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1、土地開發(fā)業(yè)務(wù)流程12（一）流程的定義（一）流程的定義 1.1 1.1 流程與業(yè)務(wù)流程流程與業(yè)務(wù)流程 1.2 1.2 流程的分類流程的分類（二）土地一級開發(fā)（二）土地一級開發(fā) 2.1 2.1 土地一級開發(fā)定義土地一級開發(fā)定義 2.2 2.2 土地一級開發(fā)的政府流程土地一級開發(fā)的政府流程 2.3 2.3 房地產(chǎn)開發(fā)主價(jià)值鏈房地產(chǎn)開發(fā)主價(jià)值鏈（三）土地一級開發(fā)流程制作（三）土地一級開發(fā)流程制作 3.1 3.1 流程制作步驟流程制作步驟 3.2 3.2 步驟步驟1 1：劃分業(yè)務(wù)階段：劃分業(yè)務(wù)階段 3.3 3.3 步驟步驟2：確定各業(yè)務(wù)階段關(guān)鍵流程：確定各業(yè)務(wù)階段關(guān)鍵流程 3.4 3.4 步驟步驟3：確2、定關(guān)鍵流程目標(biāo)工作項(xiàng)：確定關(guān)鍵流程目標(biāo)工作項(xiàng) 3.53.5 步驟步驟4：制定流程目錄：制定流程目錄 3.63.6 步驟步驟5：繪制流程全景圖：繪制流程全景圖（四）（四）土地一級開發(fā)流程匯總與編制土地一級開發(fā)流程匯總與編制 4.1 4.1 流程文件匯總流程文件匯總 4.2 4.2 土地一級開發(fā)流程編制土地一級開發(fā)流程編制目錄：目錄：流程是一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動(dòng)（ISO9000）。簡單地說，流程就是不能靠一個(gè)崗位、一個(gè)人的技能和能力完成的工作和活動(dòng)的集合。操作手則是指人用手活動(dòng)的一種行為，也是一種技能，含義很廣泛。一般是指勞動(dòng);勞作;或者按照一定的規(guī)范和要領(lǐng)操縱動(dòng)作。工作指3、引是在不同崗位或不同工作性質(zhì)而制訂的工作思路和工作步驟。3一、流程的定義一、流程的定義 流程與業(yè)務(wù)流程流程的主次主要的業(yè)務(wù)流程是由直接存在于企業(yè)的主價(jià)值鏈條上的一系列活動(dòng)及其之間的關(guān)系構(gòu)成的。一般來說包含了采購、生產(chǎn)、銷售等活動(dòng)。輔助的業(yè)務(wù)流程是由為主要業(yè)務(wù)流程提供服務(wù)的一系列活動(dòng)及其之間的關(guān)系構(gòu)成的。一般來說包含了管理、后勤保障、財(cái)務(wù)等等活動(dòng)。4一、流程的定義一、流程的定義 流程與業(yè)務(wù)流程6主流程(一、二級)跨部門或跨多個(gè)崗位多個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)和職能整體概念性規(guī)劃子流程(三級及以下)支持上級流程個(gè)別部門及部門內(nèi)部活動(dòng)為主各階段詳細(xì)性規(guī)劃1.2 1.2 流程的分類流程的分類2.1 土地一級開發(fā)的定義4、土地一級開發(fā)的定義 土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。72.2 土地制度的變遷土地制度的變遷公共建設(shè) 1993年以前協(xié)議出讓 19932004招拍掛 2004年以后89確定土地開確定土地開發(fā)綜合策劃方案合策劃方案 政府委托或公開招政府委托或公開招標(biāo)方式確定一方式確定一級開開發(fā)主體主體提供土地開提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的目完成后的經(jīng)營管理方案管理方案5、組織實(shí)施征地、拆遷、施征地、拆遷、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、市政基、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建施和配套建設(shè)、交通建交通建設(shè)、環(huán)境建境建設(shè)和投融和投融資“政府主政府主導(dǎo)、統(tǒng)一一規(guī)劃、劃、市市場化運(yùn)作化運(yùn)作”的原的原則 政府對土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制 按國民按國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)和社會(huì)發(fā)展展規(guī)劃、城劃、城市市總體體規(guī)劃、土地利用劃、土地利用總體體規(guī)劃劃和城市土地和城市土地儲(chǔ)備供供應(yīng)計(jì)劃要求劃要求 政府規(guī)定的土地一級開發(fā)流程政府規(guī)定的土地一級開發(fā)流程2.4 土地開發(fā)模式土地開發(fā)模式政府主導(dǎo)政府主導(dǎo)政府政府+企業(yè)主導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)102.3 土地開發(fā)的流程構(gòu)成土地開發(fā)的流程構(gòu)成政府流程政府流程6、企業(yè)管控流程企業(yè)管控流程1112編制實(shí)施方案（市、區(qū)兩級土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）項(xiàng)目的提出（原土地所有者或使用者）招標(biāo)項(xiàng)目授權(quán)項(xiàng)目退件項(xiàng)目的提出和初步確定土地征收農(nóng)轉(zhuǎn)用 市政建設(shè)辦理立項(xiàng)核準(zhǔn)、規(guī)劃和用地等手續(xù) 房屋拆遷 驗(yàn)收審核工作專家審核實(shí)施方案委辦局聯(lián)審會(huì)審議實(shí)施方案實(shí)施主體的確定 依據(jù)招投標(biāo)暫行辦法執(zhí)行授權(quán)企業(yè)管理辦法的通知實(shí)施具體工作簽定土地一級開發(fā)驗(yàn)收報(bào)告組織土地一級開發(fā)現(xiàn)場驗(yàn)收收儲(chǔ)入市工作入入市市交交易易收收購購儲(chǔ)儲(chǔ)備備1314房地產(chǎn)開發(fā)主價(jià)值鏈（企業(yè)）房地產(chǎn)開發(fā)主價(jià)值鏈（企業(yè)）土地一級開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)招商采購施工銷售物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營融資投資決策征地拆遷市政建設(shè)產(chǎn)品研發(fā)商7、業(yè)策劃融資投資決策融資產(chǎn)品研發(fā)商業(yè)策劃項(xiàng)目拓展融資成本控制客戶服務(wù)品牌聯(lián)盟商業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理整合服務(wù)成本控制15理解流程理解流程編制流程編制流程完善流程完善流程確定業(yè)務(wù)確定業(yè)務(wù)工作項(xiàng)工作項(xiàng)確定流程確定流程目錄目錄流程全景流程全景圖圖3.1 3.1 流程制作步驟流程制作步驟企業(yè)主價(jià)企業(yè)主價(jià)值鏈值鏈16 項(xiàng)目論證決策、獲取階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段項(xiàng)目實(shí)施管理階段入市交易階段17項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證決策、獲決策、獲取階段取階段規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段階段項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目實(shí)施管理階段管理階段入市交易入市交易階段階段181920212223 土地一級開發(fā)全景圖土地一級開發(fā)全景圖 4.1匯總土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)流程包括 10個(gè)一級流程 17個(gè)二級流程 29個(gè)三級流程。24 4.2編制 根據(jù)工作計(jì)劃安排實(shí)施.25