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1、專題一：房地產(chǎn)開發(fā)流程專題一：房地產(chǎn)開發(fā)流程開發(fā)流程開發(fā)流程1.市場條件研判2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取國有土地使用證國有土地使用證1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取商品房銷售許可證商品房銷售許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)開工建設(shè)竣工驗收竣工驗收建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證五證”的取得來2、貫穿的取得來貫穿商商品品房房銷銷售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選選選選 址址址址竣工驗收n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商開發(fā)流程立立立立 項項項項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收辦理建設(shè)用3、地規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：1.立項批復(fù)2.建設(shè)項目規(guī)劃審批表3.市政府征地批復(fù)4.用地釘樁成果5.按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件6.審定設(shè)計方案通知書開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：1.立項批復(fù)2.辦理土地出讓手續(xù)申請3.審定設(shè)計方案通知書4.土地評估報告原件5.出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6.6.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單7.建筑面積與用途說明書8.加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印4、件9.建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有1.土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬6.來源證明文件（原件）7.與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：1.供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見2.建設(shè)項目規(guī)劃審批報表3.審定設(shè)計方案4.建筑工程施工設(shè)計圖紙5.工程檔案登記證明6.按審定設(shè)計方案要求取得的7.協(xié)議通知書開發(fā)流程立 項開工建設(shè)開工建設(shè)開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：1.建筑工程5、施工許可申請表一式兩份2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件4.施工圖紙設(shè)計文件審查通知書5.經(jīng)過備案的施工合同6.監(jiān)理單位中標(biāo)通知書7.項目建設(shè)資金落實證明8.年度施工計劃9.人防工程備案通知書10.園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件11.四源費統(tǒng)一收費憑證12.質(zhì)量監(jiān)督通知書13.安全監(jiān)督通知書14.建筑節(jié)能新型墻體收費憑證15.統(tǒng)計局登記通知開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證:需準(zhǔn)備文件如下：1.年度施工計劃2.施工合同3.地名辦批復(fù)4.物業(yè)管理公約批復(fù)5.臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證6、明6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證7.建筑工程施工許可證8.銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料9.銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖10.市政府征地的批復(fù)11.銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等開發(fā)流程總 結(jié)1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售(預(yù)售預(yù)售)許可證許可證3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設(shè)計方案送審書設(shè)計方案送審書、施工圖施工圖等以及各相關(guān)部門的批文等以及各相關(guān)部門的批文