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1、房地房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)目開(kāi)發(fā)流程流程土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入戶交付房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體流程（周期2年3年）前期建設(shè)竣工核心目的核心目的1必須具備的證書(shū)必須具備的證書(shū)2涉及的政府部門(mén)涉及的政府部門(mén)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期行政審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期行政審批4房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大階段5報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程地鐵圖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程地鐵圖7土地招拍掛的區(qū)別土地招拍掛的區(qū)別8高效的開(kāi)發(fā)時(shí)間高效的開(kāi)發(fā)時(shí)間經(jīng)營(yíng)的合法性經(jīng)營(yíng)的合法性利益的最大化利益的最大化核心目的核心目的1核心核心核心核心 目的目的目的目的1、行政處罰；2、投訴風(fēng)險(xiǎn)；1、現(xiàn)金流回正；2、解封監(jiān)管2、資金；3、降低成本投入；1、IRR（內(nèi)部收益率）2、MOIC（投資收益倍數(shù)）3、銷售毛利率4、稅收管控5、凈利潤(rùn)立項(xiàng)完成后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還必須取得“一書(shū)五證”：“一書(shū)”是指“建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)”或“選址意見(jiàn)書(shū)選址意見(jiàn)書(shū)”，“五證”是指“國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證”和“建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證”、“商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證”選址意見(jiàn)書(shū)選址意見(jiàn)書(shū)是城是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局的項(xiàng)目的選址和布局的法律憑證。法律憑3、證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法證，是建設(shè)單位用地的法律憑證律憑證。土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證憑證。該。該證主要載明土地使用者名稱，土地證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和用年限和四至范圍四至范圍。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)4、劃行政主管是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合各種是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。據(jù)之一。必須具備的證書(shū)必須具備的證書(shū)2商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證1、取得房地取得房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；照；2 2、工程形象工程形象進(jìn)度條件：七度條件：七層以下（含本數(shù)）的商5、品房以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封構(gòu)工程并封頂；七；七層以上（不含本數(shù)）的商品房以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售售項(xiàng)目，已完成三分目，已完成三分之二之二結(jié)構(gòu)工程。構(gòu)工程。3 3、施工施工許可可證和申和申辦預(yù)售售許可的可的時(shí)間間隔與合理工期相符。有地下室隔與合理工期相符。有地下室的商品房合理工期的商品房合理工期15天（地下室底板）天（地下室底板）+15天天/層（地下室（地下室結(jié)構(gòu)樓板）構(gòu)樓板）+12天天/層（裙樓或（裙樓或轉(zhuǎn)換層）+5天天/層（標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層）；無(wú)地下室的商品房合）；無(wú)地下室的商品房合理工期理工期30天（基天（基礎(chǔ)）+12天天/層（裙樓或（裙樓或轉(zhuǎn)換層）+5天天/6、層（標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層）；）；(注：已作出行政注：已作出行政處罰部分的部分的對(duì)應(yīng)工期不工期不計(jì)入合理工期。）入合理工期。）鎮(zhèn)鎮(zhèn) 政政 府府消防大隊(duì)消防大隊(duì)測(cè)測(cè) 繪繪 隊(duì)隊(duì)統(tǒng)統(tǒng) 計(jì)計(jì) 辦辦城城 建建 辦辦供電部門(mén)供電部門(mén)環(huán)保分局環(huán)保分局村村 委委規(guī)規(guī) 劃劃 所所社會(huì)事務(wù)辦社會(huì)事務(wù)辦國(guó)土分局國(guó)土分局房房 管管 所所公安分局公安分局電信部門(mén)電信部門(mén)供水部門(mén)供水部門(mén)市市 政政 府府工工 商商 局局規(guī)規(guī) 劃劃 局局環(huán)環(huán) 保保 局局發(fā)發(fā) 改改 局局消消 防防 局局土地交易所土地交易所住住 建建 局局地地 名名 辦辦水水 務(wù)務(wù) 局局國(guó)國(guó) 土土 局局氣象防雷局氣象防雷局人人 防防 辦辦地震勘測(cè)中心地震勘測(cè)中心物物 價(jià)價(jià)7、 局局房房 管管 局局白蟻防治協(xié)會(huì)白蟻防治協(xié)會(huì)公公 證證 處處城城 管管 局局行政審批部門(mén)行政審批部門(mén)市、局部門(mén)市、局部門(mén)鎮(zhèn)、區(qū)部門(mén)鎮(zhèn)、區(qū)部門(mén)東莞房地產(chǎn)涉及30多個(gè)政府部門(mén)、需完成約200多個(gè)大小報(bào)建節(jié)點(diǎn)。