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1、房地產(chǎn)開發(fā)流程概述20132013年年8 8月月 12生地熟地項目土地的變遷待開發(fā)用地規(guī)劃建設(shè)用地建設(shè)用地城市建成區(qū)程序思源服務(wù)“三規(guī)”一級開發(fā)招拍掛上市項目開發(fā)政府儲備用地狀態(tài)區(qū)域開發(fā)研究階段一級開發(fā)實施階段土地上市交易階段房地產(chǎn)項目開發(fā)階段項目運(yùn)營管理階段總體定位、規(guī)劃設(shè)計建議、開發(fā)策略開發(fā)模式、可行性研究、實施方案投資回報、拿地咨詢項目策劃、營銷代理物業(yè)服務(wù)、二手經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)流程3第二章第二章第第一一章章第三章第三章第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)2、開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)4第第五五章章 房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題5政府主導(dǎo)和企業(yè)參與的城市整體規(guī)劃根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃確定城市整體規(guī)劃。城市整體規(guī)劃包括城市定位、發(fā)展目標(biāo)，及控制規(guī)模。認(rèn)知-概念 關(guān)注城市國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展及城市整體規(guī)劃，是認(rèn)知房地產(chǎn)的關(guān)注城市國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展及城市整體規(guī)劃，是認(rèn)知房地產(chǎn)的基礎(chǔ)基礎(chǔ)6城市總體規(guī)劃是實施土地開發(fā)的依據(jù) 認(rèn)知-概念環(huán)數(shù)城區(qū)面積長度二環(huán)63k32KM三環(huán)144k48KM四環(huán)266k65KM五環(huán)600 k98KM六環(huán)1040 k192KM78 友情提示北京市規(guī)劃展覽館9根據(jù)城市總體規(guī)劃調(diào)整土地利用規(guī)劃地3、塊現(xiàn)狀圖地塊現(xiàn)狀圖地塊地塊利用利用規(guī)劃圖規(guī)劃圖產(chǎn)業(yè)功能布局圖產(chǎn)業(yè)功能布局圖 認(rèn)知-概念10結(jié)合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃確定控制性詳細(xì)規(guī)劃 認(rèn)知-概念11確定城市土地儲備規(guī)劃及土地供應(yīng)計劃 認(rèn)知-概念土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。是土地所有人對其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地一級開發(fā)權(quán)土地一級開發(fā)實施單位依照法定程序，對特定土地實施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。是土地使用權(quán)衍生出的一項權(quán)能，是一4、種特殊的受限土地使用權(quán)。目前尚無定論。認(rèn)知-權(quán)屬-關(guān)系12 開發(fā) 一級開發(fā)依據(jù)依據(jù)1.1.北京北京國民經(jīng)國民經(jīng)濟(jì)和社濟(jì)和社會發(fā)展會發(fā)展計劃計劃2.2.北京北京城市總城市總體規(guī)劃體規(guī)劃3.3.北京北京土地利土地利用總體用總體規(guī)劃規(guī)劃市政府1.土地供應(yīng)計劃2.土地利用年度計劃3.土地儲備開發(fā)計劃原土地所有者或使用者1.征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意2.向市國土局提出土地一級開發(fā)申請市國土局1.受理申請并進(jìn)行土地預(yù)審2.委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)編制土地一級開發(fā)實施方案計劃編制委辦局聯(lián)席會市國土局會同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對一級開發(fā)實施方案5、提出原則意見市國土局會同相關(guān)部門1.確定土地一級開發(fā)主體（委托或招標(biāo)）2.下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)3.簽訂土地一級開發(fā)合同市國土局商相關(guān)委辦局1.審核土地一級開發(fā)成本2.組織驗收土地3.根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4.納入市土地儲備庫相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)土地一級開發(fā)主體組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市政府批準(zhǔn)1.新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2.存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)土地一級開發(fā)主體征詢意見和審批組織實施土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)市建委建設(shè)意見書市環(huán)保局環(huán)境評價意見市交通委交通評價意見6、市園林局古樹處理意見市文物局文物保護(hù)意見市政專業(yè)部門市政接用意見市發(fā)改委核準(zhǔn)市規(guī)委規(guī)劃意見書1314國土局：主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的 內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以 及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約 定；下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù)；會同有 關(guān)部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。發(fā)改委：主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項核準(zhǔn)工作。市規(guī)委：主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。市建委：主要負(fù)責(zé)針對具體項目從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金等方面對一級開 發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重7、點(diǎn)項目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的 批復(fù)工作。