page 20房地產專題報告三、開三、開 發發 流流 程程Research Page 21房地產專題報告三、開發流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證2.2.領取領取國有土地使用證國有土地使用證1.1.15、領取領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.1.領取領取商品房銷售許可證商品房銷售許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規劃設計規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收Research Page 22房地產專題報告建建設設用用地地規規劃劃許許可可證證三、開發流程房地產開發流程可以用房地產開發流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿商商品品房房銷銷售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五圖片暫缺Rese16、arch Page 28房地產專題報告三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地選選選選 址址址址竣工驗收n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷Research Page 29房地產專題報告需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發商三、開發流程立立立立 項項項項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收涉及部門分別為:計委規劃局建委Research Page 30房地產專題報告三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收Research Page 31房地17、產專題報告辦理建設用地規劃許可證:需準備文件如下：1.立項批復2.建設項目規劃審批表3.市政府征地批復4.用地釘樁成果5.按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件6.審定設計方案通知書三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：1.立項批復2.辦理土地出讓手續申請3.審定設計方案通知書4.土地評估報告原件5.出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6.6.建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單7.建筑面積與用途說明書8.加蓋工商18、部門備案章的營業執照復印件9.建設用地批準書或原用地單位的國有1.土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬6.來源證明文件（原件）7.與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協議、聯建協議及相關文件房地產開發企業資質證書等Research Page 32房地產專題報告三、開發流程立 項開工建設規劃設計規劃設計規劃設計規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理建設工程規劃許可證:需準備文件如下：1.供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見2.建設項目規劃審批報表3.審定設計方案4.建筑工程施工設計圖紙5.工程檔案登記證明6.按審定設計方案要求取得的7.協議通知書Research Page 33房地產專題報告三、19、開發流程立 項開工建設開工建設開工建設開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：1.建筑工程施工許可申請表一式兩份2.建設用地規劃許可證及附件3.建設工程規劃許可證及附件4.施工圖紙設計文件審查通知書5.經過備案的施工合同6.監理單位中標通知書7.項目建設資金落實證明8.年度施工計劃9.人防工程備案通知書10.園林局伐移樹木批準文件11.四源費統一收費憑證12.質量監督通知書13.安全監督通知書14.建筑節能新型墻體收費憑證15.統計局登記通知Research Page 34房地產專題報告三、開發流程立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣20、工驗收辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：1.年度施工計劃2.施工合同3.地名辦批復4.物業管理公約批復5.臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明6.建設工程規劃許可證7.建筑工程施工許可證8.銷售（預售）房價監管協議書，投資總額達35%以上的證明材料9.銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖10.市政府征地的批復11.銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等Research Page 35房地產專題報告三、開發流程總 結1.房地產開發過程中所涉及的部門有:計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產開發過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證建設工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售(預售預售)許可證許可證3.房地產開發過程中從開發商應提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設計方案送審書設計方案送審書、施工圖施工圖等以及各相關部門的批文等以及各相關部門的批文