涉及的政府部門(mén)涉及的政府部門(mén)3土地獲取土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)施工開(kāi)發(fā)施工銷銷 售售交交 付付批批報(bào)報(bào)建建流流程程國(guó)有土地國(guó)有土地使用證使用證用地規(guī)劃用地規(guī)劃許可證許可證總規(guī)劃、建筑總規(guī)劃、建筑方案審批方案審批工程規(guī)劃工程規(guī)劃許可證許可證工程施工工程施工許可證許可證預(yù)售許預(yù)售許可證可證確權(quán)確權(quán)規(guī)劃、竣工規(guī)劃、竣工等驗(yàn)收備案等驗(yàn)收備案資質(zhì)、地名資質(zhì)、地名立項(xiàng)立項(xiàng)小產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)報(bào)報(bào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5 5個(gè)步驟個(gè)步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟行政審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步驟行政審批4 對(duì)應(yīng)報(bào)批報(bào)建流程施工圖施工圖審查備案審查備案前期前期建設(shè)建設(shè)竣工竣工三大階段三大階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大階段5前期前期簽訂出讓合同分期付地價(jià)款國(guó)有土地使用證公司注冊(cè)成立水保方案環(huán)評(píng)報(bào)告立項(xiàng)批復(fù)開(kāi)發(fā)資質(zhì)用地許可證項(xiàng)目研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)地名選址意見(jiàn)書(shū)或用地批準(zhǔn)書(shū)地界圖現(xiàn)狀實(shí)測(cè)報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6前期前期報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)建設(shè)建筑方案通過(guò)規(guī)劃方案通過(guò)施工許可證規(guī)劃許可證鎮(zhèn)城建小組會(huì)日照分析交通評(píng)詁教育配套規(guī)劃局局務(wù)會(huì)市城建小組會(huì)議電子報(bào)批樓盤(pán)明細(xì)電子報(bào)批開(kāi)發(fā)9、手冊(cè)人防報(bào)建電子報(bào)批初步設(shè)計(jì)審查全套施工圖審查消防備案邀請(qǐng)招標(biāo)合同公證質(zhì)、安監(jiān)登記視頻監(jiān)控國(guó)有土地使用證鎮(zhèn)、區(qū)審批鎮(zhèn)、區(qū)審批施工圖審圖報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)繳納配套費(fèi)工程放線規(guī)劃證立項(xiàng)批復(fù)鎮(zhèn)區(qū)會(huì)議紀(jì)要鎮(zhèn)區(qū)簽批申報(bào)表市規(guī)劃局業(yè)務(wù)會(huì)通過(guò)公示地名批復(fù)市城建領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)用地證規(guī)劃方案通過(guò)樓盤(pán)地址明細(xì)鎮(zhèn)區(qū)簽批申報(bào)表市規(guī)劃局業(yè)務(wù)會(huì)通過(guò)單體方案通過(guò)設(shè)計(jì)要點(diǎn)人防擴(kuò)初審查意見(jiàn)人防施工圖審查意見(jiàn)建設(shè)建設(shè)報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6建筑方案通過(guò)建筑工程規(guī)劃許可證地鐵圖35天天國(guó)土、用地證施工許可證勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)立項(xiàng)15天天總包、監(jiān)理招標(biāo)施工圖備案施工圖預(yù)審初步設(shè)計(jì)審查通過(guò)勘察、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)登10、記15天天30天天規(guī)劃證消防報(bào)建勘察報(bào)告邀請(qǐng)招標(biāo)項(xiàng)目10天天35天天擴(kuò)初設(shè)計(jì)全套圖7天天合同備案、業(yè)務(wù)登記基礎(chǔ)證15天天20天天方案?jìng)浒浮＜艺撟C報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6建設(shè)建設(shè)建筑工程施工許可證地鐵圖國(guó)土、用地證施工許可證立項(xiàng)15天天合同備案、業(yè)務(wù)登記施工圖備案施工圖預(yù)審初步設(shè)計(jì)審查通過(guò)勘察、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)登記15天天30天天規(guī)劃證消防報(bào)建勘察報(bào)告自行招標(biāo)招標(biāo)項(xiàng)目7天天35天天擴(kuò)初設(shè)計(jì)、基坑圖基礎(chǔ)圖全套圖7天天基礎(chǔ)證45天45天15天天基坑證30天方案?jìng)浒浮＜艺撟C報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6建設(shè)建設(shè)建筑工程施工許可證地鐵圖土方工程、基坑支護(hù)工程可以開(kāi)工樁基、樁檢、承臺(tái)、底板可以施11、工不受限了竣工竣工規(guī)劃驗(yàn)收預(yù)售證確權(quán)竣工備案交樓樣板房驗(yàn)收預(yù)售款監(jiān)管房?jī)r(jià)備案竣工驗(yàn)收消防備案環(huán)保驗(yàn)收竣工查丈預(yù)售查丈人防驗(yàn)收?qǐng)?bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6物業(yè)合同備案設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目部項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷部營(yíng)銷部報(bào)建專員報(bào)建專員預(yù)售查丈報(bào)告完成驗(yàn)收樓棟的樁基和基礎(chǔ)驗(yàn)評(píng)住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工完成，市質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收7層以上工程進(jìn)度到達(dá)主體結(jié)構(gòu)的2/3，7層(含7層）封頂；到達(dá)合理工期確定合作銀行，并簽定預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及印鑒卡住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房驗(yàn)收意見(jiàn)獲取房屋買賣合同（示范文本）房?jī)r(jià)備案資料完成市物價(jià)局審批預(yù)售資料收集完畢資料報(bào)鎮(zhèn)區(qū)審批報(bào)市住建局審批預(yù)售證完成房?jī)r(jià)備案資料提交商品房銷售12、方案預(yù)售證建檔物業(yè)公司完成市物價(jià)局關(guān)于物業(yè)收費(fèi)的批文物業(yè)管理合同7天內(nèi)7天7天7天3天7天預(yù)售證預(yù)售證辦理流程辦理流程 