開發(fā) 政府職能部門15房屋拆遷土地平整中土地平整后城中村改造土地一級開發(fā)實施前生地土地一級開發(fā)實施后熟地 開發(fā)-實施 通給水、通排水、通電、通燃?xì)狻⑼崃Α⑼ㄓ崱⑼芳皥龅仄酵ńo水、通排水、通電、通燃?xì)狻⑼崃Α⑼ㄓ崱⑼芳皥龅仄秸Ｕ?6 開發(fā) 成本成本構(gòu)成：征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。17收益：委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理8、的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標(biāo)項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評標(biāo)參考。開發(fā) 收益第二章第二章第第一一章章第三章第三章第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)18第第五五章章 房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題入市準(zhǔn)備依據(jù)市政府年度土地供應(yīng)計劃1.北京市國9、民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃2.宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況3.儲備開發(fā)土地情況市相關(guān)部門辦理建設(shè)工程相關(guān)手續(xù)市土地交易市場1.到土地交易市場購買相應(yīng)土地的招標(biāo)拍賣掛牌文件2.交納競買保證金或者投標(biāo)保證金3.競買人按規(guī)定參加招標(biāo)。拍賣、掛牌現(xiàn)場投標(biāo)人.競標(biāo)人市場交易簽訂合同和辦理后續(xù)手續(xù)土地入市交易中標(biāo)人、競得人市國土局1.簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同2.交納政府土地收益和土地開發(fā)費(fèi)等市發(fā)改委、市建委項目核準(zhǔn)或備案市規(guī)劃委建設(shè)用地規(guī)劃許可證市國土局會同市發(fā)改委等有關(guān)部門確定土地出讓價格市國土局1.確定土地出讓方案2.發(fā)布國有土地使用權(quán)出讓公告（報紙、網(wǎng)站、土地交易市場）3.制定招標(biāo)拍賣掛牌文件19 開發(fā)-入市10、交易20土地市場交易招標(biāo)、拍賣、掛牌 開發(fā)-交易取得國有土地使用權(quán)立項審批規(guī)劃審批開工審批預(yù)售審批其它審批節(jié)能審批項目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證修建性詳細(xì)規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案面積測繪并備案地名核準(zhǔn)人防審批消防審批施工許可證預(yù)售證交通審批竣工驗收規(guī)委竣工驗收權(quán)屬登記勘察設(shè)計招投標(biāo)質(zhì)量監(jiān)督注冊人防規(guī)劃意見書人防初設(shè)審批人防施工圖審批園林審批面積實測初始登記銷售機(jī)構(gòu)注冊備案建委竣工備案流程關(guān)系圖 此節(jié)點(diǎn)為北京房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點(diǎn)，土地取得方式是通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得 經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之項目可參照此節(jié)點(diǎn) 此節(jié)點(diǎn)未含大、小11、市政的節(jié)點(diǎn)內(nèi)容21 開發(fā)-節(jié)點(diǎn)22土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售驗收入住資源獲取資源加工房地產(chǎn)開發(fā)流程物業(yè)管理產(chǎn)品入市23整體思路 地塊分析容積率限高 客戶分析結(jié)合區(qū)域了解客戶特征及需求市場、產(chǎn)品定位三大可行分析細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計指標(biāo)細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計建議 執(zhí)行完善分析完善定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品定位原則：以開發(fā)商的最終目標(biāo)位核心產(chǎn)品定位原則：以開發(fā)商的最終目標(biāo)位核心 市場分析什么產(chǎn)品好賣市場機(jī)會操作可行市場可行經(jīng)濟(jì)可行 定位決策房地產(chǎn)開發(fā)流程產(chǎn)品設(shè)計根據(jù)項目定位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計1、概念方案設(shè)計；2、項目初步設(shè)計；3、施工圖設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)流程項目報建2.規(guī)劃審批3.開工審批4.預(yù)售審批1.立項審批12、房地產(chǎn)開發(fā)流程 國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證。建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證。施工建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)流程推廣銷售房地產(chǎn)開發(fā)流程取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；(二)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書;(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；(四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間；(五)七層以下的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂，七層13、以上的商品房預(yù)售項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；(六)投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到投資總額25%以上。