其它其它報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6確權(quán)辦理流程確權(quán)辦理流程 設(shè)計(jì)管理管理營(yíng)銷部部報(bào)建建專員報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述報(bào)批報(bào)建流程簡(jiǎn)述6報(bào)建設(shè)計(jì)線景觀設(shè)計(jì)線建筑設(shè)計(jì)線銷售廳、樣板房及公共區(qū)域的室內(nèi)設(shè)計(jì)線研發(fā)設(shè)計(jì)線一級(jí)決策二級(jí)決策三級(jí)決策二級(jí)計(jì)劃出圖節(jié)點(diǎn)二級(jí)計(jì)劃銷售節(jié)點(diǎn)圖售證取證節(jié)點(diǎn)建規(guī)建設(shè)局報(bào)建節(jié)點(diǎn)規(guī)劃局報(bào)建節(jié)點(diǎn)二級(jí)計(jì)劃交付節(jié)點(diǎn)交跨部門(mén)成果提資 紅字報(bào)建配合及重要成果 黑字各專業(yè)線把控點(diǎn) 灰字跨部門(mén)、專業(yè)節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)線立項(xiàng)報(bào)建規(guī)用地報(bào)建規(guī)日照交評(píng)報(bào)批規(guī)規(guī)劃單體報(bào)建規(guī)規(guī)劃單體通過(guò)規(guī)規(guī)劃13、證證施工圖報(bào)建規(guī)施工證預(yù)售查丈報(bào)告規(guī)預(yù)售證土地分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議規(guī)劃總體（展示區(qū)）戶型方案日照交評(píng)資料人防擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)精裝施工圖外裝方案實(shí)施方案外裝施工圖銷售資料部品材料樣板精裝標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)施工圖藍(lán)圖圖竣工查賬車位查賬規(guī)劃條件復(fù)核景觀方案景觀地形圖景觀擴(kuò)初景觀施工圖重要苗木選型成本分級(jí)單體立面成本適配室內(nèi)平面室內(nèi)施工圖室內(nèi)材料樣板室內(nèi)軟裝產(chǎn)品研究精裝平面產(chǎn)品傳遞產(chǎn)品跟蹤景觀材料樣板景觀軟裝運(yùn)營(yíng)計(jì)劃圖售施工圖電子報(bào)批建筑條件復(fù)核售交入伙交付車位銷售電子報(bào)批成果規(guī)初步設(shè)計(jì)報(bào)建建全套施工圖報(bào)建建全套施工圖備案建圖圖圖開(kāi)盤(pán)證證柜體圖紙預(yù)查丈景觀規(guī)劃商業(yè)會(huì)所配套初步設(shè)計(jì)成果施工圖成果初步設(shè)14、計(jì)預(yù)審建施工圖預(yù)審建人防方案人防施工圖勘探布點(diǎn)圖規(guī)劃條件輸入初勘報(bào)告物探報(bào)告詳勘報(bào)告試樁報(bào)告公區(qū)圖紙崗?fù)D紙?jiān)O(shè)計(jì)輸入條件提資 藍(lán)字關(guān)注重點(diǎn)：1、報(bào)建流程提資、條件輸入；2、各分項(xiàng)、各專業(yè)前置工作；3、前后期分工內(nèi)容。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程地鐵圖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程地鐵圖7土地和項(xiàng)目獲取的方式土地和項(xiàng)目獲取的方式8土地獲取1.行政命令式：行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。2.資本市本市場(chǎng):（1）投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司；（2）土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳15、納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；（3）收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。3.土地市土地市場(chǎng)：通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。4.三舊改造：三舊改造：紅色字體標(biāo)注，是主要的獲取方式土地招拍掛的區(qū)別土地招拍掛的區(qū)別8交易方式掛牌交易拍賣招標(biāo)類別底價(jià)是否公開(kāi)公開(kāi)不公開(kāi)不公開(kāi)底價(jià)由誰(shuí)確定委托人拍賣委員會(huì)招標(biāo)委員會(huì)是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織不需要設(shè)立拍賣委員會(huì)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)報(bào)價(jià)方式交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)價(jià)舉牌填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)報(bào)價(jià)次數(shù)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)競(jìng)買（投）人數(shù)1人2人2人公告發(fā)布地點(diǎn)一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、報(bào)紙刊登在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，并在報(bào)紙刊登公告期限不少于30日公告發(fā)布方由委托方發(fā)布三舊改造項(xiàng)目三舊改造項(xiàng)目8三舊改造項(xiàng)目三舊改造項(xiàng)目8THE END