驗收入住房地產(chǎn)開發(fā)流程兩書：住宅質(zhì)量保證書兩書：住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書住宅使用說明書一一表表：竣工備案證明表：竣工備案證明表物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)流程第二章第二章第第一一章章第三章第三章第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)30第第五五章章 房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題案 例奧林匹克中心區(qū)根據(jù)城市整體規(guī)劃14、，確定的規(guī)劃設(shè)計奧林匹克中心區(qū)發(fā)展變遷第二章第二章第第一一章章第三章第三章第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)34第第五五章章 房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題在區(qū)域開發(fā)的各個環(huán)節(jié)滿足企業(yè)訴求，系統(tǒng)化實現(xiàn)企業(yè)區(qū)域運(yùn)營戰(zhàn)略戰(zhàn)略層面項目層面關(guān)鍵點(diǎn)立項介入躋身城市契合企業(yè)目標(biāo)嫁接政府意志項目可研立項企業(yè)、政府、區(qū)域在規(guī)劃、投資、收益、運(yùn)作等方面達(dá)成一致土地整理投資城市爭取區(qū)域話語權(quán)積蓄發(fā)展力量一級開發(fā)工作合15、理有效地穩(wěn)定型收益保障模式項目開發(fā)深耕城市取得城市影響力全方位獲益二級開發(fā)工作價值最大化導(dǎo)向下的土地交易環(huán)節(jié)把控區(qū)域運(yùn)營經(jīng)營城市價值最大化品牌形象樹立資源整合運(yùn)作多元化、全方位的資源整合 35房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)第二章第二章第第一一章章第三章第三章第四章第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)案例房地產(chǎn)開發(fā)案例 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)小結(jié)36第第五五章章 房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)習(xí)題37四環(huán)五環(huán)五環(huán)京京密密路路京京承承高高速速機(jī)機(jī)場南南線溫溫榆16、河河M15望京望京CBD奧北板奧北板塊塊中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)地塊南側(cè)，沿地塊南側(cè)，沿內(nèi)環(huán)部分限高內(nèi)環(huán)部分限高30米米土地總面積土地總面積（萬）（萬）10.48代征性用地代征性用地（萬）（萬）3.85占地面積（萬）占地面積（萬）6.63總建面積（萬）總建面積（萬）7.29容積率容積率1.1限高（米）限高（米）18房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)|習(xí)題習(xí)題(1)地塊容積率地塊容積率1.1，限高，限高18米米（局部局部限限高高30米米)38保利拿地要求保利拿地要求 第一第一章章 地塊現(xiàn)狀分析地塊現(xiàn)狀分析一、地理位置二、地塊現(xiàn)狀三、周邊配套四、用地指標(biāo)五、SWOT分析第二第二章章 市場分析市場分析一、市場環(huán)境分析17、二、房地產(chǎn)市場分析三、競爭項目分第三第三章章 項目定位項目定位一、客群定位二、項目定位三、產(chǎn)品定位四、價格預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)|開發(fā)商關(guān)注點(diǎn)開發(fā)商關(guān)注點(diǎn)首開首開拿地要求拿地要求 第一章第一章 項目項目概況概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀三、項目周邊配套四、規(guī)劃意見控制要點(diǎn)第二章第二章 市場調(diào)研與分析市場調(diào)研與分析一、區(qū)域市場成長情況二、區(qū)域內(nèi)競爭項目調(diào)研三、區(qū)域市場目標(biāo)客戶調(diào)研四、區(qū)域二手房市場調(diào)研五、當(dāng)?shù)亻_發(fā)成本調(diào)研六、銷售政策與環(huán)境調(diào)研七、本項目定位第三章第三章 規(guī)劃設(shè)計分析規(guī)劃設(shè)計分析一、規(guī)劃設(shè)計思路二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析三、概念性規(guī)劃設(shè)計方案城建拿地要求城建拿地要求 第一章第一章 項18、目概況項目概況土地位置規(guī)劃情況宗地現(xiàn)狀第二章第二章 競買要求競買要求競買時間及資金要求競買規(guī)則付款要求第三章第三章 區(qū)域及周邊市場區(qū)域及周邊市場區(qū)域概況周邊概況區(qū)域房地產(chǎn)市場概況第四章第四章 土地成交案例分土地成交案例分析析第五章第五章 項目經(jīng)濟(jì)分析項目經(jīng)濟(jì)分析第六章第六章 敏感性分析敏感性分析第七章第七章 項目項目優(yōu)優(yōu)略勢分析略勢分析第八章第八章 競買建議競買建議地塊規(guī)劃建面地塊規(guī)劃建面134571，體量適中，容積率，體量適中，容積率1.5，產(chǎn)品應(yīng)以小高層為主，產(chǎn)品應(yīng)以小高層為主宗地名稱宗地名稱宗地位置宗地位置土地面積土地面積()規(guī)劃規(guī)劃建建筑筑面積面積()交交易易方方式式規(guī)劃規(guī)劃用途用途開19、開發(fā)發(fā)程程度度起始起始價價容積容積率率合計合計建設(shè)建設(shè)用用地地面積面積大興區(qū)孫村組團(tuán)三期B-07地塊二類居住用地項目大興區(qū)黃村鎮(zhèn)8971489714 134571掛牌二類居住用地七通一平80000萬元1.5地塊初始樓面價折合約為5944元/。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)|習(xí)題習(xí)題(2)40房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)|開發(fā)商關(guān)注點(diǎn)開發(fā)商關(guān)注點(diǎn)稅后利稅后利潤率率銷售售單價價可售面可售面積地價地價變動（萬元）（萬元）80000110000(38%)115000(41%)120000(50%)15000121114011.65%9.01%6.53%116114-50008.79%6.23%3.83%111114-120、00005.92%3.45%1.13%106114-150003.05%0.67%-1.57%101114-200000.18%-2.12%-4.28%96114-25000-2.71%-4.92%-7.00%91114-30000-5.59%-7.72%-9.72%18000121114025.43%22.39%19.52%116114-500022.03%19.06%16.31%111114-1000018.62%15.77%13.10%106114-1500015.20%12.46%9.87%101114-2000011.77%9.13%6.65%96114-250008.34%5.80%3.41%91114-300004.90%2.46%0.17%20000121114034.55%31.24%28.12%116114-500030.79%27.59%24.58%111114-1000027.02%23.93%21.02%106114-1500023.25%20.27%17.46%101114-2000019.46%16.59%13.89%96114-2500015.66%12.91%10.31%91114-3000011.86%9.22%6.73%THANKS41